Покупка квартиры без риэлтора. Пошаговая инструкция

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.
READ
Виды завещательных распоряжений и их различия - 2022 год

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Незаполненный чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

Частично заполненный чек-лист в карточке сделки в S2 CRM

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
READ
Справка из БТИ на недвижимость

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Как безопасно купить квартиру без риелтора: простая пошаговая инструкция

У вас есть лишние 50 (100, 200, 300) тысяч? Тогда пропускайте эту статью. Можете отдать эти деньги риелтору за работу, которая не стоит и десятой доли этой суммы. Если же вы знаете более полезное применение кровно заработанным, тогда мы идем к вам.

Вообще-то я пытался работать с риелторами. Первую пришлось прогнать, когда выяснилось: она не знает, как выглядит процесс передачи денег продавцу через банк. Вторую – когда из-за нее сорвалась сделка, к которой мы готовились месяц. Риелтор просто не обратила внимания, что на квартиру, которую мы хотели купить, было наложено ограничение на продажу.

«Все ясно, плохие риелторы попались», – скажет читатель. И будет не прав – риелторы совершенно обычные. Обе – по рекомендациям друзей, которые продавали-покупали квартиры с их помощью и остались довольны. А почему? Да потому, что никаких сложностей не возникало. А как только всплывают проблемы, решить их риелтор не в состоянии.

ПОЧЕМУ ВАМ НЕ НУЖНЫ ПОСРЕДНИКИ

1. Юридически их не существует

У агента по недвижимости нет никакого юридического статуса, никаких прав и полномочий, которыми не обладал бы любой другой гражданин.

– В российском законодательстве нет понятия «риелтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили почти 20 лет назад, – констатирует Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

Соответственно, риелтор может сделать ровно то же самое, что и вы – проверить квартиру по открытым источникам и помочь вам составить (читай – скачать из интернета) договор купли-продажи.

Поэтому в риелторы у нас идут все подряд независимо от уровня образования, опыта и личной культуры.

2. Неадекватные цены на услуги

Было бы не страшно, если бы риелтор брал несколько тысяч рублей. Но нет же: услуги риелторов, как правило, стартуют от 50-100 тысяч. Несколько среднероссийских зарплат – за что?

3. Цель – продать, а не обеспечить безопасность

В США, Германии и других развитых странах законы запрещают совмещать риелторскую и юридическую деятельность. Риелтор ищет покупателя или продавца с подходящей квартирой и помогает им договориться, а юрист проверяет документы все четко разделено. Иначе появляется конфликт интересов: если документы будет проверять агент и найдет подводные камни, у него возникнет соблазн скрыть это от клиентов. А то сделка сорвется и он не получит гонорар.

В России же сложилась порочная практика: проверкой юридической чистоты документов у нас занимается в основном риелтор. Для которого главное, чтобы сделка состоялась. И что самое интересное:

– Риелтор не может дать никаких гарантий и не несет ответственности за результат проведенной сделки, – говорит Татьяна Школьная.

Так зачем он тогда нужен? В общем, обжегшись на двух «грамотных и опытных» риелторах, я потратил немного времени на изучение информации, проконсультировался со знакомыми юристами. И вот результат: не отдав ни рубля помогайкам, я сначала продал старую квартиру, а потом приобрел новую. Делюсь опытом и полезными советами, как купить квартиру самостоятельно.

Заметьте: именно купить. Потому что для продажи квартиры даже в теории не нужен никакой агент. Разместить объявление в интернете, сходить с вами в МФЦ и взять за это минимум полсотни тысяч – не жирно ли?

СЕМЬ ШАГОВ К СВОЕМУ ЖИЛЬЮ

1. Поиск подходящих вариантов

READ
Покупка доли в многоквартирном доме

Никаких закрытых баз и тайных способов поиска дешевого жилья, которыми козыряют риелторы, не существует. Все ищут на двух сайтах:

2. Знакомство с хозяевами

Итак, вы нашли подходящее жилье. Первым делом нужно увидеть своими глазами не только квартиру, но и всех ее владельцев. Поговорить с ними, понять, насколько они адекватны.

