Дома блокированной застройки

Блокированная жилая застройка

Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.

Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:

  • предельные размеры блокированной застройки в высоту — не более трех этажей;
  • здание состоит из отдельных секций в количестве от двух до десяти (как правило);
  • каждая такая секция (блок) примыкает к соседней и имеет с ней общую (смежную) стену и отдельные выходы на земельный участок;
  • в каждой секции может проживать одна семья.

Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД). Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию. В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.

Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.

  • Каждая квартира в МКД имеет выход в общие помещения (лестничный пролет, коридор и т. д.). Земельный участок и иное имущество находится в коллективной (долевой) собственности, так что ни один из владельцев не сможет использовать в личных целях чердак или подвал.
  • Планы домов блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и пр. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность.

Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.

Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.

Проблемы блокированного жилья

В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).

На практике люди столкнулись вот с чем

Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:

  • застройщик приобретал участок для дачного строительства, садоводства, ИЖС или ЛПХ;
  • регистрировал блокированный дом как дачный или жилой индивидуальный (иногда в упрощенном порядке — по декларации и техплану);
  • продавал жилые площади в доме долями;
  • владельцы уже сами через суд осуществляли выдел имущества.

Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.

Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов. Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.

READ
Что делать, если в выданном паспорте обнаружена ошибка

Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены. Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов. Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).

Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам. Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту. Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка – объект недвижимости

Действующий Классификатор ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020) – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

    На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

    1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
    2. гаражи
    3. сооружения вспомогательного назначения

    Что такое совмещённые дома?

    Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

    Каждый из автономных блоков имеет:

    1. отдельный вход
    2. небольшой участок (палисадник)
    3. гараж (нередко)

    Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

    • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
    • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
    • участок находится в собственности всех жильцов дома

    В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

    Распространённые виды жилой блокированной застройки:

    • дуплексы
    • таунхаусы
    • лейнхаусы
    • квадрохаусы
    • британхаусы

    Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

    Земельные участки, прилегающие к блокам

    У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

    • как он распределяется между совмещёнными домами
    • какой должна быть его площадь

    Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (подпункт 2 пункта 2 статьи 49):

    жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

    • количество этажей – не более 3
    • количество блоков – не более 10
    • каждый блок:
      • предназначен для проживания одной семьи
      • имеет общую стену/стены:
        1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
        2. стены – без окон и дверей
      • расположен на отдельном ЗУ
      • имеет выход на территорию общего пользования

      В отношении исходного земельного участка сказано:

      1. у каждого блока свой ЗУ
      2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию

      Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.

      Формирование земельных участков

      Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

      1. формируются из исходного участка:
        • при межевании
        • при определении их границ
      2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

      ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

      При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

      • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
      • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
      • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
      • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
        • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»

        Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

        Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

        • из малоэтажных однотипных зданий
        • с общими стенами у соседних зданий

        Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

        Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:

        №1

        • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
        • площадь исходного участка – 20 сот.

        максимальное количество блоков – 2

        площадь блочных ЗУ – 10 сот.

        №2

        • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
        • площадь исходного участка – 16 сот.

        максимальное количество блоков – 4

        площадь блочного ЗУ – 4 сот.

        №3

        • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
        • площадь исходного участка – 16 сот.

        возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

        • при минимальном числе блоков (2) получается:
          • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
          • несоответствие требованию градостроительного регламента

          Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

          Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

          Если в отношении самого строения особых проблем нет:

          • оно соответствует жилому назначению
          • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

          то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

          ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

          Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

          1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
          2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

          Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

          Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

          В отношении площади блочных участков нужно:

          1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
          2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером

          Пример

          Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

          • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
          • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

          Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

          Разрешение на строительство блокированного жилого дома

          Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013).

          Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

          • объединить участки в один
          • подготовить межевой план образованного ЗУ
          • поставить ЗУ на кадастровый учёт

          Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

          Разрешение на строительство

          • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
          • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
          • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

          При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

          Отсутствие разрешения на строительство исключает:

          • постановку объекта на кадастровый учёт
          • регистрацию права

          Порядок получения разрешения

          Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

          Применяются общие правила:

          • подготовка собственником:
            • материалов для получения ГПЗУ
            • проектной документации
            • на строительство объекта
            • на ввод объекта в эксплуатацию

            ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

            1. о границах ЗУ
            2. о минимальных отступах от границ
            3. о зонах действия публичных сервитутов
            4. о разрешённом использовании ЗУ
            5. требования:
              • к назначению
              • к параметрам ОКС
              • к размещению ОКС на ЗУ
            6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

            ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

            В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

            Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

            • локация блокированного жилого дома
            • места подъездов и проходов
            • границы зон действия:
              • публичных сервитутов
              • ЗОУИТ

              Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

              • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
              • с требованиями нормативных документов:
                  «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» «Дома жилые одноквартирные»
                • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

                СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

                • проектных материалов
                • схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

                Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из него – отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

                Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

                • заявление
                • правоустанавливающие документы на ЗУ
                • ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления
                • материалы проектной документации:
                • пояснительная записка
                • СПОЗУ
                • схема планировочной организации земельного участка с расположением линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
                • архитектурные решения
                • сведения об инженерном оборудовании
                • сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
                • проекты:
                  • организации строительства ОКС (ПОС)
                  • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
                  • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГрК РФ
                  • в случае, если застройщику было предоставлено разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ

                  Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

                  Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

                  • обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).
                  • расположение каждого блока на отдельном ЗУ (пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

                  Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

                  Каждый блок – объект капитального строительства:

                  • количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков
                  • количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

                  Сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

                  Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

                  1. подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГрК РФ)
                  2. государственный кадастровый учёт блоков:
                  3. в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:
                    1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328

                    Основания для учёта блоков в ГКН:

                    • разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию блоков

                    Причины приостановки кадастрового учёта блоков

                    1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
                    2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
                      • отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)
                      • указано только количество блоков

                    Особенности блокированной застройки

                    Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

                    Что такое дом блокированной застройки?

                    Что такое дом блокированной застройки?

                    Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

                    Что значит дом блокированной застройки

                    Что значит дом блокированной застройки

                    Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

                    Законодательная база

                    Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);

                    Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);

                    Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

                    Статус дома блокированной застройки

                    Статус дома блокированной застройки

                    Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

                    Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

                    Когда дом признается домом блокированной застройки

                    Когда дом признается домом блокированной застройки

                    Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

                    Застройщик подготавливает проектную документацию;

                    Получает разрешение на строительство;

                    Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

                    Когда выдается разрешение на строительство

                    Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

                    Градостроительный кодекс РФ;

                    Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);

                    Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;

                    Собственно, разрешающая документация.

                    Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

                    Градостроительный план земельного участка;

                    Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

                    Управление домами блокированной застройки

                    Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей. Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании. По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.

                    О земельных участках

                    О земельных участках

                    Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

                    Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);

                    Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);

                    Коммерческие помещения (магазины и прочее);

                    Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);

                    Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);

                    Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

                    Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

                    Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

                    В планировании учитывается:

                    Количество единиц жилья;

                    Объекты инженерной инфраструктуры.

                    Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

                    Варианты оформления строения в собственность

                    При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

                    Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);

                    Разрешение на строительство, разрешение на ввод;

                    Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

                    Выводы

                    Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен. Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры. Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».

                    Похожие материалы

                    Как купить иностранцу квартиру или дом в России

                    За последние годы недвижимость в России становится все более привлекательной для иностранцев. Квартиры и дома в нашей стране приобретают частные лица и компании из стран дальнего и ближнего зарубежья.

                    Особняк раньше и сейчас: плюсы и минусы данного формата жилья

                    Понятие «особняк» прочно вошло в нашу жизнь, однако не все понимают, что подразумевается под этим словом. Разберемся с данным понятием и взвесим его плюсы и минусы как объекта недвижимости.

                    Госдума ввела в России новые категории жилья. Что это значит

                    Фото: I Wei Huangshutterstock

                    Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла закон, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, сообщается на сайте нижней палаты парламента. В законодательстве появятся две новые категории жилья — «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

                    • Согласно новому закону, дом блокированной застройки — это жилое здание, соединенное с другим домом или несколькими домами, стоящими в одном ряду, общими боковыми стенами (или одной общей боковой стеной) без каких-либо проемов. При этом такое здание должно иметь отдельный вход и выход на земельный участок.
                    • Многоквартирным домом, согласно новому закону, признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого здания.

                    До вступления нововведений в силу (намечено на март 2022 года) в законодательстве остаются только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд.

                    Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта.

                    «Создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, это будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков», — прокомментировал новый закон глава Госдумы Вячеслав Володин.

                    Мнение участников загородного рынка

                    «Требования закона — минус для застройщика»

                    Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family:

                    — Законодатель закрепляет требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса (МЖК) только в составе МЖК. Это требование закона является минусом для застройщика, так как готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК (или этапа), возможно, без, например, отопления, что может губительно сказаться на состоянии домов.

                    Важный момент — и то, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только:

                    • после окончания строительства имущества общего пользования;
                    • при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов МЖК, которые предусмотрены проектом;
                    • после постановки земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, на кадастровый учет.

                    «Закон стимулирует рынок загородного жилья»

                    Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

                    — Я приветствую данную инициативу и считаю, что принятие законопроекта простимулирует рынок загородного жилья. Отсутствие четкой законодательно определенной нормы в отношении таунхаусов останавливало от их строительства многие компании, и нашу в частности.

                    У населения нет возможности тратить большие суммы на строительство дома, а потребность в собственном доме есть, и она значительна. Средний располагаемый бюджет клиента сейчас составляет около 10 млн руб. Именно поэтому люди обращаются к ипотеке на строительство, так как приобретение готового дома требует большего бюджета.

                    Четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права. Закон расширяет и стимулирует рынок загородного жилья. При четком определении дома блокированной застройки мы сами выйдем на рынок таких объектов.

                    В конце ноября председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить в программу расселения аварийного жилья дома блокированной застройки. По его мнению, это сделает условия расселения аварийного жилья в стране более справедливыми.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

                    В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

                    Что считается сблокированным домом по закону?

                    Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

                    Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

                    История возникновения формата

                    Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

                    Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

                    Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:
                    1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
                    2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
                    3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

                    В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

                    В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

                    В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

                    Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

                    Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:
                    1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
                    2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
                    3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
                    4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
                    5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
                    6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

                    Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

                    К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Нормативно-правовая база

                    Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

                    • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
                    • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
                    • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
                    • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
                    • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
                    • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

                    В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

                    Блокированный дом — он частный или общий?

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

                    Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Что следует учесть собственникам блочного жилья?

                    1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
                    2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
                    3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
                    4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
                    5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
                    6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

                    Как стать застройщиком сблокированного дома?

                    Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

                    Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

                    1. Заявление установленного образца;
                    2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
                    3. План межевания земельного участка;
                    4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
                    5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

                    Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

                    После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

                    1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
                    2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
                    3. План участка из управления градостроительства;
                    4. Техплан из бюро техинвентаризации;
                    5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
                    6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

                    Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

                    Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

                    Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

                    Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома

                    Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

                    Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

                    Пример проекта блокированного дома

                    Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

                    Правовая база для данного типа жилья.

                    Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

                    • Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
                    • Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
                    • Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
                    • Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
                    • Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
                    • Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
                    • В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

                    Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.

                    Пример проекта блокированного дома

                    Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

                    В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

                    Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

                    Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

                    Как присвоить своему жилью статус совмещенного?

                    Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

                    • Данный дом не должен иметь более чем три этажа;
                    • Дом должен состоять не более чем с 10 отдельных блоков и иметь как минимум одну общую стену, каждый блок должен иметь собственный выход и собственный участок.

                    Пример проекта блокированного дома

                    Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

                    • Бюро технической инвентаризации;
                    • Городской или другой совет (орган управления);
                    • Органы суда, которые специализируются на присуждении статуса жилью.

                    Проблемы жильцов блокированного дома.

                    Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

                    Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

                    Как начать строительство совмещенного дома?

                    Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

                    При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

                    1. Первым делом оформляются документы на территорию.
                    2. Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
                    3. Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

                    Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Ссылка на основную публикацию