Первоочередное право выкупа

Преимущественное право покупки имущества банкрота: сельскохозяйственные предприятия и сособственники. Новое в практике Верховного Суда Российской Федерации

В марте 2020 г. Верховный Суд РФ рассмотрел два дела из разных категорий, но в обоих случаях затронут один существенный для практики вопрос – как при реализации имущества должника-банкрота учесть права лиц, которые имеют право на преимущественное право покупки в силу закона, речь идет:

  • во-первых, о лицах, занимающихся сельским хозяйством (ст. 179 Закона о банкротстве) – Определение ВС РФ от 19.03.2020 г. № 302-ЭС19-17986;
  • во-вторых, о сособственниках имущества должника (ст. 250 ГК РФ) – Определение ВС РФ от 31.03.2020 г. № 306-ЭС19-22343.

Какой иск вправе предъявить лицо, имеющее преимущественное право на приобретение имущества банкрота и которое не принимало участие в проведении торгов и заключении договора купли-продажи? Каков порядок действий арбитражного управляющего при реализации имущества, на которое вправе претендовать лица с преимущественным правом покупки? Как должна определяться цена имущества для «преимущественника-сособственника»: по результатам торгов или достаточно только отчета оценщика о его стоимости?

  1. В первом деле в арбитражный суд обратился арендатор соседнего земельного участка и потребовал перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи, заключенного конкурсным управляющим с победителем торгов, на том основании, что он имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка (ст. 179 Закона о банкротстве), арбитражный управляющий таким правом воспользоваться ему не предложил.

По мнению судов трех инстанций, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку в данном случае ему необходимо было обращаться с иском об оспаривании торгов, в связи с чем в удовлетворении исковых требований было отказано.

По итогам рассмотрения жалобы Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, сформулировав следующие выводы:

  1. Владелец сельскохозяйственного земельного участка, непосредственно прилегающего к земельному участку, принадлежащего должнику и проданному на торгах, имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору, даже если он не принимал участие в торгах;
  2. Оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность лицу, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. Поэтому лицу необходимо обращаться в суд именно с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.
  3. Арбитражные управляющие обязаны извещать о проведении торгов всех владельцев (пользователей) смежных сельскохозяйственных участков, предложить таким лицам выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.

Определение Верховного Суда РФ вносит существенную ясность в практику применения норм о преимущественном праве покупки имущества должника по ст. 179 Закона о банкротстве, поскольку до него в судебной практике существовала неопределенность. Лица, которые не приняли участие в торгах и считали, что их право на преимущественное приобретение имущества должника нарушено, обращались в суд с исками и об оспаривании торгов, и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

В случае, если лицо обращалось в суд с иском о переводе прав и обязанностей, суды, по своей большей части, отказывали в удовлетворении требований со ссылкой на неправильный выбор лицом способа защиты права, указывая на необходимость предъявления иска об оспаривании торгов. Суды обосновывали свое решение, применяя ст. 449 ГК РФ, а также позицию, изложенную в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Верховный Суд РФ напомнил судам о позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2009 № 1989/09 по делу № А14-1423/2008, в соответствии с которой специальным способом защиты права преимущественной покупки в соответствии с гражданским законодательством, регулирующим сходные правоотношения (например, абз. 4 п. 3 ст. 7 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», п. 4 ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 250 ГК РФ), является иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке. Такой способ защиты допустим лишь против лица, который этим правом не обладает.

Допустимость предъявления иска о переводе прав и обязанностей по договору направлена на защиту прав и законных интересов лиц, которые имеют право на преимущественное право покупки по ст. 179 Закона о банкротстве приносит положительный эффект для лиц, которые обладают таким правом.

Однако не стоит забывать о той правовой неопределенности, которая может возникнуть для тех лиц, с которыми будут заключены договоры купли-продажи по итогам проведения торгов, поскольку Верховный Суд РФ не указал в течении которого времени «преимущественник» имеет право предъявить такой иск (скорее всего применим общий 3-х летний срок исковой давности). Для сравнения иск о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права сособственника составляет 3 месяца. Согласитесь, что в таком случае лицо, приобретающее имущество хотя бы знает о правовых рисках предъявления к нему иска возможного сособственника, но в определенно ограниченных законом сроках. Получается, что при торгах имуществом в банкротстве такой иск может быть предъявлен и удовлетворен спустя достаточное долгое время после того, как победитель торгов оформит право собственности, вступит во владение и будет пользоваться имуществом как своим собственным.

READ
Покупка квартиры находящейся в ипотеке риски

Кроме того, очевидны проблемы, которые встанут на практике перед арбитражными управляющими. Дело в том, что Верховный Суд РФ указал, что управляющие должны выявлять и извещать всех лиц, которые имеют право на преимущественное приобретение спорного имущества, о проведении торгов, о результатах их проведения, а также направлять предложения о заключении договора на условиях и цене, установленной на торгах.

Здесь нужно отдельно подчеркнуть, что вопрос с выявлением и извещением лиц, имеющий приоритет на покупку имущества по ст. 179 Закона о банкротстве, не идентичен тому, что установлен, например, для сособственников, поскольку в последнем случае, управляющий достаточно легко может отыскать всех необходимых лиц по выписке из ЕГРН. В случае с производителями сельскохозяйственной продукции (арендаторами и иными пользователями) круг потенциальных лиц с преимущественным правом намного шире и определяется довольно трудно, поскольку такое право принадлежит не только владельцам смежных участков. Здесь во весь рост встает вопрос о необходимости наличия единого информационного источника в котором можно было почерпнуть информацию о лицах, чьи права необходимо учесть управляющему.

Данные проблемы могут привести и обязательно приведут к появлению множества исков лиц, имеющих преимущественное право на покупку, но которые по каким-либо причинам (часто уважительным) не были извещены управляющим, причем удовлетворение таких исков сможет быть ограничено только 3-х годичным сроком исковой давности. По нашему мнению решение Верховного суда спорного вопроса не самое удачное, конструкция обычных торгов была и остается более сбалансированной и позволяла одновременно учесть и права третьих лиц и права лиц, имеющих право на преимущественную покупку (заблаговременная публикация для неопределенного круга лиц в источнике, имеющим самый широкий охват, оплата задатка, подача заявки, торги на которых определяется цена, определение победителя).

  1. Во втором деле Верховный Суд не только подтвердил вышеуказанный порядок учета прав сособственников, но и дополнительно сформулировал вывод о том, что цена продажи имущества для сособственника должна определяться на основе проведения открытых торгов, а не отчета о стоимости имущества.

Верховный Суд РФ передал на рассмотрение судебной коллегии кассационную жалобу, в которой конкурсный кредитор просил отменить судебные акты об утверждении положения о продаже имущества должника, предусматривающего предложение сособственнику должника (супруге) предложения воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по начальной цене, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости имущества.

В рамках данного дела финансовый управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о продаже имущества должника (1/2 доли нежилого помещения), в отношении которого была проведена экспертная оценка стоимости. Другой половиной нежилого помещения владеет супруга должника, которая имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

В положении о продаже имущества было предусмотрено, что продажа имущества осуществляется путем направления предложения супруге должника приобрести данное помещение по цене, установленной в отчете эксперта об оценке имущества. Если супруга откажется или проигнорирует предложение управляющего, то, в течение 30 дней со дня направления предложения, имущество будет реализовано на открытых торгах.

По мнению Верховного Суда РФ, цена продажи недвижимого имущества должна определяться по итогам проведения открытых торгов в порядке, установленном абз. 5 п. 1 ст. 126, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве, а не в отчете о рыночной стоимости.

Верховный Суд в очередной раз подчеркнул, что преимущественное право покупки заключается в том, что в случае ее согласия с условиями сделки (в том числе ценой), на которые согласился покупатель (в условиях реализации имущества должника-банкрота – победитель торгов), договор купли-продажи заключается с сособственниками на этих условиях.

Правовая позиция высшей судебной инстанции, на мой взгляд, является вполне обоснованной. Принцип, по которому действовал управляющий, позволял бы продавать имущество банкрота, по сути, по наиболее низкой цене – по которой имущество бы изначально выставлялось на открытые торги. Данный порядок препятствует формированию максимально выгодной цены реализуемого имущества должника.

В выводах суда видится ограничение возможных недобросовестных действий сособственников (которые в подавляющем большинстве случаев находятся в родственных/близких отношениях с банкротом) по приобретению имущества по более низкой цене, нежели иные кредиторы.

К тому же, сособственник, который имеет преимущественное право на приобретение имущества, всегда сохраняет свое преимущественное право, однако он вынужден будет предложить за него максимальную цену, которая сформировалась на торгах с участием иных лиц.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

READ
Образец соглашение об уплате задолженности по алиментам

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

  • Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
  • Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Комментарий к ст. 250 ГК РФ

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.

4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что “нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки” (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).

READ
Иск о разделе кредита после развода

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.

Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.

Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.

Судебная практика по статье 250 ГК РФ

ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П. Железняк был извещен о намерении продать долю в праве собственности лицу, не являющемуся сособственником, но о реализации своего преимущественного права покупки не заявил.

СТАТЬЕЙ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Колодко А.В. требования, суд первой инстанции исходил из того, что до заключения 1 марта 2004 года договора купли-продажи долей продавцами как участниками права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества истцу не было направлено предложение о приобретении этих долей, следовательно, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право преимущественной покупки доли другим долевым собственником было нарушено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств отказа общества от преимущественного права приобретения земельного участка в собственность, признал факт нарушения установленного статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права истца на приобретение земельного участка в собственность, в связи с чем перевел на него права и обязанности приобретателя по соглашению об отступном от 01.09.2017.

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями части 1 статьи 244, части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12, части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Разрешая спор, суды руководствовались статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4, 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (далее – Закон N 101-ФЗ) и исходили из недоказанности обществом преимущественного права на приобретение земельной доли на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Полагая, что оборудование, являющееся предметом договора купли-продажи, по своим техническим свойствам и назначению является составной частью сложной вещи, неотделимой от объекта недвижимого имущества и подпадает под правовой режим общедолевой собственности и продано с нарушением предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права покупки других участников долевой собственности, предприниматель Крухмалева Т.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и исходили из того, что с учетом признания банка несостоятельным его имущество подлежит продаже на публичных торгах. При этом общество как субъект преимущественного права покупки не лишено возможности принять на таких торгах участие.

READ
Вынесение дисциплинарного взыскания

Не согласившись с таким решением Управления Росреестра по Костромской области, Кротиков А.В. обратился в суд с административным иском о признании этого решения незаконным, указывая в обоснование заявленных требований на то, что ссылки должностного лица на нарушение сделкой в отношении земельного участка норм статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными. По мнению административного истца, двухквартирный жилой дом, расположенный по вышеназванному адресу, находится на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива “Нива”, построен в 1987 году, до предоставления продаваемого земельного участка, не располагается на данном земельном участке, имеет лишь адресную привязку, не входил и не входит в состав общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями статьи 12, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, исходил из того, что нарушение преимущественного права приобретения инвестиционных паев не является основанием для признания сделки недействительной, последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ), в связи с чем, пришел к выводу, что избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенного права.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

READ
Мнение эксперта о пенсионных реформах в России

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки

Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей. В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.

READ
Отсрочка или рассрочка по уплате налога

Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности. Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов. Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности. В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.

Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.

В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:

•договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;

•договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;

•право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.

Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.

Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности. Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей. Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.

Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце. Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.

Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.

Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО». В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение. Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.

АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

READ
Расчет пенсии ИП и самозанятым лицам в 2022 году

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

READ
Как переписать долю в квартире на жену

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:

«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».

6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи 250 ГК. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.

Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника .

READ
Имущественные права ребенка в семье

———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК ). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий к статье 247 ГК России).

———————————
См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68.

При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

9. В п. 1 комментируемой статьи 250 ГК РФ при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.

В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.

10. Положение п. 2 комментируемой статьи 250 Гражданского кодекса об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений. Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов. Юристы рассказали, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

READ
Кто считается по закону обязательным наследником?

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

  • Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
  • 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
  • 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
  • 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
  • 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
  • 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг. × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 8 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

  • цена (рыночная или нет?);
  • условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
  • каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
  • возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
  • возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

Ссылка на основную публикацию