Поделюсь опытом. Одна квартира мне очень понравилась, но когда я пришел на просмотр, 85-летняя хозяйка крепко спала, а агент убедительно просил ее не будить. Это меня насторожило: чтобы потом родня отсудила квартиру под предлогом, что бабуля-продавщица не совсем в себе? Нет уж, спасибо.

3. Работа с документами

– Возьмите у хозяев копии паспортов и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.)

– Закажите выписку из ЕГРН на сайте Rosreestr.gov.ru. Это стоит 350 рублей, через пару дней выписка приходит на электронную почту.

– Сравните данные о правообладателях в выписке с паспортами владельцев.

– Пробейте владельцев по базе данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов: Fssp.gov.ru/iss/ip Если на них заведены исполнительные производства и висят долги – бегите от них.

– Проверьте, не являются ли владельцы физическими лицами-банкротами, по базе Реестра сведений о банкротстве: Bankrot.fedresurs.ru

– Попросите у владельцев архивную выписку из домовой книги. Ее делают в МФЦ и выдают только хозяину жилья. Там указаны все, кто был прописан в квартире за все время. В ней могут скрываться подводные камни. Например, до 2015 года в России был закон: если человека сажают в тюрьму его временно выписывают. А потом он выйдет и попробует отсудить «свою» част жилплощади — вам это нужно?

– Попросите у владельцев справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что они не состоят на учете.

– Если квартира была куплена в браке, должно быть нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга (даже если он уже бывший).

– Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры.

– Все жильцы должны выписаться до сделки и предоставить вам справку или паспорта с отметками.

– Ближе к сделке продавец должен предоставить справки об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке.

Кстати, за все справки обычно платит покупатель.

4. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи

Типовой формы этих документов не существует. Поэтому просто скачиваете образец (а лучше несколько) из интернета, внимательно читаете и добавляете пункты, важные для вас.

5. Оплата квартиры

Если это ипотека, оплата идет через банк, который выступит «гарантом» чистоты сделки и заодно дополнительно перепроверит все документы. В остальных случаях есть два главных способа рассчитаться за квартиру – банковская ячейка и аккредитив.

Аккредитив – это счет, на который покупатель перед сделкой кладет деньги. Продавец получит их, когда предъявит документы о переходе права собственности. Все прозрачно, безопасно и дешево: банки берут за это около 2000 рублей.

6. Сделка

Подписываете ДКП (по одному экземпляру каждому из продавцов и покупателей), приходите с паспортами и оригиналами договоров купли-продажи в МЦФ и подаете документы. Госпошлина за переход права собственности составляет 2000 рублей и платится также в МФЦ. Ждете полторы-две недели и забираете в МФЦ готовые документы с печатями.

7. Новоселье

Как правило, прежним владельцам дается две недели на выселение (это должно быть прописано в ДКП). При выселении вы с ними должны подписать акт приема-передачи. Рассчитайтесь по оставшейся коммуналке, напишите на акте свежие показания счетчиков и дату передачи квартиры.

Пришло время с толком потратить сумму, сэкономленную на оплате «услуг» риелтора! Этих денег хватит на мебель, технику да еще и на богатый стол останется.

КСТАТИ

Для чего на самом деле нужен агент по недвижимости

Рассказывает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

1. Для экономии времени

Агент по недвижимости поможет вам быстрее выйти на сделку. Для этого он:

– поможет собрать документы и информацию (проверит задолженность по коммунальным платежам, проконтролирует выписку продавца и членов его семьи, соберет правоустанавливающие документы, справки о дееспособности продавца и т. д.)

– организует сделку (поможет выбрать банк, сопроводит в МФЦ).

2. Для психологического комфорта

Вы сможете задавать любые вопросы не Гуглу или Яндексу, а «живому» человеку с опытом. Особенно часто вопросы возникают при альтернативных или сложных сделках – например, с несовершеннолетними собственниками.

Кроме того, если у продавца тоже есть риелтор, вы можете переложить переговоры с ним на своего агента. Поскольку каждый агент отстаивает интересы заказчика, для неподготовленного покупателя психологически порой очень сложно вести переговоры с агентом другой стороны.

3. При покупке недвижимости в другом городе

Не нужно тратить время и деньги на бензин или билеты. Всю работу за вас может сделать агент – подобрать варианты, сделать фото и видео квартиры, подъезда, лифта, двора.

ВАЖНО!

Кто поможет проверить документы

Есть случаи, когда за помощью нужно обратиться к специалисту. Но не к риелтору, а к юристу: проверка и подготовка документов – его профиль.

– Чем дольше жилье в собственности, тем ниже вероятность, что кто-то сможет предъявить на него свои права. Поэтому стоит обязательно обратиться к юристу, если вы хотите купить квартиру, которую нынешний владелец получил в собственность меньше трех лет назад, – советует кандидат юридических наук, адвокат Ева Сечина. – Еще одна зона риска – малоэтажное долевое строительство, которое ведут небольшие компании или частники. С таким жильем часто возникают проблемы: не в порядке документы, доходит даже до сноса.

READ
Ответственность за просроченный полис ОСАГО

По словам Евы Сечиной, цены на услуги юриста по проверке документов стартуют от 10 тысяч рублей. Если же квартира выглядит «чистой», можно ограничиться и консультацией – показать специалисту собранные вами бумаги, поговорить о том, какие еще документы можно запросить у собственников. Консультация может стоить от 4000-5000 рублей.

– Советую искать юриста по рекомендациям и ориентироваться на тех, кто специализируется на жилищном праве. Попросите у юриста документы об образовании, кейсы, примеры сделок, в которых он участвовал. И очень важны личные ощущения: если юрист вызывает доверие, работать с ним будет комфортнее, – резюмирует Ева Сечина.

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Как купить квартиру без риэлтора и юриста. Инструкция в 10 шагов

Портал METRTV.ru составил пошаговую инструкцию для самостоятельного подбора, проверки и оформления покупки квартиры на вторичном рынке.

В зависимости от ситуации очередность шагов может меняться. Например, если цена объекта очень привлекательна, допустимо внести аванс и заключить предварительный договор (шаг 6) до проверки юридической чистоты объекта (шаг 4). Могут быть и другие перестановки. Тем не менее, предложенная очерёдность действий в большинстве случаев обеспечивает минимизацию временных затрат и рисков.

Шаг 1. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита, то процесс покупки следует начинать именно с решения вопроса о возможности получения этого кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, просто не может адекватно оценивать свои возможности по покупке объекта.

Получение ипотечного кредита не требует столь глубокого изучения предмета, чем, например, юридическая проверка квартиры или заключение договора купли-продажи (о чём будет рассказано ниже).Cегодня сделки с ипотекой, выгодно проводить с привлечением агентства недвижимости, потому что они имеют преференции от банков, то есть клиент, пришедший с риэлтором, получает кредит по более низкой ставке, чем человек «с улицы». Разница в ставках обычно составляет от 0,25% до 1% годовых.

Если даже срок кредитования небольшой, то экономия клиента на процентах перекроет его затраты на услуги риэлтора. Кроме того, у агентств недвижимости могут быть скидки от страховых компаний. Ну и разумеется, эксперт, постоянно работающий с банками сможет подобрать для конкретного заёмщика вариант кредита с минимальной ставкой.

Сегодня банки готовы кредитовать граждан с неидеально белой зарплатой, но обращают пристальное внимание на стаж работы на последнем месте и на историю предприятия, на котором трудится потенциальный заёмщик. В целом количество одобренных ипотечных кредитов в Екатеринбурге в последние годы постоянно растёт. Тем не менее, удалось насчитать 10 ситуаций, в которых банк откажет человеку в ипотечном кредите.

Шаг 2. Поиск подходящего варианта

К подбору квартиры следует приступать, как минимум, имея представление о том, объект с какими характеристиками хочется приобрести и сколько средств имеется на его покупку.

Квартиры, выставляемые по привлекательной цене, уходят достаточно быстро. Если человек хочет успеть поймать такой объект, он должен быть готов к активным действиям – иметь возможность сразу выехать на просмотр, внести аванс. Если замешкался, то найденный объект уйдёт. Теперь, что касается подбора вариантов. Понятно, что основной поиск ведётся в интернете, но надо учитывать, что если цель – сделать полноценный подбор надо исследовать 6-7 специализированных сайтов, а не ограничиваться одним-двумя наиболее известными.

На портале METRTV.ru в настоящее время размещено более полутора тысяч объявлений о продаже квартир в Екатеринбурге и соседних муниципалитетах.

Управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Елена Николаева замечает, что также не следует пренебрегать поисками вне интернета. В бюджетном сегменте неплохие варианты попадаются при просмотре бумажных объявлений на улице.

Шаг 3. Переговоры по телефону

Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют сразу отсечь проблемные объекты, а также те, хозяева которых на самом деле ещё не созрели для продажи.

Главное в ходе первого разговора с продавцом квартиры выяснить — действительно готов ли готов к продаже. Может, например, выясниться, что мама, проживающая с сыном, не в курсе, что тот собирается с ней разъезжаться. Следует также спросить у продавца, почему он продаёт квартиру. Если он намерен купить другой объект с использованием ипотеки, то надо знать, есть ли у него одобрение от банка. Если нет, то продажа, скорее всего, недопустимо затянется. На такой объект не стоит тратить время.

Также в ходе телефонных переговоров стоит узнать, кто руководит процессом продажи (владелец или один из родственников), сколько собственников у квартиры, есть ли среди них дети, кто в квартире прописан, использован ли при покупке материнский капитал. Если нынешний владелец получил квартиру в наследство, лучше сразу уточнить, есть ли ещё наследники, которые могут претендовать на наследство.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о ситуациях, в которых от покупки квартиры следует воздержаться.

Шаг 4. Осмотр квартиры

При осмотре квартиры с собой обязательно надо иметь рулетку. Проверка площади квартиры и отдельных помещений — обязательная часть программы. Площадь кухни, например, может оказаться ощутимо меньше указанной в объявлении. Реальный случай — обмер рулеткой показал, что площадь кухни составляет 8 кв. м, тогда как продавец говорил о 12 квадратах. Портал METRTV.ru рассказывал о правилах осмотра квартиры в новостройке. Многие из них пригодятся и при осмотре квартиры продающейся на вторичном рынке.

READ
Особенности и виды мелкой кражи

Второй важный вопрос, ответ на который можно и нужно получить в ходе осмотра — не была ли проведена в квартире перепланировка. Покупателю рекомендуется сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ (также выкопировка плана квартиры может содержаться в Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости). Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки и кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке.

Нелишне также будет справиться у владельца о затратах на коммунальные услуги.

Покупатель не всегда может сопоставить размер вносимой квартплаты с условиями эксплуатации конкретного жилья. В двухкомнатной квартире может жить один человек, а может – четверо. Расход воды, электроэнергии, плата за водоотведение будут отличаться в разы. Одна и та же квартира в одних условиях будет дешёвой в эксплуатации, в других – дорогой. Поэтому покупателю надо расспросить продавца обо всех этих нюансах.

Шаг 5. Проверка квартиры «на чистоту»

Данный этап в процессе покупки жилья — самый сложный. А ошибки, допущенные при юридической проверке объекта, могут иметь весьма печальные последствия, вплоть до утраты купленной квартиры.

Как минимум, надо изучить правоустанавливающий документ, на основании которого объектом владеет продавец (договор купли-продажи, мены, завещание, акт приватизации и пр.). Если нынешний владелец получил квартиру через приватизацию, то понадобится расширенная форма 40 — справка обо всех когда-либо прописанных в квартире. Люди, прописанные в квартире и отказавшиеся от приватизации, сохраняют право на проживание в ней. Также бумага обязательная к изучению — справка из ЕГРН о переходе права собственности на объект от прежнего собственника к нынешнему.

Также при проверке квартиры следует отследить такие моменты, как наличие несовершеннолетних собственников, использование ипотеки и маткапитала, урегулирование вопросов между совладельцами и супругами. Ранее портал METRTV.ru опубликовал инструкцию в 6 шагов по проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, при проверке квартиры можно воспользоваться сервисами на сайте Росреестра.

Шаг 6. Торг с продавцом

Профессиональные риэлторы хорошо знакомы с принципами ценового торга. Человеку, приобретающему квартиру для себя, придётся осваивать данное искусство на ходу. Основное правило — к переговорам о цене надо подготовиться.

В первую очередь надо узнать, сколько экспонируется объект (по дате на объявлении или из иных источников). Если объект выставлен недавно и владелец ещё не устал от продажи, то он вряд ли пойдёт на ощутимое снижение цены. Если же квартира экспонируется давно, то собственник более сговорчив. Также полезно узнать, гасит ли продавец ипотеку. В этом случае для него затягивание продажи — это лишние платежи банку, и на снижение цены он пойдёт с большей охотой, чем владелец квартиры без ипотеки. Также на уступки может пойти человек, который уже присмотрел себе квартиру, взамен продаваемой и опасается, что она уйдёт. Для него вопрос времени также критичен.

Когда дело доходит до переговоров с продавцом квартиры, потенциальному покупателю важно не впадать в эмоции. Если он даст понять продавцу, что заинтересован в покупке именно этой квартиры — торга не будет. Не допустим блеск в глазах и рассуждения на тему «здесь мы сделаем детскую, а здесь поставим диван». Как только продавец слышит подобное, он отказывается снижать цену. При этом грамотно проведённый торг позволяет снизить цену квартиры на 10-15% ниже рынка. Бывает, что в результате переговоров цена квартиры снижается на полмиллиона.

Шаг 7. Внесение аванса и заключение предварительного договора

Система внесения задатков сегодня почти не применяется. При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон.

Если квартира предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл внести аванс как можно быстрее, чтобы «застолбить» объект (то есть это будет не шестой шаг, а четвёртый). Одновременно с этим заключается предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, адрес объекта, его цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Также в предварительном договоре следует указать, что если всплывут факты, препятствующие совершению сделки, то аванс возвращается покупателю в полном объёме.

Обычно в качестве аванса вносится небольшая сумма – 10-20 тыс. руб. Если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то процесс передачи денег проходит в присутствии всех совладельцев, и они все ставят подписи на расписке в получении аванса. Либо расписку даёт одно лицо, имеющее доверенности от всех совладельцев. Расписка должна содержать примерно такую фразу: «Получил такую-то сумму по такому-то договору, обязуюсь не продавать квартиру другим лицам»

Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.

Шаг 8. Заключение договора

Также на портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры). В нём указывается, в какой комплектности должны быть оставлена квартира – с какой обстановкой и оборудованием. Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику. Впрочем, если подобных обещаний не было, «соглашение» всё равно не помешает. Были случаи, когда прежний владелец оставлял квартиру без дверных ручек и электрических розеток… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.

READ
Обмен товара по закону

Если договор заверяется нотариально (в соответствии с законом или по желанию сторон) то следует загодя согласовать дату с нотариусом. Бывает, что в очереди к нотариусу приходится стоять несколько дней. Впрочем, вне зависимости от того, как заключается договор, деньги покупатель передаёт продавцу, как правило, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если существуют какие-то риски, покупатель может настоять на передаче денег через банковскую ячейку или аккредитив.

Помимо банковской ячейки и аккредитива для безопасной передачи денег за квартиру можно использовать «депозит нотариуса». То есть в Екатеринбурге в настоящее время существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

Мы советуем покупателям передавать деньги за квартиру через ячейку или аккредитив, если приобретается объект, который находится в залоге, если есть информация о возможных спорах в отношении объекта.

Шаг 9. Регистрация сделки в Росреестре

Чтобы узнать, какие бумаги нужны для регистрации конкретной сделки с недвижимостью, достаточно посетить специальный раздел « Жизненные ситуации » на сайте Росреестра (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о приобретаемом объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, будет указан размер пошлины.

Документы в Росреестр подаются через офис МФЦ. Сделка регистрируется в течение 3-10 рабочих дней. Но если поданы не все документы, Росреестр приостанавливает регистрацию. Участник сделки, не предоставивший нужный документ должен получить уведомление о приостановке. Но на практике бывает так, что покупатель приходит за выпиской о регистрации права, а получает уведомление о приостановке. И написано оно так, что не поймёшь, что надо сделать. Иногда даже опытный риэлтор вынужден обращаться за консультацией к юристам.

