Риски при покупке недвижимости

Риски при покупке и продаже квартиры

Решение приобрести квартиру влечет за собой множество страхов. Давайте вместе разберемся, что надо знать при покупке квартиры на вторичке, чтобы не жалеть о последствиях всю оставшуюся жизнь.

Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег.

В статье расскажем о том, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке, и как это минимизировать.

Риски, связанные с объектом продажи

Начнем наш разбор с самого объекта: какую информацию надо получить о жилье, чтобы быть уверенным в безопасности сделки.

Незаконная перепланировка

Выбирая или просматривая квартиру, обратите внимание — сделана ли перепланировка. Если да, то сразу спрашивайте, была ли она узаконена. И не стесняйтесь просить документальное подтверждение.

Если продавец не узаконил перепланировку, то эти хлопоты впоследствии лягут на ваши плечи. И неизвестно, сколько времени и денег займет согласование и оформление изменений.

А если новый вариант не согласует архитектурный отдел местной администрации, то придется восстанавливать изначальную планировку. Поэтому прояснить этот момент лучше до внесения аванса и тем более до заключения сделки.

Обременение объекта правами третьих лиц

С этим пунктом, конечно, разобраться сложнее, чем с перепланировкой, которую по крайней мере видно невооруженным глазом. Проверьте, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этому жилью.

• Несовершеннолетние.

Будьте особенно внимательны, если ваш продавец при покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом. В такой квартире собственник обязан выделить доли и детям, за рождение которых получил маткапитал.

Банки обычно не включают несовершеннолетних в число собственников залоговой квартиры. Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры.

Однако не все родители в итоге исполняют это обязательство. А если они продают квартиру, которую так и не разделили с детьми, то нарушают их права. Такую сделку впоследствии могут расторгнуть через суд органы опеки или сами дети, достигшие совершеннолетия, чтобы восстановить права.

При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории. В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.

Если у продавца есть двое детей не старше 2007 года рождения или один ребенок не старше 2022 года рождения — запросите справку из Пенсионного Фонда России. В ней должно быть указано, использовался ли маткапитал на покупку жилья.

Если маткапитал был использован, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.

• Неучтенные наследники.

Основная проблема с наследниками: даже сам продавец может о них не знать.

Хотя чаще ситуация другая: один из наследников продает жилье, действуя исключительно в своих интересах. Что будет дальше с жильем, другими наследниками и покупателем, продавца не интересует.

Рассмотрим на примере. Анна купила в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Жилье подбирал для нее риелтор. Со своей стороны банк тоже проверил выбранную квартиру и одобрил ее в качестве предмета залога.

Продавец Сергей получил эту квартиру в наследство от матери. Он уверял, что других родственников, которые могут претендовать на эту жилье, у него нет. Однако через два с половиной года выяснилось, что у Сергея есть сестра Алина, которая жила в другом городе. Девушка не знала о смерти матери — они не общались несколько лет. В свое время Алина не получила долю наследства, поэтому претендует на нее сейчас.

Задача покупателя: проверить, есть ли другие наследники, помимо продавца, может быть очень проблематично. Можно минимизировать этот риск, если продавец даст обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Это необходимо заверить нотариально.

• Супруги, в том числе бывшие.

Если продавец состоял в браке, когда стал собственником квартиры, то для продажи понадобится нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего. Поскольку имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается совместно нажитым.

Исключение составляет раздельное имущество супругов: унаследованное, принятое в дар или собственность по брачному договору. В таких случаях продавец должен документально подтвердить, что является единственным собственником.

• Жильцы, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней.

Еще одна группа третьих лиц, которая может осложнить новому собственнику жизнь в купленной квартире, — это те, кто был прописан на момент приватизации, но участия в ней не принял. Такой жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой, хоть и не может ей распоряжаться. Выселить такого жильца невозможно даже в судебном порядке.

На момент сделки жильца в квартире может и не быть, но проживание в этой квартире третьих лиц проверить довольно легко: заказать выписку из домовой книги и проверить, кто в ней жил на момент приватизации, но собственником не является.

