Как лучше оформить квартиру на ребенка

Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни

Дарение, наследование, приватизация и покупка – узнайте, как лучше оформлять жилье на ребенка.

Стоит ли делать ребенка собственником жилья? О нюансах оформления недвижимости на несовершеннолетнего «Летидору» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners .

Законодательство РФ не исключает возможности оформления недвижимости на лицо, не достигшее совершеннолетия.

Часто мотивами такого поступка являются благие намерения родителей, которые хотят обеспечить своему ребенку надежное будущее. Другие же исходят из своих личных интересов. Например, квартира, собственником которой является ребенок, не может быть поделена при разводе, ее не могут отобрать банки за непогашенные кредиты.

Рассмотрим несколько случаев, когда квартира может быть оформлена на несовершеннолетнего:

Покупка недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных законодательством РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

То есть закон прямо говорит, что при приватизации жилья дети вправе приобрести имущество в собственность.

Несовершеннолетний – в лице своих законных представителей или с их согласия при достижении возраста 14 лет – может отказаться от участия в приватизации. В соответствии с Постановлением Пленума ВС № 8, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Однако отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации не значит, что ребенок утрачивает право пользования квартирой.

В соответствии с Определением Верховного Суда от 25.06.2013 № 5-КГ13-52, если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний:

• имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением,

• в число собственников квартиры по договору передачи не включен,

• другим жилым помещением не обеспечен,

• зарегистрирован в жилом помещении,

то право ребенка пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер.

Следовательно, это право учитывается и при переходе права собственности другому человеку.

Можно ли приватизировать квартиру только на ребенка

Да, но с определенными условиями.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Покупка недвижимого имущества

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель либо несовершеннолетний участник действует с его согласия.

В качестве собственника имущества указывается ребенок.

Если законные представители ребенка захотят распорядиться оформленным на него жильем (например, продать), они должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Могут ли родители сдавать квартиру, принадлежащую ребенку

Если законные представители хотят сдать в наем квартиру, принадлежащую ребенку, им также потребуется согласие органов опеки и попечительства. Подразумевается, что условия договора и условия получения вырученных денег должны быть согласованы.

Как правило, органы опеки и попечительства просят родителей открыть счет на имя ребенка, где должны храниться вырученные деньги.

Они могут быть потрачены только на его нужды или храниться до достижения им совершеннолетия.

В отдельную категорию следует вынести жилье, приобретенное на средства материнского (семейного) капитала. Подробнее ознакомиться с этой темой вы можете в статье Ипотека с использованием маткапитала: 6 подводных камней, о которых надо знать .

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего также заключается в общем, предусмотренном законом, порядке. С той лишь разницей, что при оформлении договора представлять сторону ребенка будет родитель/опекун.

Договор составляется и подписывается сторонами, далее необходимо собрать пакет документов для регистрации сделки.

При этом законодательство не обязывает обращаться к нотариусу, чтобы удостоверить такую сделку, документы можно подготовить самостоятельно.

Еще одним существенным преимуществом является отсутствие необходимости платить налог, если объект недвижимости переходит к члену семьи или близкому родственнику (братьям, сестрам, внукам и далее).

Как известно, закон предусматривает три способа наследования:

• по наследственному договору.

Если завещание и наследственный договор не составлены, согласно статье 1142 ГК РФ все имущество по закону переходит ближайшим родственникам.

Составление завещания на ребенка с целью сделать его полноправным собственником объекта недвижимости в будущем – неоднозначный метод.

Документ могут оспорить через суд другие наследники, имеющие одинаковые права с фигурирующим в завещании лицом (в отличие от договора дарения).

Нетрудоспособные, не достигшие 18 лет граждане, имеют право на половину возможной части наследства по закону, даже если они не указаны в завещании. Обязательная доля формируется из завещанного имущества только в том случае, если его оставшейся части для этого не хватает. Эта норма защищает детей от ситуации, когда все имущество по завещанию переходит к другим лицам.

Принять наследство согласно действующему законодательству можно двумя способами:

• подача нотариусу заявления по месту открытия наследства,

Под вторым подразумеваются действия, которые свидетельствуют о том, что лицо приняло наследство – сохранение имущества, его защита от посягательств, оплата расходов на его содержание.

В остальных случаях заявление от имени несовершеннолетних подают его законные представители.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно вступить в права наследства, но с согласия законных представителей.

Если возникает спор о наследстве, то к участию привлекаются органы опеки и попечительства.

Особенности вступления ребенка в наследство

Пропуск срока в 6 месяцев не является окончательным – такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ. Если к пропуску привело бездействие законного представителя ребенка, то это уважительная причина для восстановления прав на наследство.

Представитель ребенка имеет право отказаться от его доли имущества при наличии причин (нарушения прав ребенка) и с согласия опеки.

Без уважительного основания отказаться от вступления в наследство ребенок не может – отказ происходит в судебном порядке.

Наследник от 14 до 18 лет имеет право самостоятельного отказа, но с согласия опеки и родителей, либо иных законных представителей.

Присутствие ребенка при оформлении документов у нотариуса обязательно, если он достиг возраста 14 лет.

Стоит ли оформлять недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

Недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя подарить, разделить при разводе, забрать за долги. Фактически до совершеннолетия ребенка с ней ничего нельзя сделать.

Это аргумент, если стоит задача сохранить недвижимость.

На этом, пожалуй, плюсы заканчиваются.

Недвижимостью несовершеннолетнего нельзя свободно распоряжаться. Ее нельзя продать или обменять без согласия органов опеки и попечительства.

При этом в случае продажи недвижимости ребенок обязательно должен получить равноценный объект взамен – только тогда сделку одобрят органы опеки.

Из-за этого сорвалась ни одна сделка по купле-продаже недвижимости, а покупатели стараются обходить стороной объекты с несовершеннолетними собственниками.

Собственность несовершеннолетнего нельзя сдавать без разрешения органов опеки. А все средства, вырученные от сдачи жилья, должны быть размещены на счету несовершеннолетнего и могут тратиться с разрешения органов опеки – лишь на нужды несовершеннолетнего.

Если недвижимость находится в долевой собственности между родителями и детьми, повзрослевшие дети могут доставить много неприятных моментов родителям, требуя размена или продажи общего имущества.

Недвижимость несовершеннолетнего не может служить предметом залога, под нее не удастся получить деньги в банке.

Фото: Depositphotos, Freepik.com

Давайте дружить в социальных сетях! Подписывайтесь на нас в Facebook , «ВКонтакте» и «Одноклассниках» !

Оформление недвижимости на детей: участие в сделках с жильем

По закону, собственником недвижимости можно стать в любом возрасте. Однако оформление недвижимости на ребенка имеет свои правовые нюансы. Кроме того, операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, значительно затруднены. Поэтому перед принятием решения сделать ребенка собственником жилья, особенно единоличным, родителям стоит взвесить все плюсы и минусы этого решения.

Участие несовершеннолетнего в сделках с недвижимостью

До достижения 14 лет человек не имеет права распоряжаться жильем. От его имени действуют законные представители – родители или опекуны. За тем, чтобы в результате сделки интересы несовершеннолетнего не пострадали, следят органы опеки.

Когда ребенку исполняется 14, он должен лично участвовать в сделках и ставить подпись на документах. Однако делается это только в присутствии законных представителей и при наличии их письменного согласия. Право неограниченного распоряжения своим имуществом наступает после совершеннолетия, когда человек становится полностью дееспособным. В некоторых случаях, предусмотренных законом, гражданин признается дееспособным до достижения этого возраста и, соответственно, право на единоличное участие в сделках с недвижимостью также наступает раньше.

Присутствие ребенка младше 14 лет при подаче документов на регистрацию права собственности также необязательно. При подаче документов в регистрирующие органы помимо стандартного пакета документов и паспорта или свидетельства о рождении ребенка потребуется удостоверения личности его законных представителей, их согласие на сделку, а в ряде случаев – разрешение органов опеки.

Оформление квартиры на ребенка при приватизации

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

Если ребенок прописан в квартире, и родители начали процесс приватизации, исключить несовершеннолетнего из списка будущих собственников по своему желанию они не вправе. Также незаконной является снятие детей с регистрации перед приватизацией с целью лишить их права собственности.

Участие ребенка в покупке жилья

По закону указать в договоре купли-продажи в качестве покупателя можно даже новорожденного. Однако, как и при совершении других сделок с недвижимостью, до 14 лет несовершеннолетний непосредственного участия в сделке не принимает, и подпись на документах за него ставят родители или опекуны. Но при регистрации права собственности в Едином реестре в качестве владельца квартиры будет указан именно ребенок. С 14 лет он может самостоятельно расписываться в документах, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему остается обязательным.

После покупки квартиры родители имеют право на получение налогового вычета за ту часть недвижимости, которая стала собственностью ребенка. Право на вычет сохраняется даже в случае, если родители не стали юридическими собственниками жилья. При этом за ребенком право получения в будущем налогового вычета также сохраняется.

После регистрации права собственности любые действия с недвижимостью, в том числе сдача в аренду , станут возможны только после получения согласия органов опеки и попечительства.

Дарение квартиры несовершеннолетнему

Получить в дар недвижимость несовершеннолетний может как от членов семьи, так и от третьих лиц. А вот выступать в роли дарителя, пока ему не исполнится 14 лет, он права не имеет.

Если квартира получена в дар от близкого родственника – родителей, бабушки или дедушки, родных сестер или братьев – налогом она облагаться не будет. За недвижимость, которую подарили другие родственники или третьи лица, необходимо оплатить налог в размере 13% от стоимости подарка. Однако, поскольку обычно несовершеннолетние не располагают для этого собственными средствами, налоговое бремя ложится на их родителей.

Если родители по каким-либо причинам против того, чтобы ребенок стал собственником подаренной квартиры, для отказа от дара потребуется согласие органов опеки. При этом потребуется убедить их, что дарение наносит ущерб интересам несовершеннолетнего.

Получение квартиры в наследство

Право на наследство возникает в двух случаях:

• в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
• по завещанию.

Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:

• руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
• командиром воинской части;
• двумя незаинтересованными свидетелями.

Стоит учитывать, что закон не только обеспечивает право человека передать свою квартиру после смерти выбранному лицу, но и защищает интересы нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников. Поэтому даже если человек завещает квартиру целиком, но после его смерти останется нетрудоспособный супруг, несовершеннолетний ребенок или другой наследник-иждивенец, они получат не менее половины доли, которая перешла бы им в случае наследования по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Например, завещатель оставил квартиру совершеннолетней дочери, но при этом у него есть несовершеннолетний сын. Если при отсутствии завещания сын мог претендовать на половину квартиры, то после оформления завещания ему положена ¼ доля. При этом в обратной ситуации, когда завещание составляется в пользу несовершеннолетнего, ущемляя права других дееспособных наследников, они на свою долю в наследстве рассчитывать уже не смогут.

Для отказа от наследства решения одних представителей ребенка недостаточно. Как и в любом случае, касающемся принадлежащим несовершеннолетним недвижимости, согласие на это должны дать органы опеки. Как и в случае с дарением, получить его крайне сложно, поскольку потребуется доказать, что получение квартиры навредит интересам ребенка.

Если завещание составлено в пользу ребенка, который только должен появиться на свет, право собственности переходит к нему после рождения.

Поскольку несовершеннолетний не имеет права распоряжаться квартирой, при составлении завещания человек может назначить доверенных лиц, которые гарантируют исполнение завещания. Часто такая забота об интересах ребенка является излишней, поскольку после вступления несовершеннолетним в права собственности за законностью операций с недвижимостью будут следить органы опеки. Поэтому ситуация, когда несовершеннолетний наследник лишится оставленной завещателем квартиры из-за недобросовестности или злого умысла сведена к минимуму.

Как взять разрешение у органов опеки

За соблюдением законных интересов несовершеннолетних следят представители органы опеки. Поэтому любые с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуют их согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). По закону, при лишении ребенка собственного жилья, необходимо одновременно предоставить ему аналогичную по стоимости недвижимость. Причем прописать там ребенка недостаточно – он должен стать именно собственником.

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

1. Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют.
2. Новое жилье приобретается в строящемся доме. В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать.

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
• паспорта родителей;
• предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
• письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется. Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру. Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

Как лучше оформить квартиру на ребенка

Пресс-центр

Новости

Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

• лица в возрасте от 14 до 18 лет;
• лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

• по обмену или дарению;
• сдаче внаем (аренду);
• сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
• влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
• любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

Порядок оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка

С целью обеспечить надежный тыл в будущем многие родители принимают решение оформить квартиру в собственность несовершеннолетнему ребенку. Действующие нормы закона не позволяют гражданину, которому не исполнилось 18 лет, самостоятельно заключать сделки по купле-продаже недвижимости. Если возникает такая необходимость, все действия будут выполнять его родители или иные представители (например, опекуны, защищающие интересы несовершеннолетнего гражданина).

Законные способы передать квартиру ребенку

Просто прописать его на свой территории – этого недостаточно. Существует несколько вариантов, как сделать ребенка законным собственником недвижимого имущества:

• приватизация . В рамках процедуры семья получает возможность оформить на себя государственную квартиру, в которой она проживает. В процессе пропорциональную долю недвижимости обязательно получает несовершеннолетний. В свою очередь родители могут целиком отказаться от своих долей, переоформив их на имя ребенка и заверив сделку у нотариуса;
• заключение ДКП объекта на вторичном рынке или в новостройке . По итогу несовершеннолетний становится либо обладателем пропорциональной доли, либо хозяином всего помещения. Если же при покупке используются средства материнского капитала, выделение доли для ребенка в купленной квартире – обязательное требование закона;
• передача на основании договора дарения . Сделка заключается у нотариуса при условии, что за текущим собственником не числятся долги за коммуналку;
• завещание . Будущий наследник, вступающий в право наследования, получит не только квартиру, но и долги наследодателя, если таковые имеются. Нередки споры относительно правильности составления завещания, поэтому такой вариант подходит не всем семьям.

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего проводится несколькими методами, каждый из которых отличается специфичными нюансами.

Что такое сделка дарения и как ее корректно провести

Законом не запрещено дарение квартиры, её доли или жилого дома в пользу ребенка младше 18 лет при условии, что сделка оформлена надлежащим образом.

Согласно Семейному кодексу дарение невозможно, если:

• в тексте договора присутствует приписка, что вступить в наследство ребенок сможет только когда текущий собственник умрет. Это уже признак завещания;
• есть другие условия, например, требуется передать что-то взамен подаренного;
• когда второй супруг, являющийся собственником квартиры, не дал свое согласие на проведения сделки. В обязательном порядке требуется написать согласие в письменном виде, после чего документ заверяется у нотариуса.

Целесообразно обратиться в нотариальную контору. Специалист поможет уладить все формальности, подготовит текст дарственной, проверит ее и заверит.

Дарственная составляется в письменной форме, требуется подготовить три копии. Подпись на всех документах от имени несовершеннолетнего проставляет родитель или уполномоченный опекун. Ребенок в возрасте 14-18 лет имеет все основания сам проставлять подпись при условии, что его родители дали на это письменное согласие.

Обратите внимание, что в 2022 году визит к нотариусу и расходы на заверение дарственной – это лишнее. Если же объектом сделки выступает доля квартиры – визит к нотариусу обязателен.

Дополнительно нужны документы:

1. Удостоверение личности родителей или попечителей, а также свидетельство о рождении малыша.
2. Доказывающие факт наличия права владения помещением (выписка из ЕГРН). Кадастровый паспорт и технический план – документы необязательные, но юрист может запросить их для проверки.
3. Согласие второй половины на дарение, если объект куплен парой в браке. Заверяется нотариально.
4. Оригинал свидетельства о браке. При утере его легко восстановить в территориальном отделении ЗАГС.

Договор передается на регистрацию в Росреестре вместе с квитанцией об оплате государственного сбора.

Как купить квартиру и записать на несовершеннолетнего

Если по факту выполнения сделки у несовершеннолетнего становится больше имущества, не требуется уведомлять о сделке опеку. Это значит, что решение семейной пары купить квартиру в подходящем районе по адекватной стоимости и оформить ее на имя ребенка законное. Не требуется визит в органы опеки и получение согласия на операцию.

Если малышу еще не исполнилось 14 лет, сделка от его имени заключается родителями или опекунами, которые и проставляют подписи на ДКП. Физическое присутствие ребенка в процессе не требуется. В договоре делается приписка в формате: «В лице …» и отмечаются паспортные данные представителя несовершеннолетнего.

Если квартира покупается ребенку 14-18 лет, его имя отмечается в договоре и он ставит подпись в договоре купли-продажи. Главное, чтобы его родители заранее оформили письменное разрешение на это. Согласие не должно высказываться в устной форме, оно может быть как в формате отдельного листа, так и включено в текст договора. Его заверение у нотариуса обязательно.

Регистрация права собственности на купленные квадратные метры проводится в Росреестре, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись. Подать документы на сверку можно в любом МФЦ, предварительно не забыв оплатить государственную пошлину. Сам порядок проведения сделки не имеет принципиальных отличий от такой, где сторонами выступают совершеннолетние граждане.

Чтобы все прошло гладко, требуется:

1. Заявление. Удобно, что уже готовую форму сегодня можно скачать на сайте Росреестра, после чего распечатать и заполнить. Ребенок, которому уже больше 14, оформляет его самостоятельно, в конце обязательна подпись и инициалы заявителя. Если он младше, это делают родители;
2. Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
3. Документ, на основании которого возникло право собственности. В текущем примере – ДКП;
4. Свежий кадастровый и технический паспорт на объект.

В дополнение уплачивается государственная пошлина независимо от того, на чье имя оформляется квартира и совершеннолетний ли этот человек. При необходимости пакет документов дополняется. Например, пара усыновила этого ребенка. Значит, помимо описанных выше справок потребуется предоставить судебное решение об усыновлении. Чтобы не затягивать процедуру, лучше заранее обратиться в МФЦ и уточнить все нюансы.

Завещаем квартиру ребенку младше 18 лет

Как вариант – можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка путем составления завещания. Но в этом случае нужно учитывать, что после смерти наследодателя могут появиться другие претенденты на наследство, желающие оспорить завещание. Это стоит предусмотреть заранее, родителям ребенка рекомендуется обратиться к опытному нотариусу .

Стоит помнить о продолжительности процедуры – вступить в право наследования можно через 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Наследник обязуется оплатить все расходы, в частности, государственную пошлину за вхождение в наследство и налог.

При оформлении завещания на ребенка важно внимательно отнестись к процессу, воля наследодателя должна быть четко изложена в письменной форме. Не допускаются сомнительные и спорные положения, исправления и дополнения. Дальше можно заняться регистрацией права собственности в Росреестре, здесь никаких проблем не возникает.

Передача посредством приватизации

Понятие приватизации было введено в 1994 году. В рамках процесса прописанные на территории муниципальных квартир граждане вправе единожды в жизни безвозмездно стать их полноправным хозяином. Все прописанные, в том числе и несовершеннолетние, получают право претендовать на долю приватизированного объекта. Таким образом граждане получают возможность быстро и с минимальными расходами решить жилищные проблемы.

Порядок смены собственника в рамках приватизации:

.
1. Оба родителя или их представители письменно отказываются от своего права, тем самым ребенок получает 100% всей жилплощади.
2. Справки передаются на проверку и рассмотрение в муниципалитет.

Если по итогу принято положительное решение, приватизация выполняется на имя ребенка.

Важные аспекты

Не имеет значения, каким именно образом квартира перейдет ребенку – по ДКП или на основании завещания. Полноценно распоряжаться своей недвижимостью, принимать решение о ее продаже, обмене и пр. он вправе только достигнув совершеннолетия. Иначе не обойтись без посещения органов опеки, которые оценивают все риски сделки и дают на нее согласие либо отказ.

Несовершеннолетний не вправе в одиночку жить и вести домашнее хозяйство на принадлежащей ему жилплощади. Поэтому попечитель или родитель должен быть прописан здесь вместе с ребенком. Нужно понимать, что процедура несет некоторые сложности для родителей. Они не смогут сдать этот объект в аренду с целью получения пассивного дохода, им не позволено обменять жилье на более просторное с доплатой – для этого обязательно потребуется получить «добро» от опеки. Поэтому если в будущем планируется переезд или покупка более просторной квартиры, есть смысл дождаться, пока ребенку не исполнится 18, а уже потом дарить ему недвижимость.

Все существующие сегодня способы передачи объекта легальны. Лучше всего отдать предпочтение сделке дарения или приватизации – оспорить такие договора в отличие от завещания на практике оказывается проблематично. А это значит, что ребенок гарантированно будет защищен в далеком будущем.

Жилье на ребенка

Владельцем недвижимости может человек в любом возрасте и государством данные действия считаются законными.

Оформление квартиры на ребенка имеет ряд особенностей. Рассмотрим весь процесс подробнее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06

Зачем покупать квартиру ребенку

Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.

Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.

Если начнутся судебные разбирательства по поводу деления совместно нажитого имущества, то недвижимость, принадлежащая детям, к данному вопросу отношения не имеет. И между супругами квартира не делится.

Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.

Как оформить недвижимость на ребенка

Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.

На первом этапе продавец должен представить следующие документы:

• Свидетельство о собственности на недвижимость;
• В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
• Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
• Выписку с лицевого счета;
• Справку из БТИ;
• Копию кадастрового паспорта.

Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя – родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.

Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.

После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.

Дарение жилья несовершеннолетним

В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.

Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.

Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.

После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то необходимо письменное согласие о дарении от всех собственников, во избежании оспаривания дарственной.

Если жилье принадлежит обоим супругам и дарится общим детям, то согласие второго родителя не требуется.

Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.

Права и обязанности родителей

Все действия с недвижимостью осуществляются законными представителями. К таким действиям относят только оплату налогов за имущество. В остальном распоряжаться жильем взрослые никоим образом не могут.

Такую квартиру нельзя продать, подарить, обменять, сдать в аренду, передать в залог, разделить на доли, оформить в завещании и т.д.

Чтобы осуществить эти сделки, необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. И получить это согласие довольно сложно

Как правило, положительный результат дается в случае предоставления альтернативной замены: обмен на квартиру такой же или большей площади.

В ограничении действий с домом и заключаются главные отрицательные стороны оформления недвижимости на детей. Однако это дает гарантию сохранения имущества у несовершеннолетнего.

Когда ребенок сможет распоряжаться имуществом

До 14 лет квартирой несовершеннолетнего управляют опекуны. Естественно, только в разрешенном государством объеме (см. выше). Все действия контролируются органами по опеке и попечительству.

Если ребенку исполнилось 14 лет, то до совершеннолетия (до 18 лет) он может совершать сделки с квартирой. Но для этого требуется также согласие родителей.

Полное право распоряжаться своим имуществом подросток получает только после достижения совершеннолетнего возраста, то есть после 18 лет. Однако в некоторых случаях делаются исключения: ребенок может совершать сделки с жильем в случае эмансипации.

Под эмансипацией подразумевается случай, когда несовершеннолетний признается судом или органами опеки дееспособным.

Такое решение принимается, если подросток уже работает, занимается предпринимательской деятельностью, вступил в законный брак и т.д.

Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка

Главный плюс – материальное обеспечение детей. При регистрации недвижимости на несовершеннолетнего трудно что-либо сделать с ней: продать, поменять, оставить квартиру в залог и т.д. Это дает гарантию сохранения имущества.

Однако в этом и заключается главный минус. Если родители решили приобрести новое жилье, сдать дом в аренду и т.п., то сделать это очень сложно. Придется получить согласие в соответствующих органах.

Еще один плюс оформления жилья на детей – это исключение раздела имущества между супругами в случае развода. Недвижимость сохранится за несовершеннолетним, и притязать на нее никто из супругов уже не вправе.

Также не смогут притязать на имущество судебные приставы, кредиторы и т.п., в случае наличия у одного из супругов финансовые обязательства перед юридическими организациями.

Таким образом, оформление квартиры на детей дает гарантию на владение определенными материальными благами в будущем. И претендовать на данное имущество сложно. Однако опекунам несовершеннолетнего владельца трудно совершать действия с жильем. Учитывая эти особенности, родители решают, что делать.

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.