Перед подачей бумаг в Росреестр надо проверить не только их комплектность, но и убедиться, что в документах нет разночтений. Бывает, что, например, в акте приватизации, в свидетельстве о праве и в техпаспорте указана разная площадь объекта. Тогда перед оформлением сделки с этим объектом необходимо привести все бумаги в соответствие с реальным положением дел. Возможно также потребуется восстановить утраченные документы. Практически все бумаги можно получить в виде дубликатов из соответствующих архивов. Но есть исключения. В архивах не хранятся акты приёма-передачи квартир от одного физического лица другому. Если прежний владелец (продавец) квартиры владеет ею на основании договора купли-продажи, в котором упомянут акт приёма-передачи, то Росреестр для регистрации новой сделки с этим жильём, потребует предоставить этот акт. И если продавец его не сохранил, то единственный вариант – написать этот акт заново, благо он оформляется в простой письменной форме.

В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00).

Предварительная запись это удобно, но по ней обычно предлагаются довольно отдалённые сроки – через день-два и более. Если же время не ждёт, то лучше прийти лично, взять талон и отстоять электронную очередь. Бывает, что надо объехать несколько офисов МФЦ и выбрать тот, где людей поменьше. Как правило, быстрее получается подать документы в офисах, расположенных на окраинах. Офисы в центре – более загружены.

Стандартный срок регистрации перехода прав собственности (при подаче бумаг через МФЦ) – 9 рабочих дней. Если квартира покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.

Шаг 10. Оформить акт приема передачи

По сложившемуся на екатеринбургском рынке негласному правилу, продавец освобождает квартиру в течение 2 недель после получения в МФЦ бумаг о переходе права собственности. Впрочем, в договоре купли-продажи (или в соглашении о передаче квартиры) можно указать любой срок. Когда квартира освобождена покупатель и продавец могут оформить акт приёма-передачи.

Акт приёма передачи обычно оформляется, если продавец передаёт вместе с квартирой какое-то имущество – мебель, кухонный гарнитур, дорогую душевую кабину. В акте надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу. В договоре купли-продажи необязательно упоминать о том, что передача объекта совершается через отдельный акт. Если акт приёма-передачи упомянут в договоре, то в будущем при продаже объекта надо будет подать в Росреетср этот акт.

В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке жилья берут порядка 20-30 тыс. руб., за подбор объекта – от 40 тыс. В эту сумму входит в том числе доставка клиента на осмотры объектов. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить порядка 60-80 тыс. руб. Профессиональный и добросовестный агент сэкономит вам время, возьмёт на себя работу по подбору и проверке объекта, и убережёт от возможных проблем с жильём в будущем. А вот недобросовестный риэлтор может и обмануть ожидания.

READ
Как узнать какую пенсию мне начислили

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Пошаговая Инструкция для покупки и продажи квартиры

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры.

ИНСТРУКЦИЯ создана в формате профессионального интерактивного методического пособия (онлайн-методички). В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны подробные пояснения и законодательные комментарии к ним (по ссылкам в Глоссарии). В увлекательной форме простыми словами рассказано, как подготовить квартиру для продажи, как собирать и проверять информацию для покупки, как оформлять документы (с образцами этих документов), как провести безопасные денежные расчеты по сделке и зарегистрировать переход права собственности.

Дополнительно здесь можно найти информацию о различных нюансах и частных случаях (например, продажа квартиры с мебелью, или покупка квартиры в гражданском браке). Можно разобраться с тем, как правильно выстроить «альтернативную сделку» с двумя или несколькими квартирами одновременно, узнать о дарении и наследовании квартир, а также о налогах и налоговых вычетах, применяемых в сделках с недвижимостью.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Как купить и продать квартиру самостоятельно – Пошаговая Инструкция

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для самостоятельной подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить гораздо больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

READ
Виды Составов Преступления

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе продажи или поиска квартиры для покупки, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через ПОИСК ПО САЙТУ или ПОИСК ПО ФОРУМУ.

На сайте есть и особый раздел – «Махинации с жильем», который содержит криминальные истории из практики рынка недвижимости. Эти истории позволяют узнать о методах разных аферистов и мошенников, чтобы уже никогда не попадаться на их уловки.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Личный опыт: мы продали квартиру без риелтора и сэкономили 51 000 ₽

Наши герои Сергей, Елена и дочь Полина сбежали от офисной городской жизни к морю. Квартиру в Барнауле продали. Причём без помощи риелторов, на чём сэкономили 51 000 ₽. Сергей и Елена рассказали, с какими трудностями столкнулись, как быстро удалось найти покупателя и закрыть сделку.

Сергей, Елена и дочь Полина

Мы родом из Алтайского края, но познакомились, когда жили в Москве. Там же и поженились, жили на съёмной квартире. Когда узнали, что у нас будет ребёнок, решили вернуться на родину: жить с ребёнком в съёмной квартире не хотелось, а цены на недвижимость в Москве кусаются. В Барнауле в 2014 году купили однокомнатную квартиру площадью 33 м² за 1 850 000 ₽.

Зарплаты в Барнауле — после московских — совсем не мотивировали выходить на «обычную» работу. Мы нашли вариант со свободным графиком: перешли в веб-дизайн и продвижение в социальных сетях. Получив полную свободу от места работы, поняли, что можем жить, где хотим — где тепло и море. Так к нам пришла идея переехать в Краснодар. Квартиру в Барнауле решили продать.

Как пытались продать квартиру через риелтора

Продать квартиру решили в 2019 году, на тот момент уже полгода жили в Краснодаре на съёмном жилье, а однокомнатную в Барнауле сдавали.

Так как нас не было в городе, обратились в агентство недвижимости: удалённо заключили договор и отправили фотографии квартиры. Агентство оценило жильё в 1 750 000 ₽ — ниже цены, за которую мы купили квартиру. Но больше наша квартира, со слов риелторов, не стоила. Это было действительно так, цены мы тоже мониторили. Мы не сильно расстраивались, так как в Краснодаре цены тоже были снижены.

Агентство за совершение сделки попросило 3% от стоимости, то есть 52 500 ₽. Нам обещали быструю продажу. Увы, этого не случилось.

Почему решили продавать квартиру сами

Прошёл месяц с момента заключения договора с агентством. Квартира не продавалась. За это время было два-три просмотра покупателями, и те даже не торговались. Было ощущение, что риелторы приводят людей просто для галочки, а покупателям квартира не интересна.

В агентстве причину малого числа показов объяснили просто: нет интереса у покупателей, надо сбавлять цену. Но такой сценарий нам не подходил, поэтому решили продавать квартиру сами. В агентстве предупредили, что пока действует договор, даже в случае самостоятельной продажи, мы обязаны заплатить вознаграждение в 3%. Договор заключали на три месяца, так что решили подождать.

За следующие полтора месяца агентство привело ещё троих-четверых покупателей, интерес у них был, но все хотели сильно сбавить цену. Максимум предлагали 1 500 000 ₽. Мы не соглашались, ведь ещё нужно было отдать комиссию риелторам.

Когда оставалось пару недель до окончания договора, мы выставили своё объявление. Даже если покупатель найдётся сразу, сделку совершим всё равно после окончания действия договора.

Как продавали квартиру без риелтора

Шаг 1. Объявление

Сначала сделали новые фотографии нашей квартиры и выложили объявление о продаже на бесплатных площадках: Авито, Юла, Циан. Цену за квартиру оставили такую же, как и предлагали риелторы — 1 750 000 ₽.

Звонки пошли сразу, в день было пять-семь обращений, в основном от риелторов. Покупателей было мало, и все спрашивали про торг. Мы были на него согласны, но торговаться по телефону не хотели, приглашали приехать. Редко кто приезжал.

Ещё через месяц решили сбавить цену до 1 690 000 ₽. И вот тогда начались активные звонки. Покупатель нашёлся за неделю. Он тоже торговался, в итоге сошлись на 1 650 000 ₽. У покупателя был наличный расчёт, и он тоже работал без риелтора. Оформлением и подготовкой всех документов занимались самостоятельно.

Фото квартиры лучше делать при дневном освещении, в идеале — в солнечную погоду. Чтобы квартира смотрелась просторнее, уберите всё лишнее. Фотографировать нужно из угла комнаты, так комнаты будут смотреться больше и будет понятна планировка.

Шаг 2. Аванс

Покупатель привёз аванс 10 000 ₽ на следующее утро. Образец авансового соглашения нашли в интернете, скачали, распечатали. Подписали документ у нас дома, нигде не подтверждали. Согласно документу, срок для заключения сделки — один месяц. Мы уложились.

Шаг 3. Документы

Это самый ответственный этап. Поэтому обратились в многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ), чтобы узнать, какие нужны документы для продажи квартиры без риелтора. Ожидать очереди пришлось полтора часа.

В МФЦ рассказали, что сейчас система купли-продажи недвижимости упрощена, если нет сложностей с документами и квартирой. У нас не было: один собственник, ипотеки нет, долгов за коммунальные услуги тоже нет.

READ
Служебная квартира военнослужащим по контракту

Из документов попросили принести только паспорта и свидетельство о праве собственности на квартиру. Покупатель попросил ещё две справки: справку, что в квартире никто не зарегистрирован и никто не проживает, и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Также нам нужно было получить нотариально заверенное разрешение Сергея на продажу квартиры, поскольку по документам собственником был только один из нас — Елена. Но так как квартира куплена в браке, супруг тоже являлся собственником. Чтобы не делать разрешение на сделку у нотариуса, можно вписать супруга в договор как второго продавца, что мы и сделали. Это удобнее и экономичнее: составление разрешения у нотариуса обошлось бы в 1000–2500 ₽.

Узнать, какие документы нужны для сделки купли-продажи квартиры, можно на сайте Росреестра. После ответов на несколько вопросов сервис «Жизненные ситуации» подскажет, какие документы необходимы конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Шаг 4. Выписка из квартиры

Мы с мужем и дочерью выписались из продаваемой квартиры и прописались в деревне у родителей. Иначе, если нет регистрации в течение семи дней, могут оштрафовать. Заявку на выписку оформляли на Госуслугах.

Шаг 5. Справки из жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ)

В ЖЭУ нужно было взять две справки:

    , что в квартире никто не зарегистрирован и никто не проживает. Справку выдали в день обращения, от меня требовались паспорт, свидетельство о праве собственности и заявление. об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Её лучше брать за несколько дней до сделки.

Шаг 6. Договор

Мы могли подготовить договор купли-продажи сами по образцу из интернета. Но в МФЦ предупредили, что такой договор могут не принять для регистрации в Росреестре из-за отсутствия какой-нибудь нужной фразы. Тогда сделку придется переносить, готовить новый договор.

Нам посоветовали заказать подготовку договора прямо в МФЦ — это платная услуга за 1000 ₽. Чтобы не рисковать, так и сделали. Ещё 500 ₽ доплатили за то, чтобы в качестве продавцов прописать в договоре обоих супругов. Кроме того, в МФЦ предложили оформить сделку без талонов и очередей, это платная услуга, стоит 1000 ₽. Этой услугой тоже воспользовались.

Шаг 7. Сделка

В день икс мы ждали покупателей в квартире, чтобы они ещё раз всё осмотрели. Затем все вместе отправились в МФЦ для заключения сделки.

Там у нас проверили документы, распечатали договор, который все внимательно прочитали и подписали. Сотрудница МФЦ выдала расписку о том, что приняла документы, и велела прийти за зарегистрированным договором купли-продажи недвижимости. Через полторы недели мы его забрали, сделка была закрыта.

Когда стоит обратиться к риелтору

Вывод

Оформление сделки обошлось в 1500 ₽: 1000 ₽ за составление договора и 500 ₽, чтобы вписать в договор второго продавца. За услуги риелторов мы отдали бы 52 500 ₽. Экономия — 51 000 ₽. Покупатель оплатил 1000 ₽, чтобы провести сделку без очереди, и 2000 ₽ за госпошлину.

Наверное, к риелторам стоит обращаться в случае сложной продажи, когда есть обременения, например ипотека. Покупать без риелтора сложнее: нужна уверенность, что квартира «чистая», что не будет никаких сюрпризов после сделки.

Риелторы помогают в организационных моментах, потому что для них это не ново, они знают, куда идти, какие документы брать с собой. Нам же в этом никто не помогал, узнавали всё сами. Как выяснилось, ничего сложного в этом нет.

Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Внимание к деталям при приобретении жилья на вторичном рынке убережет покупателя от денежных потерь 

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

READ
Покупка доли в многоквартирном доме

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

При покупке квартиры надо внимательно изучить все документы

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

Особое внимание необходимо уделить правоустанавливающим документам на жилье

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
  • документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
  • документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Ссылка на основную публикацию