Что лучше купить — квартиру или апартаменты в Москве?

Чем апартаменты отличаются от квартиры

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

READ
Декретный больничный лист

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

READ
Можно ли работать в школе с судимостью?

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Апартаменты или квартира: за и против

B Poccии aпapтaмeнтaми нaзывaют кoммepчecкyю нeдвижимocть, пepeдeлaннyю пoд жильё. Paзбиpaeмcя, чтo лyчшe кyпить: квapтиpy или aпapтaмeнты — и в чём юpидичecкиe и peaльныe paзличия мeждy ними.

Чтo знaчит cтaтyc жилья «aпapтaмeнты»?

B зaкoнax тaкoгo тepминa нeт, eгo пpидyмaли зacтpoйщики. Юpидичecки aпapтaмeнты — этo пpocтo кoммepчecкoe пoмeщeниe. Пo-чeлoвeчecки — этo кoммepчecкoe пoмeщeниe, oбopyдoвaннoe, кaк квapтиpa. Paзбepёмcя, в чём oтличиe aпapтaмeнтoв oт квapтиpы, кaкиe y ниx плюcы и минycы.

3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo aпapтaмeнтaм

Mинycы aпapтaмeнтoв

  1. B aпapтaмeнтax нeльзя пoлyчить пocтoяннyю peгиcтpaцию, нo мoжнo пoлyчить вpeмeннyю нa 5 лeт и peгyляpнo eё пpoдлeвaть.
  2. Из-зa cтaтyca кoммepчecкoй нeдвижимocти кoммyнaльныe плaтeжи в aпapтaмeнтax вышe нa 15–30%.
  3. Bышe и нaлoг нa имyщecтвo: для жилыx пoмeщeний — 0,1% oт кaдacтpoвoй cтoимocти квapтиpы зa вычeтoм cтoимocти 20 м². Для aпapтaмeнтoв cтaвкa в 5 paз вышe — 0,5%, вычeтoв пpи этoм нe дaдyт. Ecли aпapтaмeнты pacпoлoжeны в aдминиcтpaтивнo-дeлoвoм кoмплeкce, тo cтaвкa нaлoгa бyдeт 2%, тo ecть в 20 paз вышe.
  4. Пpи cтpoитeльcтвe aпapтaмeнтoв зacтpoйщик нe oбязaн coблюдaть caнитapныe нopмы и тpeбoвaния, пpeднaзнaчeнныe для жилыx пoмeщeний. Нo нa caмoм дeлe иx гpyбыe нapyшeния, peaльнo влияющиe нa кaчecтвo жизни, вcтpeчaютcя нeчacтo.
    Чтoбы гpaмoтнo пpoвepить aпapтaмeнты пepeд пoкyпкoй, читaйтe cтaтью «Кaк cнять квapтиpy пpaвильнo» и oбpaщaйтecь к нaм в кoмпaнию «Этaжи»: экcпepты пo aпapтaмeнтaм пoмoгyт c выбopoм и пpoвepкoй.
  5. B aпapтaмeнтax иcпoльзyeтcя peжим oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти. Oн пpeдпoлaгaeт, чтo жильцы плaтят зa coдepжaниe oбщeгo имyщecтвa. B мнoгoквapтиpныx дoмax этo пoдъeзды, лифты, лecтницы. B aпapтaмeнтax oбщим имyщecтвoм мoгyт быть, пoмимo пoдъeздoв и лифтoв, eщё и пoмeщeния кoммepчecкoй нeдвижимocти нa пepвыx этaжax: oбщиe кoнфepeнц-зaлы, кopидopы, кoвopкинги. Ecли aпapтaмeнты нaxoдятcя в здaнии c тaкими пoмeщeниями, yпpaвляющaя кoмпaния мoжeт зaпpocить плaтy зa иx oбcлyживaниe, дaжe ecли житeли ими нe пoльзyютcя.
  6. Ecли coceди пo aпapтaмeнтaм бyдyт шyмeть в нeпoлoжeннoe вpeмя, нaкaзaть иx нe пoлyчитcя: Ф3 «O тишинe» pacпpocтpaняeтcя тoлькo нa жилыe пoмeщeния. Ecли вы paбoтaeтe из дoмa или c вaми живyт мaлeнькиe дeти — этo вaжнaя пpичинa, пoчeмy нe cтoит пoкyпaть aпapтaмeнты вмecтo квapтиpы. Или пpидётcя дoпoлнитeльнo тpaтитьcя нa шyмoизoляцию.
  7. 3acтpoйщик нe oбязaн блaгoycтpaивaть пpилeгaющyю к вaшeмy дoмy тeppитopию. Пoэтoмy вoкpyг мoжeт нe oкaзaтьcя дepeвьeв, дeтcкиx плoщaдoк, шкoл, нopмaльныx пoдъeздoв для тpaнcпopтa и пpoчиx yдoбcтв. Пpaвдa, cлyчaeтcя тaкoe peдкo, тaк кaк кoнкypeнцию нa pынкe никтo нe oтмeнял: этo вaжнo пoкyпaтeлям, пoэтoмy зacтpoйщики чacтo cтpoят бoльшe, чeм oбязaны пo зaкoнy.
  8. 3a взятыe в ипoтeкy aпapтaмeнты нeльзя пoлyчить нaлoгoвый вычeт, кaк зa квapтиpy.
  9. Ecли вы пoгpязли в дoлгax, cyдeбныe пpиcтaвы мoгyт зaбpaть aпapтaмeнты в cчёт иx пoгaшeния, дaжe ecли этo вaшe eдинcтвeннoe жильё. Bлaдeльцы квapтиp oт тaкoй oпacнocти зaщищeны зaкoнoм.
READ
Пенсионный фонд личный кабинет узнать стаж работы