Поэтому самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов.

Объект недвижимости не описан в договоре

Рассмотрим другой пример. Алена и Евгений собирались переехать из родного поселка в город, поэтому искали квартиру с ремонтом «заезжай и живи». Они нашли хороший вариант – хозяева оставили встроенную мебель, поскольку сами тоже собирались кардинально менять место жительства. Как же ребята удивились, когда вместо готового жилья получили голые стены без мебели, сантехники и дверей.

Чтобы избежать подобного разочарования, включите в договор описание самого объекта сделки, перечислите мебель и технику, которые должны остаться в квартире.

Совет от банка

Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занижать цену в договоре. Чаще всего об этом просят продавцы, которые купили квартиру менее трех лет назад и хотят уменьшить сумму налога с продажи квартиры.

Однако это рискованно для покупателя. В случае отмены сделки по решению суда продавец должен будет вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. А значит, часть денег покупатель просто потеряет из-за уступки в интересах продавца.

Желаете приобрести недвижимость, но боитесь кредитов? Специально для вас Совкомбанк подготовил сразу несколько ипотечных предложений на любой вкус и цвет. Хотите ставку по ипотеке всего 5,9%? Оформите карту «Халва» и станьте участником программы Г.О.С., гарантирующей отличную ставку.

Риски, связанные с продавцом

Теперь давайте рассмотрим, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть со стороны самого продавца.

Недееспособность

Проверить психическое здоровье продавца в момент заключения сделки невозможно. Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться. Т.е. никакой юридической силы она не имеет и отменить ее можно даже без суда. Продавцу вернется его квартира, а покупателю – деньги, если, конечно, продавец их не потратил.

Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.

Банкротство

Проблемы покупателю грозят и в том случае, если продавец обанкротится в течение трех лет с момента покупки квартиры. Такую сделку могут признать недействительной и изъять квартиру для дальнейшей продажи на торгах.

Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.

Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 5,5 млн рублей, а по договору — 3 млн рублей, то это определенно вызовет подозрения.

Второй момент, который характеризует покупателя с положительной стороны, — это максимальная проверка квартиры и самого продавца перед заключением сделки.

Чтобы минимизировать риск попасть в историю с банкротством, можно провести несколько проверок. Для этого понадобятся ФИО и ИНН продавца.

• Сведения из бюро кредитных историй надо запросить у самого продавца, т.к. третьим лицам такую информацию не предоставляют. Так станет понятно, есть ли у продавца долги, и насколько дисциплинированно он их обслуживает.
• В Федеральной службе судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.
• На официальном сайте суда по месту регистрации продавца — не выступает ли он в качестве ответчика в судебных делах, особенно в семейных или наследственных спорах.
• В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве можно узнать, не участвует ли продавец в таком деле.

Совет от банка

Даже если проверки ничего не показали, нет гарантии, что за три года продавец не объявит себя банкротом. Поэтому включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не является банкротом и не собирается объявлять о банкротстве в дальнейшем.

Также сохраните результаты ваших проверок — они послужат подтверждением, что вы ответственно подошли к покупке жилья и являетесь добросовестным приобретателем.

11 признаков опасной квартиры

Подведем итог и перечислим основные признаки, по которым можно выявить подозрительные сделки. В таких случаях проводите проверки с особой тщательностью.

• Квартира продается по цене на 15-20% ниже рыночной.

Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение. Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом.

• Если в квартире сделана перепланировка, то узнайте, узаконил ли ее собственник.
• Продавец торопит с покупкой и не дает вам время на скрупулезную проверку.

Не соглашайтесь ускорять сделку: адекватный собственник прекрасно понимает, что покупка квартиры — это серьезный шаг, к которому стоит отнестись со всей ответственностью.

• Продавец показывает квартиру только в определенное время? Узнайте почему.

Возможно, от вас хотят скрыть бытовых вредителей или артиллерийский салют в ста метрах от дома каждый полдень. В таком случае, если к квартире у вас нет вопросов, можно в разное время суток осмотреть дом и район самостоятельно.

• Продавец ведет себя странно.

Например, отвечает невпопад или не воспринимает вашу речь, его поведение не соответствует ситуации или возрасту. В таком случае нет смысла продолжать диалог, пока вы не получите от продавца справку из психдиспансера.

• У продавца есть двое и более детей 2007 года рождения и старше или даже один ребенок 2022 года рождения и старше.

В этом случае понадобится справка из Пенсионного фонда об использовании (или нет) маткапитала. Если он использован — у детей должны быть доли в квартире и разрешение от органов опеки на продажу жилья.

• Если продавец был в браке, когда покупал квартиру, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.
• Квартира получена продавцом в наследство? Возьмите с собственника нотариально заверенное обязательство за свой счет решить все спорные моменты с неучтенными наследниками, если такие появятся.
• Продавец владеет квартирой менее трех лет, а это значит, что третьи лица могут оспорить его сделку как покупателя, поскольку срок исковой давности по таким делам — три года. Если третьи лица оспорят предыдущую сделку по этой квартире, то и ваша будет аннулирована.

Продавец обязан вернуть вам деньги, но если они уже потрачены, то эта история может растянуться на долгие годы

• Частая смена владельца.

Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. В расширенной справке есть все владельцы, дата регистрации права собственности и основание для возникновения права собственности. Если за короткий период было заключено несколько сделок — это повод проявить осторожность.

• Квартиру продает представитель продавца по доверенности.

Выйдите на собственника и узнайте, оформлял ли он доверенность, и по какой причине он не смог участвовать в сделке сам.

Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры

Мы составили для вас проверочный список, который поможет не упустить ничего важного при подготовке к сделке купли-продажи:

Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль. Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы. Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

Вопросы, которые следует задать продавцу

• Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
• Сколько у квартиры владельцев?
• На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
• Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
• Сколько человек прописано в квартире?
• Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
• Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
• Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
• Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Собственник или посредник?

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих. Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома. Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

Требуйте хозяина!

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Проверяем личность владельца квартиры

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы. Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Будьте корректны, но настойчивы

Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Ваши документы!

Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
• нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
• свидетельства о рождении детей;
• выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
• оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
• договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу. Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой. Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

Полна горница людей

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

• члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
• дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
• те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
• бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
• лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

Вы еще не передумали?

Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.

Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей. Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

• договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
• договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
• договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
• договором дарения;
• свидетельством о праве на наследство;
• добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
• ипотечным договором;
• справкой о выплаченном пае;
• договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет. И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

История квартиры: копайте глубже

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

• сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
• частые перепродажи со сменой собственников;
• судебные споры;
• факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

• отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
• отвергайте варианты продаж по доверенностям;
• проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
• продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
• всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
• фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
• заверяйте сделку у нотариуса;
• оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

8 признаков квартир, которые опасно покупать

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

• главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
• директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
• генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости (Фото: Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки (Фото: And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры (Фото: Jonas Petrovas/shutterstock)

8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Выбор квартиры для покупки — это риск. Разработчик персонального искусственного интеллекта для инвестиций в недвижимость Алексей Гальцев рассказал о самых распространённых ошибках при покупке квартиры, из-за которых люди теряют деньги.

1. Недооценивают стоимость ремонта

Квартиры без отделки в новостройке стоят на порядок дешевле, поэтому их часто выбирают именно ради экономии. Но многие покупатели не слишком хорошо представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени.

Давайте посчитаем, насколько оправдана такая экономия. У ПИК, например, одна и та же двухкомнатная квартира площадью 57,7 квадратного метра без отделки стоит 6 462 000 ₽, а с отделкой — 7 580 000 ₽. Разница — около 1,1 миллиона ₽. Примерная стоимость ремонтных работ составляет 15 тысяч ₽ за квадратный метр, включая черновые работы. Плюс недорогие материалы обойдутся в среднем в 3 тысячи ₽ за квадратный метр. Если использовать материалы высокого качества, то стоит закладывать 6 тысяч ₽ за метр. В нашем случае на качественный ремонт потребуется 1,2 миллиона ₽, то есть уже больше, чем мы вроде бы выиграли. При этом работы будут идти несколько месяцев, а значит, к расходам нужно добавить ещё и стоимость аренды жилья на это время.

Такая же история с покупкой «бабушкиного варианта» на вторичном рынке. Казалось бы, достаточно просто переклеить обои и покрасить потолок. А на самом деле приходится ровнять стены, менять проводку и сантехнику. В итоге ремонт занимает несколько месяцев и стоит до 20% от стоимости квартиры.

Как правильно сделать

Перед тем как купить квартиру, посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт с учётом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жильё с отделкой или свежим ремонтом.

2. Не обращают внимания на перепланировку

Сама по себе перепланировка — это неплохо. Например, хозяева объединили лоджию с комнатой, сломав стену, или увеличили санузел за счёт коридора. И так стало удобнее. Но если цена на такую квартиру ниже рынка, то, скорее всего, причина в неузаконенной планировке.

Такие квартиры не подходят под ипотеку — банки редко согласовывают на них кредиты, что сужает круг потенциальных покупателей. Вот и приходится снижать цену, дисконт в среднем составляет 10%. Если вы берёте квартиру без привлечения кредитных средств, то это не станет для вас проблемой. Но учитывайте, что в будущем при продаже квартиры вы столкнётесь с аналогичной ситуацией. Кроме того, жилищная инспекция может обязать вас вернуть квартиру в исходное состояние. И делать это придётся за свой счёт.

Как правильно сделать

Попросите продавца предоставить техпаспорт из БТИ и сравните его с текущим планом квартиры. Далее узнайте, можно ли узаконить перепланировку (эта информация есть на сайте mos.ru ). Если нет, то решите, готовы ли вы к тому, что в будущем вам будет непросто перепродать её даже с дисконтом.

3. Не просят у продавца справку о психическом здоровье

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) не входит в пакет обязательных документов со стороны продавца, однако опытные риелторы всегда рекомендуют просить её предоставить. Зачем это нужно? Справка подтверждает, что продавец дееспособен и отдаёт отчёт своим действиям. Если это не так, то его родственники смогут через суд оспорить сделку. В таком случае придётся вернуть квартиру, но процесс возврата денег может затянуться.

Как правильно сделать

К сожалению, вы не можете обязать продавца квартиры предоставить вам справку из ПНД. Однако если человеку нечего скрывать, то он легко пойдёт вам навстречу. Для этого ему достаточно обратиться с паспортом в государственный психоневрологический диспансер по месту жительства. Справка выдаётся бесплатно. Если у квартиры несколько собственников, справки стоит получить от каждого из них.

Если же продавец категорически отказывается предоставлять справку из ПНД, ссылаясь на свою занятость, например, то лучше не рисковать и поискать другую квартиру.

4. Не проверяют права других лиц, зарегистрированных в квартире

Перед покупкой нужно обязательно проверить квартиру на чистоту — выяснить, кто кроме продавца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Может оказаться, что собственников несколько — значит, при покупке вам нужно разрешение каждого из них. Иначе может случиться так, что вы заплатите деньги одному человеку, а второй собственник через суд обяжет вас вернуть ему недвижимость.

Кроме того, если квартира была приватизирована и другие члены семьи продавца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право пользоваться жилым помещением. И, к сожалению, бывают случаи, когда эти родственники через суд доказывают своё право вселиться в квартиру.

Как правильно сделать

Запросите у собственника выписку из домовой книги или единый жилищный документ, в котором указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то убедитесь, что у продавца есть разрешение органов опеки на продажу.

После выясните, приватизирована ли квартира — это можно сделать с помощью грамотного юриста. Если да, то попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в этой квартире.

5. Не проверяют соседей

Многие недовольны своими соседями, а кто-то даже готов поменять из-за них квартиру. Конечно, если у продавца буйные соседи, то он постарается это скрыть. Например, назначит просмотр на то время дня, когда они на работе.

Как правильно сделать

Попросите продавца назначить просмотр на вечернее время, после 18:00, когда многие возвращаются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Кроме того, вы сразу поймёте, не собираются ли под окнами или на лестничных клетках компании шумной молодёжи.

Посмотрите на состояние окон и балконов соседних квартир. Обратите внимание на места общего пользования: насколько чистые лифты, нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, стоят горшки с цветами, то риски гораздо ниже.

Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию.

6. Не читают отзывы об управляющей компании

Управляющая компания напрямую влияет на качество жизни жильцов: именно она формирует график уборки общих помещений, проводит ремонт и устанавливает тарифы за коммунальные услуги (вывоз мусора, ремонт здания, охрану, услуги консьержа). И иногда может оказаться, что стоимость обслуживания высокая, хотя по факту УК работает плохо.

Как правильно сделать

Перед покупкой квартиры почитайте форумы и группы дома или района в соцсетях. Например, во многих новостройках есть чаты жильцов, а в Фейсбуке можно найти группы по районам — в них несложно отыскать соседей и спросить у них о проблемах в обслуживании дома.

7. Не проверяют наличие долгов за коммунальные услуги и капремонт

Долг за капитальный ремонт закреплён за квартирой, а значит, переходит новому собственнику. Покупая такую квартиру, вы по умолчанию соглашаетесь с этим.

А вот долги за оплату коммунальных услуг остаются на предыдущем собственнике. Однако если они очень большие, то есть риск, что продавец объявит себя банкротом. В таком случае ещё в течение трёх лет после продажи квартиры сделка может быть признана недействительной. И тогда вас обяжут вернуть квартиру в конкурсную массу, а вот получить назад деньги будет очень непросто — вы станете одним из кредиторов продавца-банкрота.

Как правильно сделать

Чтобы узнать, нет ли за квартирой задолженностей, попросите продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если же вы выяснили, что за квартирой числится большой долг, то обязательно обсудите это с продавцом. Хороший вариант — самостоятельно заплатить по счетам и уменьшить стоимость сделки на эту сумму (например, если квартира стоит 10 миллионов ₽, а долгов на 100 тысяч, то в банковскую ячейку вы заложите 9,9 миллиона). Важно закрыть долг до сделки.

8. Покупают по заниженной в договоре цене

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость сделки в договоре купли-продажи. Почему так происходит? По Налоговому кодексу, если квартира находится в собственности менее трёх лет, то при её продаже нужно заплатить налог ( если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет ). При этом продавец имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет на 1 миллион ₽ и таким образом избежать необходимости уплаты НДФЛ.

Для покупателя это несёт несколько проблем. Если продавец или его родственники по какой-то причине потребуют через суд расторгнуть сделку, то вам вернут только ту сумму, которая была указана в договоре.

Кроме того, вы не сможете получить налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в полном объёме. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет — 2 миллиона ₽ (вернут 13% от них, то есть 260 тысяч ₽). Если квартира стоила 2 миллиона ₽, а в договоре купли-продажи вы указали 1,5 миллиона, то вам вернут всего 195 тысяч ₽.

Как правильно сделать

Не соглашайтесь указывать в договоре меньшую сумму, даже если продавец предлагает сделать так: часть суммы указать в виде стоимости, а часть — как доплату за улучшения в виде ремонта. Даже в таком случае налоговый вычет будет меньше.

Какие могут быть риски при покупке квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов – дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости – это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.

При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.

Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Главная проблема – покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру . Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.

Рассмотрим самые важные и главные риски:

• Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
• Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
• Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
• Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
• История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года – задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
• Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
• Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
• Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
• Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
• Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
• Массовая регистрация
• Судебные процессы по объекту
• В списке на снос
• Проверка несовершеннолетних
• Незаконное строительство

Как избежать распространенных ошибок

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные – кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках . Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

Подводные камни сделок с недвижимостью

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2022 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.