Разница между ТСН и ТСЖ, что из этого лучше

Как объяснить, в чём разница между ТСН и ТСЖ?

Одной из наиболее популярных современных тенденций является объединение жильцов многоквартирных домов в отдельные товарищества.

В России свое развитие она получила не так давно, потому что долгое время люди боялись брать на себя ответственность за решение ремонтных и эксплуатационных вопросов.

Сейчас имеется два типа товариществ: ТСЖ и ТСН.

ТСН и ТСЖ: в чем разница?

ТСН – это товарищество, которое состоит из добровольно вступивших в него собственников жилья, сюда также относятся здания, сооружения и земельные участки, его относят к корпоративному типу юридических лиц.

Целью товарищества собственников недвижимости является законное решение вопросов по хозяйственной части, связанных с содержанием и эксплуатацией жилых зон.

Оно необходимо для определения владения жилыми помещениями и их пользованием в законном порядке. Объединение обязывает участников заботиться о благоустройстве общих помещений, которое принадлежит им на основании долевой собственности.

Товарищество ведет свою деятельность на основе Устава, при этом его главный орган получает право определять и контролировать размер коммунальных платежей всех его участников.

Помимо владельцев жилых участков в ТСН могут входить и юридические лица, при наличии в собственности недвижимого имущества, офисов, земельных участков, помещений в многоквартирных постройках и др.

ТСЖ – это некоммерческое товарищество, которое состоит из собственников жилых квартир или помещений в многоквартирном доме.

Оно создается с целью управления недвижимостью на законных основаниях, а также совместного руководства и принятия решений и рассмотрения вопросов, связанных с распоряжением общей собственностью товарищей, обслуживанием дома, а также установлением размеров коммунальных платежей.

Важно: такое объединение создается на общем собрании, в присутствии всех жильцов дома, причем это происходит, если согласие дают более чем 50% проживающих в доме. Стоит отметить, что к членству товарищества собственников жилья допускаются только физические лица, живущие в доме.

Достоинства и недостатки ТСН

К достоинствам товарищества собственников недвижимости можно отнести следующие:

• решения принимаются исключительно членами объединения, это свидетельствует о том, что все управление переходит собственникам жилья, при этом в решении вопросов учитывается мнение каждого из владельцев;
• такое объединение жильцов позволяет расходовать средства максимально эффективно, при этом оно оберегает владельцев от уплат нерациональных расходов, связанных с благоустройством дома и прилегающей территории;
• собственники самостоятельно назначают даты сборов денежных средств, а также период проведения ремонта;
• одно товарищество может включать в себя жильцов нескольких многоэтажных домов, это отличный вариант для тех, кто хочет иметь собственный двор и детские площадки или парковку.

Что касается недостатков товарищества, то:

• данное объединение не во всех случаях может объединять несколько домов;
• возможна вероятность банкротства, что гарантирует невозврат вложенных денежных средств;
• слабым местом объединения является поддержка со стороны закона;
• из-за того, что нет возможности передать управление недвижимым имуществом сразу владельцам, старые дома могут перейти в разряд аварийных, потому что их ремонт откладывается либо на него попросту не хватает денег.

В чем заключаются плюсы и минусы ТСЖ?

Как и ТСН, ТСЖ имеет свои положительные и отрицательные стороны, если говорить о плюсах то:

1. у владельцев жилых помещений появляется право регулировать деятельность управляющей компании и решать вопросы посредством общего собрания.
2. Товарищество имеет право заниматься коммерческой деятельностью, то есть управленцы могут самостоятельно действовать в интересах всего коллектива, сокращая затраты и сдавая нежилые отсеки дома, например, фасад может быть оборудован рекламой, что сможет принести дополнительный доход.
3. В доме, на детских площадках и во дворах всегда чисто;
4. Жильцы могут самостоятельно выбирать и регулировать управляющую компанию.

Что касается минусов ТСЖ, то:

• несовершенство законодательной базы – это приводит к тому, что несогласные с большинством владельцы квартир зачастую отказываются от уплаты платежей, такие вопросы можно разрешить только в судебном порядке;
• членам товарищества придется выплачивать повышенные платежи, связанные с содержанием и ремонтом домов;
• управляющие компании часто сталкиваются с недоверием со стороны владельцев.

В чем заключаются отличия между ТСЖ и ТСН?

1. В управление ТСЖ могут входить один или несколько многоквартирных домов (т.е. только жилые постройки), тогда как ТСН способно контролировать, как жилые зоны, так и близлежащие пристройки, земельные участки, а также офисные помещения.
2. Участниками ТСН могут стать физические и юридические лица, при этом товарищество собственников жилья не допускает к участию юридических лиц, право входа имеют только физические лица и граждане.
3. Деятельность ТСЖ в большей степени направлена на решение вопросов, связанных с ремонтом жилых домов и благоустройством близлежащих земель, например, покраска стен в подъездах, замена игровых комплексов, проведение сантехнических замен и т.д.В задачи ТСН входит управление недвижимым имуществом, его содержание, а также сохранение, в качестве примера можно привести сдачу общей площади в аренду.
4. ТСЖ и ТСН – это товарищества, которые являются некоммерческими добровольными объединениями собственников жилья, функционирующие и ведущие свою деятельность на основе Устава.
5. Устав ТСН предполагает смену только названия с организационно-правовой формой, права и обязанности товарищества остаются неизменными.
6. Оба товарищества могут самостоятельно формировать единоличный орган и правление, ТСН при этом имеют свои органы, ответственные за исполнение и контроль.
7. Отличительной чертой ТСН является то, что некоторые вопросы могут решить несколько членов, не собирая всех жильцов и не устраивая голосования, как принято в ТСЖ.
8. Оба товарищества не нуждаются в лицензии, а также имеют разные форма налогообложения, при этом ТСЖ работает по упрощенной системе.

Что лучше ТСЖ и ТСН?

Важно: основываясь на вышеизложенных данных можно сказать, что, если многоквартирный дом старый или ветхий, то лучше организовать именно ТСЖ, потому что оно позволит в максимально короткие сроки провести ремонт и благоустройство помещения.

Такая форма, как ТСН лучше подойдет для крупных районов с большим количеством многоэтажек, так как современные жилищные комплексы используют первые этажи жилых домов в коммерческих целях, например, сдают под магазины или парикмахерские, при этом их владельцы – юридические лица, с которыми удобнее работать в рамках именно ТСН.

В заключение, хочется сказать, что ТСН, как и ТСЖ имеют свои слабые и сильные стороны, но правильно проанализировав положение жилого помещения, на основе вышеупомянутого материала можно выбрать наиболее подходящий вариант.

Основные различия между ТСН и ТСЖ

Для того чтобы понимать различия между этими двумя общественными образованиями, важно знать, что каждое собой представляет. ТСН – это объединение людей в форме товарищества, куда входят собственники недвижимости. А ТСЖ – это объединение в форме товарищества, куда входят только собственники жилья. Понятие недвижимости намного шире понятия жилья.

Законодательство

В этом случае под жильем понимается квартира в многоквартирном доме. Такой дом требует ежедневного ухода за собой, а также за прилегающей территорией к нему. Также должен осуществляться контроль над бесперебойным подключением всех коммуникаций. Кроме этого, важно своевременно оказывать ремонт таким частым ломающимся объектам, как двери, освещение, мусоропроводы, вентиляции, окна.

Для обеспечения контроля и своевременного ремонта необходимо организовывать определенные общества людей, которые будут ответственны за это.

Жилищный кодекс предусматривает определенные виды образования сообществ и регулирует их деятельность.

Управлять многоквартирным домом достаточно непросто. И должна быть выбрана определенная форма управления общим собранием собственников жилья. Законодательством установлено, что возможны следующие способы организации управления домом:

1. Организация ТСЖ, во главе товарищества должен быть председатель.
2. Управляющая организация.
3. Жилищное или потребительское объединение людей в форме кооператива.
4. Самостоятельная организация заботы о доме каждым жильцом без образования общества.

Таким образом, законодательством установлены 3 формы организации объединений людей. При этом они должны быть зарегистрированы установленным образом, а также отвечать установленным требованиям к ведению деятельности:

• организация постоянных плановых и внеплановых собраний;
• организация уплаты членских взносов;
• обязательное протоколирование всех собраний;
• принятие решений на собраниях.

Главная цель таких обществ – совместное управление домом и общим имуществом, принадлежащим владельцам квартир в доме. Деятельность таких организаций не признается коммерческой, потому что они не имеют цели заработка денежных средств.

Это достаточно молодой вид общественного объединения, которое возникло только в 2014 году. Товарищество собственников недвижимости является также некоммерческим объединением, потому что основная его цель — совместное управление недвижимостью, обеспечивать благоустройство территории, а также осуществлять правовую защиту своих интересов по поводу недвижимости.

Понятие недвижимости более широкое, чем жилье. В недвижимость входят:

• многоквартирные дома в том числе;
• частные жилые дома;
• гаражи;
• садоводческие и иные сельскохозяйственные наделы;
• складские помещения;
• торговые площади в торговых центрах и в прочих торговых объектах.

Существенной особенностью в этом случае является, что общей собственностью граждане могут обладать не только по 1 виду объекта, а сразу по нескольким основаниям. В то же время ТСЖ распространяется только на собственников одного общего многоквартирного дома.

Обязанности по переводу на ТСН законодательством не установлено. Эта форма объединений является добровольной.

Основные отличия

Исходя из особенностей каждого общественного объединения, выделяются следующие основные различия между ними:

1. ТСЖ может относиться только к 1 многоквартирному дому, в то время как ТСН может относиться к целому кварталу таких домов, а также к рядом стоящим гаражам и иным постройкам, которые имеют централизованное отопление, систему электричества и прочие общие коммуникации или территориальные особенности.
2. В общее собрание ТСН может входить 1 или несколько ТСЖ, а также других объединений домов для решения общих территориальных вопросов.
3. ТСЖ признана некоммерческой организацией, так как она создана для защиты интересов только собственников жилья. А ТСН может быть организована и в виде коммерческой организации, если к ней относятся коммерческие объекты недвижимости. Если в ТСН входят только некоммерческие объекты, основной целью которых не является заработок денег, то тогда оно будет оформляться как некоммерческое.
4. При налогообложении ТСЖ имеет льготную упрощенную систему. А для ТСН предусмотрено общее налогообложение.
5. Для ТСЖ нет необходимости в получении специализированных лицензий для управления домом, а ТСН требуется обязательное получение лицензии для управления теми объектами недвижимости, которые в них входят.
6. В ТСЖ входят только собственники многоквартирного дома, реже нескольких домов. А ТСН подразумевает объединение собственников различного типа домов. Также ими могут выступать не только частные лица, но и юридические.
7. Создание ТСЖ возможно только при наличии абсолютного большинства голосов среди собственников жилья. А ТСН может быть организовано по решению собственников недвижимости и представителей различных предприятий, всех, кто является владельцами недвижимости.
8. Главным управленческим органом является в ТСЖ председатель, а в ТСН управляющий.

Кроме перечисленных моментов, важным отличием являются функции и задачи, которые ставятся перед объединением:

• ТСЖ имеет целью создание благоприятных условий проживания, а ТСН имеет цель создание таких условий не только для проживания, но и для целей, для которых создана определенная недвижимость;
• ТСН может заниматься решением вопросов общественного характера, получением прибыли, приумножением общего имущества, а ТСЖ занимается только сохранностью общего выделенного имущества.

Сходства

Кроме основных отличий можно выделить и главные сходства, на основании которых можно определить, какой вид управления лучше выбрать для конкретного дома. Сходства будут следующие:

1. При организации обеих структур потребуется зарегистрировать юридические лица, получить регистрационные документы. Обязательно наличие устава.
2. Оба вида объединений имеют одинаковые цели по уходу за домом и не преследуют коммерческие интересы, если в них входят некоммерческие объекты недвижимости.
3. ТСН и ТСЖ могут быть некоммерческими организациями.
4. Оба объединения самостоятельно заключают все договоры с коммунальными службами, а также другими учреждениями, которые оказывают услуги по благоустройству недвижимости.
5. Вся деятельность объединений обязательно ведется на основании устава и законодательства РФ.
6. В обоих случаях при управлении жильем или недвижимостью выделяется общая часть, которой происходит управление.
7. Разработка и контроль над осуществлением общих правил пользования выделенным общим имуществом.