Плюcы aпapтaмeнтoв

  1. Aпapтaмeнты дeшeвлe жилoй нeдвижимocти в cpeднeм нa 15–30%, и этo глaвнaя пpичинa иx пpивлeкaтeльнocти.
  2. Из бoлee низкoй цeны cpaзy вытeкaeт втopoй плюc — aпapтaмeнты выгoднo пoкyпaть для cдaчи в apeндy. Дoxoднocть oт cдaчи квapтиp в apeндy cocтaвляeт 4–5%, a aпapтaмeнтoв — 6–7%.
  3. Baшa фaнтaзия в пepeплaниpoвкax пpaктичecки нe oгpaничeнa, в oтличиe oт жилыx пoмeщeний, гдe дeйcтвyют cтpoгиe нopмы и гдe любoй чиx нyжнo coглacoвывaть c дpyгими жильцaми.
  4. Кoмплeкcы c aпapтaмeнтaми чaщe вceгo cтpoятcя в блaгoycтpoeнныx paйoнax c paзвитoй инфpacтpyктypoй.
  5. Бoльшинcтвo aпapтaмeнтoв cдaютcя c пoлнoй кaчecтвeннoй oтдeлкoй и чacтo yжe c мeбeлью.
  6. Bлaдeльцы aпapтaмeнтoв мoгyт нe плaтить взнocы нa кaпpeмoнт, в oтличиe oт влaдeльцeв жилыx пoмeщeний. Пpи этoм ecли oбщee имyщecтвo вcё-тaки пpидётcя peмoнтиpoвaть, взять дeньги бyдeт нeoткyдa. Oбычнo, чтoбы избeжaть пoдoбныx пpoблeм, житeли aпapтaмeнтoв coздaют peзepвный фoнд.
  7. Кaк и квapтиpы, aпapтaмeнты мoжнo пpoдaть нa втopичнoм pынкe. Чтoбы opгaнизoвaть пepeдaчy дeнeг пo вceм пpaвилaм, читaйтe нaшy cтaтью и oбpaщaйтecь к нaм в кoмпaнию «Этaжи»: пoмoжeм нaйти пoкyпaтeля нa aпapтaмeнты и бeзoпacнo oфopмить cдeлкy.

3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo пpoдaжe aпapтaмeнтoв

Bиды aпapтaмeнтoв

Aпapтaмeнты oтличaютcя пo типy нaзнaчeния зeмли пoд зacтpoйкy:

  1. Для paзмeщeния здaний гocтиничнoгo типa.
  2. Для oбъeктoв oбщecтвeннo-дeлoвoгo знaчeния.

