Оценка стоимости квартиры при продаже

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2022 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

ПРАЙС-ЛИСТ

Дата обновления: 10/09/2021

Только для наших клиентов:

• Личный кабинет клиента
• Ипотечное страхование по корпоративным тарифам (экономия до 70%)
• Рефинансирование ипотеки (услугу оплачивает сам банк, а не Вы)
• Быстрое формирование выписки из ЕГРН
• Эффективный возврат НДФЛ в ипотеке
• Приемка квартиры от застройщика + оценка

Стоимость оценки жилой недвижимости:

объект, назначение оценки

Срок выполнения работ

Все банки, кроме “Россельхоз”:

Открытие, Райффайзен, Металлинвест – от 2300 руб.

Газпромбанк – от 3500 руб. (индивид. – 4800 руб.)

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр – в любой день на неделе

Квартира, для рефинансирования

3800-7000 руб. в зависимости от банка и удаленности ( карта тарифов )

Если Вы уже заказывали у нас оценку, и прошло не более 3-х месяцев, то перерасчет по имеющимся фотографиям – 3000 руб.

ВАЖНО! При рефинансировании ипотеки через ИПОТЕКА Lite

Актуальный перечень банков, работающих в данный момент в ИПОТЕКА Lite можно найти в личном кабинете клиента, в разделе “Рефинансирование”.

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр – в любой день на неделе

4000 руб.

Дельта Кредит, Открытие, Абсолют: 5500 руб.

Газпромбанк: 5000 руб.

4000-7000 руб.

Газпромбанк: 5000 руб.

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр – в любой день на неделе

осмотр – в любой день на неделе

Квартира, комната для:

Заключение: 3500 руб.**

Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.

Отчет об оценке: 5000 руб.

Заключение: 3500 руб.**

Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.

Отчет об оценке: 5500 руб.

1-2 дня

осмотр – в любой день на неделе

7 часов после осмотра, оплаты и предоставления всех документов

осмотр – в любой день на неделе

Выписка ЕГРН в электронном виде

500 руб.

500 руб.

осмотр – в любой день на неделе

Заключение о стоимости (обязательная предварительная оценка) – 5000 руб. (входит в стоимость будущего отчета)

Отчет об оценке – от 15000 руб.

Цена зависит от площади дома и других параметров

Дополнительные зарегистрированные строения на участке – 5000 руб. (за строение)

осмотр – в любой день на неделе

осмотр – в любой день на неделе

осмотр – в любой день на неделе

* При нахождении объекта оценки далеко за пределами МКАД, нестандартном объекте (таунхаус, “бизнес” или “элит” класс объекта) цена может быть немного выше. Менеджер имеет право увеличить стоимость услуги, предварительно уведомив Заказчика (в пределах до 2000 руб.)

** Заключение о рыночной стоимости квартиры или комнаты подается в посольство, нотариусу, в некоторые государственные органы а также “для себя”. Может быть выполнено как в бумажном, так и в электронном виде. Расчет производится в соответствии со всеми нормами, но не прилагается к заключению. Такой тип отчета не предназначен для ипотечных банков.

Стоимость проведения осмотра объекта оценки без проведения независимой оценки – от 1000 руб., в зависимости от удаленности объекта оценки (соответствие п. 11 Публичной оферты).

Не устраивает стоимость услуги? Можно провести оценку дешевле прайс-листа.
Узнать КАК ПОЛУЧИТЬ СКИДКУ ДО 100%

Стоимость проведения оценки офисов, торговых помещений и зданий для выкупа у ДГИ:

Характеристика

объекта оценки

*В зависимости от сложности объекта (отдельно стоящее здание, индивид. проект, ОКН) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.

Стоимость проведения оценки недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости:

Характеристика

объекта оценки

*В зависимости от сложности объекта (регион с малым количеством аналогов, особенности использования. ) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.

Стоимость проведения оценки арендной ставки (в том числе для подачи в Росреестр, ДГИ):

Оценка аренды 1 кв.м в помещении до 300 кв.м

(в день, неделю, месяц, год)

Оценка аренды 1 кв.м в помещении от 301 до 1000 кв.м

(в день, неделю, месяц, год)

Другие виды оценки:

Консультация по вопросам оценки – БЕСПЛАТНО.

Присутствие нашего оценщика в суде – 10 000 руб.

Присутствие нашего юриста в суде – по договоренности.

Дополнительная копия отчета в момент сдачи работы: 500 руб., по истечении месяца – 1000 руб.

Внесение исправлений/дополнений в отчет, возникших НЕ ПО НАШЕЙ ВИНЕ, а также стоимость фактически понесенных затрат компании при возврате денежных средств – ПРАЙС-ЛИСТ на внесение изменений в отчет и фактически понесенные затраты

Для заказа проведения оценки:

Для заказа выполнения оценки звоните нам по телефону в Москве: +7 495 698-60-37

Срочная оценка:

Услуга предоставляется только в будние дни, по согласованию с менеджером.

Стоимость:

• 1 рабочий день после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 1000 руб.
• 7 часов после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 50% от стоимости оценки

Услуги представительства:

Стоимость предоставления услуг представительства можно узнать по телефону в Москве: +7 495 698-60-37

Оценка квартир

Определение цены имущества называется оценкой. Под имуществом подразумеваются разные объекты недвижимости: частный дом, коттедж за городом, дача, квартира вторичная, апартаменты в новостройке, коммерческое помещение для торговли, под офисы, гаражи, земельный участок. Процедура подчиняется государству и регламентируется на уровне Закона Российской Федерации. Проводить мероприятия можно самостоятельно, нанимать независимого эксперта либо обратиться к уполномоченным фирмам.

Самостоятельная независимая оценка квартиры в Москве, как и в других городах страны требует определенных знаний и опыта и не всегда может быть признана на государственном уровне. Деятельность же квалифицированных кадров регулируется на законодательном уровне и котируется как в будничных ситуациях для клиента, когда нужно провести экспертизу не подтверждая ее документально или если не нужно подтверждения государственных органов, так и в случае официального оценивания, например, для банка.

В зависимости от цели экспертизы, также отличаются методы оценки и ее виды.

Для чего оценивают недвижимость?

Оценка стоимости квартиры нужна в разных случаях:

• в процессе купли-продажи часто выполняется оценка вторичной квартиры или апартаментов в новостройке;
• при оформлении ипотечного кредита стоимость имущества определяет цену залога в банк;
• обмен жилья также предполагает проведение экспертизы;
• в случае судебных разбирательств;
• при разделе наследства;
• при оформлении опеки над ребенком;
• если предприятие реорганизовывается.

Виды оценки квартир

Проводить исследования рынка можно нескольких видов, которые зависят от цели применения:

• кадастровая стоимость определяется в рамках государственной оценки. Эта цена влияет на размер налога.
• Инвестиционная оценка жилья нужна для бизнесменов и инвесторов. Цена учитывает также получение прибыли за объект.
• Рыночная говорит о реальной стоимости жилья на рынке недвижимости. Проще говоря, это цена, за которую можно купить и продать объект. Она определяется посредством сравнительного анализа всего конкурентоспособного рынка и похожих предложении в нужном районе.
• Ликвидационная оценка обозначает цену на объект, по которой его можно быстро реализовать. Практика говорит, что эта стоимость является меньшей за рыночную на десять-пятнадцать процентов.

Методы оценки

Согласно Закону Российской Федерации 135 «Об оценочной деятельности в РФ», специалисты используют несколько методов экспертизы: сравнительный, доходный или затратный.

Чаще всего как при самостоятельной экспертизе, так и исследовании стоимости профессионалом, применяют сравнительный метод оценивания. Для начала нужно изучить информацию о рынке недвижимости в конкретном районе города, сопоставить все данные по схожему жилью и вынести обоснованный результат.

Доходный метод используют для определения инвестиционного потенциала. Тут на главном месте стоит доходность и размер прибыли, которую сможет вынести для себя владелец недвижимости. Тут же оцениваются и риски.

Затратный метод часто применяют для земельных участков и домов. Цель процедуры определить, чтобы недвижимость не стоила дороже суммы, которая будет потрачена на само строительство.

Как можно оценить свое жилье

Самостоятельная оценка квартиры в Московской области, как и в других регионах страны, требует определенных знаний, навыков проведения поиска и анализа конкурентного рынка недвижимости. Зачастую для лучшего визуального понимания причин и обоснований, почему конкретная квартира стоит так, а не иначе, нужно посещать их самостоятельно в роли покупателя и делать выводы.

В случае продажи собственного жилья или покупки для самостоятельной экспертизы нужно сделать сравнительную табличку с информацией по схожим объектам. После визита в несколько, занести всю информацию и сравнить с данными по собственному объекту посредством сравнительного метода.

Табличка для данных должна иметь следующую информацию, которая существенно влияет на ценообразование на рынке:

• где находится: адрес, благополучный ли район, расположение квартиры в промзоне или около парка;
• этаж, на котором располагается жилье;
• состояние недвижимости: ремонт, обивка, материалы облицовки, наличие коммуникаций, пластиковые окна или деревянные, наличие балкона и тп.;
• общее состояние многоквартирного дома: подъезд, наличие лифта, внутренний дворик. собственное парковочное место, боку в подвале, чердак;
• ближайшая инфраструктура: метро, остановки для транспорта, магазины, школы, поликлиники, аптеки и тп.

На основе всех этих факторов человек делает обоснованные выводы и ставит объективную рыночную стоимость.

Экспресс оценка квартиры выполняется за несколько минут с помощью специальных сервисов-калькуляторов. Однако результаты тут будут неточными, так как не учитывается много факторов, которые могут повлиять на оценку. На основе быстрой экспертизы с калькулятором можно принять во внимание первичные данные о стоимости объекта в определенном районе. Официальное заключение сделают только экспертные оценщики.

Отчет, который будет считаться официальным и приниматься в финансовых учреждениях, выполняется оценщиком из компании партнера определенного банка. Ранее в сфере ипотечного кредита или другой деятельности, связанной с недвижимостью, финансовые организации разрешали производить экспертизу независимому оценщику стоимости квартиры. Однако после мошеннических схем сегодня банк принимает отчеты только от уполномоченных аккредитованных компаний.

Профессиональная работа оценщика

Специалисты все же советуют прибегать к помощи компании-оценщиц. Где можно сделать оценку квартиры? Есть независимые эксперты со своей практикой. Для банков нужно выбирать компании-партнеров определенных финансовых учреждений. Этот список можно посмотреть на официальных сайтах банков.

Согласно законодательству, к оценщику государством выдвигаются определенные требования: он должен быть профильным специалистом, постоянно проходить аккредитацию, быть членом СРО и на момент оценки имущества иметь опыт более 2 лет оценочных экспертиз.

Документы, которые нужно предоставить оценщику:

• паспорт и контактные данные заявителя;
• документ, подтверждающий право купли-продажи объекта, свидетельство о дарении, бумага на наследство и прочие;
• выписка из БТИ;
• кадастровый паспорт при необходимости;
• детальное описание недвижимости: планировка, экспликация, количество комнат, наличие коммуникаций и тд.

Отметим, что пакет документов может меняться в зависимости от цели исследования, типа недвижимости и прочих факторов.

После заявки на сайте оценщика с вами должен связаться консультант компании и уточнить все данные по поводу объекта. После бесплатной консультации и предоставления всех необходимых документов на имущество, оценщик выезжает на место, осматривать его лично. После этого он анализирует рынок недвижимости и предоставляет полный отчет банку и заявителю через 3-10 дней.

Отчет представляет собой папку с документами. В нее должны входить:

• информация про компанию-оценщицу и про эксперта, который проводил экспертизу;
• паспорт заявителя и контактные данные;
• фотографии объекта;
• полная информация про жилье;
• если это квартира, то сведения про состояние многоквартирного дома: ремонт, подъезды. наличие лифта, внутреннего дворика и тп.;
• анализ рыночной стоимости объекта с обоснованиями.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика разная в зависимости от места проживания клиента и расположения объекта, которое нужно исследовать. Цена на оценку квартиры вторичного жиля и новостройки может также быть разной. В больших городах услуги компаний-оценщиц начинаются от пяти тысяч рублей. В населенных пунктах поменьше работники берут от полутора тысяч. За срочный вызов и быстрое предоставление отчета нужно будет доплачивать.

Исследования рынка для ипотеки

Банк, который становится кредитором для клиента, требует проведения оценочных мероприятий недвижимости. В случае ипотечной сферы оценка также важна для страхования жилья и при рефинансировании кредита. Оформлять заем финансовое учреждение не имеет права без отчета по стоимости объекта. Поэтому оценка квартиры для банка является первым шагом для выдачи кредитных средств заявителю.

Покупаемый заемщиком в ипотеку объект одновременно становится залогом. Таким образом банк гарантирует возврат денег в экстренном порядке, которые были выданы клиенту. Стоимость квартиры обозначает сумму, за которую финансовое учреждение сможте выставилть жилье на аукционные торги в случае, если клиент станет должником банку или разорвет договор.

Оценочная экспертиза определит кредитный лимит, который банк сможет позволить выплатить определенному клиенту. Когда продавец озвучивает цену жилья выше, банк не вправе выдавать эту сумму, так как он подчиняется независимому исследованию оценки недвижимости и в выдаче определенной суммы.

В случае если продавец не уменьшает цену на объект, заемщику придется доплатить к первому взносу за квартиру, так как финансовая организация не выдаст большую сумму, нежели ту, которая стоит в документе официальных результатов.

Оценочные мероприятия также проверяют чистоту клиента и его честность. Посредством процедуры можно выяснить не находится ли жилье уже под залогом у другой организации и не зарегистрированы ли там не официальные лица. Таким образом, оценка исполняет еще роль проверки юридической чистоты квартиры.

Продажа жилья

Перед продажей жилья нужно тоже заказать оценку квартиры. Для продавца такая процедура обозначит реальную рыночную стоимость продаваемого объекта. Через экспертизу собственник узнает, не выставляет ли он объект задешево. А для покупателя исследование подскажет, не требует ли продавец задорого.

Для продажи оценку жилья можно сделать самостоятельно либо также привлечь помощь профессионала. Отметим, что для самостоятельно проведенной процедуры нужно обладать определенными знаниями и делать исследование, исходя из многих факторах.

Что делать при нанесенном ущербе?

Независимая оценка квартиры после залива или другого ущерба позволит рассчитать размер урона после аварии. Вызвать оценщика квартиры в данном случае считается хорошим решением. Так как для выявления причин и уровня повреждения имущества нужны специальные знания и опыт.

После протечки для того, чтобы предоставить документ в случае судебного разбирательства, нужно оформить официальное заключение оценки ущерба. Такую оценку проводят про истечению двух недель после протечки. Выдержать период следует обязательно, так как после высыхания могут появится повреждения, которые раньше были незаметны. Грибок на стене или покрытие стен разводами часто проявляется через несколько дней после аварии.

Для экспертизы оценщику нужно подать план кровли и конструкций (в случае залива с крыши) и разрешение на проведение исследования от УК. Специалисты в таком случае могут просмотреть ущерб визуально и с помощью измерительных приборов. Работник вправе сделать заборы проб и отправить в лаборатории. Результаты будут отмечены в акте осмотра, который докладывается к отчету о стоимости ущерба после залива. Только после этого могут проводиться ремонтные работы.

Проведение оценки – основа для обращения в суд и установления того, кто будет возмещать убытки – ЖЭК или соседи. В случае необходимости оценщик может выступить свидетелем.

Оценка квартиры — как правильно провести?

Для того чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно объективно ее оценить без завышенных ожиданий или заниженных представлений.

Исключить эмоции

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры. Не переоценивайте свои возможности. Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя. Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего.

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом.

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость имущества влияет много факторов. Подробнее рассмотрим их.

Район

Большим интересом у покупателей пользуются спокойные районы с инфраструктурой, расположенные недалеко от центра города, но и не в эпицентре. Немаловажную роль играет дорога в этот район в вечернее время, есть ли пробки, как их можно объехать. Строятся рядом еще дома или это законченный квартал. Многие покупатели привыкают к своему району и часто ищут квартиры примерно в этом же месте.

Инфраструктура

Топ-3 категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазин, детский сад/школа, парк. Это триггеры, которые сразу же цепляют. Кофейня или зоомагазин по близости такого восторга не вызовут. Большинство людей, приобретающих имущество в собственное распоряжение — это семейные пары, поэтому они будут ориентироваться на параметры топ-3.

Транспорт

Идеальным кварталом будет тот, в котором есть несколько удобных выездов на магистраль. А также общественная остановка в шаговой доступности.

Тип дома

Здесь у всех предпочтения разные. В основном акцент делают на продуваемости и звукоизоляции. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от шума, например, от пения соседа. Но, если кто-то из жильцов монолитного дома затеял ремонт, об этом узнают все. Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся прямо под боком. Стены из кирпича или пенобетона меньше передают звуки по конструктиву, но и меньше спасают от обычных бытовых шумов. Также обращают внимание на то, как дом эксплуатировался, когда в нем делали капитальный ремонт. Еще раз повторим, этот параметр сугубо индивидуальный.

Квартиры, за которые обычно просят скидки — первый и последний этажи. Здесь придется скинуть минус 10% от стоимости, а если еще окна возле дороги, то и все 15%. За последний этаж можно повоевать, если сверху есть технический этаж.

Площадь

Цена квадрата в однокомнатной квартире не совпадает с ценой квадрата в трехкомнатной квартире. Помните и не преумножайте.

Планировка

Наличие переделок играет большую роль. Если перепланировка незаконная, то продать квартиру сложнее, скорее всего, придется сильно снизить цену или же вернуть квартиру в прежний вид. Не пользуются спросом и смежные планировки без переделок. Такие квартиры считают не удобными, когда проход из одной комнаты в другую без отдельного коридора.

Вид из окна

Если он не сногсшибательный, то иллюзию о дополнительных наценках питать не стоит. Снизить стоимость придется, если окна лоб в лоб соседствуют с другим домом или рядом находится промзона.

Документы

Подготовленную к продаже квартиру с собранными документами закладывать в стоимость не надо — это база.

А вот нюансы в документах, могут заставить продавца снизить цены. Что это может быть:

1. Квартира мало в собственности и постоянно перепродается. Похоже на какие-то мошеннические схемы. Покупателя может оттолкнуть.
2. Наследство. Только что полученное наследство и сразу выставленное на продажу, тоже может вызвать сомнение у покупателя. Ведь еще могут нагрянуть неожиданные родственники.
3. Перепланировка. Сложные переделки, которые потребуют много сил, чтобы узаконить. Никто не захочет тратить на это свое время. Смотри также: Как продать квартиру с перепланировкой – инструкция к действиям.
4. Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь сразу выделить детям доли в другой квартире или совершайте альтернативную сделку. Смотри также: Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

По порядку выполняем следующие действия и получаем актуальную цену на квартиру.

Выбираем платформу. Несколько ресурсов, где продаются квартиры, чтобы в дальнейшем сравнить предложения. Это может быть «Авито» и «Циан», например.

Делаем выборку. Составляем выборку из квартир по параметрам, которые близки вашей квартире. Смотрим актуальные объявления, если их нет, то можно вернуться на несколько месяцев назад. Достаточно будет выбрать 20-30 предложений для дальнейшего анализа.

Оцениваем квартиры. Вычисляем стоимость. Цену недвижимости делим на общую площадь, получаем стоимость квадратного метра. Но нужно учитывать еще и дополнительные факторы, которые могут повышать цену: ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства. Проверить недвижимость на чистоту, иногда продавцы сами не знают о сюрпризах своей квартиры.

Учитывайте вариант торга. Хитрые маркетологи знают, что человек охотнее купит что-то за 1000 рублей выбив скидку 100 рублей, нежели сразу без торга за 900 рублей.

Проверяем цены. Можно позвонить риелторам, чтобы убедиться в той стоимости, которую вы составили для собственной квартиры. Но помните, что агент специально может завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги. Для тех, кому лень искать объявления, звонить риелторам, придумали специальный сервис оценки имущества. Автоматический калькулятор на сайте irn.ru и sob.ru. Помните калькуляторы – это машины, они не смогут учесть всех факторов.

Изменение цены. После того, как вы выложили объявление, цену можно менять, особенно, если увидите большой спрос на свое жилье.

Вывод: Оценивать квартиру для продажи нужно трезво. Начать с главного — убрать эмоции. Трезво оценить внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, материал дома). Выбрать платформы, где можно найти квартиру схожую по параметрам и сравнить ее со своей. Вычислить примерную стоимость, выставить на продажу, следить за спросом и по необходимости корректировать стоимость.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Оценка недвижимости – это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Содержание

Оценка недвижимости – что это такое?

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

– если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику; – оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель – что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади – для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании – в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде – если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

– это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе; – это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная – это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная – этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача – не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги – от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы

Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу

Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости жилых домов

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений

От 20 000 рублей

От 20 000 рублей

От 25 000 рублей

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

От 35 000 рублей

От 40 000 рублей

Определение рыночной стоимости предприятия

От 50 000 рублей

От 50 000 рублей

От 150 000 рублей

От 150 000 рублей

От 200 000 рублей

От 200 000 рублей

Иные виды оценки

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.