Как купить участок в садовом товариществе

Как покупать участок в СНТ?

Есть СНТ, есть желание приобрести там свободный участок с дальнейшим оформлением его в собственность (приватизировать).

Председатель обозначает цену – N тысяч рублей за сотку.

Самые первые вопросы, которые возникают:

1) Какие действия нужно предпринять, чтобы законно приобрести участок?

2) Какие документы нужны от председателя СНТ?

3) Кому платить деньги?

4) Если председатель требует перечислить деньги обществу или отдать наличными, это нормально?

5) Если платить деньги нужно муниципалитету (администрации), а председатель требует оплату в карман или на счет общества, это законно? Как с этим бороться?

6) Как дальше оформлять участок в собственность?

Пожалуйста, расскажите как это делается сейчас в соответствии с законодательством. Хотелось бы получить примерное руководство к действию.

В Вашем случае если на земельный участок отсутствует документ подтверждающий право собственности, то это значит скорее всего брошенный участок. Но при этом само СНТ не имеет право распоряжаться данным земельным участком.

Изначально данные земельные участки выдавались гос. органами и следовательно сейчас данными земельными участками (брошенными), может распоряжаться только муниципалитеты в соответствии с Земельным кодексом РФ, но не председатель СНТ.

Статья 39.2. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков
[Земельный кодекс РФ] [Глава V.1] [Статья 39.2]

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 — 11 настоящего Кодекса (далее — уполномоченный орган).

Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так: 1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он «закрепляет» свободный участок за человеком.
Николай

ну возможно председатель просто подделывает документы на земельный участок… Например вносит изменения в части фамилии кому изначально был предоставлен участок. Например участок выделили в 1985 г. Иванову, а он указывает что Петрову.

Но как понимаете это незаконный механизм, и всегда существует вероятность что обман раскроется.

2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации. Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.
Николай

Если подделываются данные лиц, которым изначально был выделен земельный участок, то тогда этот человек сможет признать право собственности через суд, но повторюсь, что это по сути мошенничество.

Тут порой на сайте обращаются лица, чьим родственникам, которые уже умерли давали участки, которые потом были заброшены. И вот они решили все таки заняться землей через 10 — 15 лет, а там оказывается новые собственники и тут начинаются судебные тяжбы.

Следовательно если Вы хотите рискнуть то можете действовать, как указывает председатель, но Вы должны понимать, что этот механизм относительно преступный.

1. Нельзя купить участок, который еще только предстоит приватизировать. Купить можно только то, что принадлежит собственнику на праве собственности.

2. Председатель СНТ не является собственником садовых участков и не имеет права ничего продавать. Конечно, вы можете передать ему деньги. Он вам выпишет книжку члена СНТ. Но собственником земельного участка вы не станете.

а. Найти собственника и купить у него.

б. Если участок не приватизирован, найти владельца участка, договороиться о приватизации участка на его имя (больше никому другому участок не приватизируют) и после регистрации права купить у него.

Никаких. Для покупки земельного участка от председателя воообще ничего не требуется. Если, конечно, он не собственник всех земельных участков в СНТ, Председатель вправе выдавать только документы, касающиеся членства в СНТ, но никак не прав на земельные участки. По сути дела, он — руководитель общественной организации, в которую вы вправе вступать, вправе не вступать. Право распоряжения неприватизированными участками у него отсутствуют. По одной простой причине. Эти земли принадлежат муниципалитету. А по закону только собственник может распоряжаться своим имуществом.

Деньги всегда платятся только собственнику земельного участка, после того, как удостоверитесь, что право собственности на него зарегистрировано и только после того, как договор купли продажи будет сдан в Росреестр для регистрациии вашего права собственности.

Это ненормально. Причины описаны выше.

5) Если платить деньги нужно муниципалитету (администрации), а председатель требует оплату в карман или на счет общества, это законно?

Незаконно. Муниципалитету, ни с того, ни с сего, тоже не платят деньги. Только если вы покупаете у муниципалитета земельный участок. Но председатель к этому вообще никакого отношения не имеет.

Отказаться от «покупки».

Просто. Способ есть только один. Заключить договор купли-продажи с собственником, сдать документы в Росреестр на регистрацию. Только после регистрации вашего права собственности вы станете собственником

Пожалуйста, расскажите как это делается сейчас в соответствии с законодательством. Хотелось бы получить примерное руководство к действию.

Это не просто «делается сейчас». Так делается уже давно — с 2005 г., когда в связи с изменениями в ЗК муниципалитеты перестали вносить изменения в списки членов СНТ.

У меня у родителей участок в том же СНТ и они пару лет назад его приватизировали. Перед этим несколько лет его возделывали. И у многих так.

Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так:

1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он “закрепляет” свободный участок за человеком.

2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации.

Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.

Не понятно как так получается.

Может ли администрация распорядиться землей и передать ее члену общества в собственность бесплатно или за символическую сумму. На основании чего?

Т.е. здесь видимо не договор купли продажи, а какие-то другие механизмы передачи земли в собственность работают.

У меня у родителей участок в том же СНТ и они пару лет назад его приватизировали. Перед этим несколько лет его возделывали. И у многих так.

Если участок был предоставлен до 2005 г., можно было внести изменения в списки садоводов в муниципалитете. И ваши родители, как садоводы, имеющие ранее законно предоставленный участок, его приватизировали.

Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так:
1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он «закрепляет» свободный участок за человеком.
2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации.

1) Как может «закрепить» земельный участок лицо, не владеющее этим участком? Это все равно, что вы начнете «закреплять» за кем-нибудь квартиры ваших соседей по подъезду. Обещая в дальнейшем их приватизацию.

Описанная вами ситуация ничем от этого не отличается. Выше подробно расписано, что распоряжаться имуществом вправе только собственник. С каких пор ваш председатель — собственник муниципальных участков?

2) Да, приватизировать можно. Если участок был вам предоставлен при образовании общества. Знаете, в советское время выделялись какие-то неудобья для организации. Там на общем собрании нарезались участки, закреплялись за работниками трудового коллектива. Именно эти работники имеют теперь право на приватизацию.

Вам земельный участок вам никто не предоставлял (председатель в этом плане — действительно «никто»). Поэтому приватизировать вы его не сможете.

Если это «работает» так, тогда вы без проблем оформляйте. В чем тогда проблемы и почему вы интересуетесь надлежащим порядком?

Вам дан ответ, как это делается по закону. А Вы вправе поступать как угодно.

Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.