Bтopoй вapиaнт oзнaчaeт, чтo пoмимo aпapтaмeнтoв в дoмe мoгyт нaxoдитьcя любыe oбъeкты oкaзaния ycлyг: мaгaзины, бapы, oфиcы, звyкoзaпиcывaющиe cтyдии и тaк дaлee. B тaкoм cлyчae cтoит пpoвepить виды paзpeшённoгo иcпoльзoвaния зeмли. Ecли cpeди ниx нeт гocтиниц — в этиx aпapтaмeнтax нeльзя зapeгиcтpиpoвaтьcя и жить лeгaльнo, oни гoдятcя тoлькo для кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния.

Пepвый вapиaнт пpeдпoчтитeлeн, oн пoдxoдит пoд зaщищaющий вaши пpaвa зaкoн 214-Ф3, ecли вы пoкyпaeтe квapтиpy пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. Oднaкo cyдeбнaя пpaктикa в дeлax пo aпapтaмeнтaм нeoднoзнaчнaя и дaлeкo нe вceгдa oкaзывaeтcя нa cтopoнe пoкyпaтeля.

Чтoбы cнизить pиcки пpи пoкyпкe нeдвижимocти, мoжнo пpoвecти cдeлкy чepeз нaшe aгeнтcтвo нeдвижимocти «Этaжи», кoтopoe дapит cepтификaт финaнcoвoй и юpидичecкoй зaщиты кaждoмy пoкyпaтeлю и oтвeчaeт зa peзyльтaт cдeлки coбcтвeнными cpeдcтвaми. Ecли вы лишитecь пpaвa coбcтвeннocти, кoмпaния «Этaжи» вepнёт cyммy cдeлки дo 10 млн pyблeй в зaвиcимocти oт гopoдa. Mы тaк лeгкo дaём эти гapaнтии, тaк кaк тщaтeльнo пpoвepяeм вce этaпы cдeлки c aпapтaмeнтaми.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

READ
Как обратиться в РСА с жалобой на страховую компанию

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

READ
Правонарушения против жизни и здоровья

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Квартира vs апартаменты

Квартира vs апартаменты

Что выбрать: квартиру или апартаменты? Что важнее: цена или «прописка»? Цена или налоги? Цена или стоимость эксплуатации? Давайте разберемся.

С юридической точки зрения апартаменты – нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. Как правило, такое жилье появляется в бывших промзонах, реконструированных коммерческих помещениях.

Такое здание можно оформить как гостиницу или офисный центр. И если понятие «квартира» четко определено в Жилищном Кодексе РФ, то понятие «апартамент» можно встретить только в классификации отельных номеров, которую разработало Министерство культуры. В приказе Минкультуры № 1488 есть формулировки: «2 и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания».

В итоге юридический статус нежилого помещения апартаментов накладывает на них ряд ограничений.

Права собственников

Приобретая квартиру в жилом доме, покупатель автоматически становитесь владельцем общего имущества на правах долевой собственности. Это означает, что все места общего пользования, включая двор, подвал и крышу, являются собственностью тех, кто владеет квартирами. И только эти люди вправе решать, как поступать с общим пространством.

С апартаментами не все так просто. Право общей долевой собственности в нежилых зданиях законом до сих пор четко не урегулировано. Один – распространенный подход – владельцы апартов не имеют права долевой собственности на места общего пользования в здании. Однако есть и другая точка зрения. В постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 говорится о том, что собственникам апартаментов все же принадлежит доля в праве общей собственности. Жители при грамотном управлении могут даже получать прибыль от сдачи помещений в аренду и предоставления площадей для размещения рекламы.

И еще один очень важный юридический момент. Изъять за долги квартиру либо нельзя, либо сложно и долго (и при условии долгов по ипотеке), то апартаменты не подпадают под защиту российского законодательства.

Налогообложение и вычеты при покупке недвижимости

Квартиры находятся в еще более выигрышном положении, чем апартаменты, если дело касается налогообложения. На сегодняшний день налог на квартиры составляет 0,1-0,3% в зависимости от стоимости недвижимости.

READ
Семейный кодекс Российской Федерации

Также при покупке квартиры вы можете рассчитывать на получение налогового вычета – 260 тыс. на одного собственника. К примеру, при покупке жилой недвижимости в браке и при условии, что ранее никто из супругов не пользовался вычетом, молодая семья сможет вернуть, ни много ни мало, до 520 тыс. руб. По ипотеке государство дополнительно возвращает 13% от всех уплаченных процентов, но не более 390 тыс. руб. каждому из супругов.

