ЖСК или ДДУ: чем отличаются и что выбрать?

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.

2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.

Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.

В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.

Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].

Их позиция заключалась в следующем.

Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.

Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.

Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.

За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.

READ
Уменьшение размера взыскиваемой ежемесячно задолженности

Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.

Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.

Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).

Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.

В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.

При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.

В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.

Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.

Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.

Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.

С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.

Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.

Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.

Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.

Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.

Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.

READ
Признание договора незаключенным - судебная практика

С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.

Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.

Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.

Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.

Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.

Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.

Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.

«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» – может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком? Не уверен.

К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.

Признание договора паенакопления как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни договор купли-продажи будущей недвижимости.

Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.

Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа. Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.

[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.

READ
Оформление ипотеки с видом на жительство в РФ

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.

ДДУ против ЖСК — что лучше?

Чем привлекательна кооперативная форма строительства?

В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.

При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК). По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива. Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?

Чем привлекательна кооперативная форма строительства?

За отсутствие рисков придется платить

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев. С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков. Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен. К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться. В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

По ЖСК квартиры дешевле до 40%

Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:

  • дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
  • взносы по ЖСК не облагаются налогами;
  • продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
  • рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.

Что выгоднее: ЖСК или ДДУ?

ДДУ — для тех, кто не готов ждать

На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.

Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.

Вопрос выбора: отзывы об отличиях ЖСК от ДДУ и их основные характеристики

Участие в долевом строительстве — одна из самых распространённых схем, по которой реализуются квартиры в новострое. Есть ещё короткая аббревиатура ДДУ.

Но иногда свободные квадратные метры реализуются при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ни одна из этих форм не нарушает действующего законодательства.

Они обе опираются на Федеральный закон №214 от 2004, выпущенный 30 декабря.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

READ
Что писать в резюме о причине увольнения с работы

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Застройщики и дольщики: определение

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия. Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.

Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами. В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.

Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству. Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями.

Иными словами, дольщики — это лица, которые вкладывают свои средства в строительство определённых объектов. И должны получить право распоряжаться ими, как только объект будет сдан в эксплуатацию.

Главные отличия ЖСК от ДДУ

Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как:

  1. Прекращение договора.
  2. Рассрочка на возведение.
  3. Сроки строительных работ.
  4. Стоимость постройки.
  5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке
. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

Если договор ДДУ прекращается, покупателю должны вернуть всю сумму полностью. В ЖСК средства тоже возвращают, но не более 85 процентов.

Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен.

    ; ; ; ; ;
  • и общем собрании собственников.

Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.

Особенности договора долевого участия

Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа:

  1. Старые, полученные до первого апреля 2004 года.
  2. Новые, полученные после этой даты.

Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.

Перед тем, как подписывать договор, надо внимательно изучить своих будущих партнёров. Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.

Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика:

  1. Обязательно изучаем проектную документацию.
  2. То же самое касается и документов, связанных с правом собственности на землю, где ведётся строительство.
  3. Необходимо проследить всю цепочку, если здание продаётся другой компанией от имени застройщика.
  4. Средства на счёт ДДУ вносятся не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.

Участники договора ДДУ получают следующие преимущества:

  1. Гарантировано наличие у застройщика всей необходимой документации.
  2. Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить стоимость.
  3. Точно прописанные требования по выплате неустойки, расторжению договора.
  4. Гарантия на дом от застройщиков.

Но могут возникнуть и некоторые проблемы:

  1. Регистрация может растянуться на три месяца и больше. Соответственно, до окончания этой процедуры невозможно получить документы на квартиру.
  2. Покупатель выплачивает штрафы строительной компании, если он расторгает договор в одностороннем порядке.
  3. Рассрочка на приобретение есть, но она даётся максимум на 5 лет.
  4. Все деньги надо выплатить к моменту, когда строительство будет завершено.

Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:

Характеристики ЖСК

ЖСК отличается более доступными ценами, чем ДДУ. Но и рисков при заключении такого договора больше. Паевый фонд – это объединение средств всех, кто заключил договор на строительство объекта. Средства надо вносить каждый месяц.

Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими:

  1. Быстрое оформление. Договор не требует государственной регистрации.
  2. Открытый доступ к документам по строительству, контроль каждого этапа.
  3. Длительная рассрочка платежа.
  4. Уменьшенные коммунальные платежи за счёт того, что пайщики получают определённую прибыль от фонда.
READ
Порядок приватизации ведомственного жилья

Есть и определённые риски:

  1. При несоблюдении сроков строительства отсутствуют штрафы для самого ЖСК.
  2. Цена объекта может увеличиться, пока действует договор.
  3. Ограничения на перепродажу пая.