С учетом всех сходств и различий каждого вида объединения нужно анализировать в индивидуальном случае те цели, которых необходимо добиться объединением в товарищество.

Что лучше?

Если планируется организовать объединение только для 1 многоквартирного дома, то проще всего создать ТСЖ. Если же планируется объединить интересы целого квартала или нескольких разных по типу объектов, то нужно создавать ТСН.

Также важно понимать, что при создании любого юридического лица придется платить налоги. Поэтому в этом плане упрощенная система налогообложения для ТСН может перевесить выбор в пользу данного учреждения.

Однако в некоторых случаях ТСЖ могут оставить управление многоквартирного дома во владении своего товарищества, а также вступить в ТСН, цели которого пересекаются с интересами данного дома.

Если в доме существуют коммерческие площади, которыми необходимо распоряжаться и получать с них определенный доход, то необходимо создавать ТСН. Потому что ТСЖ не может иметь коммерческую форму.

В любом случае переход в ТСН является добровольным для всех собственников жилья. И принять такое решение можно на основе сложившегося опыта соседних объединений.

Отличие ТСЖ от ТСН

Для жильцов многоквартирных домов создают специальные товарищества, которые помогают решить проблемы, связанные с обеспечением коммуникациями, и поддержанием дома в хорошем состоянии. У жильцов есть право добровольного членства в таких организациях. Прежде чем выбрать товарищество, стоит ознакомиться с его возможностями и деятельностью, чтобы определить для себя плюсы и минусы каждого. Далее, в статье будут рассмотрены отличия ТСЖ и ТСН, преимущества и недостатки каждого из товариществ.

Понятия ТСЖ и ТСН

Товарищество собственников недвижимости или ТСН — это сообщество, которое состоит как с физических, так и с юридических лиц. Задача учредителей ТСН – осуществлять права владельца в отношении единого имущества, не нарушая закон.

Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация граждан, которые владеют общим имуществом. Учредители такой организации обязаны вести общую хозяйственную деятельность и управлять общим имуществом.

В 2014 году в законодательстве появилось понятие ТСН, которое заменило ТСЖ. Но, Жилищный кодекс остался без изменений, поэтому ТСЖ имеет право продолжать свою деятельность и являться законной организацией.

В ТСН и в ТСЖ можно вступать и выходить добровольно. Данные организации не являются коммерческими.

Разница между ТСН и ТСЖ

Между ТСН и ТСЖ есть отличия, о которых стоит знать жильцам многоквартирных домов. За ТСЖ закреплён определённый объект благоустройства или управления. Например, частные дома или же многоквартирные здания. В ТСЖ могут вступить только те граждане, у которых в собственности имеется жилая недвижимость. Участниками ТСН могут стать собственники коммерческих объектов недвижимости и земельных участков.

Поменялись права и обязанности участников товариществ, а также их состав. В ТСН могут вступить организации, а в ТСЖ только частные лица.

Основная цель товарищества собственников недвижимости заключается в распоряжении и управлении общим имуществом, его сохранении и приумножении. Например, такое товарищество может сдать в аренду общее имущество, если это потребуется.

ТСЖ необходимо для того, чтобы решать проблемы, связанные с благоустройством прилегающих территорий и удовлетворением потребностей жильцов дома. Одной из задач такого товарищества является проведение коммуникаций к дому.

ТСЖ может использовать упрощённую систему налогообложения, а ТСН нет.

У обеих организаций есть официальный документ – Устав. Также они обязаны иметь орган правления. Но, в товариществе собственников недвижимости есть ещё и исполнительные органы, чего нет у ТСЖ.

Важные вопросы, которые касаются общего имущества, в ТСН решаются отдельными членами товарищества, а в ТСЖ на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

Чтобы понять, что лучше выбрать ТСН или ТСЖ, как правило, люди изучают преимущества и недостатки обеих организаций.

Плюсы ТСЖ заключаются в следующем:

• ТСЖ может помочь решить вопросы, которые касаются благоустройства окружающей территории и улучшения условий проживания. В полномочия данной организации также входить решение большинства конфликтных ситуаций с соседями, без привлечения сотрудников судебных органов;
• Мнение каждого владельца жилой площади, который вошёл в состав ТСЖ, учитывается, а любые решения принимаются на основе большинства голосов на общих собраниях;
• информацию о хозяйственной и финансовой деятельности товарищества собственников жилья может свободно получить каждый его член;
• ТСЖ использует упрощённую систему налогообложения;
• для осуществления деятельности ТСЖ нет необходимости оформлять лицензию.

Недостатки товарищества собственников жилья, следующие:

• любые решения, касающиеся деятельности ТСЖ, принимаются на основе мнения большинства жильцов, при этом меньшинству придётся со всем согласиться;
• общая сумма всех членских взносов оказывается очень большой, но, всё же меньше коммунальных платежей на благоустройство дома.

Преимущества и недостатки ТСН

К числу преимуществ ТСН перед ТСЖ относятся следующие факты:

• общим имуществом управляет определённый круг лиц (только если они ведут добросовестную и честную деятельность);
• ТНС помогает решить проблемы, которые касаются управления и улучшения имущества частных лиц или организаций;
• Основная задача ТСН заключается в управлении и приумножении общим имуществом. Например, если полученную прибыль от сдачи в аренду такого имущества направили на общие нужды;
• ТСН обязаны вести открытую хозяйственную и финансовую деятельность. К такой информации у всех членов товарищества есть право доступа.

Недостатки товарищества собственников недвижимого имущества заключаются в следующем:

• у ТСН есть законное право объявить себя банкротом, поскольку такая организация является юридическим лицом;
• любые решения ТСН принимаются на основе мнения определённых учредителей, при этом общих сборов членов товарищества не устраивают. Но, и в ТСЖ не во всех случаях учитывают мнение большинства;
• согласно статье 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, создание ТСН требует оформления лицензии.

ТСЖ — это организационная форма ТСН. Но, у каждого из товариществ есть свои преимущества и недостатки.

Что выбрать: ТСН или ТСЖ?

Согласно Федеральному закону №99 от 05.05.2014 деятельность ТСЖ прекращается. Но, такое условие касается только вновь созданных товариществ. Старые ТСЖ переоформлять в ТСН необязательно. Но, многие учредители и участники товарищества собственников жилья приняли решение о переходе на ТСН.

Решение перейти на ТСН объясняется тем, что у жильцов нет времени принимать участие в сборах ТСЖ. Они готовы вовремя оплачивать коммунальные услуги и при этом больше ничего не делать. Все остальные задания и проблемы они отдают в руки учредителям ТСН. Поэтому вопрос о выборе между ТСН и ТСЖ частично решается самостоятельно из-за возникших обстоятельств.

В современной практике появилось много случаев, когда несколько домов объединяется в одно товарищество собственников недвижимости.

Разница между ТСЖ и ТСН, отличия ТСЖ от СНТ

Однажды один немецкий конструктор пришел к выводу: «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам». Данный афоризм хорошо характеризует причины создания некоммерческих организаций (НКО) таких как ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ТСН (Товарищество собственников недвижимости) и СНТ (Садоводческое некоммерческое товарищество)- объединение собственников недвижимого имущества с целью совместного ведения хозяйством во имя поддержания стабильности и процветания членов НКО.

Однако возникает вопрос: если учредители данных НКО преследуют одну и ту же цель, почему есть несколько вариантов этих форм и для чего это нужно? Ниже предлагаю разобраться в этом вопросе путем сравнения ТСЖ и ТСН, ТСН и СНТ.

Прежде всего, стоит отметить, что ТСЖ и СНТ — это виды ТСН.

ТСН — это согласно ст. 123.12 ГК РФ добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами).

Согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ — это вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или объединение нескольких многоквартирных домов. Членом ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме.

• в нескольких многоквартирных домах, которые имеют общую границу;
• нескольких расположенных близко жилых домов;
• дачных домов с приусадебными участками или без них;
• гаражей и других объектов.

ТСЖ вправе:

• заключать договор управления многоквартирным домом;
• определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и т.д.;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника;
• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим услуги.

Если ТСЖ создается в коттеджем поселке, то данное объединение регулируется Жилищным Кодексом по аналогии ТСЖ в многоквартирном доме.

В тоже время ТСЖ обязано:

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• выполнять условия договора;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.

СНТ— некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение). Деятельность СНТ регулируется Гражданским кодексом и ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

В отличие от ТСЖ, СНТ может быть создано только на земельных участках, на всех видах земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения, земли водного и лесного фонда, земли промышленного назначения, земли населенных пунктов, земли, предназначенные для строительства и пр.)

Оснований создания СНТ существует несколько: от выделения муниципалитетом земель под садоводство до стихийного возникновения.

Также стоит отметить, что ТСН в форме ТСЖ проще зарегистрировать, так как ТСЖ действует через призму Жилищного Кодекса, который на данный момент удобнее и продуманнее, чем ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

По сей день существуют многие ДНТ — дачные некоммерческие товарищества, возникшие еще в СССР, однако, эту форму объединения граждан отменили в Законе №217-ФЗ (читать подробнее).

Юристы компании «Абонент Консалт» не находят объективных причин ликвидации ДНТ как формы.

Дальнейшее сравнение СНТ и ТСЖ представлено в таблице для наглядности:

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Коваль Полина Алексеевна, стажер юридической компании Абонент Консалт

ТСН и ТСЖ: объясняем жителям сходство, различия и необходимость переименования

Несмотря на то, что 5 мая 2022 года исполнилось уже 6 лет поправкам в гражданское законодательство, которое определило все варианты организационно-правовых форм организаций, споры и мифы вокруг товариществ собственников недвижимости (ТСН) и товариществ собственников жилья (ТСЖ) – не прекращаются. Проводя собрания нам крайне непросто объяснить жителям, почему они голосуют не за ТСЖ, а за ТСН. Ситуацию усугубляет большое количество материалов в интернете, которые содержат некомпетентные оценки и страшилки против ТСН.

Разница между ТСЖ и ТСН языком, понятным обывателю

ТСЖ и ТСН являются юридическими лицами. Организационно-правовая форма юридического лица устанавливается гражданским законодательством – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

До 5 мая 2014 года в п. 3 ст. 50 ГК РФ была следующая формулировка: «Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом». Эта формулировка была общая, без детального описания всех разновидностей некоммерческих организаций.

После 5 мая 2014 года в п. 3 ст. 50 ГК РФ стала использоваться следующая формулировка: «Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества».

Организационно-правовая форма – от общее понятие. Внутри организационно-правовой формы могут быть разновидности организаций. В случае ТСН его разновидностью являются товарищества собственников жилья (ТСЖ) и садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (СНТ).
Когда мы подаем документы на регистрацию ТСЖ – налоговый (регистрирующий) орган как правило выносит решение об отказе в госрегистрации на том основании, что ТСЖ как организационно-правовая форма не предусмотрена действующим законодательством.

Основное противоречие состоит в следующем: ТСН – это понятие из гражданского права. А ТСЖ – из жилищного права. В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом (ЖСК/ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Таким образом, жилищное законодательство допускает, что управление домом может осуществляться ТСЖ, ЖСК/ЖК. Однако гражданское законодательство указывает на то, что такое организационно-правовой формы как ТСЖ – нет (есть лишь разновидность ТСЖ как общего понятия ТСН; при этом ЖСК в ГК РФ вообще не упоминается).

Именно про это прямо указано в п. 1 ст. 135 ЖК РФ: «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости».

С одной стороны, мы видим прямое противоречие: нормы гражданского права противоречат жилищному праву, потому что в ЖК РФ указана разновидность организации (ТСЖ), организационно-правовая форма которой не предусмотрена ГК РФ.

С другой стороны, в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что нормы ТСЖ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости. Иными словами – нормы о ТСН – общие (универсальные). А о ТСЖ – специальные (частные).

Принципиальной разницы между ТСН и ТСЖ (если многоквартирный дом управляется ТСЖ) – нет вообще, несмотря на статьи многочисленных «экспертов», агитирующих против ТСН. Разница лишь в одном слове (наименовании) с точки зрения звучания.

Как донести жителям разницу между ТСЖ и ТСН

Самое сложное – объяснить простым языком собственным жителям, почему им нужно голосовать не за ТСЖ, а за ТСН (или почему им нужно принимать решение о переименовании ТСЖ в ТСН).

Поэтому в данном материале приводится несколько доводов, которые позволяет нам реализовать это решение в интересах собственников.
1. Необходимо наименоваться так, как это предусмотрено законом. Организационно-правовая форма ТСЖ – в законе отсутствует. ТСЖ – это разновидность ТСН (наряду с СНТ). Поэтому принимая решение о наименовании ТСН – мы выполняем требование закона.

Кроме того, юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ). Это означает, что проголосовав за ТСЖ (а не за ТСН), налоговый орган может правомерно отказать в госрегистрации юридического лица, т.е. решение собственников не сможет быть реализовано.

На практике это означает, что на общем собрании собственников о создании ТСЖ мы должны принять решения по следующим вопросам:
– о выборе способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья;
– об утверждении названия товарищества собственников недвижимости;
– об утверждении устава товарищества собственников недвижимости в предложенной редакции.

2. Необходимо переименоваться из ТСЖ в ТСН, чтобы не получить взыскания и штрафа от налогового органа.
В соответствии с п. 1 ст. 54 ГК РФ, юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид. Это означает, что в уставе ТСЖ должно быть прописано, что данное юридическое лицо имеет в виде организационно-правовой формы ТСН, а ТСЖ – в виде разновидности.

При этом учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до 1 сентября 2014 года, подлежат приведению в соответствие при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

На практике это означает, что на общем собрании членов ТСЖ мы должны принять решения по следующим вопросам:
– о принятии решения о переименовании Товарищества собственников жилья (ТСЖ) Товарищество собственников недвижимости (ТСН);
– о принятии Устава Товарищества собственников недвижимости (ТСН) в новой редакции.

Эти действия не являются реорганизацией юридического лица, но являются именно переименованием (т.е. изменением одного слова в названии). Крайне важно донести до собственников, что жителям действия по переименованию ТСЖ в ТСН не создают никаких правовых последствий и проблем (что это действия всего лишь необходимость выполнения требований законодательства).

Безусловно, члены ТСЖ могут не принимать решения о переименовании и работать по старинке в уставе и названии. Именно по такому пути идут многие ТСЖ. В пользу этой позиции есть мнение Минстроя России о том, что изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких ТСЖ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Однако за 10-15 лет жилищное законодательство сильно изменилось и уставы ТСЖ постепенно необходимо приводить в соответствие. А в этом случае (при принятии нового устава ТСЖ), переименование ТСЖ в ТСН будет являться обязательным.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук.
Сайт: pavelkuznetzov.ru

ТСН и ТСЖ: чем отличаются и что лучше?

Когда у гражданина возникает вопрос, куда вступать: ТСН или ТСЖ и в чем разница между ними? То следует обратить внимание на правовую природу понятий, их плюсы и минусы. Что касается ТСН, то это относительно новое понятие, введенное в гражданское законодательство ФЗ от 05.05.14 №99-ФЗ и заменившее ТСЖ, но только в плане организационно-правовой формы. Кроме ТСН появилось еще много других организационно-правовых форм организаций. Эти изменения вступили в силу с 01.09.14.

В жилищное законодательство изменений не вносилось, в связи с чем ТСЖ как форма правления остается, и ее также можно будет выбрать. Существующие ТСЖ (как организационно-правовая форма) будут сохранять свое существование только до внесения первого изменения в учредительную документацию.

Что такое ТСЖ и ТСН?

ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.

ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.

И ТСЖ, и ТСН являются некоммерческими корпоративными организациями, вступление в которые носит добровольный характер.

ТСН или ТСЖ: в чем разница?

В отличие от ТСН в ТСЖ конкретизируется природа управляемой недвижимости, а именно: многоквартирный дом, жилой дом либо несколько подобных домов. Таким образом, вырисовывается первое различие, связанное с предметом управления или благоустройства.

В первом случае, это жилые дома, нежилые помещения и пристройки, земельные участки, а во втором – только жилые дома.

Второе различие между некоммерческими организациями – в составе участников, где в ТСН могут участвовать и физические, и юридические лица. В то время как в ТСЖ – только физические лица или граждане. Изменился не только состав, но и права и обязанности участников.

Цель ТСЖ – благоустройство прилежащей территории и удовлетворение важных эксплуатационных нужд жилья, например, проведение коммуникаций, а также содержание имущества.

У ТСН немного отличные цели, касающиеся, в первую очередь, управления имуществом, например, сдачей его в аренду при необходимости. При этом под управлением понимается его образование, содержание, сохранение, а также приумножение.

И первое, и второе объединение собственников представляет собой некоммерческую корпоративную организацию, функционирующую на основе устава.

В Уставе ТСН меняется только название, которое включает обязательное указание на организационно-правовую форму. Права и обязанности самой организации не поменялись.

В обеих организациях предусмотрено образование единоличного органа и правления. В ТСН еще вводятся контрольные и исполнительные органы. Еще в ТСН отдельные важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием путем определения большинства голосов, как это происходит в ТСЖ.

Помимо вышеперечисленного, у ТСН и ТСЖ разные системы налогообложения. Для второй предусматривается упрощенная система, которая не предусмотрена для ТСН.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782

Плюсы и минусы ТСЖ

Достоинства

• Где гражданин не сможет самостоятельно осуществлять определенные действия по благоустройству местности или управлению общей собственностью – там на помощь придет ТСЖ. Ведь иногда намного проще заплатить за уборку организации, с которой у ТСЖ заключен договор, чем сделать ее самому. При самостоятельной организации дела могут еще возникать конфликты между соседями. Так что, это не только экономия времени и снижение нагрузки с жителей дома, но и обеспечение спокойствия и организованности.
• Определенным плюсом организации является общее принятие решения, и возможность влияния каждого члена ТСЖ на результат решения. Например, выбор управляющей компании, которая будет заниматься взиманием коммунальных платежей, осуществляется на основании голосования, где учитывается мнение хотя бы половины членов организации.
• Несомненный плюс ТСЖ – в применении к ней упрощенной системы взимания налоговых платежей. Финансово-экономическая деятельность организации является открытой для всех участников – в этом также определенный плюс.
• Отсутствие требования о лицензировании деятельности данной организации предусматривается статьей 161 ЖК РФ от 29.12.04 №188-ФЗ. Это упрощает ее создание.

Недостатки

• Минус ТСЖ – в высоких суммах взимаемых платежей. Но эти суммы несущественно отличаются от средних коммунальных плат. Также недостатком является наличие большого количества взносов.
• Еще один минус – подчинение меньшинства большинству. Так, если хотя бы половина участников проголосует за определенное решение, то те, кто не голосовал за него, будут вынуждены ему подчиниться.

Плюсы и минусы ТСН

Достоинства

• Достоинства ТСН во многом схожи с достоинствами ТСЖ за некоторыми поправками. Возможный плюс ТСН – в самостоятельной работе определенной части членов организации, так называемых управленцев. Плюсом это станет при условии, что данные управленцы будут осуществлять работу грамотно и профессионально.
• Учитывая преимущественную сосредоточенность ТСН на управлении имуществом, в том числе, на его приумножении, то можно считать, что это будет приносить большую прибыль, которая будет направляться на общие нужды. В связи с чем можно предположить, что и взносы участников будут меньше.
• Деятельность ТСН открытая, в том числе, с финансовой точки зрения – в этом достоинство Юр. Лица.

Недостатки

• Один из минусов ТСН: при принятии некоторых решений мнение большинства не будет учитываться. Хотя в этом есть свой плюс. Так как и в деятельности ТСЖ часто не все жильцы имеют возможность участвовать.
• Недостатком является необходимость получения лицензии для целей управления. Данное требование установлено ФЗ от 21.07.14 №255-ФЗ и стало обязательным с 01.05.15. Обязательное лицензирование было также закреплено в ЖК РФ (ст. 161 и 192).
• Будучи юридическим лицом, ТСН может признаваться банкротом.

Что лучше?

Здесь каждый осуществляет выбор самостоятельно и с учетом своих приоритетов. Существенных различий между организациями не имеется. И ТСЖ по сути есть разновидность ТСН.

Видео по теме