Апартаменты в этом отношении не такие выгодные, ведь на них как на нежилую недвижимость предусмотрен повышенный налог – их владельцам ежегодно придется выплачивать 2% от кадастровой стоимости. Это если апартаменты оформлены как часть многофункционального или торгово-офисного центра. Налоговая нагрузка снижается, если по бумагам апартаменты – «прочие объекты недвижимости». Например, гостиница. В этом случае налог будет равен 0,5%. Налоговых вычетов для апартаментов не предусмотрено.

Возможность регистрации

Владелец квартиры может зарегистрироваться на своей жилплощади, став на постоянный регистрационный учет. После этого он может пользоваться всеми благами по месту «прописки», которое гарантирует государство: бесплатное обслуживание в местных больницах, оформление соцпомощи, определение детей в детсады и школы и т.д.

В апартаментах, которые, по сути, являются нежилой недвижимостью, закон не разрешает регистрироваться на постоянной основе. Однако если у такого жилья статус гостиницы, то владелец имеет право оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью дальнейшей пролонгации.

Временная регистрация дает такие же права, как и постоянная, однако даже в этой бочке меда есть ложка дегтя. Если в детский сад или школу оформляют ребенка с временной регистрацией, то такая заявка рассматривается только после заявок тех жителей, у которых есть постоянная регистрация.

Стоимость

Цена – непостоянная величина, которая зависит от многих обстоятельств. Однако обычно апартаменты стоят дешевле, чем сопоставимые квартиры: однокомнатные в среднем на 15%, а двухкомнатные – примерно на 20%. Разница, как правило, растет при удалении от центральной части города.

Например, двухкомнатная квартира на Ленинградском проспекте в Москве площадью всего 47 кв. м стоит почти 15 млн руб. В то время как апартаменты в этом же районе, но с гораздо большей площадью (59 кв. м) обойдутся в 12,6 млн руб.

Коммунальные платежи

Если апартаменты выгоднее квартир при покупке, то в плане обслуживания они обходятся дороже. Коммунальные платежи в таком типе недвижимости выше, чем в квартирах. Порой разница доходит до 20% и более.

Если управляющая компания в здании, состоящем из квартир, начислит завышенные тарифы, то у жильцов есть масса инструментов и инстанций, в которые они могут обратиться. Коммунальные платежи жестко контролирует государство, и владельцы квартир могут искать защиты у прокуратуры или антимонопольной службы.

Владельцы апартаментов в перечне потребителей «Жилищного Кодекса РФ», которые приравниваются к населению, не упоминаются. То есть по закону электричество, вода и газ поставляются в апартаменты исключительно для коммерческих нужд.

Расположение

Одним из главных преимуществ, которым обладают апартаменты, является их расположение. Например, в Москве, а именно в ее центральных районах, почти не осталось мест под жилую застройку. Потому на месте промышленных зон сегодня активно строятся апартаменты.

Нормы и инфраструктура

Если девелопер при строительстве многоквартирного жилого дома законодательно обязан соблюдать определенные нормы (уровень инсоляции, высотность, обеспечение лифтами, усиление перекрытий, высота потолков, звукоизоляция, санитарные нормы, развитие инфраструктуры и т.д.), то на апартаменты все эти требования и нормы не распространяются.

Также застройщик апартов не обязан возводить возле нежилой недвижимости ту инфраструктуру, которую гарантируют владельцам квартир федеральные законы и градостроительные правила: школа, детский сад и пр.

Итог

Характеристики

Квартира

Апартаменты

Юридический статус

Права собственников

Владение общим имуществом на правах долевой собственности

Право общей долевой собственности в нежилых зданиях законом четко не урегулировано

Налогообложение и вычеты

0,1-0,3% в зависимости от стоимости + налоговый вычет

0,5-2% в зависимости от статуса нежилой недвижимости и отсутствие налогового вычета

Возможность регистрации

Только временная регистрация сроком на 5 лет с возможностью продления при условии, что апартаменты оформлены как гостиница

Чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать в 2022 году

Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.

READ
Ходатайство о привлечении соответчика: образец

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ

Отличие апартаментов от квартиры

Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.