В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:

Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Главное правило – внимательно изучать документы компании перед заключением договора. Некоторым кажется, что ЖСК опаснее ДДУ. Самый важный риск связан здесь с большой конкуренцией на рынке. Но даже ДДУ может сорвать срок.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

Отзывы

Как видите довольно сложно однозначно сказать, что лучше выбрать ДДУ или ЖСК. Отзывы, представленные ниже помогут вам понять, что лучше для вашего конкретного случая:

  1. Виктор, 30 лет: Довелось по одному разу оформлять квартиры и по ЖСК, и по ДДУ. В принципе, обе сделки прошли нормально, результаты удовлетворили. Но я старался и компании выбирать самые крупные. Не надо всё внимание уделять только договору. Лучше внимательно смотреть на того, с кем предстоит работать.
  2. Артём, 34 года: В своё время выбирали ЖСК. Показалось, что всё проще и легче, но не тут-то было. Отделались легко, а осадок неприятный остался. Есть одна милая особенность у ЖСК, которую все упускают.

Только в бумажках написано, что ЖСК — это собрание людей, объединённых с целью построить дом. На самом деле, есть только правление, выбранное самим кооперативом, и пайщики, у которых и прав реальных-то нет.

Единственное, чего испугались — платить 20 процентов от стоимости непонятно кому, когда фактически был готов только фундамент дома.

Деньги удалось вернуть только через 6 лет. Хорошо, что их вообще вернуть удалось.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

ДДУ или ЖСК – что лучше?

Для человека, который собирается покупать новую квартиру, аббревиатуры “ДДУ” и “ЖСК” – скорее всего, уже не пустой звук. Он почти наверняка в курсе, что это два похожих, но всё же отличных друг от друга способа приобретения жилья. Так чем же, на самом деле, они отличаются?

В этой статье мы попытаемся детально и подробно во всём разобраться, выяснить сходства и различия между ДДУ и ЖСК и подтвердить (или опровергнуть!) устоявшееся мнение о том, какой из этих вариантов предпочтительнее. Чтобы у абстрактного персонажа, описанного в начале, не осталось совсем никаких вопросов по этой теме.

Для общего понимания начнём с кратких определений. Значит, “ДДУ” расшифровывается как “договор долевого участия”. Заключается он между застройщиком и дольщиком. Первый обещает второму за определённый срок возвести на определённом участке многоквартирный дом и передать его в пользование, а второй соглашается вложить в это строительство деньги. А “ЖСК” значит “жилищно-строительный кооператив”. Это добровольное объединение людей для строительства жилого объекта. Член такого объединения – уже не дольщик, а пайщик.

ЖСК приобрели популярность ещё в СССР. Когда после войны возросла численность городского населения, власти, чтобы разобраться с квартирным вопросом (который, по мнению персонажа “Мастера и Маргариты”, испортил людей) разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы. Хотя жильё создавалось за счёт пайщиков, а многие из них ещё и лично принимали участие в строительстве, государство тоже способствовало развитию ЖСК – выдавало крупные ссуды, разрешало долгое время их не возвращать, предоставляло различные льготы.

Эпопея с советскими ЖСК продолжалась до самого конца прошлого века. Ещё в начале 1980-х стартовало одновременное строительство примерно 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов – естественно, оно затянулось, и некоторым пайщикам пришлось ждать свой новый дом почти двадцать лет. Но сейчас, хоть сохранилось как понятие ЖСК (оно, в том числе, упоминается в Жилищном кодексе Российской Федерации), так и ЖСК советских времён, сами жилищно-строительные кооперативы поменяли форму.

Самостоятельно ЖСК создают только обманутые участники долевого строительства, которые мечтают поскорее, пусть даже и своими силами, закончить недоделанное жильё. А так как без чьей-либо поддержки (например, государства или крупного девелопера), создав с единомышленниками некий кружок по интересам, построить многоквартирный жилой дом, к сожалению, не получится, чаще всего ЖСК организуют застройщики. Причём, делают они это вовсе не для удобства покупателей, а только лишь для привлечения их средств.

Неудивительно, что, если свериться с цифрами, станет понятно: ЖСК – на самом деле уже никакой не конкурент ДДУ. Договоры долевого участия заключаются повсеместно и не предлагаются в редких, даже исключительных, жилых комплексах с особенностями в возведении (например, если ЖК не строится с нуля, а реконструируется, заключить договор долевого участия просто не получится по закону). Поэтому процент использования ДДУ при строительстве в Москве выше 60, а ЖСК – около 10. При этом, в более престижных сегментах недвижимости эта разница только увеличивается: ДДУ становится всё популярнее, а ЖСК – наоборот.

У этой популярности ДДУ (как и, конечно, у непопулярности ЖСК) есть множество причин. И, в общем-то, все они заключаются сугубо в разнице между двумя этими способами приобретения жилья. Попробуем перечислить все и ни одну не забыть.

Документы, регулирующие строительный процесс

Контроль отношений дольщика и застройщика осуществляется по 214-му Федеральному закону, а отношений внутри жилищно-строительного кооператива – по документам (например, уставу) этой же организации. Очевидно, что на первый положиться легче, чем на второй: он и принят на более высоком уровне, и изучен давно и всеми. Так что этот балл отдаём ДДУ.

Государственная регистрация документов

Государство занимается и регистрацией документа долевого участия, которая, чаще всего, платная и, при этом, всегда обязательная. Договор с ЖСК регистрировать в Росреестре не нужно, но не спешите этому радоваться. Во-первых, там, скорее всего, придётся оплатить какой-нибудь членский взнос. Во-вторых, это поставит вас под угрозу двойных продаж: при заключении и регистрации ДДУ это невозможно, не будут же в Росреестре два раза регистрировать один и тот же документ. А даже если недобросовестный застройщик продаст вашу квартиру кому-то ещё в обход Росреестра, в суде и разбираться не будут и однозначно встанут на вашу сторону. Поэтому, несмотря на то, что ратующие за ЖСК привлекают нас простотой и скоростью, снова отдадим предпочтение ДДУ. Пусть это дольше и дороже, но зато безопаснее.

Недобросовестный застройщик

Если застройщик нарушит свои обещания, обманет дольщиков и строительство остановит, он будет отвечать за это по всей строгости закона. Либо дольщику вернутся все вложенные им средства плюс неустойка, либо завершение строительства возьмёт под контроль государство.

От ЖСК получить деньги обратно будет гораздо сложнее, потому что возвращать ли их вообще, будет определять не законодательство, а сам кооператив. Впрочем, обманутому человеку, по большому счёту, не так важно, кто и как его обманывает – а если застройщик с самого начала захочет это сделать, он это сделает.

Вариант с ДДУ тоже не идеальный: застройщик может признать себя банкротом, чтобы деньги от него получить было невозможно, строительство затянется на всё то время, что будут искать нового исполнителя…

В общем, по возможности не имейте дело с недобросовестными застройщиками – ни в долевом строительстве, ни в ЖСК.

Потребители и участники добровольного объединения

Ещё один закон, который в случае чего поможет дольщику – это Закон о защите прав потребителей. Для пайщиков, являющихся участниками добровольного объединения, он бесполезен, потому что на них попросту не распространяется. Дольщики, как потребители, смогут потребовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств, если будут чем-то недовольны. Члены ЖСК этого сделать не смогут.

Ипотека

При долевом участии в строительстве действует государственная поддержка ипотечной ставки, да и количество банков, которые ипотеку предоставляют, гораздо больше, чем при ЖСК. Преимущество ДДУ тут не только в возможности более широкого выбора, сама эта ситуация – ещё одно подтверждение большей надёжности долевого строительства.

Первые обязательства

Если застройщик собирается привлекать к своему проекту первых дольщиков, это значит, что он уже выбрал участок под строительство, получил его в собственность (ну или в аренду), а также получил разрешение на строительство и зарегистрировал все права на будущую недвижимость. Если застройщик привлекает клиентов в жилищно-строительный кооператив, всего этого он, скорее всего, ещё не сделал. При ЖСК застройщик даже не обязан публиковать проектную декларацию – участвуя в долевом строительстве, вы хотя бы сможете следить за тем, как проект меняется в процессе воплощения в реальность.

Определение параметров квартиры

Прочитав договор долевого участия, вы примерно представите свою будущую квартиру, а также будете точно знать, во сколько она вам обойдётся. Конечно, случается, что в процессе строительства происходят какие-то накладки, квартира может уменьшиться или увеличиться на пару квадратных метров, но обычно застройщик готов это как-то компенсировать. Жилищно-строительный кооператив же сразу готовит участников, что цена квартиры в процессе строительства может вырасти. То есть, вы всё оплатите, а потом вам скажут, что на стройке возникли проблемы (экономический кризис, неблагоприятные погодные условия, ушедший в запой прораб – так ли важно, что это будет?) и поэтому нужно доплатить. Очередное безусловное преимущество ДДУ перед ЖСК.

Определение сроков сдачи

В договоре долевого участия также указываются точные сроки сдачи объекта – когда застройщик передаст его дольщику. Если застройщик не сможет договориться о переносе срока сдачи и его провалит, то будет вынужден выплатить штраф. Вы же, в случае несоответствия сроков с первоначальными договоренностями, сможете просто расторгнуть ДДУ и получить деньги назад. А при ЖСК застройщик вправе просто не прописывать дату окончания работ в договоре, чтобы потом не нести ответственность за срыв сроков. Так что если вы не готовы ждать новый дом бесконечно долго, внимательно читайте договор – причём, желательно, договор долевого участия.

Гарантия

Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию. То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать. Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.

Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.

Рассрочка

Дольщикам рассрочка предоставляется только до окончания строительства, её в Москве и в Московской области – только два года. В то же время члены ЖСК могут растянуть её на больший срок, причём в том числе и после сдачи дома.

Управляющая компания

Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.

Подводя итог этого соревнования, ДДУ хочется назвать победителем. Этот способ приобретения жилья популярен по праву. Но наличие на рынке ЖСК (пусть и изменившегося, устаревшего и не очень-то приспособленного к современности) хорошо уже само по себе, как факт. Потому что в результате нормальной конкуренции кое-кто точно окажется в выигрыше. Это клиент.

ДДУ и ЖСК – в чем отличия?

ДДУ и ЖСК - в чем отличия?

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

ddu_i_zhsk_1.jpg

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

ddu_i_zhsk_2.jpg

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.). С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

ddu_i_zhsk_3.jpg

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

ddu_i_zhsk_4.jpg

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

ddu_i_zhsk_5.jpg

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

ddu_i_zhsk_6.jpg

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

ddu_i_zhsk_7.jpg

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

ddu_i_zhsk_8.jpg

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики. Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков. Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Подробный обзор вопроса: чем заключаются отличия договора ЖСК от ДДУ?

Долевое строительство имеет много преимуществ, так как же, как и жилищно-строительный кооператив.

Выбирая ту или иную организацию, нужно учитывать все риски и свои возможности.

Рассмотрим основные отличия ЖСК от ДДУ.

Что такое ЖСК и ДДУ?

Долевое строительство – это один из видов инвестирования, когда одна сторона обязуется построить и сдать здание в эксплуатациюов второй стороне согласно договору. Ответственной стороной в этом случае выступают застройщики.

Возведение многоквартирного дома для ЖСК происходит несколько иначе. Такие кооперативы – это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики

Застройщики ЖСК и дольщики ЖСК – это два разных понятия, и обязательно нужно знать, чем они отличаются друг от друга.

Застройщиком обычно выступают юридические или физические лица, которые берут на себя ответственность, связанную с возведением или ремонтом здания.

Чаще всего это инвесторы или строительные компании.

Многие путают дольщиков с лицами, которые собираются в дальнейшем проживать в построенном МКД. На самом деле все немного иначе. Дольщики обычно участвуют в строительстве для получения прибыли, продавая имущество после введения дома в эксплуатацию.

Другими словами, они в итоге получают право распоряжаться недвижимостью.

Что такое ДДУ и ЖСК узнаете из видео:

Отличия

Итак, чем ЖСК отличается от ДДУ? Разница между этими двумя понятиями действительно существенная и заключается она в следующем:

  1. государственная регистрация. Договор ДДУ обязательно подлежит регистрации, тогда как сделка с ЖСК не регистрируется. Эта процедура гарантирует, что квартира не будет перепродана несколько раз, в связи с чем участники ЖСК часто рискуют своим имуществом.
  2. Стоимость недвижимости. ДДУ гарантирует, что цена квартиры не изменится. Договор с ЖСК в этом случае серьезно проигрывает, так как в нем предусматривается изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные траты.
  3. Сроки. Опять же, если строительство затянется, то по ДДУ застройщик вынужден будет платить неустойку. На основании договора с ЖСК сроки легко могут переноситься.
  4. Рассрочка. Если строительство осуществляет ЖСК, то пайщик имеет право жить в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет, поэтому они могут распоряжаться недвижимостью только после выплаты всей суммы.
  5. Расторжение договора. Участники ДДУ могут рассчитывать не только на возврат внесенной суммы, но и на выплату неустойки. При сотрудничестве с ЖСК неустойка не выплачивается.
  6. Доступ к информации. Дольщики получают всю необходимую документацию перед заключением договора, тогда как в ЖСК для этого требуется личная инициатива пайщика.

Справка: несмотря на то, что при выходе из ЖСК пайщики не получают такие выплаты, как при ДДУ, внесенные паевые взносы им возвращают.

Особенности и отличия договоров

Оба документа имеют как свои недостатки, так и преимущества и есть существенные отличия договора ЖСК и ДДУ.

Договор ДДУ гарантирует, что дольщик получит недвижимость, а в случае непредвиденных обстоятельств получит назад свои деньги.

Но в документе всегда указываются точные сроки, и чаще всего они не превышают 5–7 лет. Именно за это время дольщик должен отдать всю сумму за квартиру.

Участвуя в ЖСК, пайщик не всегда уверен, что строительство не затянется на 15–20 лет. Зато он может проживать в квартире все это время. Правда, продать или завещать недвижимость он не может.

Нередко возникают проблемы и с ценой, так как стоимость жилья все время повышается. И даже преимущество, связанное с налоговыми скидками, не делает жилье слишком дешевым.

Справка: самое главное отличие договоров ЖСК и ДДУ – это государственная регистрация. Так как ЖСК их не регистрирует, то есть вероятность, что со временем у квартиры может появиться несколько владельцев. Договор ДДУ проходит процедуру регистрации, поэтому заключить другое соглашение с этой недвижимостью уже нельзя.

Отличия договоров ДДУ и ЖСК смотрите на видео:

Что в итоге выбрать? Исходя из каких причин?

Так что выбрать: долевое строительство или ЖСК? Ни один из вышеперечисленных договоров не может обезопасить участника от различных обстоятельств. Это может быть нехватка средств, изменения в законодательстве или мошеннические действия самих застройщиков.

Именно поэтому при выборе способа приобретения жилья необходимо обращать внимание именно на строительную компанию, которая руководит процессов возведения многоквартирного дома. Она должна иметь определенную положительную репутацию и большой опыт работы. Желательно, чтобы был большой оборот средств, что позволит ей при необходимости рассчитаться с кредиторами.

Также важно изучать всю представленную документацию. Не стоит думать, что ДДУ или ЖСК не могут, например, сорвать сроки. Поэтому гарантировать полную безопасность сделки достаточно сложно. Поэтому выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

Отзывы

  • Анна, 45 лет: Я в разное время оформляла оба договора и могу сказать, что результатом довольна. Но я с большой осторожностью подходила к выбору застройщика. Результатом мы с мужем довольны.
  • Виктор, 38 лет: Мы с женой долго думали, как именно будет приобретать квартиру. Выбрали ЖСК, так как там подразумевалась рассрочка. Оказалось, что у пайщиков, по сути, нет никаких прав. Сроки постоянно переносятся, а нам приходится постоянно доплачивать, так как цены на все растут. Не знаю, сможем ли мы вообще когда-нибудь получить жилье в собственность.
  • Алена, 48 лет: Я покупала квартиру в ЖСК и очень довольна. Сроки, правда, затянулись, но зато цены за квадратный метр гораздо ниже, чем обычно. Наверно, повезло, так как попался адекватный застройщик.
  • Сергей, 39 лет: Мы участвовали в ДДУ, из-за чего оказались счастливыми обладателями квартиры всего через 5 лет. А вот друзья выбрали кооператив и пролетели, так как застройщик в итоге обанкротился.
  • Геннадий, 42 года: Я думал, что ДДУ безопаснее, так договор регистрируется и сроки небольшие. В итоге строительство так и не закончилась, а деньги я вернул только через 4 года. Очень жалею, что выбрал долевое строительство.

Заключение

Строительство многоквартирного дома – это длительный и сложный процесс, на который все время влияют различные обстоятельства. Это может быть инфляция, невыполнение обязательств подрядчиком или другие проблемы. И никакой договор не может полностью защитить участников от финансовых потерь.

О преимуществах и рисках договоров ДДУ и ЖСК смотрите полезное видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию