Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.
2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?
Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
- в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное);
- при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
В первом случае пересчет кадастровой стоимости осуществляется при обращении в Государственное бюджетное учреждение Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» на основании решения о пересчете кадастровой стоимости, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной через суд. В обоих случаях нужно собирать доказательства.
3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?
Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.
В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:
- онлайн, на сайте Городского центра имущественных платежей;
- онлайн, на mos.ru;
- почтовым отправлением в адрес ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»: 119049, Москва, улица Большая Якиманка, дом 38;
- лично, придя по адресу: Москва, улица Кожевническая, дом 1, строение 1.
4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.
Если хотя бы один из ценообразующих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.
К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.
5. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
- исковое заявление ;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
- доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
- сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
- иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.
Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.
Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
Если бизнесмен счел целесообразным оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, то необходимо знать порядок такого оспаривания. В каких случаях нужно обращаться в комиссию, а когда можно пойти сразу в суд?
Если бизнесмен принял решение, что овчинка стоит выделки, то необходимо подготовить документы и начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
- установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.
Следует отметить, что ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, рассматривают бюджетные учреждения, которые проводили определение кадастровой стоимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Арбитражные суды такие споры не рассматривают (Постановление АС Уральского округа от 19.05.2022 г. №А60-37135/2019).
Где можно оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).
Как мы уже отмечали, с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. Некоторые регионы могут начать работать по-новому и раньше. На сайте регионального управления Росреестра есть информация о введении нового порядка.
Поэтому для таких регионов действует досудебный порядок обжалования.
Необходимые шаги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
При оспаривании заявителю необходимо указывать дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Это очень важно, потому как кадастровая стоимость «не стоит на месте» и в течение года может измениться. Поэтому указанная дата при оспаривании должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости. То есть оценка недвижимости должна быть сопоставимой в одинаковых периодах.
Шаг 1
Независимо от того, где будет обжаловаться кадастровая стоимость, нужно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.
Чтобы выбрать оценщика, можно зайти на сайты Росреестра. Дело в том, что на этих сайтах указаны оценщики, чьи отчеты «устраивали» комиссию и которые уже имеют богатый опыт по оспариванию стоимости.
Шаг 2
На этом этапе нужно составить административное исковое заявление – при обращении в суд, либо заявление – при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Шаг 3
Далее нужно подготовить необходимые документы к исковому заявлению и заявлению в комиссию.
Если заявление подается в комиссию, то нужно готовить:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости;
- нотариально заверенную копию документа на объект недвижимости; например, это может быть свидетельство о праве собственности или договоры купли-продажи;
- отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде.
У оценщика должна быть электронно-цифровая подпись, ведь электронную форму отчета о рыночной стоимости он должен заверить ЭЦП (пп.3 п.9 ст. 22 Закона №237-ФЗ).
Для суда перечень документов будет немного побольше. Помимо документов, обязательных для предъявления в комиссию, необходимо дополнительно представить:
- решение комиссии, если оно есть;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- уведомление о вручении лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.
В течение какого времени заявитель может обратиться в суд? Срок для судебного оспаривания установлен в пять лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости. Пятилетний срок установлен при условии, что на момент обращения заявителя не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (п.3 ст.245 КАС РФ).
Шаг 4
По общему правилу, комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней с даты поступления. По результатам работы комиссии принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости либо об отказе (п.15 ст.22 Закона № 237-ФЗ). В последнем случае заявитель может обратиться в суд.
Судебные тяжбы занимают больше времени – суд рассматривает заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст.141, п.1 ст. 226, п.1 ст.247 КАС РФ).
Если суд удовлетворит требования, то судебные расходы заявителя можно возместить. Суд в своем решении указывает о взыскании судебных расходов с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость (постановление Конституционного суда от 11.07.2017 г. №20-П).
Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости – судебный и досудебный порядок
Оспаривание кадастровой стоимости — процесс снижения стоимости недвижимости, определенной в ходе государственной массовой оценки. Из-за «массовости» утвержденная стоимость часто завышена. Поэтому актуален вопрос ее уменьшения.
Предлагаю посмотреть 3-х минутное видео, где я рассказываю о порядке оспаривания кадастровой стоимости:
Содержание:
Цель статьи: рассмотреть порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в 2022 году, разобрать, чем отличается судебный и досудебный порядок (через комиссию), их преимущества и недостатки, куда обращаться и что потребуется.
Переходный период в законодательстве
На данный момент оспорить стоимость можно тремя путями. Это связано с так называемым «переходным периодом». Длиться он будет до января 2023 года. Поэтому надо знать, какая статья регулирует этот процесс в вашей ситуации:
Как узнать, какой порядок действует в вашем регионе
Во-первых, надо определиться с Федеральным законом, согласно которому будет проходить пересмотр цены: № 135 или № 237.
Узнать это можно на сайте Росреестра:
Согласно указанному закону и будет проводиться оспаривание!
Если стоимость установлена по закону № 237-ФЗ, то нужно дополнительно уточнить, какая из статей введена в вашем регионе: 22 или 22.1.
Дело в том, что пока ст. 22.1 вводится только по указу местных властей. Уточнить эту информацию можно в бюджетном учреждении (ГБУ) вашего региона.
Досудебный порядок оспаривания
Рассмотрим первый путь — досудебный. При этом комиссии в зависимости от закона отличаются.
Что делать, если решили идти этим путем:
- Убедиться, что вы имеете право обжаловать стоимость. Т.е. есть документальное подтверждение законной заинтересованности. Например, выписка о праве собственности или договор аренды;
- Заказать Отчет об оценке. Для этого необходимо обратиться в оценочную компанию. Желательно, в компанию с опытом таких дел. Например, наша компания, занимается оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и зданий с 2017 г.;
- Подготовить пакет документов (перечень — см. ниже);
- Подача документов в комиссию: лично, почтой или через доверенное лицо. Комиссии организованы на базе следующих учреждений:
- Росреестре по закону № 135-ФЗ;
- уполномоченном органе субъекта Российской Федерации (как правило, при Минимуществе) по ст. 22 закона № 237-ФЗ;
- бюджетном учреждении (ГБУ) по ст. 22.1 закона № 237-ФЗ.
Далее в течение 30 дней обращение будет рассмотрено. При положительном решении пересмотренная стоимость вносится в ЕГРН и начинает служить налоговой базой. Если решение отрицательное, можно повторно заявляться либо подавать иск в суд.
Перечень документов для подачи заявления:
- Заявление о пересмотре стоимости. Шаблон можно найти на сайтах комиссий;
- Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (оригинал). Она бесплатна, заказать можно через МФЦ или онлайн-сервис;
- Документ, подтверждающий вашу заинтересованность. Например, выписка ЕГРН о зарегистрированных правах или договор аренды (если вы являетесь арендатором);
- Отчет об оценке рыночной стоимости. Чаще требуется и бумажный, и электронный варианты отчета. А по статье 22.1 — только электронная версия (но иногда ГБУ игнорируют это указание и просят бумажную копию).
- Доверенность при обращении через доверенное лицо. Она оформляется в простой форме — без нотариального заверения.
Для юридических лиц при оспаривании по закону №135-ФЗ действует обязательный досудебный порядок.
Плюсы и минусы досудебного порядка
У досудебного способа есть преимущества:
- срок рассмотрения не более 30 дней. Но зачастую на первом заседании принимается отрицательное решение. Поэтому общий срок скорее всего будет больше;
- есть возможность присутствоватьпри рассмотрении обращения. Это дает возможность повлиять на ход обсуждений. Например, можно давать пояснения и уточняющие материалы.
Но есть и существенные минусы:
- комиссии не настроены на принятие положительных решений. Это подтверждается официальной статистикой;
- стоимость отчетас сопровождениемна порядок дороже. Что объясняется дополнительными тратами времени и труда оценщика.
Порядок оспаривания в суде
Теперь разберем второй вариант — обращение в суд. Что в этом случае делать:
- Установить, обладаете ли вы правом обжалования. Этот пункт аналогичен рассмотренному выше варианту;
- Заказать Отчет для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или здания. На этом этапе нет разницы, куда вы планируете далее обращаться;
- Составить исковое заявление согласно статье 246 Кодекса административного судопроизводства РФ. К нему прикладываются:
- Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости — оригинальная, с синей печатью. Получить ее можно через МФЦ или Росреестр;
- Документ о праве собственности или договор аренды. То есть показать, почему вы заинтересованы в снижении стоимости;
- Отчет об оценке в бумажной и электронной форме;
- При оспаривании по закону № 135-ФЗ юридическими лицами прикладывается отрицательное решение комиссии. В Законе № 237 этого нет.
- Уплата госпошлины за каждый рассматриваемый объект. Размер госпошлины устанавливается статьей 333.19 Налогового кодекса РФ;
- Подача заявления с указанными приложениями в Верховный суд республики, краевой или областной суд.
Интересы заявителя в суде будет представлять юрист. Количество заседаний и общий срок рассмотрений варьируется в каждом конкретном случае. На это оказывают влияния ходатайства ответчиков о проведении экспертиз. Общее время составляет в среднем от 2 месяцев.
Суд принимает положительное или отрицательное решение. Отрицательное решение может быть оспорено. В случае положительного — стоимость устанавливается согласно Отчету или повторной оценке.
Плюсы и минусы судебного порядка
У судебного оспаривания весомые плюсы:
- стоимость отчета ниже. Так как работа оценщика ограничивается подготовкой отчета без дальнейшего сопровождения;
- положительные решения в большинстве случаев. Это подтверждается статистикой Росреестра.
Но при этом есть недостатки:
- срок рассмотрения от 2 месяцев. Это больше, чем для комиссии при разовом обращении. Но при повторных обращениях сроки выравниваются;
- есть вероятность экспертизы по ходатайству ответчиков. Хотя в нашей практике были случаи, когда повторная экспертиза не назначалась. В этом случае всё зависит от степени заинтересованности ответной стороны.
Что делать после оспаривания
Когда положительное решение получено, начинает действовать процедура внесения новой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости:
- Если стоимость оспорена через Комиссию, информация в ЕГРН направляется автоматически. Проверить изменение можно онлайн в сервисе Росреестра;
- В случае решения Суда, полученный судебный акт надо самостоятельно предоставить в бюджетное учреждение (ГБУ) и Управление Росреестра региона.
Как правило, внесение изменений занимает три рабочих дня с момента подачи соответствующего запроса.
Как выполнить перерасчет налога
То есть, если оспоренная стоимость действовала, например, с 1 января 2019 года, а новую стоимость утвердили в 2022, то по закону можно вернуть налог за 2019 и 2022 года. Есть только два ограничения по возврату: перерасчет не более, чем за три предшествующих периода, но не ранее действия оспоренной стоимости.
Для перерасчета налога необходимо обратиться в Инспекцию Федеральной налоговой службы по месту регистрации недвижимости. Заявление подается лично или в электронном виде: через личный кабинет на сайте ФНС или сервис обращений налоговой службы. Далее в течение 30 дней налоговая должна дать ответ на обращение.
В заключении
Сейчас процесс снижения кадастровой стоимости недвижимости находится в переходном периоде. Изменения идут и будут продолжаться. Но при этом право оспаривания остается узаконенным. Поэтому владельцы и арендаторы недвижимости могут избежать переплаты на налогах и арендных платежах.
Иными словами, оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, если это затрагивает ваши права!
В свою очередь, мы предлагаем услуги по оценке для оспаривания, которые будут актуальны вне зависимости от выбранного вами порядка действий.
Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке оспаривания кадастровой стоимости и отвечу на ваши вопросы.
С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр НиколаевичОспаривание кадастровой стоимости по ФЗ-237 “О государственной кадастровой оценке” (НОВЫЙ ПОРЯДОК)
Рассмотрение основных моментов оспаривания кадастровой стоимости по новому порядку в соответствии с ФЗ №237 “О государственной кадастровой оценке”. Возможно ли произвести изменение кадастровой стоимости по новым правилам? Ответы на часто задаваемые вопросы.
Как оспорить кадастровую стоимость по ФЗ №237 “О государственной кадастровой оценке”
С 01.01.2017 до 01.01.2022 был установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществлялся переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам.
В этот период государственная оценка могла быть произведена двумя способами:
в соответствии с ФЗ-135 “Об оценочной деятельности в РФ” – старый порядок, действующий до 01.01.2020.
в соответствии с ФЗ-237 “О государственной кадастровой оценке” – новый порядок, действующий с 01.01.2017.
С 01.01.2022 государственная оценка может проводиться только по новому порядку.
Пересмотр и оспаривание результатов кадастровой оценки, определенной в соответствии с ФЗ-237 “О государственной кадастровой оценке”, производится в соответствии со ст.22 данного закона.
Данная статья поможет получить ответы на основные вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по новому порядку. Стоит отметить, что оспаривание в 2022 году может происходить как по новым правилам, так еще и по старым.
Что такое кадастровая стоимость по новому закону и кто ее определяет
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 ФЗ-237 “О государственной кадастровой оценки”.
Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости:
- принятие решения о проведении государственной оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Кадастровая стоимость недвижимости (зданий, сооружений, жилых домов, земельных участков) в основном определяется в ходе проведения государственной оценки, но для некоторых случаев утвержден отдельный порядок ее определения:
если объект недвижимости образован после проведения государственной оценки;
если объект недвижимости был не учтен по каким-либо причинам в Едином государственном реестре недвижимости на момент проведения государственной оценки;
если после проведения государственной оценки изменились качественные или количественные характеристики объекта недвижимости.
По новому закону о кадастровой оценке, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделяется государственное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации. Т.е. кадастровую оценку теперь будут производить государственные бюджетные учреждения (ГБУ).
Основные причины завышения кадастровой стоимости
Практика определения кадастровой стоимости по новому порядку не изменилась, ее величина, как и прежде, чаще всего завышена по отношению к ее рыночной стоимости. Так почему она завышена?
Причины завышения кадастровой стоимости следующие:
несовершенство методологии оценки;
нарушение при оценке положений методических указаний о государственной кадастровой оценке;
кадастровая оценка является массовой оценкой, которая не учитывает индивидуальные характеристики объектов недвижимости, влияющие на его стоимость;
использование в расчете недостоверных данных;
неправильное применение данных при оценке;
технические ошибки при составлении отчета об оценке.
Для чего необходимо оспаривать кадастровую стоимость
Оспаривание производят для следующих целей:
снижение земельного налога;
снижение налога на имущество;
снижение цены выкупа земельного участка;
снижение арендной платы за земельный участок, здание, помещение.
Какие законы регламентируют оспаривание кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ оспаривается согласно ст. 22 данного закона.
Оспаривание через суд производится в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации – КАС РФ Глава 25 “Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости”.
Оспаривание через комиссию производится в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620 “Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости”.
Исправление кадастровой оценки в связи с техническими и методологическими ошибками, допущенными при ее проведении, производится в соответствии со ст. 21 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ, а также в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73 “Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости”.
Кто может оспаривать кадастровую стоимость
Оспорить кадастровую стоимость могут:
органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Физические и юридические лица могут оспорить кадастровую оценку, если ее результаты затрагивают права или обязанности этих лиц.
Куда необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости (как можно оспорить, способы оспаривания)
Изменение кадастровой стоимости можно произвести следующими способами:
обратится в ГБУ в случае, если необходимо произвести исправление технических или методологических ошибок
обратится в комиссию по оспариванию в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
обратиться с исковым заявлением в суд в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
Согласно действующему законодательству для оспаривания через суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Стоит также отметить, что по новому закону комиссия по оспариванию и суд больше не рассматривают заявления по оспариванию в связи с техническими ошибками. Для исправления таких ошибок необходимо обратиться в ГБУ.
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, может быть оспорено в суде.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости
Если Вам требуется помощь в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, задний, сооружений, жилых домов, вы можете обратиться в компанию АсЭкО. У Нас имеется большой опыт в делах по оспариванию, в том числе:
предварительная оценка рыночной стоимости недвижимости;
определение эффективности пересмотра кадастровой стоимости
оценка и подготовка отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости
формирование пакета документов для исправления технических ошибок в ГБУ
формирование пакета документов для оспаривания через комиссию или суд
Консультация и экспресс-оценка недвижимости для определения эффективности снижения кадастровой стоимости в Нашей компании проводятся БЕСПЛАТНО. Вы можете связаться с Нами любым удобным для Вас способом.
Материал по теме
Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по новому закону “О государственной кадастровой оценке”.
Правила оспаривания кадастровой стоимости через СУД. Порядок подачи искового заявление, комплект документов, сроки рассмотрения дел.
Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. На ее формирование влияет множество факторов: территория и площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования и др. Для граждан установление справедливой кадастровой стоимости важно тем, что именно от нее зависит размер земельного налога. Поскольку государственная кадастровая оценка носит массовый характер, то в отдельных случаях могут возникать ошибки в определении стоимости недвижимости. О том, куда жители Московской области должны обращаться для пересмотра кадастровой стоимости объектов, и какие документы для этого необходимы, читайте в материале портала mosreg.ru.
Почему возникают ошибки в определении кадастровой стоимости
Справедливая кадастровая стоимость объекта недвижимости не должна резко отличаться от рыночного уровня цен. Как правило, превышение кадастровой стоимости над рыночной связано с ошибками в ее определении. Также речь может идти о непринятии во внимание уникальных особенностей недвижимости.
Например, одна из типичных ошибок – неправильное отнесение объекта капитального строительства к стоимостной группе вида разрешенного использования при проведении кадастровой оценки. В этом случае рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться в несколько раз.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра – достаточно кликнуть по нужному участку земли. Чтобы упростить поиск, можно сразу ввести кадастровый номер участка в строке в левом верхнем углу карты. Также кадастровую стоимость земли можно узнать с помощью отдельного сервиса Росреестра по тому же кадастровому номеру. Кроме того, эту информацию можно получить в виде выписки на том же портале в разделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Для этого нужно написать заявление на имя министра, к которому приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района или иные документы).
Заявление и документы принимаются по адресу: Московская область, город Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, здание бюро пропусков, окно «прием корреспонденции», или на электронную почту министерства: mio@mosreg.ru.
Также заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости можно оставить на портале «Добродел» в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».
Срок рассмотрения заявлений занимает 30 календарных дней. В итоге заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок. В случае выявления ошибки Минмособлимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Как оспорить результаты
Источник: ©, Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области
Если по результатам проверки специалистам не удалось выявить ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, но при этом она все равно значительно превышает рыночную (выше стоимости сделок по аналогичным объектам), то целесообразно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области. В ее состав входят представители Росреестра, Кадастровой палаты, Минмособлимущества и представитель оценочного сообщества.
В комиссию необходимо направить заявление в произвольной форме с приложением следующих документов:
- кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и дате определения кадастровой стоимости (выдается любым отделом Кадастровой палаты);
- нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
- документов, подтверждающих недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);
- отчета об оценке объекта недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. При желании заявитель может лично присутствовать на заседании комиссии.
Заявление и документы можно направить в комиссию почтовым отправлением на адрес: 121170, Москва, улица Поклонная, дом 13.
Адрес для подачи заявлений в комиссию лично: Москва, улица Обручева, дом. 46, кабинет 715. Телефон для связи: 8 (499) 264-40-22.
Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?
Зачем оспаривать кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.
Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?
Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.
Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается. Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.
Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?
Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.
Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:
- выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
- иные документы (при необходимости).
Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
С 1 января 2022 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.
Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания. Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость в суде?
Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.
После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.
Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?
При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.
Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.
Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?
Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.
Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?
В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.
Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.
В течение 10 рабочих дней с даты подачи решения суда и заявления Росреестр вносит в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости участка. Но нужно иметь в виду, что данные, которые отражаются на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), изменятся позже, по прошествии времени, которое отводится на техническое обновление сайта.
А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?
Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.
Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2022 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2022 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2022 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.
А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?
Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.
С 2022 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога
С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).
С 1 января 2023 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).
Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?
Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости. Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.
Пример. 1 февраля 2022 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2022 г.
При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2022 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2022 г.
Мне пришлось оплатить услуги юриста, который помог оспорить кадастровую стоимость в суде. Можно ли взыскать эту сумму с ответчика, ведь решение вынесено в мою пользу?
В данном случае вопрос о судебных расходах, а именно таковыми являются расходы на оплату услуг юриста, решается в соответствии с правилами гл. 7 Гражданского процессуального кодекса РФ и гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.
При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и расходы на оплату юридических услуг взыскать с него не получится.
В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.
Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.
При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Загрузка...