1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.

2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.

3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.

4. Нет платы за капитальный ремонт.

5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.

2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.

3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.

4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.

5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.

6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.

Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:

«Все апартаменты можно условно разделить на “плохие” и “хорошие”. “Плохие” это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. “Хорошие” апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».

Можно ли прописаться в апартаментах

Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.

Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.

Чем отличается студия от апартаментов

Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.

Виды апартаментов

По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.

Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).

Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.

Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.

Переведут ли апартаменты в жилой фонд

Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2022 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.

В апреле 2022 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.

Стоит ли покупать апартаменты

Законопроект «об апартаментах» в конце 2022 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:

«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона “об апартаментах” вы, возможно, даже выиграете».

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Ответ:

Если ответить коротко и обобщенно, то для постоянного проживания среднестатистической семьи лучше покупать обычную квартиру. А апартаменты выгоднее приобретать в качестве инвестиционного объекта – для вложения свободных средств и получения небольшого стабильного дохода, или как оригинальное жилье для одиноких творческих личностей и креативной молодежи

READ
Заявление в полицию за клевету – образец

Но это – очень обобщенно. На самом деле, все немного сложнее. Для тех, кто хочет вникнуть глубже и понять, в чем тут отличия – рассмотрим вопрос подробнее.

Что лучше выбрать для покупки – квартиру или апартаменты – зависит от целей и возможностей Покупателя. Ключевые отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе. Цена у апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе (если речь не идет об элитных апартаментах в составе офисно-гостиничных комплексов, типа Москва-Сити). А юридический статус апартаментов вообще не относит их к категории жилых помещений. Юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость. И именно этот статус меняет многое с точки зрения покупки, по сравнению с традиционной жилой недвижимостью (об этом ниже).

Для начала нужно объяснить, в чем разница между квартирой и апартаментами в юридическом смысле, и чем они отличаются технически.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Внешне и то и другое – городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для проживания в них людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от здания с апартаментами. На этом их сходство заканчивается, и начинаются отличия.

Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых и без того ведется активное строительство. В таких городах, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным. Дефицит земли и градостроительные ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А расчистить под жилье, например, бывшую городскую промзону (снос капитальных строений, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка) – слишком дорогое удовольствие.

Но Девелоперы нашли выход. Они стали строить на этих участках нежилые комплексы, и продавать их как жилые. Либо перепрофилировать существующие административные и промышленные здания, и делать их пригодными для жизни. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания. И закон такое совмещение допускает.

Понятие квартиры определено законом как помещение, соответствующее всем строительным, санитарным и пожарным нормам для постоянного проживания.

Понятие апартаментов в законе четко не определено. Упоминается лишь то, что они должны иметь площадь не менее 40 кв.м., состоять не менее чем из двух комнат, кухни и санузла (что далеко не всегда соответствует действительности).

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих юридический статус гостиницы, офисного центра или многофункционального комплекса.

Популярность апартаментов как вида жилья объясняется их относительно низкой стоимостью. Относительно такого же класса квартир. А почему апартаменты дешевле квартир? Объясняется это просто – их строительство обходится значительно дешевле самому Девелоперу. Почему?

Почему апартаменты дешевле квартир?

Потому что нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в т. ч. на апартаменты). Это значит, что можно не соблюдать современные требования к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожаробезопасности, инсоляции (уровню естественного освещения), по удаленности от магистралей и промышленных объектов, и т.п. Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школ, детских садов, поликлиник, можно не заботиться об уличном освещении, о парковочных местах, о детских площадках, озеленении и т.д. Нет нужды менять вид разрешенного использование земельного участка – под цели жилищного строительства.

Все это сильно снижает затраты Девелопера на реализацию проекта с апартаментами, а потому дает ему возможность продавать их значительно дешевле квартир.

Несмотря на этот непривычный формат жилья, для многих покупателей определяющим фактором является цена. А технические характеристики (звуко- и теплоизоляция, вентиляция и т.п.) могут их вполне устраивать в состоянии как есть. Объекты «социалки» тоже могут не иметь решающего значения. А отдельные преимущества апартаментов (о них – ниже) могут перевешивать их «нежилой статус».

READ
Как вернуть деньги за ремонт класса

В Москве, например, доля апартаментов составляет около четверти от общего объема продаж жилья (статистика за 2016 год – здесь). Большое количество помещений такого формата сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» и в ряде офисно-деловых и гостиничных комплексов по всей столице.

Правда, Москва – это не отражение ситуации по всей России. Москва – это финансовый и административный центр, это сосредоточение капиталов и самой дорогой недвижимости, это тусовка звезд шоу-бизнеса и обитателей журнала Forbes. Поэтому и спрос на недвижимость в Москве специфический. Мы же рассматриваем выбор между квартирой и апартаментами с позиции рядового гражданина, не владеющего заводами, газетами и пароходами.

Плюсы и минусы покупки апартаментов как вида жилья

Так как апартаменты мы рассматриваем в разрезе покупки, как альтернативу приобретению обычной квартиры (в т. ч. в строящемся доме), то перечислим по очереди их преимущества, а затем недостатки (плюсы и минусы) относительно традиционного вида жилья.

Плюсы (преимущества) покупки апартаментов

Плюсы (преимущества) покупки апартаментов:

  1. Заметный выигрыш в стоимости покупки, по сравнению с аналогичной по классу квартирой. Цена за квадратный метр у апартаментов ниже примерно на 15 – 25%.
  2. Расположение. Апартаменты могут быть реализованы там, где нового жилья нет вообще, а существующие квартиры слишком дорогие. Например, в центре города, в исторически престижных местах, в деловых кварталах и офисно-гостиничных комплексах. Возможна близость к основной работе.
  3. Свободная архитектура и нестандартные планировки. Например, стиль «лофт» с характерными высокими потолками, большими площадями помещений без перегородок и огромными окнами в пол. Вплоть до экзотики – антресольные этажи, второй свет (двусветный зал), террасы с зимними садами и даже камины.
  4. Здесь гораздо легче, чем в квартире согласовать перепланировку помещения, и еще больше придать уникальности своему жилищу. В отличие от традиционного жилого фонда с массой запретов и ограничений на переустройство, апартаменты – это идеальная площадка для воплощения различных дизайнерских решений. Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.
  5. Часто Девелоперы строят для жильцов автопарковки (в т. ч. подземные), и благоустраивают придомовую территорию апарт-комплекса. Хоть они и не обязаны это делать (по нормативам), но в маркетинговых целях это себя оправдывает.
  6. В комплекте с апартаментами можно получить и сервисные услуги, характерные для отеля. Например, администрация комплекса, ресепшн и зона ожидания в вестибюле, консьержи и охрана, поэтажное обслуживание, уборка помещения, глажка белья и т.п. Возможны и дополнительные объекты сферы услуг прямо на территории апарт-комплекса: спа-центры, кафе и рестораны, магазины, аптеки, фитнес-залы, отделения банков, салоны красоты и т.п.;
  7. Мода на этот формат жилья среди бизнес-сообщества и творческой молодежи (в Москве, особенно);
  8. Владелец апартаментов может сдать их в аренду через управляющую компанию, не заботясь о поиске арендатора и контроле его проживания. А с учетом цены покупки и стоимости аренды, это более выгодная инвестиция, чем аналогичная операция с квартирой.

Для Покупателя все положительные моменты и преимущества апартаментов – в лучших красках опишут в рекламе. А вот то, что может напрячь Покупателя, стараются не афишировать. Но будущему владельцу такого «нежилья» следует быть готовым и к тому, что скрыто.

Минусы (недостатки) покупки апартаментов

Минусы (недостатки) покупки апартаментов:

  1. На стадии строительства Застройщик может продавать апартаменты как по Договорам долевого участия (ДДУ), так и по другим видам договоров (здесь использование ДДУ для «нежилья» – это его право, а не обязанность). Если продажа происходит по договорам, типа ПДКП или ПДДУ или Инвестиционному договору, то Покупатель остается беззащитен перед Застройщиком. Но даже если Застройщик продает апартаменты по ДДУ, то Покупатель получает защиту по закону ФЗ-214 не полностью – действие компенсационного фонда НЕ распространяется на апартаменты. То есть в случае банкротства Застройщика, Покупатель не получит компенсации из фонда, как обычный дольщик многоквартирного жилья.
  2. Невозможность постоянной прописки (из-за юридического статуса «нежилья»). В апартаментах возможна только временная регистрация (до 5 лет, с возможностью продления), и то только в случае, если эта недвижимость имеет статус гостиничного комплекса.
  3. Из-за несоблюдения строительных нормативов по жилью, возможны технические проблемы со звуко- и теплоизоляцией помещений, инсоляцией, и т.п. Для жильцов апартаментов не строят детских садов, школ и поликлиник, им придется полагаться только на себя и на платные услуги вокруг.
  4. Увеличенный размер коммунальных платежей (по ставкам для нежилых помещений, без льгот). Особенно, за отопление и горячую воду. Плюс платежи управляющей компании за дополнительный сервис. Сюда же, бывает, входят и арендные платежи за земельный участок, на котором стоит здание.
  5. Повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% – для квартир). Правда, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, ниже, чем у жилья.
  6. Невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства. Льготы и субсидии по оплате ЖКУ на владельцев апартаментов тоже не распространяются.
  7. Взять ипотеку на покупку апартаментов сложнее, чем на квартиру. Многие банки увеличивают %-ставку для таких кредитов или отказывают в них вовсе.
  8. Невозможность использования налоговых вычетов (возврата НДФЛ) при покупке апартаментов, в отличие от квартиры (а это суммы, исчисляемые сотнями тысяч рублей, подробнее – по ссылке)
  9. В зданиях с апартаментами не применяются нормы совместного проживания. Если, например, в соседнем помещении кто-то соорудит себе музыкальную студию, креативный офис или игорный клуб, то у соседей не будет законных оснований прекратить этот балаган. Ведь, формально это – нежилое помещение.
  10. Невозможность для владельцев апартаментов создать ТСЖ для совместного управления домом.
READ
Предприятие обанкротилось, смогу ли я получить ЗП

Часть этих недостатков, возможна будет устранена в ближайшем будущем. В 2017 году поступили предложения изменить законодательство, касающееся апартаментов (см. здесь). Предлагается сделать апартаменты новым видом жилья и закрепить их правовой статус в законодательстве, уменьшив, таким образом, их отличия от обычной квартиры. В частности, предлагается разрешить в апартаментах постоянную регистрацию.

Кроме того, повышенные расходы на содержание апартаментов (налог на имущество и квартплата) с лихвой окупаются их пониженной стоимостью. Даже приблизительные расчеты показывают, что сэкономленные на покупке деньги покрывают будущую «переплату» за содержание на десятки лет вперед.

А что касается кредитования покупки нежилых помещений, то с 2016 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу выдачи займов на покупку апартаментов (см. здесь).

После оформления в собственность, владелец апартаментов может в дальнейшем совершать с ним все те же сделки, что и с обычной квартирой (дарить, завещать, продавать). Хотя в Выписке из ЕГРН у него будет написано – «нежилое помещение».

Кто покупает апартаменты?

Для кого подходят апартаменты?

В Москве, например, апартаменты покупают обычно те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Тогда их используют как второе жилье (для «физического присутствия») – более удобное по расположению, комфортное по планировке, и престижное по статусу (если это дорогой комплекс).

Владельцами апартаментов становятся как сами москвичи, так и приезжие бизнесмены (в т. ч. иностранные экспаты), для которых такой формат тоже очень удобен. Его еще называют «квартирой для пиджака», подчеркивая тем самым его как бы деловое предназначение. Такие бизнес-квартиры не очень годятся для проживания всей семьи (особенно, если семья большая и с детьми), но прекрасно подходят для уединенного обитания и для разных встреч (деловых и не очень…).

Апартаменты покупают и творческие люди, привыкшие мыслить нестандартно и жить необычно. Они могут использовать эти помещения одновременно в качестве студии, места для встреч и вечеринок, мастерской, зоны отдыха, склада своих произведений, личного представительского офиса, спальни, гримерной и много чего еще, что может взбрести им в голову. Благо, статус «нежилья» позволяет делать там что угодно.

Ну и конечно, апартаменты берут те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Сдают их затем в аренду по ценам, сопоставимым с ценой аренды того же класса квартир. А так как цена покупки была значительно ниже, то коммерческая выгода от инвестирования в апартаменты – выше, чем в обычные квартиры.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – ЗДЕСЬ.

Правила подготовки сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию