Перевод жилого помещения в нежилое 2022 г

Возможен ли перевод жилого здания или его части в нежилое? Все нюансы процедуры

Использование помещения собственником для предпринимательской деятельности или передача его в аренду другим лицам для этих целей возможны только при признании объекта нежилым. Процедура перевода недвижимости из статуса жилого в нежилой довольно проста, однако наличие многих нюансов и требований законодательства может сделать этот процесс невозможным.

В каких случаях перевод можно сделать, кто этим занимается и куда обращаться, какие документы требуются – на эти и другие вопросы отвечает данная статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Целевое назначение помещений

У каждой недвижимости есть свое целевое назначение. В зависимости от нее, помещения признаются объектами жилого и нежилого фонда. Чем они отличаются?

1. Определение жилой недвижимости дано в ст. 15 ЖК РФ, которое признает помещение жилым, если оно изолировано, является недвижимым имуществом, пригодно для проживания людей, т. е. отвечает всем принятым санитарным, техническим и иным требованиям законодательства. Порядок признания и требования к жилой недвижимости установлены ПП РФ от 28.01.2006 № 47.
2. Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания людей и используется для производственных, торговых, культурных и иных целей. Основные критерии нежилого объекта указаны в ЖК и ГК РФ, ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218.

Законодательство РФ запрещает коммерческую и производственную деятельность в жилых помещениях. Целевое назначение недвижимости четко указывается в его документах и, согласно ст. 8 ФЗ РФ № 218, вносится в ЕГРН наравне с другими сведениями об объекте.

В нежилых помещениях могут проживать люди, но ключевым моментами признания объекта жилым является возможность постоянного проживания в нем и его соответствие принятым санитарным и техническим нормам.

Изменение назначения здания

Основные правила перевода помещения из статуса жилого в нежилой даны в следующих нормативных актах:

;
• Градостроительный кодекс;
• региональные нормативные акты;
• муниципальные нормативные акты.

Согласно этим законодательным актам, каждый владелец жилого помещения может переделать его в нежилое. Для этого требуется внимательное отношение к данному мероприятию и выполнение всех действий последовательно и с соблюдением норм и правил законодательства.

Изменением целевого назначения недвижимости занимается муниципальный орган, уполномоченный на это местными нормативными актами. Это может быть департамент городского имущества, комиссия по использованию жилищного фонда или другая подобная организация.

Муниципальный орган проверяет соответствие помещения, переводимого в нежилой фонд, основным правилам и условиям законодательства.

1. Наличие отдельного доступа в помещение или возможность его проведения без нарушения строительно-технических норм. В МКД вход должен быть оборудован с улицы, а не через подъезд.
2. Отсутствие постоянно проживающих зарегистрированных граждан.
3. Помещение, находящееся в МКД, расположено на первом этаже или в подвале. Можно перевести в нежилой фонд квартиры, находящихся выше, если под ними нет жилых объектов.
4. В МКД запрещено переводить комнату в квартире, помещение должно быть полностью изолировано.
5. Запрещен перевод квартиры, находящейся в наемном доме социального использования.
6. Перевод запрещен, если предполагается использование объекта в религиозных целях.
7. Если переустройство помещения затрагивает интересы и права других лиц, требуется письменное согласие остальных жильцов МКД.

Дополнительно следует проверить:

• наличие доступа объекта к инженерным коммуникациям;
• наличие обременения на имущество;
• отсутствие помещения в планах по реконструкции и капитальному ремонту;
• принадлежность недвижимости к памятникам архитектуры;
• объект не находится в аварийном или ветхом состоянии;
• соответствие целевого назначения будущего объекта нормам по зонированию, установленным градостроительным законодательством;
• недвижимость не числится на учете в штабе ГО и ЧС.

Перечень документов, необходимых для перевода помещения в другой статус, указан в ст. 23 ЖК РФ:

• заявление на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
• удостоверение личности заявителя или представителя, доверенность;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план здания, если помещение находится в МКД;
• официально оформленный проект перепланировки (при необходимости);
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

С 2016 года гражданин вправе предоставить только документы, удостоверяющие личность и проект перепланировки, если здание зарегистрировано в ЕГРН. Муниципальный орган запрашивает необходимые документы самостоятельно. Часть 4 ст. 23 ЖК РФ определяет максимальный срок для вынесения решения государственным органом о переводе помещения в статус нежилого в 45 дней, который рассчитывается с момента получения заявления и прилагающихся к нему документов.

По итогам рассмотрения вопроса комиссия принимает решение:

• разрешить перевод жилой недвижимости в нежилой фонд;
• запретить перевод.

Принятое решение доводится до сведения заявителя в срок не позднее четырех дней уведомлением, оформленном в установленной ПП РФ № 502 форме.

При подаче заявления через офисы МФЦ срок передачи уведомления увеличивается на один день. Финансовые траты на проведение процедуры перевода помещения в другой статус состоят:

• оплаты получения всей необходимой документации;
• оплаты услуг нотариуса для заверения документов;
• госпошлины на государственную регистрацию помещения.

Сумма расходов зависит от объема необходимых работ, расценок в данном регионе, использования посреднических услуг и т. д.

Подробнее о переводе здания в нежилой фонд и о переводе жилого помещения в нежилое читайте здесь.

Перевод части дома

Перевод в нежилой фонд части здания возможен при соблюдении следующих условий: переводимая часть должна быть изолирована от жилой и иметь отдельный вход с улицы. Процедура перевода подобна процедуре перевода целого помещения. ЖК РФ запрещает перевод части квартиры в нежилой фонд, в отношении частных домов все зависит от практики применения норм Жилищного Кодекса, принятых в данном регионе. О нюансах перевода части нежилой недвижимости в жилом доме в жилую и о сумме процедуры мы рассказывали тут.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

• дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
• проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
• земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

• С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
• Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Как быть в случае отказа?

Подача заявления не гарантирует его одобрения и в зависимости от причин отказа, заявитель может предпринять следующие действия:

• если причина в неправильно заполненных документах или предоставлении неполного комплекта необходимых бумаг, можно подать заявление заново, исправив выявленные недочеты;
• если причина, по мнению заявителя, необоснованна, он может подать исковое заявление в предусмотренном АПК РФ порядке в районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе помещения.

Преобразование жилого объекта в нежилой может оказаться дорогостоящим и продолжительным мероприятием. Это сложная процедура, которая включает в себя получение разрешения от административных органов и прохождение проверок всевозможными инстанциями. Только хорошая подготовка и соблюдение всех законодательных норм позволят провести всю процедуру без лишних затрат времени и денег.

О причинах отказов в переводе жилого помещения в нежилое и о том, как оспорить решение, читайте тут.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о переводе жилого помещения в нежилое:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Перевод жилого помещения в нежилое 2022 г

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году

Жителей мегаполисов уже давно не удивить магазином, студией красоты, стоматологией или офисом, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Благодаря возможности перевода помещения из жилого в нежилое, чтобы использовать его в будущем с коммерческой целью, вести бизнес предпринимателям становится гораздо проще. Приобрести жилые квадратные метры и перевести их в нежилые, гораздо проще и дешевле, чем возвести отдельное здание.

Тема статьи: Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой с учетом всех нюансов. Из каких этапов состоит процедура. Какие документы понадобятся при переводе. Нормативно правовая база, регламентирующая данный вопрос.

Когда может понадобится перевод жилого помещения в нежилое?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.

Прежде чем перевести жилое помещение в нежилое, следует внимательно изучить требования ЖК РФ и градостроительное законодательство.

Перед тем, как заняться данным вопросом, необходимо учесть, что перевод можно провести только, если квартира находится на первом этаже многоэтажки либо выше первого, но ее комнаты, располагаются под квартирой, которая уже не является жилым помещением и используется в коммерческих целях.

Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:

• в помещении, готовящемся к переводу нет отдельного входа и оборудовать его не представляется возможным.
• помещение будет использовано для совершения молебен или прочих религиозных процедур;
• квартира, переводимая в нежилой фонд имеет жилые комнаты либо ее используют для постоянного проживания;
• собственнические права на переводимое помещение имеют обременения;
• помещение располагается в съемном доме, используемом в социальных целях.

Только приняв во внимание всю вышеперечисленную информацию, можно начинать подготовку к переводу помещения жилого типа в нежилое.

Нормативно-правовая база

Как уже говорилось выше, для перевода жилого помещения в нежилое, следует внимательно ознакомиться с законодательными аспектами. Они представлены следующими документами:

1. Статьями N 22 и N 23 ЖК РФ.
2. Градостроительным кодексом.
3. Муниципальными и региональными нормативными актами.

Изучив все эти нормативы, можно провести процедуру избежав каких-либо проблем, которые могут возникнуть в процессе перевода.

Порядок проведения процедуры перевода

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется в три этапа.

1 этап

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

1. Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
2. Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
3. Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
4. Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
5. Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
6. Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
7. Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
8. Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
9. Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.

Помимо вышеописанных документов, требуется предоставить еще некоторые бумаги. Они представлены:

• паспортом;
• документом, подтверждающим собственнические права на помещение;
• доверенностью, заверенной нотариусом, в случае если процедурой перевода занимается доверенное лицо;
• учредительными документами фирмы, в случае если вопросом занимается юридическое лицо.

После подачи всех документов комиссия рассмотрит заявку о переводе. Процесс рассмотрения занимает 45 дней. После того как будет принято решение, в течение трех дней собственнику лично выдают протокол либо отправляют его по почте. Однако следует учесть, что не всегда решение комиссии бывает положительным. Отказать в переводе помещения из жилого в нежилой фонд могут в случае:

• несоблюдения условий перевода;
• предоставления не всех документов, которые необходимы для рассмотрения заявки;
• неполучения согласия на перевод от других собственников недвижимого имущества;
• отсутствия согласия соседей на процедуру.

Если протокол с отказом не содержит аргументированного решения, то его считают немотивированным, а значит документ можно обжаловать в суде.

2 этап

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

• паспортом;
• документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость;
• протоколом межведомственной комиссии;
• техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией;
• доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо;
• учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

3 этап

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

• паспортом или доверенностью;
• протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
• учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Перевести в нежилой статус часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе. Согласно законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, оттуда необходимо выписаться. Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Если какое-либо лицо, имеет право требовать жилую недвижимость в качестве погашения долгов, то перевести ее в нежилой фонд не представляется возможным, так как контролирующие организации следят за тем, чтобы недвижимость не смогла стать предметом различных махинаторских действий.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

• нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости;
• отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям;
• неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Следует учесть, что в некоторых ситуациях жилое помещение вовсе не нужно переводить в нежилое (статья № 17 ЖК РФ).

Собственник может пользоваться жилым помещением в коммерческих целях в случае, если его деятельность не будет мешать соседям и живущим с ним в квартире людям. Но для этого ИП должен иметь прописку в квартире на законных основаниях, помещение должно соответствовать санитарным и эпидемиологическим нормам, а также находится в доме не подлежащем к сносу и не находящемся в аварийном состоянии.

Сколько будет стоить перевод помещения в нежилое?

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:

• разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ;
• услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения;
• услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости;
• государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой;
• услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.

Оформление перевода помещения из жилого в нежилой статус занимает около пяти месяцев и стоит примерно от 260 до 480 тысяч рублей в зависимости от региона и индивидуальных особенностей процесса.

Итоги

При соблюдении всех условий ЖК РФ и учете всех нюансов процедуры, перевести недвижимость из жилого в нежилое состояние достаточно просто. Главное, набраться терпения и дождаться завершения процедуры, после которой помещение можно использовать в коммерческих целях.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Перевод жилого помещения в нежилое

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Еще о гостиничном бизнесе:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

• помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
• квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
• помещение переводится не для религиозной организации;
• есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
• помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
• в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
• право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

• согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
• согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд

Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Номер квартиры

Площадь квартиры

Голоса

Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ голосов, или 75%.

На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% голосов. У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, голосов не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.

Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 голосов «за» от кворума, среди которых 50%+1 голосов от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.

Придется собрать 100% голосов собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.

Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% голосов «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.

Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:

• владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
• уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.

Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.

Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги голосования.

Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.

Согласие ближайших соседей. Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:

• фамилию, имя, отчество;
• дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
• адрес помещения в собственности;
• номер и дату свидетельства собственности;
• согласие на перевод помещения;
• дату и подпись.

Согласие может выглядеть так:

Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей

Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.

Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление

Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства. Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска. Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».

Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:

• получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
• фамилия, имя, отчество заявителя;
• адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
• номер и дата выдачи свидетельства собственности;
• цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
• указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.

Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги

Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:

• свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
• техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
• протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
• согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.

Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.

Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.

Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.

Шаг 4. Зарегистрировать изменения в Росреестре

Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.

После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.

Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.

Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд

Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:

• согласие жильцов и владельцев квартиры;
• перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
• чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.

Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.

Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.

На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:

• на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
• если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
• положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.

Пакет документов

Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:

• заявление;
• правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• согласие собственников и жильцов;
• технический план, изготовленный кадастровым инженером;
• поэтажный план многоквартирного здания;
• проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

Заявление (образец)

На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.

Согласие жильцов и собственников

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.

Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.

Согласование изменения планировки

Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.

В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.

Оформление права собственности

Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.

Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.

Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.

Стоимость

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:

• расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
• затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
• госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
• расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.

Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены.

Перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.

К таким документам относятся:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Вместе с тем ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

Уменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ( ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса)

В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. ”в” ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

3.Одним из оснований отказаорганов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение согласно частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В соответствии с п.1.5.”СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003″(утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) Введен в действие с 20 мая 2011 года (Приказ Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) при изменении функционального назначения отдельных помещений или частей жилого здания в процессе эксплуатации или при реконструкции должны применяться правила действующих нормативных документов, соответствующие новому назначению частей здания или отдельных помещений, но не противоречащие правилам данного документа.

Согласно п.4.4а. указанного документа перепланировка и переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу п.4.10. СП 54.13330.2011 в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

-специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

-магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

-специализированные рыбные магазины;

– склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

-все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч ;

-предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани;

-предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;

-прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);

-автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2;

-учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

-производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);

-клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;

-диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

-рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11. В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 настоящего документа

4.12. Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается.

Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений.

Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

4.14. В соответствии с п. 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в квартирах допускается размещать помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. В составе квартир допускается предусматривать кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

Допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел. в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в зданиях не ниже II степени огнестойкости, при обеспечении этих квартир аварийным выходом согласно требованиям Технического регламента о пожарной безопасности и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

Кроме того согласно п. 2.2. СП «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6.1066-01», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации06.09.2001 г., с 1 января 2002 года.Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами”Общественные здания и сооружения”,”Жилые здания”.

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.

В силу п.2.3 указанного СаНПиНа. В помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2( указанное жирным шрифтом не актуально, так как противоречит более позднему по времени НД: СП 54.13330.2011).

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2022 году. Инструкция

Новые правила осложнили процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее сделать это реально. Рассказываем, как изменилась процедура, какие документы потребуются и как это можно реализовать в 2022 году

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.