Какое содействие? Лет десять и более назад содействие председателя (во всех СНТ, не только в вашем) заключалось в том, что он составил списки садоводов и предоставил их в муниципалитет. И теперь садоводы, внесенные в список, вправе приватизировать свои участки. Вас в списках по понятным причинам нет. И быть не может. Но вы вправе отдать свои деньги председателю и кому хотите еще. Только вы можете решать, как распорядиться своими деньгами.

Не понятно как так получается.
Может ли администрация распорядиться землей и передать ее члену общества в собственность бесплатно или за символическую сумму. На основании чего?

На основании торгов. При условии, что этот участок действительно никому предоставлен, т.е., у него нет владельца. Что очень сомнительно. Обратитесь в администрацию и узнайте, кому этот земельный участок предоставлен.

Т.е. здесь видимо не договор купли продажи, а какие-то другие механизмы передачи земли в собственность работают..

Действительно, о какой купле-продаже речь, если председатель, не имеющий участок в собственности, не может им распоряжаться ни по какому договору? И механизм этот называется очень просто и понятно — мошенничество.

Полная инструкция по процедуре купли-продажи садового участка

На садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и просто приезжать отдохнуть от будничной суматохи. Поэтому приобрести такую землю желает немало россиян.

Покупка садового участка имеет свои отличия от приобретения квартиры или дома, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.

Основные проблемы с приобретением садового участка связаны с тем, что права на них не всегда оформлены должным образом.

Законодательство

Садовые участки обычно располагаются на территории СНТ или садового товарищества. Другие формы объединений граждан (кооперативы и некоммерческие партнерства) менее распространены. Товарищества представляют объединения граждан на добровольной основе в целях управления совместным имуществом.

Основная цель объединения — решение сельхоззадач и выращивание продукции с/х назначения.

При этом СНТ имеют статус некоммерческой организации. Это значит, что выращенная на садовых участках продукция используется для семейных целей, а не направляется на продажу.

Деятельность СНТ регулируется ФЗ-66 и непосредственно уставом общества. Земля на территории СНТ может принадлежать как товариществу, так и его участникам. СНТ также могут приобретать имущество в совместную собственность на деньги, поступившие в виде членских взносов.

Законодательство позволяет не только выращивать овощи и фрукты на земле СНТ, но и строить на ней садовые домики. При этом капитальная постройка не допускается.

Гражданский кодекс указывает на возможность члена СНТ в любой момент выйти из состава товарищества (ст.252 ГК РФ). Для этого подается заявление на имя председателя в свободной форме. При этом член СНТ может потребовать выделения его доли из общего имущества.

Права собственности на участок могут приобретаться по нескольким основаниям. Например, по наследству и при заключении договора купли-продажи. Также те граждане, которые пользуются участком более 15 лет и он был передан им в бессрочное пользование вправе оформить его в собственность по упрощенной схеме (по так называемой дачной амнистии).

Сделка по купле-продаже земли в садовом кооперативе подчиняется общим требованиям к гражданско-правовым договорам, зафиксированным в ГК РФ.

Она может предполагать приобретение как отдельно земли, так и участка с садовым домиком.

Стоит учитывать, что согласно нормам Земельного кодекса садовые участки могут принадлежать:

• на правах собственности (ст.15);
• на правах бессрочного пользования (ст.20);
• на правах пожизненного наследуемого владения (ст.21);
• на правах аренды (ст.22).

Право на продажу возникает у продавца только при должном оформлении прав собственности.

На что обратить внимание при выборе садового участка?

Каждый садовод обладает свои представлением об идеальном садовом участке, но есть общие критерии для выбора.

При выборе садового участка обычно ориентируются на удобство местоположения и характеристику местности (наличие водоемов, лесов). Стоит обратить внимание и на экологическую составляющую: отсутствие поблизости промышленных предприятий и дорог. Еще один фактор выбора – наличие удобных подъездных путей, транспортная и пешая доступность.

Большим плюсом будет наличие электричества и воды, подведенных к земле.

Желательно также выяснить характеристики грунта, наличие зеленых насаждений на нем, их состояние и здоровье.

Цена, хотя и играет важное значение, не должна стать основополагающим критерием выбора садового участка.

Приобретаемый участок обязательно должен состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. В кадастровом паспорте должна содержаться информация обо всех строениях.

Перед покупкой, стоит пообщаться с соседями и членами правления СНТ. Возможно, получится узнать какие-либо интересные факты об участке и нынешнем владельце.

Пошаговая процедура покупки

Сегодня наиболее распространены две схемы покупки садового участка:

• покупка земли у СНТ по садовой книжке; у собственника.

Оптимальный вариант покупки предполагает, что покупаемая земля находится в собственности СНТ. Тогда сделка купли-продажи будет проводится в общем режиме, только одна из ее сторон будет юрлицом.

Согласно действующему законодательству, когда у лица или организации нет прав собственности на землю, они не вправе продавать ее.

Если председатель СНТ или ее участник предлагают вам приобрести участок по садовой книжке, это указывает на отсутствие у них статуса собственника.

При этом председатель правления не может передать землю в вашу собственность, это не входит в его компетенцию.

Но так как приобретение садового участка по книжке члена СНТ приобрело широкое распространение, рассмотрим эту схему более подробно.

Алгоритм действий

1. Вы обращаетесь к председателю товарищества и заявляете о своем желании приобрести участок на вверенной ему территории. Стоит запросить у председателя кадастровый план участка. Если же такой документ отсутствует, это должно вас насторожить: вероятно, СНТ не имеет прав на использование этой земли и шансы приватизировать ее у вас нулевые. . На практике председатель СНТ часто отказывается от подобной сделки. Но наличие у вас документов, подтверждающих проведение сделки, позволит вам избежать обмана. Так, нередки случаи, когда после перевода денег садовая книжка передается другому лицу и покупателю весьма непросто доказать свою правоту.
2. Оплата оговоренной суммы. Лучше переводить деньги безналичным переводом или получить от председателя расписку о получении денежных средств. .
3. Вступление в члены СНТ и оформление садовой книжки на имя нового владельца.

Последним этапом может стать переоформление участка в собственность частного лица. Для этого можно воспользоваться процедурой приватизации на платной или бесплатной основе.Бесплатная приватизация потребует обращения в государственные структуры с заявлением на переоформление участка.

В данном случае необходимо собрать установленный пакет документов:

• паспорт;
• договор о праве пожизненного использования земли;
• кадастровый паспорт участка;
• описание земли и ее границы.

После рассмотрения представленной документации в течение 14 дней выносится решение о присвоении права собственности или отказе.

Если земля находилась в собственности у государства, то ее также можно приватизировать на платной основе, т.е. выкупить по цене не дороже кадастровой стоимости с разрешения властей.

Пошаговая процедура покупки садового участка у собственника

Обычно садовые участки в СНТ уже кому-то принадлежат, т.е. вы покупаете их у конкретного физического лица, который является собственником.

Если же физлицо не является собственником, а сделка является продажей через садовую книжку, то вся процедура заключается в выходе продавца из садоводства и принятие вас в его члены.

Все это оформляется на общем собрании СНТ. Таким образом, все документы оформляются в пределах СНТ.

Но, чтобы покупателю стать полноправным собственником земли, у продавца должны быть на руках все документы о правах собственности.

Рассмотрим, как поэтапно происходит переоформление прав собственности на участок в результате заключения сделки купли-продажи.

Этап 1. Анализ представленной документации

Перед тем, как решиться на заключение сделки купли-продажи стоит запросить у продавца следующие документы:

• кадастровый паспорт участка земли;
• свидетельство на участок, которое было выдано до 15 июля 2016 года;
• выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на участок и отсутствие обременений;
• правоустанавливающая документация на земельный участок (судебное решение, акт передачи земли в пользование, договор купли-продажи, дарения, завещания и пр.);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или последняя
• квитанция на оплату.

Если у продавца нет свидетельства о собственности, но земля находится в бессрочном пользовании, то ему первоначально стоит позаботиться о ее приватизации.

Регистрация права собственности займет у него не более 2 недель.

При наличии свидетельства о собственности, выданного в 90-х годах также стоит первоначально оформить новые документы, соответствующие требованиям времени.

При наличии на земле незарегистрированных построек их также надо предварительно оформить в установленном порядке.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи участка

Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи обеих сторон. Требований о его обязательной регистрации у нотариуса в законодательстве нет.

Существенными условиями договора являются предмет и цена (с учетом требований Гражданского и Земельного кодекса). Стоит прописать не только точную стоимость, но порядок взаиморасчетов. Оплату можно произвести как до, так и после госрегистрации сделки.

В договоре обязательно должны быть указаны адрес и площадь участка, его кадастровый номер, категория земель и вид его использования. Желательно сослаться в тексте документа на правоустанавливающие документы, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРП.

Процесс передачи имущества может производиться по акту приема-передачи.

Этап 3. Регистрация сделки в Росреестре

Завершающим этапом является переоформление прав собственности в пользу покупателя. За эту процедуру в России отвечает Росреестр.

Для регистрации необходимо предоставить следующий комплект документации:

• заявления от продавца и покупателя;
• договор в 3-х экземплярах;
• паспорта участников сделки;
• заверенное у нотариуса согласие супруги на сделку;
• свидетельство собственности, либо выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающая документация продавца (договор мены, аренды, купли-продажи и пр.);
• квитанция с оплаченной госпошлиной;
• акт приема-передачи.

Госпошлина за переоформление собственности на участок под ЛПХ, ведение дачного хозяйства, огородничества и садоводства составляет 350 руб. Но если на земле есть строение, то госпошлина за работу Росреестра составляет 2000 руб.

Если услуга полностью оформляется в электронном виде, то она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.

Допускается несколько способов передачи документов: лично, по почте, через представителя или в электронном виде. После получения документов специалистом Росреестра выдается расписка.

Государственная регистрация производится за 10 рабочих дней.

Этап 4. Получение выписки из ЕГРП

По новым правилам госрегистрация прав собственности удостоверяется выпиской из ЕГРП. Для ее получения нужно прийти с распиской в Росреестр.

Также выписка может быть отправлена в электронном виде.

У кого лучше покупать садовый участок: у СНТ или у частного лица

Не имеет никакого значения, с кем заключать договор купли продажи, с СНТ или частным лицом, если у них свидетельство о праве собственности.

К преимуществам покупки земли у СНТ по садовой книге можно отнести возможность купить участок на порядок дешевле, а самой землей можно будет пользоваться практически сразу.

Несмотря на указанное преимущество, покупка по садовой книжке сопряжена с целым рядом недостатков, которые делают ее крайне нежелательной.

Вы будете считаться только арендатором земли, не сможете ее продать, подарить или завещать в дальнейшем. Стоит учитывать, что вас в любое время могут лишить членства в товариществе. Даже если вы построите на земле садовый домик, в случае вашего исключения он перейдет в собственность СНТ.

Так, вы с большой долей вероятности не сможете приватизировать приобретенный по данной схеме участок.

По дачной амнистии допускается переоформление земель, которые получены в бессрочное пользование до 2001 года.

Типичная ситуация: продавец обещал, что после покупки по садовой книжке землю можно будет переоформить в собственность. На практике оказалось, что земля не подлежит приватизации и не может быть отчуждена от государства. Но в этом случае продавец не обязан переоформлять документы и возвращать деньги. По закону его вины нет: он продавал только членское место в СНТ, а не землю в собственность.

При наличии у частного лица всех правоустанавливающих документов, такая покупка будет предпочтительной.

На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка

При оформлении купли-продажи участка стоит обратить внимание на следующие моменты:

• У продавца должны быть все необходимые документы, подтверждающие его права на надел и постройки на ней. Процедура переоформления садовой книжки на покупателя не заменяет сделку купли-продажи и не ведет к появлению права собственности.
• Земля не должна иметь обременений в виде ареста и залога. Стоит уточнить, не идут ли сейчас судебные процессы в отношении участка земли. Обычно такие дела рассматриваются в районном суде.
• Зачастую границы участка не соответствуют информации, указанной в кадастровом паспорте. Чтобы в дальнейшем не возникло межевых споров и вам не пришлось переплачивать «за воздух» стоит обратиться к кадастровым инженерам.
• Перед подписанием договора стоит сверить все данные из документации на землю с теми, которые прописаны в тексте. Это кадастровый номер, площадь участка, его предназначение, месторасположение, подробная информация о строениях, паспортные и контактные данные сторон, цена договора, условия передачи земли и пр. Договор должен содержать информацию об отсутствии обременений на землю. Договор может предусматривать внесение аванса и различные формы оплаты.
• Некоторые граждане ошибочно полагают, что подписав договор и заверив его у нотариуса, они автоматически приобретают права собственности. На самом деле с 1998 года действует правило об обязательной регистрации сделок при переоформлении права собственности в Росреестре. Тогда как нотариальное заверение договора производится по желанию сторон.
• Стоит убедиться в отсутствии долгов у предыдущего владельца: по членским взносам (этот момент можно узнать у правления СНТ), по коммунальным платежам (взяв соответствующую справку у владельца), по земельному налогу (в ФНС).

Для грамотного проведения сделки купли-продажи садового участка стоит воспользоваться услугами юриста или риелтора, который поможет вам в составлении договора, проверить участок на юридическую чистоту, либо будет сопровождать сделку.

Как выделить долю в частных случаях, вы узнаете в нашей тематической статье.

Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по ссылке.

Выводы

Желающие купить садовый участок нередко сталкиваются с ситуацией, когда права собственности на него не узаконены. Оформление сделки путем переоформления садовой книжки сопряжено с повышенными рисками и не позволяет покупателю стать полноправным собственником земли, он лишь получает право распоряжаться ей до момента его исключения из СНТ.

При выборе садового участка стоит ориентироваться на его местоположение, доступность, качественные характеристики, наличие межевания, стоимость.

Сделка купли продажи садового участка с собственником заключается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Завершающим этапом сделки является отчуждение прав собственности от продавца и переход их к покупателю. При заключении договора стоит внимательно проанализировать все документы, которые есть у продавца и проверить участок на предмет отсутствия обременений.

Как купить участок в садовом товариществе

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как оформить право собственности на имущество общего пользования в садоводстве

Как оформить право собственности на имущество общего пользования в садоводстве

Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют серьезного подхода и определенных знаний. Есть некоторые проблемы, касающиеся оформления прав на имущество общего пользования в садоводческих товариществах, на которые необходимо обратить внимание.

Статья 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” раскрывает понятие имущества общего пользования садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан – это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное), то есть все, что находится на территории садоводческого некоммерческого товарищества, за исключением земельных участков, непосредственно принадлежащих гражданам.

У любого садоводческого товарищества в составе документов должен находиться правоустанавливающий документ на земельный участок общего пользования. Таким документом может быть акт местных властей о передаче земель в собственность или акт, закрепляющий право постоянного (бессрочного) пользования землей. Если в нем содержится фраза о передаче земель на праве собственности, то переоформление документов на земельный участок общего пользования не требуется. Если же в документе содержится любая другая фраза – садоводческому товариществу необходимо переоформить и зарегистрировать право на земельные участки общего пользования.

Допустим, вы знакомы с генпланом вашего города или правилами землепользования и застройки. Пока эти документы не во всех регионах еще приняты, но это вопрос времени. Тем не менее, в случае, если проектными решениями будет предусмотрено целевое использование земли вблизи вашего садоводческого некоммерческого товарищества, отличное от садово-огороднического хозяйства, или интерес к земле проявят крупные застройщики, то есть все шансы столкнуться с масштабным захватом земель садоводческого товарищества, их «приватизацией» и скупкой за «бесценок».

Кроме этого, практика земельных отношений показывает, что в значительной части садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ границы земельных участков общего пользования не установлены, за счет этого отдельные активные собственники увеличивают свои стандартные 6 соток. Как правило, это приводит к уменьшению площади соседнего земельного участка, ширины проездов и дорог, разворотных площадок, мест сбора мусора и т.д. Данный вопрос можно законным образом решить путем постановки земель общего пользования на кадастровый учет с уточненными границами. Для этого необходимо провести геодезические работы и сформировать участок согласно генеральному плану или плану организации и застройки территории. Немаловажным пунктом является отсутствие споров по границам земельных участков общего пользования. Акт согласования границ подписывается всеми смежными землепользователями.

Как оформить документы?

Если земельный участок был предоставлен садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан до 30 октября 2001 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, то образованный из него земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования, предоставляется в собственность указанного объединения граждан бесплатно (п. 2.7, 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”).

Общим собранием членов объединения решается вопрос о приобретении такого земельного участка в собственность этого объединения. Председатель некоммерческого объединения подает заявление в орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

– схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, проекта организации и застройки территории этого объединения либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в государственном кадастре недвижимости;

– выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность этого объединения;

– учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.

Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней с даты получения указанных документов обязан принять решение о предоставлении в собственность земельного участка либо об отказе в его предоставлении.

С вышеуказанным решением о предоставлении в собственность земельного участка председатель некоммерческого объединения (или уполномоченное лицо) обращается с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок общего пользования в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная пошлина для юридических лиц при этом составляет 22000 рублей.

Закон четко указывает на то, что переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Общее имущество членов садоводческого товарищества – еще один камень преткновения и тема для многочисленных исков в суды.

Примером взят очень интересный и показательный иск, когда садоводы наняли бригаду, заасфальтировали дорогу и попросили суд закрепить за каждым из них право долевой собственности на эту дорогу. А суд им отказал и объяснил, почему.

Для таких случаев Верховный Суд подчеркнул: речь в законе идет о том, что можно оформить право собственности на новую, только что созданную вещь. А дорога, которую захотели взять огородники, была дорогой и раньше, просто ее покрыли асфальтом. Суд процитировал документ самих же дачников – задание для строительной бригады на работу, в нем рабочим поручили сделать не дорогу, а именно заасфальтировать её.

Еще важный момент, связанный с общей собственностью садовых товариществ: право на получение доли в имуществе общего пользования предоставляется садоводу в строго ограниченных случаях. А именно только при реорганизации или ликвидации объединения (п. 1 ст. 19 и ст. 42 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”).

Примером для такого вывода послужил иск одной дачницы, которую исключили из товарищества, а она в отместку пошла в суд с просьбой закрепить за ней 1/242 долю в общем имуществе товарищества (скважина воды, линия электропередачи и другие общие объекты).

Еще один серьезный повод для судебных тяжб – спор об устранении препятствий в пользовании общими землями товарищества.

В качестве примера Верховный Суд привел судебное дело другой дачницы, которая сама расширила свой участок, прихватив соседние сотки. На них она успела возвести баньку и забор, перекрыв подъезд к дому соседа.

По поводу таких исков Верховный Суд подчеркнул: надо не только в заседании установить, что действиями гражданина был нарушен закон, но и обязательно доказать, что это нарушение привело к существенному нарушению прав соседей.

Таким образом, несмотря на то, что переоформление садоводческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается, необходимость такого переоформления очевидна. Поэтому не стоит откладывать то, что так или иначе придется делать.

Как продать и купить дачный участок и в садовом товариществе у собственника?

Всех нас тянет к природе, особенно в возрасте. Нередко по весне люди задумываются о приобретении дачи.

Дачные и садовые участки – одни из наиболее продаваемых объектов недвижимости. Однако процедура ее покупки сложнее, чем квартиры, например.

Очень важно предварительно проверить все документы на соответствие правилам действующего законодательства и внимательно изучить алгоритм процедуры, чтобы учесть все нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие законы регулируют куплю-продажу дачных и садовых территорий?

Взаимодействие продавца и покупателя дачных и садовых участков регулируют:

• Гражданский Кодекс в статьях 549-558.
• Земельный Кодекс в ст. 37.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Как правильно купить и продать?

Условия

В первую очередь покупатель должен убедиться, что перед ним настоящий владелец участка, имеющий документ, гарантирующий право собственности на участок. Эту информацию можно проверить на ресурсе www.rosreestr.ru по кадастровому номеру или адресу местоположения объекта.

Также покупателю следует настаивать на межевании участка (можно ли продать землю без межевания?). Земля может быть оформлена по ориентировочным цифрам параметров, что может повлечь проблемы и споры с соседями. Точный замер земли также убережет от ситуаций, когда после покупки шести соток на самом деле их оказалось пять.

Оптимальный вариантом расчета для обеих сторон является использование банковской ячейки. Чтобы продавец смог получить оплату, ему необходимо предоставить банку зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи как подтверждение, что сделка совершена и право собственности перешло к покупателю.

ВАЖНО! Для задокументирования значимых условий будущей сделки купли-продажи следует составить предварительный договор. Форма его составления совпадает с формой основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК).

С чего начинать оформление и куда обращаться?

Процесс купли-продажи земли имеет два этапа: составление договора между сторонами и регистрация новым владельцем своего права собственности в Росреестре. По желанию можно обратиться за помощью к нотариусу, риэлтору или юристу по недвижимости. Это гарантирует правильность составления соглашения и ускорит процесс регистрации, так как нотариус при оформлении контракта анализирует все бумаги на соответствие законам.

Подготовка необходимых документов собственником земельного надела

Продавец дачного или садового участка предоставляет документы, удостоверяющие законность его права владения. Это:

1. Свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок. В дополнение перед подписанием контракта следует получить выписку со сведениями ЕГРН.
2. Документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земли в собственность.

• Договор купли-продажи.
• Дарственная.
• Документ о вступлении в наследство.
• Решение суда о переходе объекта к настоящему владельцу после рассмотрения искового заявления.
• Постановление муниципалитета, если участок предоставлен администрацией населенного пункта.

• Кадастровый паспорт.
• Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу участка (если он приобретался в браке).
• Квитанция по оплате госпошлины.
• Паспорта продавца и покупателя. В случае замены сторон представителями требуются нотариально заверенные доверенности.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу земельного участка
• Скачать образец согласия супруга на продажу земельного участка

Если на земле стоит дом

Если на участке расположен дом, это непременно должно быть отражено в договоре, причем отдельно прописываются стоимость дома и стоимость участка. Предварительно необходимо подготовить в БТИ техническую документацию на дом.

В случае, где предполагается садовый участок, владелец имеет право поставить хозяйственную постройку как подспорье для посадки сельскохозяйственных культур. На даче подразумевается строительство дачного дома с возможностью проживания.

Таким образом, чтобы продать участок при наличии на земле дома, необходимы дополнительно:

• свидетельство о собственности на дачный дом;
• технический паспорт на дачный дом.

Подробнее о том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка с домом, читайте здесь.

Куда подавать документы и как составляется и заключается договор?

При желании стороны могут составить договор купли-продажи дачного или садового участка самостоятельно или у нотариуса. Он заключается в письменном виде и подписывается продавцом и покупателем. Составляется договор в трех копиях (по одному экземпляру для сторон и третий для Росреестра).

Непосредственно в отделении Службы заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем и уплачивается госпошлина. Она составляет 350 рублей в отношении участка, предназначенного для ведения личного дачного хозяйства, огородничества, садоводства (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как оформить договор с домом и без?

В договоре купли-продажи земли обязательно прописываются следующие пункты:

1. Полное наименование документа и приобретаемого объекта недвижимости.
2. Дата и место составления.
3. Личные данные продавца и покупателя (ФИО, данные паспорта, прописка).
4. Подробная информация по объекту:

• расположение недвижимости;
• кадастровый номер;
• номер регистрации в государственном реестре прав;
• данные документа о праве владения конкретного продавца;
• обозначается передача прав собственности на участок).

Для продавца это:

• обязательство подготовить землю к продаже;
• предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества.

• обязательство оплатить полную стоимость участка;
• подписать акт приема-передачи недвижимости.

Нужно ли заверять у нотариуса?

По закону обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Как было отмечено ранее, помощь нотариуса поможет избежать ошибок при составлении договора и гарантирует правильную подготовку всех документов.

СПРАВКА! Сделка регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Без нотариуса процедура может растянуться на десять рабочих дней.

Однако есть некоторые исключения, требующие нотариального заверения (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 № 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Определение стоимости объекта

При составлении соглашения прописывается цена и порядок оплаты земельного участка. Не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка участка. Привлекается для данной процедуры независимый оценщик.

При определении объективной кадастровой стоимости берутся во внимание такие параметры:

1. Расположение участка (в черте города или далеко за пределами).
2. Наличие построек.
3. Площадь и форма участка (прямоугольные дороже треугольных).
4. Категория земель и разрешение.
5. Наличие коммуникаций.
6. Сезонность.
7. Транспортная доступность, развитость инфраструктуры.
8. Наличие поблизости леса или реки.
9. Благоустроенность дачного участка.

Регистрация сделки

Заявление на переход прав собственности с договором купли-продажи, документами, подтверждающими собственность, всеми документами на землю и дом и квитанцией об оплате пошлины подается одним из таких способов:

• в отделении Росреестра;
• через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в электронном виде на официальной странице Росреестра.

О проведении регистрации купли-продажи участка стороны получают уведомление на e-mail или по sms на мобильный телефон. Госрегистрация осуществляется за 7 рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр либо за 9 рабочих дней в варианте подачи документов через МФЦ. Выписка из ЕГРН удостоверяет проведенную регистрацию. Новый владелец приходит в Росреестр в указанный срок и получает выписку из ЕГРН, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.

Нужно ли платить вступительные взносы в СНТ?

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества – добровольные объединения граждан РФ, создаваемые с целью совместного управления общим имуществом и решения социально-хозяйственных задач. Отношения в таком сообществе регулирует закон № 66-ФЗ. По действующему законодательству собственник имеет право не вступать в СНТ. В таком случае он будет оплачивать только целевые расходы на содержание используемого им имущества СНТ.

При покупке участка, вступлении и получении садовой книжки новый владелец должен заплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается Уставом СНТ.

Возможно ли приобретение по членской книжке садового товарищества?

Невозможно оформить покупку или продать неприватизированный земельный участок на законных основаниях, имея на руках только членскую книжку СНТ. СНТ не может предоставить право владения землей, а только право организовать процесс землепользования. Пренебрежение законом в случае, когда о переводе дачного участка к новому владельцу извещают только председателя или правление СНТ, обернется для покупателя оплатой за имущество при отсутствии прав на него.

Заключение и выводы

Таким образом, процедура купли-продажи дачных и садовых участков имеет свои нюансы. Помощь юриста в данной ситуации поможет провести ее быстро и без ошибок. Тщательное внимание следует обратить на наличие нужных документов и правильность составления соглашений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Особенности покупки земельных участков в СНТ. Что нужно знать? на сайте Недвио

Садовое некоммерческое товарищество предусматривает возведение небольших хозяйских зданий или ведение земельного хозяйства. Зачастую, СНТ расположены в сельской местности, где есть смысл построить дачу или организовать сельскохозяйственный бизнес. Однако, СНТ может располагаться и на территории населенного пункта.

Об этой и других особенностях таких участков мы подробно поговорим в данной статье.

Целесообразно ли покупать землю в СНТ?

Такой участок имеет свои достоинства и недостатки. Чтобы понять, нужна вам такая земля или нет, стоит провести анализ своих потребностей и целей, вариантов применения участка. Рассмотрим их более предметно.

Различия СНТ от ИЖС и ДНП:

• на участке ИЖС разрешено строить домовладения (не больше чем в 3 этажа). В то время, как на территории СНТ и ДНП не разрешается постройка жилых домов;
• купив объект недвижимости в СНТ, человек получает землю вдали от города или густонаселенного поселка. Зачастую земли располагаются в сельской местности. В то время, как территории ИЖС чаще всего расположены в окрестностях города или в поселках;
• участок СНТ и ДНП могут находится в месте, куда не проложены дороги и линии электропередач. Такие земли изначально не предусматривались под застройку жильем. А вот земли ИЖС предназначены исключительно для того, чтобы на них строили жилые дома. В результате этого, власти городов и областных центров обязуются проложить к территориям ИЖС электричество и дорожное покрытие.

Недостатки СНТ:

• Тем, кто хочет купить участок для постройки жилого дома, в котором можно будет прописаться, лучше не останавливать свое внимание на СНТ. Дело в том, что любые здания на территории СНТ являются ни чем иным, как садовыми домиками. Это касается как маленьких зданий, так и больших коттеджей. Такое имущество не выгодно иметь, так как с юридической стороны его нельзя зарегистрировать как жилой дом. Да, не так давно, Конституционный суд РФ разрешил регистрацию физических и юридических лиц в постройках на СНТ, однако для того, чтобы это сделать, человеку потребуется собрать много документов и потратить время;
• почти нет возможности получить кредит на такую землю. Банки отказываются давать ипотеку на покупку участков в СНТ. Несмотря на то, что такие объекты недвижимости могут принести серьезную прибыль от сельского хозяйства, банки либо не дают ипотеку на СНТ, либо делают для такого кредита слишком большую ставку;
• в случаи отсутствия линии электропередач и дороги к вашему участку, вам придется самому исправлять ситуацию. Законодательно власти не обязаны прокладывать дорожное покрытие и электричество к садовым товариществам.

Несмотря на то, что в СНТ есть существенные недостатки по сравнению с другим типом земель, есть и свои достоинства:

• земля в садовом некоммерческом товариществе гораздо лучше с точки зрения плодородия и урожайности;
• территории для создания садовых некоммерческих товариществ выделяются в экологических районах страны. Местность чистая и не загрязненная бытовыми отходами от заводов и прочих предприятий;
• из-за того, что СНТ находятся вдали от города и на таких землях нельзя строить жилые строения, такой участок стоит гораздо дешевле, чем такой же по размеру с назначением ИЖС.

Что надо обязательно учитывать во время покупки земли в СНТ

1. Документы

Когда вы нашли хороший участок в садовом товариществе, главное, на что стоит обратить внимание при покупке — это документы. Документации в участке на СНТ очень много и вся она очень важна.

Бывают ситуации, когда покупая участок, человек не обращает внимание на то, что указанная в документации информация о постройках отличается от действительности. Исходя из того, что территории СНТ не предназначены для застройки зданиями, власти и различные государственные службы пристально следят за строительством на этих территориях. Из-за этого, если будут найдены ошибки в документах или несоответствия, отвечать придется вам, а не бывшему владельцу.

На этом проблемы с документами не заканчиваются. Перед покупкой надо проверить участок на предмет обременений и задолженностей по коммунальным услугам. Надо запросить у владельца все справки, счета и выписки из ЕГРН.

Не обратив внимание на порядок в документации, покупатель участка рискует столкнуться с неприятностями. В худшем случае ему придется переоформлять все бумаги касательно построек, выплачивать задолженности и отстаивать свои права на участок в суде.

2. Расхождения в площади

Покупая землевладения, вы можете заплатить за одну площадь, а получить при этом гораздо меньший участок, чем указано на бумаге. Чтобы избежать такого конфуза, перед покупкой стоит предупредить продавца о том, что участок надо проверить и размежевать. Это весьма длительный процесс, но, во избежания проблем и переплат, это сделать необходимо.

Во время покупки убедитесь в том, что участок поставлен на кадастровый учет. Кроме того, убедитесь в правильности оформления границ. Нередко продавцы тайно продают землю соседям, а покупателю достается «обрезанный» и неполноценный участок.

3. Оценка стоимости

Если главная цель покупки земли — это его реставрация и перепродажа, то стоит проверить выгодность сделки и цену всех построек, чтобы в итоге, при перепродаже, не оказаться в минусе.

Во время покупки надо беседовать с владельцем о всех постройках на территории участка и о плодородности самой земли. От этого и зависит цена самого участка.

Также, выбирая такую недвижимость, необходимо провести ее оценку, узнать с какого она построена материала, сколько ей лет, насколько она долго еще простоит и т.д.

Простой пример: минимальная стоимость небольшого кирпичного домика составляет 500 — 750 тыс. рублей. В то время, как аналогичное строение из бруса будет стоять в пределах 300 тыс. рублей.

Если вы серьезно заинтересованы в участке, то перед покупкой стоит обратиться к оценщику. Специалист подскажет, какова реальная цена земельного участка в СНТ сейчас, исходя из его состояния, и сколько он будет стоить, если все реставрировать, привести в порядок и вложить деньги.

По итогам проведенного аудита вы оцените все «За» и «Против», после чего примете взвешенное решение.

Пошаговый порядок покупки участка

1. Надо встретиться с председателем товарищества. Запросите у него все документы на интересующий участок. Обязательно попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Если плана нет, то скорее всего садовое товарищество не в праве эксплуатировать участок. Это значит, что вы не сможете стать полноправным владельцем земли, а будете лишь членом товарищества.
2. Заключите договор купли-продажи. Нередко председатели заверяют, что договор необязателен. Однако, не нужно их слушать. Во избежание неприятностей, договор лучше заключить.
3. Выплатите стоимость участка. Желательно, чтобы оплата была произведена наличными средствами с предоставлением расписки о полученной суммы от председателя.
4. Надо создать акт приема земельного участка.
5. Затем надо оформить членство в садовом товариществе и внести свое имя в членскую книжку.
6. После этого вы еще не являетесь владельцем участка. Для того, чтобы это сделать, надо провести приватизацию. Стоит учесть, что приватизация не всегда бесплатная и быстрая процедура.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Ведение садоводства по новым правилам

До 2019 г. садоводы-индивидуалы, желавшие использовать общее имущество садоводческого некоммерческого товарищества, заключали с ним договоры. С 1 января этого года вступил в силу новый Закон о садоводстве и огородничестве. Согласно ему садоводам-индивидуалам не придется заключать договоры с товариществом, однако они должны будут уплачивать взносы. Давайте разберемся, что делать с ранее заключенными договорами; как узнать, почему установлена та или иная сумма взносов; что делать, если она завышена; и какие преимущества садоводам дает новый закон.

Кто относится к садоводам-индивидуалам?

Как по ранее действовавшему Закону о садоводстве и огородничестве 1 , так и по новым правилам 2 , которые начали действовать с 1 января 2019 г., садоводами-индивидуалами считаются граждане, которые ведут садоводство в индивидуальном порядке. Фактически к ним относятся лица, которые владеют участками на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), но не желают вступать в него.

К примеру, человек, достигший 18 лет, приобрел земельный участок для выращивания яблонь на территории СНТ, но членом товарищества он так и не стал. Для того чтобы вступить в СНТ, ему нужно будет обратиться к председателю товарищества, на территории которого расположен его земельный участок, и подать заявление на вступление в члены СНТ с приложением копий паспорта и документов, подтверждающих приобретение земельного участка, например договора купли-продажи.

Зачем садоводы-индивидуалы заключали договоры с СНТ, если планировали использовать общее имущество?

Садоводы-индивидуалы так же, как и садоводы, являющиеся членами СНТ, вправе использовать общее имущество товарищества за плату. К такому имуществу относятся дороги, сети электроснабжения (подстанция, если ею пользуются только члены товарищества, провода, столбы), сети водоснабжения (водонапорная башня или емкости, насосы (скважина), трубы).

Ранее садоводы-индивидуалы заключали договоры с СНТ, если планировали использовать общее имущество товарищества в своих целях. Такие договоры назывались «О порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества при ведении садоводства в индивидуальном порядке». Без договоров садоводы-индивидуалы не вправе были пользоваться общим имуществом, поскольку они не члены СНТ, а имущество общего пользования является собственностью товарищества.

Право на заключение таких договоров с СНТ гарантировалось в ч. 2 ст. 8 действовавшего ранее Закона о садоводстве и огородничестве (от 15 апреля 1998 г. № 66). В договоре предусматривались его наименование и предмет – то, ради чего он заключался, права и обязанности сторон, их реквизиты, порядок расчетов и дата вступления договора в силу. Ставилась печать, стороны подписывали документ и оставляли себе по одному экземпляру.

В случае возникновения конфликтных ситуаций, например если садоводу-индивидуалу отказали в пользовании дорогой, корректно составленный договор защищал стороны. Скажем, товарищество могло ссылаться на то, что садовод-индивидуал не уплачивал суммы, предусмотренные договором, а садовод-индивидуал – на обязанность товарищества не препятствовать ему в реализации своих прав.

Если товарищество не предлагало заключить садоводу-индивидуалу договор (например, в связи с тем, что он редко приезжает на свой садовый участок), он вправе был обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении СНТ к заключению договора.

Почему изменили порядок использования общего имущества?

Ранее по закону садоводы-индивидуалы, желавшие использовать общее имущество товарищества, не обязаны были заключать договоры с СНТ. Это было их правом. И в то же время они не могли пользоваться общим имуществом без заключения таких договоров. Соответственно, на практике речь шла об обязанности заключать договоры, хотя по закону это было всего лишь правом 3 . Вопросы о праве и обязанности садоводов-индивидуалов приходилось решать в суде, поскольку каждый случай всегда индивидуален.

Так сложилась противоречивая ситуация. Одни суды считали, что садоводы-индивидуалы обязаны заключать договоры с товариществом, ведь им в любом случае приходится пользоваться общим имуществом СНТ, а договор подразумевает оплату. Соответственно, если нет договора, то нет и оплаты. Договор в этом случае подтверждал реализацию садоводом-индивидуалом своего права на пользование общим имуществом. Без заключения договора садовод-индивидуал не вправе был использовать это имущество.

Другие суды, напротив, приходили к выводу об отсутствии такой обязанности: если кому-то из садоводов-индивидуалов не нужно имущество общего пользования, почему он тогда должен платить, как остальные?

Противоречивую ситуацию разрешил новый Закон о садоводстве и огородничестве.

Вместо заключения договора придется уплачивать взносы?

В новом законе не предусмотрено заключение договоров садоводами-индивидуалами, но определена их обязанность платить взносы. Новелла о взносах коснется каждого гражданина, не желающего вступать в товарищество. Новый закон обязывает любого собственника земельного участка, входящего в состав товарищества, уплачивать взносы, установленные правлением, независимо от наличия членства в товариществе. При этом взносы могут быть либо одинаковыми для каждого владельца земельного участка, либо пропорциональными площади участка – в зависимости от решения членов правления товарищества, согласно п. 21 ч. 1 ст. 17 нового Закона о садоводстве и огородничестве. Важно отметить, что до сих пор законодательно не урегулированы порядок исчисления, размер и механизм уплаты взносов в СНТ. Кроме того, в уставе товарищества могут быть определены порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.

Как узнать, каким образом устанавливается размер взносов?

Размер членских взносов не может быть определен произвольно. Он должен иметь финансовое обоснование. Обоснованность размера взносов, взимаемых с садоводов-индивидуалов, должна подтверждаться расчетом. Его подготовкой занимается правление товарищества. Утверждается такой документ общим собранием членов товарищества.

По просьбе садовода-индивидуала товарищество должно выдать ему этот расчет и отказать не вправе. В связи с тем, что садоводы-индивидуалы теперь обязаны платить взносы на содержание общего имущества СНТ, в силу п. 6 ч. 3 ст. 11 нового Закона о садоводстве и огородничестве они имеют право знакомиться с финансово-экономическим обоснованием размера взносов. На основании этого же пункта садоводы-индивидуалы вправе получать заверенные печатью товарищества и подписью его председателя копии финансово-экономического обоснования размера взносов. Они предоставляются по заявлению садовода за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества.

Ответственным лицом за ведение делопроизводства в товариществе является его председатель. Поэтому обращаться за получением финансово-экономического обоснования размера взносов нужно именно к нему.

Что делать, если СНТ отказывает в выдаче обоснованного расчета суммы взносов?

Товарищество может не предоставлять сведения садоводу-индивидуалу, которые его не касаются. Но в данном случае речь идет об информации, затрагивающей обязанность садовода-индивидуала вносить взносы. Обоснованный расчет не содержит данные о расходовании денежных средств товариществом, а указывает на целесообразность установления размера взносов. Поэтому на основании того же п. 6 ч. 3 ст. 11 нового Закона о садоводстве и огородничестве СНТ не вправе отказать садоводу-индивидуалу в его выдаче.

В случае отказа предоставить обоснованный расчет садовод-индивидуал может обратиться в прокуратуру в связи с нарушением товариществом закона о садоводстве и огородничестве. Также он может написать в СНТ претензию, касающуюся обоснованности размера начисления взносов. Полученная информация может пригодиться садоводу-индивидуалу, если он пожелает обратиться в суд.

Если садовод не хочет платить взносы, придется идти в суд?

Если возник конфликт по поводу уплаты взносов и пеней, вопрос может быть решен сразу в судебном порядке. Например, садовод-индивидуал вправе обратиться в суд, если сумма взносов завышена. Но суд примет его сторону, только если он докажет свою правоту. Это можно сделать следующим образом.

Садовод-индивидуал должен подать исковое заявление, в котором нужно просить уменьшить сумму взносов. К нему необходимо приложить доказательства. Это обоснованный расчет суммы взносов, который следует получить в СНТ, а также пояснения к нему: почему садовод-индивидуал считает его необоснованным – возможно, в расчете есть ошибки и неточности. Если в суде они будут выявлены, то сумма должна быть уменьшена. Таким образом, садовод-индивидуал должен выяснить, как производится расчет суммы взносов, по каким формулам и по какому принципу. Эти пояснения можно написать в исковом заявлении – суд будет рассматривать их в качестве доказательств (объяснения сторон). Также их можно написать на отдельных листах, которые будут поданы в качестве приложения к исковому заявлению. Но тогда в иске важно недвусмысленным образом сослаться на это приложение, чтобы суд и другая сторона спора сразу же смогли найти оспариваемую информацию.

Другими важными доказательствами могут быть приходные кассовые ордера СНТ, чеки, квитанции и иные письменные документы, подтверждающие перечисление взносов.

Свидетельские показания, аудио- и видеозаписи в данном случае также могут быть учтены судом. Однако в подобных делах большая роль традиционно отводится письменным доказательствам, которые однозначно подтверждают факт уплаты взносов.

Для получения информации, подтверждающей уплату взносов, суд может истребовать информацию путем направления запросов в банк и иные органы. Но это целесообразно, если садовод-индивидуал самостоятельно не может получить запрашиваемые сведения. Например, в связи с потерей чеков, подтверждающих перевод суммы взносов на расчетный счет в СНТ безналичным способом. Во внесудебном порядке получить эту информацию будет весьма затруднительно, особенно если речь идет о давно прошедших периодах.

В каком случае суд займет сторону товарищества, а садовод окажется неправ?

Если садовод-индивидуал не сослался на норму закона, на основании которой суд может занять его сторону; не представил доказательства, подтверждающие его правоту (не смог обосновать неправомерность начисления взносов; предоставил суду не все документы (квитанции, чеки и т.п.), подтверждающие оплату); не смог грамотно отстоять свою позицию в суде.

Люди, которые редко посещают судебные заседания, зачастую не знают, как правильно себя вести в суде, забывают важную информацию и не представляют необходимые доказательства. Конечно, решение суда можно обжаловать в вышестоящую судебную инстанцию. Но все же лучше обратиться к квалифицированному адвокату, который окажет помощь и минимизирует возникшие проблемы с СНТ.

Каковы преимущества и недостатки нового закона?

Раньше садоводы-индивидуалы могли не платить за общее имущество, если они им не пользовались, теперь же обязали платить всех. Уплаченные взносы идут на содержание общего имущества СНТ.

Однако новый закон дает и явные преимущества садоводам-индивидуалам: поскольку они теперь платят взносы, у них появилось право голосования на общем собрании. То есть все владельцы участков на территории товарищества смогут проголосовать по двум основным блокам вопросов, которые касаются принятия приходно-расходной сметы, утверждения взносов и оформления земельных участков общего пользования.

Кворум сейчас по-прежнему сохраняется: общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие более 50% участников из членов товарищества. Таким образом, пришли садоводы-индивидуалы или не пришли – это их право, но если пришли, то по двум основным вопросам товарищество обязано учитывать их голоса. Оно же определяет порядок учета голосов.

Отметим также, что теперь заключать договоры с товариществом не нужно. Значит, будет меньше бумажной волокиты. Однако, когда заключались договоры об использовании общего имущества, можно было дополнительно прописать условия, устраивающие одновременно две стороны (допустим, особенности оплаты – полная, частичная и т.п.), а теперь все урегулировано законодательно. С одной стороны, это не очень удобно, ведь дополнительные условия предусмотреть нельзя. А с другой – теперь порядок един для всех.

Как быть с ранее заключенными договорами?

Перезаключать либо изменять существующие договоры не нужно. Они будут действовать до 1 января 2022 г., если стороны не предусмотрели меньший срок действия договора. После этой даты садоводы-индивидуалы начнут уплачивать не платежи по договору, а взносы на оплату имущества общего пользования.

Отметим, что по действующему гражданскому законодательству односторонний отказ от исполнения договора недопустим. Поэтому если, например, садоводу-индивидуалу выгоднее платить взносы в соответствии с новым законом, чем с условиями договора, раньше прекратить его действие нельзя. Это возможно, только если право на односторонний отказ предусмотрено в договоре либо достигнуто соглашение между сторонами о прекращении его действия.

1 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

2 Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 Этот вывод следует, например, из п. 2.7 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 гг. (утв. Президиумом ВС РФ 2 июля 2014 г.), Апелляционного определения Свердловского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу № 33-10001/2015, а также из иных судебных актов.