Стороны договора купли-продажи

Как провести куплю-продажу квартиры

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена с крупными суммами денежных средств, поэтому проводить ее нужно продуманно и взвешенно. При покупке квартиры в ипотеку, ход сделки определяет банк, он же и контролирует все этапы, составляет договор. При самостоятельной покупке/продаже ответственность лежит на сторонах договора, поэтому важно ничего не упустить, максимально все предусмотреть.

Перед вами полный пошаговый разбор совершения сделки покупки или продажи недвижимости в 2021 году, с учетом всех последних изменений и требований законодательства.

Что подразумевают под термином «купля-продажа квартиры»

Сначала разберемся в основной терминологии, которая используется при оформлении сделки.

Что такое договор купли-продажи

Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором. Это документ, подтверждающий юридическое соглашение между продавцом и покупателем о передаче/принятии объекта недвижимости на установленных условиях и за оплату в определенной сумме.

Договор подтверждает переход права собственности от одной стороны договора к другой, является основным для подтверждения проведения сделки, предъявляется в суде в случае ее оспаривания. Обычно договора купли-продажи оформляются при покупке квартиры на вторичном рынке.

Основные термины

В сделке купли-продаже могут применяться следующие термины:

  • Аванс (задаток). Денежная величина, которая передается продавцу в счет будущего платежа за приобретение недвижимости для обеспечения заключения сделки.
  • Акт приема/передачи. Документ, подтверждающий факт исполнения условий договора.
  • Банковская ячейка. Банковский сейф, который используют для передачи сторонами денежных средств.
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий, кто является собственником квартиры по закону.
  • Госрегистрация сделки. Фиксация перехода прав на недвижимость от одной стороны сделки другой.
  • Обременение. Наличие ограничений на продажу недвижимости, т. е. продавец не сможет осуществить сделку без согласования с другими лицами, например, с банком.
  • Правоустанавливающие документы. Официальные документы, которые подтверждают права собственника на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. д.
  • Прямая сделка (свободная продажа). Простая сделка в которой участвуют две стороны продавец и покупатель.
  • Альтернативная сделка. Когда любой из участников сделки собирается продать одну квартиру и одновременно приобрести другую.

Стороны договора купли-продажи

При прямой сделке у договора будет две стороны:

  • Продавец. Тот, кто реализует квартиру.
  • Покупатель. Тот, кто приобретает.

Интересы сторон могут представлять доверенные лица, при наличии соответствующих полномочий.

При альтернативной сделке, в ней будет участвовать 3 участника:

  1. Покупатель, приобретающий объект недвижимости. Он вносит основную сумму и передает деньги участнику №3.
  2. Продавец, который продает одну квартиру и покупает другую. Он или не получает деньги, по условиям договора, а доплачивает участнику №3 или получает разницу, если приобретаемая квартира стоит дешевле покупаемой.
  3. Продавец, продающий квартиру. Получает деньги за свою квартиру в полной сумме от 1 и 2 участника.

Альтернативные сделки лучше доверить проводить грамотному риэлтору, т. к. требуется проверка каждого этапа.

Сторонами договора могут выступать физические или юридические лица, предприниматели. Может быть несколько продавцов или покупателей по одному договору. В сделке могут принимать участие несовершеннолетние дети.

Содержание договора

Что должен содержать договор купли-продажи:

  • Стороны договора. Данные продавца и покупателя.
  • Предмет договора. Это приобретаемая недвижимость с ее полными характеристиками: адрес, площадь, существенные признаки.
  • Наличие/отсутствие обременений.
  • Условия договора. Договор должен содержать существенные условия проведения сделки, определено, что это именно договор купли-продажи, а не дарения или наследования.
  • Цена. Стоимость недвижимости является главным существенным условием договора.
  • Срок и способ расчетов.
  • Перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав.

Следующие условия являются дополнительными, будут они в договоре или нет стороны решают самостоятельно:

  • Дата фактической передачи квартиры покупателю.
  • Срок выписки зарегистрированных в квартире.
  • Состояние объекта недвижимости.
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Как будут решаться споры.
  • Штрафные санкции за невыполнение обязательств по договору.

Договор заключается в простой письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

При продаже доли квартиры, если участником является несовершеннолетний ребенок, договор должен быть заверен у нотариуса. Это касается также сделок, по которым квартира передается с условием выплаты собственнику пожизненных средств на содержание.

Акт приема-передачи квартиры

Акт служит подтверждением факта передачи квартиры, исполнения продавцом обязательств по договору, фиксирует состояние объекта на момент составления документа, т. е. при передаче ключей.

Без акта сделка может быть признана судом недействительной.

Акт составляется в двух экземплярах и должен содержать следующую информацию:

Указание наименования документа, места и даты составления.

  • Паспортные данные сторон договора.
  • Адрес объекта.
  • Показания счетчиков воды, электричества, газа.
  • Описание состояния квартиры на момент передачи ее покупателю.

Вот пример готового акта приема-передачи квартиры:

акт приема передачи квартиры

При обнаружении недостатков, они отражаются в акте и указывается, каким образом они будут устраняться. Если передача денег уже произведена, этот факт также должен быть зафиксирован в документе.

Какие документы нужны для оформления договора

Чтобы зарегистрировать сделку, потребуются следующие документы:

  • Свежая выписка из ЕРГН на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Паспорта участников сделки.
  • Согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке).
  • Справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
  • Если собственником недвижимости является несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки.
READ
Доверенность с правом передоверия

Стоимость оформления договора купли-продажи

Государственная пошлина за регистрацию сделки для физических лиц составляет 2000 руб. Если приобретается доля в общей площади стоимость составит 200 руб. Госпошлина для юридических лиц 22000 руб.

Также придется заплатить за нотариальное заверение сделки и услуги риэлтора, если они были использованы.

На кого ложатся финансовые затраты

Это зависит от вида затрат:

  • Госпошлину оплачивает покупатель.
  • За нотариальное удостоверение платит сторона, вы ступающая инициатором такой операции.
  • За услуги риэлторской конторы платят по соглашению сторон.

Расценки на оформление договора разными способами

Стоимость сделки зависит от региона места нахождения недвижимости. Вот средние цены по Москве и Санкт-Петербургу.

Вид оформления

Цена составления договора купли-продажи

Цена услуги

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется в обязательном порядке

0,5% от суммы сделки

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется по желанию сторон

3000+от 0,1 до 0,4% от суммы сделки

Услуги агентства недвижимости

От 40000 руб. +1% от суммы сделки

Услуги частного риэлтора

От 20000 руб. +1% от суммы сделки

На что обратить внимание при оформлении договора

Есть моменты, на которые следует обязательно обратить внимание при составлении договора купли-продажи:

  • Залог квартиры в случае неоплаты. Если квартира приобретается за счет заемных средств, будет ли она являться объектом залога, какие действия полномочен совершать кредитор в случае неоплаты долга.
  • Наличие согласия на продажу от родственников продавца. Если супруги состоят в зарегистрированном браке, а стороной сделки является только супруг (га), то второй член семьи должен дать обязательное согласие на сделку.
  • Наличие несогласованных перепланировок. Часто в квартирах осуществляется капитальный ремонт, заменяются технические характеристики помещения. При изменении технического плана, новый должен быть согласован в жилищной комиссии. Если перепланировка не согласована, это может привести к требованию уполномоченных органов вернуть все в первоначальное состояние.
  • Отсутствие психических расстройств у продавца. Если у вас возникли сомнения, вы можете запросить справку из медицинского учреждения. В противном случае родственники продавца могут подать в суд и признать сделку ничтожной.
  • Отсутствие жильцов, пропавших без вести или находящихся в местах лишения свободы. Проверить следует обязательно, т. к. они могут иметь долю в квартире.
  • Длительность нахождения недвижимости в собственности. Если продавец продает только что купленную квартиру, это вызывает сомнения, все ли с ней в порядке.
  • Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Нужно потребовать справку от управляющей компании или ЖЭУ, сверить показания счетчиков.
  • Отсутствие арестов и других обременений. Проверяется по выписке из ЕГРН, при этом она должна быть датирована не ранее 30 дней до начала сделки.
  • Отсутствие прописанных в квартире. Продавец должен предъявить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц на момент сделки или обязательство их выписки в установленный срок.
  • Заверения сторон. Все обязательства сторон фиксируются в договоре купли-продаже.
  • Мебель. Если вместе с квартирой передается мебель, она отражается в акте приема-передачи объекта вместе с характеристикой.

Как оформить договор купли-продажи недвижимости

Сделка состоит из нескольких этапов.

Подготовка документации

Продавец запрашивает в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, находит правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, собирает необходимые справки (из УК, о зарегистрированных в квартире, согласие родственника).

Утверждение условий сделки и составление договора

Может быть заключен предварительный договор купли-продажи. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки, если предусмотрены аванс или задаток, заключаются соответствующие соглашения.

Составляется договор купли-продажи.

Выезд на сделку

Имея на руках договор и пакет подготовленных документов, оплачивается госпошлина. Стороны готовы к регистрации сделки.

Подписание договора и передача финансовых средств

Договор подписывается в присутствии нотариуса или сотрудников регистрирующих органов и передается на регистрацию. После регистрации перехода прав на недвижимость деньги перечисляются продавцу.

Передача квартиры

После получения документов или уведомления из Росреестра ключи от квартиры передаются покупателю.

Способы подачи документов

Документы можно подавать разными способами.

Способ

Особенности

Принимают не во всех населенных пунктах

Документы принимают везде

Ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы могут вызвать представителя специалиста из Росреестра на дом, позвонив по телефону территориального отделения

При оформлении сделки через нотариуса, он сам отправляет их на регистрацию

Нужно сделать опись документов и отправить их заказным письмом с уведомлением в адрес территориального отделения Росреестра, который можно узнать на его сайте. При этом подлинность подписей договора заверяется в нотариальном порядке.

Посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра

Сроки оформления договора

Договор будет зарегистрирован в следующие сроки:

  • Через МФЦ в течение 9 рабочих дней.
  • При подаче документов в Росреестр за 7 дней.
  • Через нотариуса 3 дня, если документы поданы в электронном виде 1 день.
READ
Детские пособия в 2022 году: таблица, когда перечисляют

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Если в договоре не указано иное, договор считается бессрочным.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Признать договор недействительным может только суд. В каких случаях это возможно:

  • договор не соответствует требованиям законодательства;
  • выявлено, что он заключен с помощью угроз и насилия;
  • не оформлено согласие органа опеки;
  • сделка признана фиктивной;
  • продавец оказался недееспособным по суду, действовал без опекуна;
  • нет согласия супруга;
  • доказано, что продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

Виды недействительных сделок

Основные причины

Последствия

Договор купли-продажи замаскирован под дарение

При оспаривании сделки покупатель не сможет вернуть свои деньги

Если в договоре занижена фактическая сумма сделки

Покупатель не сможет вернуть разницу между реально переданной суммой и суммой, указанной в договоре

Продавец не выполнил требования законодательства, нарушил законные интересы несовершеннолетних, права законных наследников и т. д.

Сделка будет признана ничтожной

Сделка совершена по поддельным документам

Наступает административная или уголовная ответственность

Как расторгнуть договор

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон.

По соглашению сторон

Если стороны обоюдно передумали заключать сделку, она может быть расторгнута в любой момент до регистрации в Росреестре. Если деньги уже переданы, нужно оформить соглашение о расторжении и порядок их возврата.

После регистрации сделка считается заключенной, и расторжению может подлежать только по суду.

По требованию одной из сторон

До регистрации сделки отказаться может и одна сторона, если другая сторона нарушит его условия. Однако при несогласии второй стороны для этого может потребоваться обращаться в суд.

Как восстановить договор купли-продажи

При утере договора купли-продажи, его можно восстановить. Если сделка была совершена до января 1998 г., нужно обращаться в БТИ. Более поздние договора хранятся в Росреестре. Можно оформить запрос на предоставление копии договора как в сам Росреестр или через МФЦ.

Особенности переоформления договора

Любые изменения, которые стороны хотят внести в договор после его подписания до регистрации в Росреестре, оформляются дополнительным соглашением к договору. Оно будет являться неотъемлемой частью договора и подлежит также регистрации.

Если документы в Росреестр уже поданы, можно подать запрос на аннулирование сделки и расторжение договора, затем оформить дополнительное соглашение и подавать документы на регистрацию по новой.

Что такое депозитный счет у нотариуса?

Это способ, выступающий альтернативой банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса, у которого был заверен договор купли-продажи. После регистрации договора в Росреестре и перехода права собственности продавец предоставляет в нотариальную контору договор, взамен ему передается чек, который можно обналичить или перечислить средства на свой счет. Услуга платная, стоимость 1000–3000 руб.

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 – 566)

  • § 1. Общие положения о купле-продаже (ст. 454 – 491)
    • Статья 454. Договор купли-продажи
    • Статья 455. Условие договора о товаре
    • Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
    • Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
    • Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар
    • Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
    • Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
    • Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
    • Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
    • Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
    • Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару
    • Статья 465. Количество товара
    • Статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара
    • Статья 467. Ассортимент товаров
    • Статья 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров
    • Статья 469. Качество товара
    • Статья 470. Гарантия качества товара
    • Статья 471. Исчисление гарантийного срока
    • Статья 472. Срок годности товара
    • Статья 473. Исчисление срока годности товара
    • Статья 474. Проверка качества товара
    • Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
    • Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец
    • Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
    • Статья 478. Комплектность товара
    • Статья 479. Комплект товаров
    • Статья 480. Последствия передачи некомплектного товара
    • Статья 481. Тара и упаковка
    • Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
    • Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
    • Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
    • Статья 485. Цена товара
    • Статья 486. Оплата товара
    • Статья 487. Предварительная оплата товара
    • Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
    • Статья 489. Оплата товара в рассрочку
    • Статья 490. Страхование товара
    • Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом
    • Статья 492. Договор розничной купли-продажи
    • Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи
    • Статья 494. Публичная оферта товара
    • Статья 495. Предоставление покупателю информации о товаре
    • Статья 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок
    • Статья 497. Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара
    • Статья 498. Продажа товаров с использованием автоматов
    • Статья 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю
    • Статья 500. Цена и оплата товара
    • Статья 501. Договор найма-продажи
    • Статья 502. Обмен товара
    • Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
    • Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества
    • Статья 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре
    • Статья 506. Договор поставки
    • Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки
    • Статья 508. Периоды поставки товаров
    • Статья 509. Порядок поставки товаров
    • Статья 510. Доставка товаров
    • Статья 511. Восполнение недопоставки товаров
    • Статья 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки
    • Статья 513. Принятие товаров покупателем
    • Статья 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем
    • Статья 515. Выборка товаров
    • Статья 516. Расчеты за поставляемые товары
    • Статья 517. Тара и упаковка
    • Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
    • Статья 519. Последствия поставки некомплектных товаров
    • Статья 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров
    • Статья 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
    • Статья 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки
    • Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки
    • Статья 524. Исчисление убытков при расторжении договора
    • Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта
    • Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта
    • Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта
    • Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта
    • Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту
    • Статья 535. Договор контрактации
    • Статья 536. Обязанности заготовителя
    • Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
    • Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции
    • Статья 539. Договор энергоснабжения
    • Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
    • Статья 541. Количество энергии
    • Статья 542. Качество энергии
    • Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования
    • Статья 544. Оплата энергии
    • Статья 545. Субабонент
    • Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
    • Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
    • Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
    • Статья 549. Договор продажи недвижимости
    • Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
    • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
    • Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
    • Статья 553. (утратила силу)
    • Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
    • Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
    • Статья 556. Передача недвижимости
    • Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
    • Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
    • Статья 559. Договор продажи предприятия
    • Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
    • Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
    • Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
    • Статья 563. Передача предприятия
    • Статья 564. Переход права собственности на предприятие
    • Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
    • Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора
    Отдельные виды обязательств (ст. 454 – 1109)§ 1. >>
    Общие положения о купле-продаже (ст. 454 – 491)
    Содержание
    Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

    © ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Портал ГАРАНТ.РУ (Garant.ru) зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 г.

    Договор купли-продажи

    Договор купли-продажи, или ДКП, — это сделка между покупателем и продавцом. С его помощью законно передают право собственности: продавец отказывается от владения имуществом, а покупатель оплачивает его и становится владельцем.

    Форма договора купли-продажи

    Законом предусмотрена устная и письменная форма договора.

    Иногда достаточно устной договоренности: например, на продажу продуктов в магазине и перевозку пассажиров в общественном транспорте. Подтверждением сделки считается кассовый чек или показания свидетелей.

    Письменный договор нужен для того, чтобы избежать конфликтов между участниками сделки. Например, он пригодится, если возникнут сомнения в праве собственности, или чтобы подстраховаться, если товар окажется бракованным и покупатель захочет обменять его или вернуть деньги.

    Письменная форма обязательна в трех случаях:

    1. Стороны покупают и продают объект недвижимости.
    2. Сумма покупки больше 10 000 ₽.
    3. Покупатель или продавец — юридическое лицо.

    Для некоторых сделок недостаточно просто заключить договор купли-продажи — нужен пакет дополнительных документов. Например, в случае продажи доли в квартире или доме, заключения сделок с опекуном по недвижимому имуществу ребенка или недееспособного человека. В каждом случае набор документов свой.

    Кто может заключать договоры купли-продажи

    Договоры купли-продажи могут заключать государственные структуры, юридические и физические лица. Граждане могут законно совершать сделки с определенного возраста:

    • с 6 до 14 лет — заключать сделки дарения в устной форме, делать мелкие покупки с согласия родителей или опекунов;
    • с 14 до 18 лет — продавать и покупать любое имущество с согласия родителей или опекунов;
    • с 18 лет — заключать любые договоры купли-продажи, в том числе нотариально заверяемые.

    По закону договоры купли-продажи не могут заключать недееспособные лица с психическими расстройствами. Если человек признан недееспособным на момент совершения сделки, стороны должны отменить ее и возвратить друг другу то, что приобрели.

    Как оформить договор купли-продажи

    Все договоры купли-продажи взаимные: у обеих сторон при заключении сделки возникают обязанности. У продавца — предоставить качественный товар в срок и в нужном количестве, обменять его или принять назад, если есть дефекты. У покупателя — оплатить товар в полном размере и получить его тем способом, который прописан в договоре.

    Письменный договор можно составить в свободной форме, но он должен включать обязательные данные:

    • информацию о продавце и покупателе;
    • данные о товаре: название, характеристики, наличие упаковки;
    • цену товара и способ перечисления денег;
    • дату заключения договора и подписи сторон.

    Остальные условия прописывают на усмотрение участников сделки.

    образец договора купли-продажи

    В договоре купли-продажи указывают данные продавца и покупателя, описание товара, его цену и дату заключения сделки

    Чтобы избежать споров, стороны часто оговаривают способ доставки и решают, что будут делать, если покупатель найдет дефект. Еще можно уточнять количество собственников товара или включать в договор перечень сопровождающих документов, например таких, как инструкции, сертификаты, технический паспорт.

    В зависимости от специфики товара список может включать дополнительные пункты.

    Составлением договора купли-продажи для нотариального удостоверения занимается сам нотариус. Задача сторон — представить документы, описать свои условия и ознакомиться с текстом договора. Для каждого вида нотариально оформляемых договоров есть собственные типовые стандарты.

    Когда договор купли-продажи признают недействительным

    Договор купли-продажи признают недействительным через суд, если он противоречит закону. Для этого могут быть такие основания:

    • при заключении договора нарушили права и интересы одной из сторон;
    • соглашение создает угрозу для общественной безопасности, нарушает права третьих лиц;
    • договор был подписан под действием насилия, обмана, шантажа;
    • одна из сторон договора признана недееспособной;
    • в договоре отсутствуют обязательные элементы, например данные покупателя;
    • доказали подделку подписи одной из сторон.

    Если стороны исполнили недействительный договор или приступили к его исполнению, суд потребует привести дела в исходное состояние.

    Срок действия договора купли-продажи

    Письменный договор купли-продажи вступает в силу с момента юридического оформления. Он считается исполненным, когда покупатель передает деньги за полученный товар.

    Устный договор обретает юридическую силу только в момент исполнения сторонами оговоренных обязательств. Он бессрочный — не имеет срока действия.

    Закон допускает расторжение договора купли-продажи в той же форме, что и заключение сделки, — устно или письменно. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд.

    Если стороны договорились между собой об отмене сделки, обращаться в суд не надо: после подписания соглашения о расторжении договора продавец получает обратно товар, а покупатель — деньги. Если одна из сторон договора — юридическое лицо, его бухгалтерия предварительно проводит сверку и взаиморасчет.

    образец соглашения о расторжении договора ДКП

    В соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно указать реквизиты сторон

    Если одна из сторон против прекращения сделки или инициатор этого процесса — налоговая служба, договор разрывают в судебном порядке. Основанием могут служить существенные изменения обстоятельств, например банкротство покупателя.

    Могут быть и другие причины расторжения договора через суд:

    • одна из сторон нарушила условия сделки — например, покупатель не заплатил за товар;
    • при заключении сделки использовали фальшивые документы;
    • в результате сделки были нарушены права несовершеннолетних граждан — например, в проданной квартире были прописаны дети до 18 лет.

    О сроках исполнения обязательства продавец и покупатель договариваются самостоятельно.

    Договор купли-продажи

    Когда люди планируют сделку, как правило, самыми главными критериями, которым она должна соответствовать, называют комфорт, безопасность и разумную стоимость оформления. С каждым годом все больше людей при заключении договоров купли-продажи все чаще выбирают нотариальную форму, даже если она не обязательна по закону. Именно сделка в нотариальной форме полностью соответствует всем трем упомянутым выше требованиям.

    Нотариус осуществляет свою публично-правовую функцию от имени государства, то есть совершает нотариальные действия от имени Российской Федерации, объективно и независимо действует в интересах защиты прав граждан и законных интересов собственника. Будучи высококвалифицированным юристом, удостоверяя сделку, он проводит доскональную правовую экспертизу документов, разъясняет гражданам последствия сделки, проверяет, что стороны совершают действия осознанно, а их воля соответствует условиям договора, который они подписывают.

    Выбирая, как именно проводить сделку купли-продажи, сторонам важно помнить: если договор подписывается в так называемой простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, то все риски полностью ложатся на стороны сделки. Если же стороны делают выбор в пользу нотариальной формы договора купли-продажи, то нотариус гарантирует законность и чистоту сделки и несет за нее полную имущественную ответственность — это закреплено в законе. Это значит, что, если сделка будет оспорена по его вине и в результате возникнет ущерб, он в полном объеме будет возмещен пострадавшей стороне нотариусом. Каждый нотариус, осуществляющий деятельность в Российской Федерации, обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, существует еще один уровень гарантий — коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Если и этого недостаточно, то нотариус будет отвечать всем своим имуществом. Кроме того, существует еще одна ступень защиты — компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Такая многоуровневая система позволяет гарантировать возмещение ущерба любой величины.

    Кроме того, сегодня нотариусы работают в режиме одного окна: Единая информационная система нотариата, которую они используют в работе, подключена к системе межведомственного электронного взаимодействия, что позволяет нотариусам оперативно запрашивать необходимые для сделки документы, избавляя заявителей от лишних хлопот. Нотариус не только установит личности обратившихся, но и проведет необходимые проверочные действия. Здесь возможности нотариусов очень широки, они могут проверить очень многое, начиная с того, не лишен ли человек дееспособности, заканчивая тем, не начата ли в отношении продавца процедура банкротства, состоит ли он в браке, не замечен ли в отмывании доходов и финансировании терроризма и т.д., — объем проверок зависит от конкретной сделки.

    Большую часть сведений нотариус запрашивает непосредственно у профильных ведомств в режиме онлайн или путем направления электронных запросов. Таким образом, к моменту удостоверения договора вся важная информация оказывается проверена, подтверждена и актуальна. Сам процесс оформления сделки можно сопроводить процедурой видеофиксации. Если позднее нотариальную сделку попытаются оспорить в суде, видеозапись снимет все вопросы о том, что говорила каждая из сторон, в каком состоянии находилась и насколько четко выполнил свои обязанности нотариус.

    Еще одним аргументом в пользу нотариального удостоверения договора часто становится тот факт, что в отличие от договора в простой письменной форме нотариальный документ обладает повышенной доказательственной силой, то есть для суда печать нотариуса — весомый аргумент в пользу юридической чистоты и законности сделки, дополнительно ничего доказывать не придется.

    Если сделка по купле-продаже касается, например, недвижимости, то нотариус после удостоверения направит документы на регистрацию в Росреестр, по закону в таком случае регистрация происходит за 1 день.

    Кроме того, нотариус может предложить удобный, недорогой и максимально безопасный инструмент для расчета по сделке — депозит нотариуса. Подробнее о преимуществах этого инструмента вы можете узнать в соответствующей статье раздела: https://notariat.ru/sovety/statiy/depozit-notariusa/.

    При таком уровне комфорта и гарантий безопасности стоимость нотариального удостоверения остается доступной каждому — она в несколько раз ниже, чем стоимость услуг других юристов, которые никаких гарантий безопасности сделки и возмещения ущерба не дают. С нотариальными тарифами вы можете ознакомиться на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, нотариальной палаты субъекта РФ или в соответствующей статье раздела.

    Стороны договора купли-продажи.

    При развитии рыночных отношений договор купли-продажи приобретает решающее значение. Это основной договор, связанный с передачей имущества в собственность. Он является универсальной правовой формой товарно-денежных отношений, для которых характерны законы рынка и конкуренции.

    Договор купли-продажи (ст. 471 ГК ПМР) – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

    Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром на покупателя.

    Признаки договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, в некоторых случаях может быть публичным и выступать в качестве договора присоединения.

    двусторонним или взаимным, так как каждая из сторон, (и продавец и у покупатель) приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне (Продавец приобретает право требовать от покупателя уплаты денег за проданную вещь и одновременно обязан передать эту вещь покупателю. Покупатель приобретает право требовать передачи ему проданной вещи и одновременно обязан заплатить продавцу покупную цену);

    консенсуальным, так как считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора (предмет, а в отдельных видах договоров купли-продажи также и цена и срок);

    возмездным, так как имущественное предоставление одной стороны (продавец – товар), обуславливает встречное имущественное предоставление от другой стороны (покупатель – деньги);

    публичным (договор розничной купли-продажи) ст. 443 ГК ПМР, поскольку коммерческая организация свои обязанности по продаже товара должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратиться. Данная организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Цена товаров, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

    договором присоединения (договор розничной купли-продажи) ст. 445 ГК ПМР, поскольку условия договора определяются одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

    Виды договора купли-продажи:

    договор розничной купли-продажи,

    договор поставки,

    договор поставки для государственных (муниципальных) нужд,

    договор контрактации,

    договор энергоснабжения,

    договор продажи недвижимости,

    договор продажи предприятий.

    Стороны договора купли-продажи.

    Сторонами договора купли продажи являются продавец и покупатель. Как на стороне покупателя, так и на стороне продавца могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений (физические лица: граждане ПМР, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица и публично-правовые образования). Однако возможность их участия в отдельных видах договора купли-продажи может быть ограничена как природой договора, особенностью правового положения субъекта (характером вещных прав на имущество, объемом правоспособности и дееспособности субъекта) или целью договора и т. п.

    К сторонам договора купли продажи предъявляется ряд требований.

    1. Продавцом в договоре купли продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом (правом хозяйственного ведения или оперативного управления). Однако в некоторых случаях законом допускается продажа имущества лицами, не являющимися его собственниками (комиссионер, агент, доверительный управляющий, организатор публичных торгов).

    2. В уставе юридических лиц, профессионально осуществляющих продажу товаров, должно быть указано, что они вправе осуществлять данный вид деятельности. Физические лица должны обладать необходимой дееспособностью, как для продажи, так и для покупки соответствующих товаров.

    Содержание любого договорного обязательства составляют права и обязанности сторон. Так как данный договор носит синаллагматический характер, то соответствующей обязанности продавца – передать товар, корреспондирует обязанность покупателя – оплатить его. В силу этого, обязанности одной стороны будут рассматриваться, как права требования другой стороны договора.

    Договор купли-продажи

    Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

    Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

    Что вы узнаете

    В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

    Что такое договор купли-продажи

    Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь, когда получит за нее оплату. Соглашение может быть письменным, но в некоторых случаях может быть и устным.

    Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть свои деньги.

    Если ваш товар из особенной категории, например автомобиль, то договор купли-продажи попросят показать при регистрации машины в ГИБДД, чтобы убедиться, что вы купили ее честно. Без регистрации вы не сможете законно пользоваться автомобилем.

    Стороны договора

    Гражданский кодекс предъявляет минимум требований к сторонам по договору купли-продажи. Основное требование: продавец должен быть собственником товара или иметь другие права, которые позволяют ему передать товар покупателю.

    Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

    Форма договора купли-продажи

    Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

    Есть три исключительных случая, когда Гражданский кодекс настаивает на том, чтобы вы составили договор купли-продажи в письменном виде:

    1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 тысяч рублей — ст. 161 ГК РФ;
    2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
    3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

    Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать. Но если что-то случится, вы не сможете позвать свидетелей в суд, чтобы подтвердить существование этого договора.

    Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи надо обязательно заключать в письменной форме. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

    Регистрировать сам договор сейчас не надо даже при покупке квартиры. Регистрация нужна только при смене собственника. Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

    Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

    1. это доля в квартире или доме, за исключением случая, когда все сособственники продают свои доли одному лицу, — ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
    2. это квартира вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, — ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
    3. это квартира, но вы продаете ее не просто так, а с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ.

    Содержание договора купли-продажи

    Главное и единственное, о чем продавец и покупатель должны договориться заранее, — это товар. Если они не решили, что именно и в каком количестве будет предметом сделки, то и договора никакого нет. Товар должен быть именно тем и в том количестве, о котором стороны договорились. Еще товар должен быть качественным.

    Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

    Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

    Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

    Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

    Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

    Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

    1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
    2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
    3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с чеком за ремонт и потребовать полного возмещения.

    Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

    Вы можете предъявить все эти претензии продавцу, даже если до этого подписали акт об отсутствии у товара недостатков, а нашли их позже.

    О чем еще нужно договориться

    Спросить, сколько собственников у товара, то есть нет ли у товара каких-то других собственников, кроме продавца, и не наложены ли на этот товар какие-то ограничения или обременения. Хотя, если правда об их количестве откроется позже, гражданский кодекс разрешает вам отказаться от договора совсем или требовать снижения цены. Но мы рекомендуем проверять обременения сразу.

    Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

    Если вам не нужны эти документы, можете прямо об этом сказать продавцу. Но если в будущем возникнут проблемы с товаром, обменять его или вернуть деньги без технического паспорта и сертификатов будет сложнее, чем с ними.

    Договориться, кто доставляет товар и каким образом. От этого зависит момент перехода риска случайной гибели или повреждения товара.

    Случайная гибель товара — ситуация, когда товар кто-то уничтожил, но не продавец и не покупатель

    Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала себе ручной пылесос «Дайсон» за 19 990 Р . Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина и доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

    Самовывоз. Если Маша выберет самовывоз, то формально она отвечает за пылесос с момента получения смс или письма от продавца о том, что товар можно забирать из магазина. Фактически Маша станет владельцем пылесоса с момента его получения на стойке выдачи товара. Магазин доставляет пылесос на стойку, а Маше отправляет уведомление. С этого момента считается, что магазин исполнил свои обязательства. Чем дольше Маша тянет с получением товара, тем больше она рискует, что с ее пылесосом что-то случится не по вине магазина.

    Доставка курьером. Если Маша выбрала доставку курьером, то магазин исполнит свои обязанности только тогда, когда курьер вручит товар лично Маше в руки у нее дома, на работе или в другом месте встречи. Если курьер поцарапает пылесос по дороге или уронит его в лужу, то за повреждения отвечает магазин.

    Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

    Сторонняя доставка. Магазин передал пылесос в доставку сторонней организации, услугами которой решила воспользоваться Маша. В таком случае магазин перестает быть ответственным за повреждения с того момента, как вручит товар представителю сторонней курьерской службы.

    Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе. Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации, — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

    Как оплатить товар

    Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

    Покупатель обычно передает деньги непосредственно до или после передачи ему товара. Если вы не договорились о рассрочке, а потом вдруг ее захотели, продавец может законно отказать вам и потребовать заплатить всю сумму сразу.

    Если вы отказываетесь платить тогда, когда договорились, или берете товар, но не спешите с оплатой, — это неисполнение обязанностей по договору купли-продажи. За это продавец имеет право потребовать у вас всю сумму товара с процентами.

    Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

    Как оформить договор купли-продажи

    Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его в свободной форме. Помните обо всех пунктах, которые мы описывали в статье: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

    Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон.

    Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

    Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

    Как зарегистрировать договор купли-продажи

    Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

    Но если вы покупаете машину или квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в письменной форме в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

    Как расторгнуть договор купли-продажи

    Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

    Способ 2. Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как она-то рассчитывала на исполнение договора. Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.

    Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

    Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

    Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

    Сколько действителен договор купли-продажи

    Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

    В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После этого договор действительности не теряет, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

    Если покупаете товар в магазине

    Как только вы пересекаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель. Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей». Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

    У продавца, работающего с потребителями в сфере розничной торговли, сразу появляется несколько важных обязанностей.

    Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров, книгу отзывов и предложений, закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

    Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

    Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

    Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

    Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

    Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

    Например, гражданин Хохлов решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков дохлую мышь. Однако судья Хорошевского районного суда в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке. Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так Хохлова косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

    Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов

    Суть договора купли-продажи — в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

    Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение — купля-продажа недвижимости.

    Покупать можно с предоплатой, в рассрочку или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

    Что можно, а что нельзя продавать и покупать

    Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

    Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

    Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи ГК РФ. Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

    Кто может заключить договор купли-продажи

    Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

    Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут ГК РФ. Статья 28. Дееспособность малолетних продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

    В какой форме заключается договор купли-продажи

    Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

    1. Товаром является недвижимость.
    2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
    3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

    Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

    Какими бывают договоры купли-продажи

    В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

    1. Договор розничной купли-продажи.
    2. Договор поставки.
    3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
    4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
    5. Договор энергоснабжения.
    6. Договор продажи недвижимости.
    7. Договор продажи предприятия.

    Каждый из них имеет правовые особенности.

    Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

    Как составить договор купли-продажи автомобиля

    Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

    Заполнять документ от руки или на компьютере — не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

    1. Месте и дате совершения сделки.
    2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
    3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
    4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
    5. Порядке передачи автомобиля.

    Обычно договор купли-продажи автомобиля играет одновременно роль передаточного акта. Но юристы рекомендуют составлять отдельный акт приёма-передачи. Поскольку право собственности передаётся вместе с машиной. В акте необходимо детально зафиксировать её техническое состояние. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки.

    Договор нужно составить в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства сведения о новом собственнике. А потом — передать покупателю ПТС, свидетельство о регистрации автомобиля и ключи.

    Будьте осторожны с покупкой автомобиля по генеральной доверенности. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Вы становитесь владельцем, но не собственником автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть при этом деньги будет крайне проблематично.

    Как перерегистрировать автомобиль

    В течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи новый собственник автомобиля обязан подать в ГИБДД заявление об изменении регистрационных данных.

    Также покупатель обязан заключить свой договор ОСАГО. А старые собственник может попросить страховую компанию сделать перерасчёт и вернуть деньги.

    В интересах продавца проследить, чтобы новый хозяин машины перерегистрировал её на себя. В противном случае бывшему владельцу по-прежнему будут приходить штрафы и налоги. По истечении декады, отведённой на переоформление, продавец может попросить снять автомобиль с учёта со своего имени.

    Как составить договор купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это строго зафиксировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ ГК РФ. Статья 550. Форма договора продажи недвижимости . Нотариальное удостоверение необязательно. Исключение — случаи, когда собственниками или одним из них являются несовершеннолетние или недееспособные.

    Продавец и покупатель подписывают документ, в котором указываются:

    1. Дата и место совершения сделки.
    2. Наименование и полные паспортные данные сторон.
    3. Подробнейшая характеристика объекта (кадастровый номер, полный адрес, площадь, количество комнат, этажность и так далее).
    4. Реквизиты правоустанавливающих документов.
    5. Перечень лиц, зарегистрированных (прописанных) на жилплощади в момент подписания договора.
    6. Цена — для купли-продажи недвижимости это обязательное условие ГК РФ. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости , без неё договор является незаключённым.
    7. Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях.
    8. Порядок расчётов и передаче квартиры.
    9. Подписи и реквизиты сторон.

    Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

    Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

    Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры

    С 1 марта 2013 году процедура оформления купли-продажи жилья стала проще.

    Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

    Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

    1. Заявление о регистрации.
    2. Договор купли-продажи.
    3. Кадастровый паспорт на квартиру.
    4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
    5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

    Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет.

    В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Ссылка на основную публикацию