Как узаконить выполненную перепланировку?

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоило бы порядка 15-20 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо в орган местного самоуправления. В Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция, в других городах могут быть районные отделы архитектуры или другие организации. Уточнить, куда вам надо обратиться, можно на сайте местной администрации или по справочным телефонам администрации. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Паспорт.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. За изготовление паспорта, плана и справки в 2022 году в среднем просят от 12 000 Р .

READ
Пошлина для регистрации недвижимого имущества

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  2. Паспортов собственников или доверенности;
  3. Решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  4. Нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Как согласовать перепланировку

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

  1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
  10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
  13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
  7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
  8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
READ
Жалоба на преподавателя ОУ

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

  • планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
  • решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
  • решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
  • решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5. Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
  • дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6. Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия .

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ.

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, кроме некоторых случаев .

Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.

Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания. Срок действия такого решения может быть продлен на 6 месяцев, но только один раз.

7. Что нужно учитывать при проведении работ?

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

  1. Отразить в журнале ход производства работ.
  2. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
  3. Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
  4. Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.
READ
Акт приема-передачи дома

8. Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании онлайн.

9. Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявление об оформлении акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.

Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц необходима нотариальная доверенность).

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения (заполняется онлайн);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
  • журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
  • акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки;
  • если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования, понадобятся:
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

С подготовленным пакетом документов заявку на оформление акта вы можете подать онлайн на mos.ru. Все документы прикрепляются в виде скан-копий.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если окажется, что какие-то сведения не могут быть получены с помощью межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2022? Все нюансы.

В этой публикации рассмотрено лишь узаконивание перепланировки квартиры для тех случаев, если перепланирование уже произведено. Если перепланировка лишь намечается, то её оформление по этапам мы разбирали в отдельной статье . Но прежде, чем продолжить пошагово рассматривать саму процедуру, мы дадим информацию на стоимость услуг узаконивания для тех, кто не хочет заниматься этим вопросом самостоятельно.

Расценки на узаконивание перепланировки квартиры в 2022 г.

К сожалению, на этот вопрос нельзя дать однозначный ответ. Всё зависит, прежде всего, от сложности выполненных работ и типа здания. Мы имеем огромный опыт (более 1000 узаконенных объектов за 13 лет работы).

О наших преимуществах Вы можете прочесть тут. Ценник варьируется от 30 тыс. руб. для согласования по эскизу до 180 тыс. руб. при изменениях несущих элементов.

Для оценки узаконивания, лучше всего пришлите нам на почту mail@resog.ru схему планировки квартиры до и после перепланирования, либо проконсультируйтесь у нас по тел. 8 (495) 507-74-67 . Также Вы можете нажать на кнопку ниже и получить скидку в 10%.

Типы перепланировок квартир для узаконивания.

Пример плана БТИ

Планировка квартиры юридически закрепляется на планах БТИ (Бюро технической инвентаризации). Пример такого плана представлен на иллюстрации ниже (его ещё называют поэтажным или инвентаризационным):

В зависимости от него на объекте могут присутствовать следующие ситуации:

Красные линии БТИ

1. Мероприятия по перепланировке сделаны и изменения зафиксированы в поэтажном плане красными линиями, и проставлена печать об имеющей место быть самовольной перепланировке. Пример с красными линиями приведён ниже:В столице её допускается узаконить по п. 18 Прил. №1 к ППМ № 508. Для этого нужно подать техзаключение на выполненную перепланировку квартиры (о нём мы ещё поговорим подробнее ниже, когда дойдём до необходимых документов).

2. Работы по перепланировке помещения произведены, но не зафиксированы в документах. Тогда их также как и в первом пункте можно узаконить как выполненную перепланировку. Как это делается мы подробно расссматриваем ниже.

Надеемся, что объяснили понятно. Если возникли какие-либо вопросы, то у Вас всегда есть наш тел. 8 (495) 507-74-67 для бесплатной консультации. Мы всегда готовы оказать Вам помощь.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве по этапам.

Опишем действия для регистрации произведенной перепланировки.

Шаг 1. Получаем техпаспорт.

Для согласования переустройства постфактум нужен технический паспорт, в котором отображены изменения в планировке красными линиями. Для его получения в любом территориальном управлении БТИ вызываем замерщика на обмеры для подготовки технического паспорта. Как осуществить эти действия мы описывали тут .

Однако, настоятельно рекомендуем перед этим обратиться за консультацией со своими переменами в планировке к сведущему специалисту, оказывающему услуги по узакониванию перепланировки. Так как Ваша перепланировка могла нарушить одну из многочисленных норм (например, кухня расширилась на санузел). Техник отобразит при обмерах это нарушение красными линиями, и его уже невозможно будет никак поправить или зарегистрировать- только переделывать перепланировку назад в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ. Грамотный специалист подскажет, имеет ли Ваша перепланировка какие-либо нарушения, и каким образом их можно обыграть.

По планировке с красными линиями далеко не всегда можно понять, какой она была до перепланировки, т.к. на ней не показываются демонтированные сантехническое оборудование и стены. Поэтому для проектировщиков и чиновников, чтобы было понятно, какое помещение за счет какого расширилось или уменьшилось, также заказывается схема перегородок и экспликация на момент последнего проведенного обмера жилого помещения (проще говоря, расположение стен до перепланировки).
Для новостроек в качестве этого документа (схема планировки до произведенных работ), если в ней не проводились обмеры ТБТИ, предоставляется кадастровый план или архитектурно-строительный, который можно взять в УК либо у Застройщика. Пример такого плана приведён ниже:

READ
Типовые отраслевые нормы СИЗ

Пример архитектурно-строительного плана

Шаг 2. Заказываем в проектном бюро техническое заключение (ТЗК).

Оно требуется согласно п.18 Прил.1 к ППМ № 508 при согласовании перепланировки постфактум. Это техзаключение содержит схему расположения стен жилого помещения до переустройства и в реальном состоянии, сведения о состоянии несущих элементов квартиры и здания, а также в нём приводятся выводы о безопасности выполненных при ремонте мероприятий. О нём мы рассказывали тут . При этом, проект перепланировки выполнять не нужно. Проект выполняется только для предполагаемой перепланировки.
ТЗК имеет право выполнять только та компания, которая состоит в Саморегулируемой организации и имеет на это право, прописанное в свидетельстве (допуске СРО).
Если при самовольной перепланировке производились какие-либо работы с несущими элементами, то ТЗК нужно заказать у компании-разработчика проекта дома. Если он неизвестен за давностью или не имеет разрешения выполнять по свидетельству такую документацию, то заказ нужно делать в ГБУ «Экспертный центр».
ТЗК обязательно закрепляется ЭЦП компании его выполнявшей.
Также в техзаключение непременно вшиваются схема перегородок и эскпликация до перепланирования помещения. Мы описывали их в предыдущем шаге.

Шаг 3. Сдаем документы.

В столице за узаконивание перепланировки квартиры ответственна МосЖилинспекция. Чтобы данные поступили к ней, на портале-сайте мэра mos.ru заполняется форма (раньше писали заявление в бумажном виде и подавали через МФЦ) на получение акта о произведенном переустройстве без выдачи предварительного решения, и прикладываются следующие документы согласно п.2.5.1.1.3 Приложения 2 всё того же Постановления в отсканированном виде:
– Техническое заключение;
– техпаспорт;
– Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
Документы о собственности и технический паспорт можно не предоставлять – Жилинспекция для их получения сделает запрос сама через межведомственное взаимодействие. Однако, это затребует дополнительное время. Так что, для ускорения процесса, хотя бы документы ТБТИ, которые Вы всё равно получали для выполнения ТЗК, можно предоставить.
Также не придется прилагать акты освидетельствования скрытых работ, потому что конструкции существующих полов приведены в ТЗК. Однако, если автором здания числится МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», то они запрашивают данные акты перед выполнением техзаключения для помещения от своей компании (их ТЗК придется заказывать, если затрагивались несущие элементы).

Шаг 4. Выполняем “приёмку”.

По предоставленному телефону в заполненной на сайте форме с Вами свяжется инспектор Жилинспекции того округа, в котором расположена квартира. Предварительно он сверяет планы до и после в техническом заключении на предмет наличия нарушений (ну тут хорошо должны сработать, как мы уже говорили, специалисты, выполнявшие ТЗК), а затем договаривается с Вами о встрече на объекте. Там он проверяет соответствие схемы существующего положения стен и сантехприборов из техзаключения с реальной планировкой. Если есть какие-то отличия, нарушающие нормы, то он выдает отказ в выдаче акта, выписывает штраф и предписание устранить их (переделать ремонт). Если отличия не противоречат нормам, то он выдаст отказ, штраф и предписание изменить ТЗК, чтобы оно соответствовало текущему положению дел, и податься заново. Если отличий нет, он выпишет штраф и выдаст акт о произведенном переустройстве на квартиру без выдачи предварительного разрешения. Акт в обязательном порядке подписывается компанией, выполнявшей техзаключение.

Вслед за штрафом, который придется оплатить в любом случае (2000 руб. согласно подпункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ), Вы получаете в указанном при подаче документов МФЦ этот акт, который за это время ещё утверждается печатью в Центральном офисе Жилинспекции на проспекте Мира. Ниже показано как он выглядит:

Как узаконить перепланировку в квартире в Москве- акт.

Копии чертежа с новым расположением стен из ТЗК и акт инспектор отправит в Управление ТБТИ, которое отвечает за Ваш дом.

Шаг 5. Вызываем техника БТИ на переобмеры.

Снова нужно обратиться в своё ТБТИ для заказа выхода техника на переобмеры объекта с получением любых документов (отдельные листы с планировкой и экспликацией или технический паспорт). Здесь главное, чтобы размеры, указанные в чертеже существующего положения ТЗК, совпадали с реальными, потому что инспектор проверяет планировку только визуально, а техник производит именно замеры. Если расхождений нет, то он вносит изменения планировки в базу, а Вам в одном окне выдают заказанную документацию.

READ
Страхование при потребительском кредитовании

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы. Для заказа просто позвоните нам.

Можно ли узаконить незаконную перепланировку после ремонта?

Под незаконной, мы подразумеваем такую любую перепланировку, нарушающую какой-либо закон (например, санузел расширили на жилое помещение, если этажом ниже тоже находится квартира- пункт 9.22 СП 54.13330.2016). Такую перепланировку зарегистрировать невозможно. Никто это не сделает. Только, если совершит подделку документов. Поэтому нужно быть очень внимательными.

Примечание к ролику:
Теперь документы для Жилищной инспекции подаются только через личный кабинет на сайте mos.ru, а не через МФЦ.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в Московской области?

В МО на поэтажной схеме не отмечают осуществленную перестановку стен красными линиями, а чертят их черным цветом, но ставят штамп о наличии неузаконенной перепланировки.
Когда мероприятия по перепланировке выполнены, но по ним нет данных в МОБТИ, то, также как и в столице, их возможно оформить по документам, как планируемые. Об этом мы писали здесь .
В Подмосковье, к сожалению, нет регламента, который устанавливал бы порядок и возможность согласования перепланировки по окончанию всех работ, если они уже зафиксированы в БТИ. Поэтому приходится руководствоваться только ЖК РФ. По нему (п. 4 ст. 29) объект может остаться в перестроенном виде в соответствии с решением суда. Куда для этих целей и следует обращаться. При согласовании выполняется такое же, как и в столице, техническое заключение, а затем подается на утверждение в Отдел при Администрации города, отвечающий за регистрацию перепланировки. Оттуда получается отказ. Далее пишется иск в суд, где ответчиком является Администрация города. Пример такого иска приведен ниже:

Исковое заявление узаконивания перепланировки.

Как правило, суд встает на сторону истца, т. к. проектировщики с допуском СРО не стали бы выполнять такое техзаключение о выполненном перепланировании, если бы перепланировка нарушала какие-нибудь нормы. Пример решения городского суда о сохранении объекта в перепланированном виде приведён ниже:

Решение суда узаконить перепланировку квартиры.

Примеры узаконенных перепланировок.

До перепланировки-1

Существующее положение-1

До перепланировки и существующее положение.

В этом примере объединили санузел, немного расширили за счет него коридор, установили в коридоре раковину, заменили газифицированную плиту на электрическую, и изменили расположение межкомнатных перегородок, выделив кладовую.

До перепланировки-2

Существующее положение-2

До ремонта и существующее положение.

В этой большой квартире сделали много изменений, а именно: перенесли кухню в жилую комнату, так как ниже находится технический этаж; устроили несколько санузлов на площади жилых комнат и коридоров (внизу, опять же, тех. этаж), расширили проемы и окна при выходе на лоджии, объединили лоджии и поменяли конфигурацию внутренних перегородок. При согласовании выполненной перепланировки проблем не возникло.

До перепланировки-3

Существующее положение-3

До переустройства и нынешнее положение.

В этом примере техзаключение выполнялось ГБУ «Экспертный центр», так как собственники пробили проем между кухней и комнатой с усилением в несущей стене. Помимо этого, совместили санузел и расширили его на площадь коридора, который раньше вёл к кухне. Также переместили кухню в комнату (квартира расположена на первом этаже), демонтировали перегородку между коридором и комнатой, и установили в комнате новую светопрозрачную перегородку.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Фото: Shutterstock

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
READ
МРОТ в 2022 году в Оренбургской области

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото:Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

READ
Как предъявить электронный ОСАГО инспектору ГИБДД

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Перепланировку квартиры лучше всего делать после согласования с администрацией. Но если ремонт уже сделан, и вы собираетесь его официально оформить – это называется узакониванием перепланировки. Существует два пути: через жилинспекцию или через суд. Рассмотрим, как узаконить самовольную перепланировку, куда обращаться, какие нужны документы и на что рассчитывать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Какую перепланировку разрешается узаконить

Далеко не каждый сделанный ремонт можно легализовать в административном или судебном порядке. Перед тем как узаконивать перепланировку убедитесь, что изменения соответствуют СНиПам и не нарушают прав рядом живущих людей.

Что можно делать в квартире:

  1. Переносить или создавать новые перегородки.
  2. Расширять ванную комнату за счёт коридора или других комнат.
  3. Объединять кухню с гостиной – но только, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита.
  4. Создавать арки в дверных проёмах.
  5. Менять покрытие полов с обустройством шумоизоляции.

Наравне с разрешёнными работами существует и список запрещенных. Нельзя сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, увеличивать балкон или лоджию за счёт спальни. Подобные изменения узаконить не получится. Хуже того, можно нарваться на неприятности в виде штрафа.

Обяжут ли платить штраф

Да, штраф заплатить придётся.

Денежное наказание выносится за сам факт перепланировки без согласования с органами местного самоуправления. Даже если вы сделали ремонт по всем строительным нормам без нарушений, но при этом забыли получить разрешение от администрации – как минимум оштрафуют.

Штраф за самовольную перепланировку помещений в многоквартирном доме – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Срок на оплату штрафа – 60 дней с момента вынесения постановления от надзорных органов. Пока вы не внесёте платёж, узаконить изменения не получится.

Денежный штраф не худшее, что ожидает собственника квартиры. Госжилинспекция (ГЖИ) может обязать вернуть планировку к первоначальному варианту – по плану от БТИ.

Если проигнорировать требование, ГЖИ обращается в суд, который на 99% поддержит это решение. И в случае дальнейшего игнора от собственника жилплощадь могут выставить на аукцион, а нарушителя и его семью выселить из квартиры.

Так, в Тюмени суд прибегнул к крайней мере – принял решение продать квартиру собственника на торгах. Ответчик вывел в жилую комнату из ванной инженерные сети водоснабжения и водоотведения, а в комнату перенёс электроплиту. Предписания Управы были проигнорированы, в указанные сроки нарушения не устранены (Решение от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-7388/2017).

Как узаконить перепланировку в квартире

Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок

Как узаконить перепланировку через суд

Как узаконить перепланировку через суд

Штраф за незаконную перепланировку квартиры (ответственность)

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Рассмотрим, как поступить собственнику, который закончил ремонт, но не согласовал работы с уполномоченными органами

Куда обращаться

Узаконить уже сделанную перепланировку помещения можно в нескольких инстанциях:

  • Мосжилинспекция – орган, отвечающий за техническое состояние жилья в Москве. Сейчас можно обращаться в МЖИ только в электронной форме через Портал Мэра Москвы.
  • Отдел архитектуры и градостроительства или жилищная инспекция – занимается вопросами согласования и узаконивания перепланировок в регионах. Отделы архитектуры функционируют при городских или районных администрациях.
  • МФЦ «Мои документы» – Центры оказывают лишь посреднические услуги по передаче документов от граждан в различные ведомства. Для связи с жилищной инспекцией можно обратиться в любой МФЦ.
  • Суд – рассматривает споры между гражданами и администрацией по факту сделанной перепланировки квартиры.

Также работают Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но они не занимаются узакониванием перепланировки. В БТИ можно заказать обмеры квартиры или получить техпаспорт – не более.

Алгоритм действий для собственника

Итак, у вас сделана перепланировка квартиры, и теперь вы хотите её легализовать. Поэтапный порядок действий:

  1. Пригласить инженера из БТИ. Инженер придёт на квартиру, зафиксирует изменения и составит отчёт. В нём на экспликации будут отмечены красные линии – это те изменения, которые вы не согласовали с администрацией. Далее в БТИ вам выдадут техпаспорт со штампом о неузаконенной перепланировке квартиры.
  2. Получить техническое заключение. Полное название документа «техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке». Его делает либо инженер БТИ, либо специалисты проектного бюро. Обычно техническое заключение заказывают в частной фирме, которая входит в СРО проектировщиков. Если затронуты несущие стены, нужно обращаться не в бюро, а к автору многоквартирного дома. Например, в Москве это АО МНИИТЭП.
  3. Обратиться в МФЦ, ГЖИ или отдел архитектуры. Собственник запрашивает акт на ранее выполненную без согласования перепланировку помещения в многоквартирном доме. От ведомства нужен положительный или отрицательный ответ. В первом случае вам выдадут такой акт, а во втором – откажут с мотивировкой такого решения.

На этом узаконивание сделанной перепланировки можно считать завершённой.

Какие нужны документы

Заявитель должен подготовить следующие документы:

  • письменное заявление в адрес уполномоченного органа;
  • техническое заключение от проектировщика или автора дома;
  • техпаспорт квартиры, где будут отмечены красные линии;
  • нотариальная доверенность – по ситуации;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Проект перепланировки, как в случае с согласованием изменений, здесь не нужен. Важную роль играет техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. То есть нужно показать, что ремонт не создаёт дополнительную нагрузку на несущие конструкции или стены укреплены. Без такого заключения администрация не станет рассматривать заявку.

Сколько стоит

Формально согласование перепланировки – бесплатное.

Но в случае с узакониванием самовольных изменений в квартире придётся раскошелиться на некоторые документы:

  • техническое заключение – от 25 000 рублей;
  • техпаспорт с выездом техника БТИ – 10 000 рублей, без выезда инженера – 2 400 рублей;
  • выписки из ЕГРН – от 460 рублей;
  • нотариальная доверенность – от 1 000 рублей.

Прибавляем сюда и расходы на оплату штрафа за неузаконенную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей. Ведь его выписывают в любом случае. Общая сумма затрат на легализацию изменений квартиры может достигать 40 000 рублей.

Сроки

Заявление на узаконивание перепланировки рассматривают в течение 45 дней. Еще несколько дней нужны на пересылку документов из МФЦ в целевое ведомство – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

В Москве легализация перепланировки занимает от 30 дней и дольше.

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд

Далеко не во всех регионах России процедура узаконивания сделанных перепланировок отточена до автоматизма. Например, в Москве можно легализовать ремонт по заявлению в МЖИ. А уже в Московской области такой порядок не действует. Органы местного самоуправления сразу выдают отказ и советуют обращаться в суд.

Как действовать через суд – пошаговая инструкция:

  1. Вызов инженера из БТИ. Начало стандартное – идёте в офис БТИ, подаёте заявку на вызов техника, он приходит в квартиру и фиксирует изменения, не внесённые в технический учёт. Далее вам выдают новый паспорт квартиры (со штампом о неузаконенной перепланировке).
  2. Обращение в администрацию. Заявитель должен обратиться в МФЦ или напрямую в ведомство для подачи заявления и документов. В Москве заявку рассмотрят, а в других регионах отправят в суд.
  3. Обращение в суд. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Документы можно отправить по почте, передать через представителя, загрузить на сайте ГАС «Правосудие» или самому отнести в суд.

Обратите внимание! Если решение суда окажется не в вашу пользу, то, скорее всего, обяжут возвращать квартиру к изначальной планировке. Но у вас есть возможность обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции – в краевом или областном суде. И так вплоть до Верховного Суда РФ.

Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Документы

Истец готовит те же документы, что и при административном порядке согласования перепланировки (кроме проекта). В дополнение к ним прикладывается отказ отдела архитектуры или жилищной инспекции, в зависимости от региона. Истец также вправе ходатайствовать перед судом о запросах недостающих документов.

Судебная практика

Отличается разнообразием в части принятых судами решений. Одним истцам разрешают сохранить изменения квартиры, а другим отказывают.

Положительное решение суда будет принято, если экспертиза установит, что:

  • несущие конструкции не повреждены и способны выдерживать новую нагрузку;
  • ремонт соответствует СанПиНу, СНиПам, пожарной безопасности, экологическим требованиям и прочим регламентам органов местного самоуправления;
  • нет угрозы жизни и здоровью людей (собственников, соседей);
  • жилое помещение полностью пригодно для проживания.

В расчёт берутся сразу четыре фактора, а не каждый из них по отдельности.

Пример из судебной практики. В Новосибирске собственники не согласовали работы с органом местного самоуправления, в связи с чем вынуждены были просить суд оставить изменения планировки в текущем состоянии. Суд назначил строительно-техническую экспертизу. Она установила, что владельцы сделали новый проем в существующей стене дома между двумя жилыми комнатами (с укреплением несущей стены). Также была разобрана деревянная перегородка с дверным проемом между коридором и санузлом. Новая перегородка оказалась мощнее – её возвели из кирпича. Стояки, канализация, вентиляция и шахты лифтов затронуты не были. Эксперты не заметили никаких дефектов, трещин и прогибов конструкций. Угрозы жизни и здоровью людей также не наблюдалось. Кроме того, ранее истец предоставил техническое заключение – где было зафиксировано соответствие всем нормам.

Итоговым решением суд разрешил собственнику сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

Ответы юриста на частные вопросы

Если вы не затрагиваете тамбур, лестничную клетку, шахту лифта, фасад здания и другое общее имущество дома – согласие жильцов дома не требуется. В иных случаях нужно выносить вопрос на повестку и собирать голоса. Теоретически это можно сделать, но на практике достаточно сложно.

Планирую подать иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Обязательно ли подавать иск от обоих хозяев, если жилплощадь в долевой собственности?

Да, в данном случае истцов двое.

Но можно поступить следующим образом: указать в иске ФИО и адреса обоих собственников, но на судебном заседании будет один истец – который представит интересы обоих. Для этого нужна нотариальная доверенность.

Кроме того, можно подать заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца с направлением ему копии судебного постановления (ст. 167 ГПК РФ). Здесь нужно указать вескую причину (например, пребывание в командировке или тяжелую болезнь). Но в таком случае у вас меньше шансов рассчитывать на положительное решение суда. Лучше присутствовать лично или делегировать полномочия представителю.

Нет, перепланировку в аварийных домах вам никто не одобрит – ни до ремонта, ни после него. Любое воздействие на несущие конструкции в аварийном доме чревато их обрушением. Возникает прямая угроза жизни и здоровью людей.

Заключение эксперта

Для тех, кто ищет быстрый ответ на свой вопрос, расскажем вкратце о чём статья:

  1. Перепланировку лучше делать после утверждения проекта в администрации.
  2. Если работы уже сделаны – остаётся только их узаконивать. Допускается административный и судебный порядок.
  3. Заявитель должен подготовить техническое заключение – на его основе будет решаться вопрос, оставлять перепланировку или обязывать собственника устранить нарушения.
  4. Надзорные органы выписывают штраф до 2 500 рублей – за то, что перепланировка была самовольной, без разрешения.
  5. Если разрушена несущая стена, кухня в спальне, а балкон объединён с гостиной, ремонт не согласуют.
  6. В большинстве случаев придётся действовать в судебном порядке.
  7. Собственник должен подать иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. И если суд разрешит это сделать, то заказать новый техпаспорт и внести изменения в ЕГРН.

Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры считается непростым мероприятием. Хотя бы потому, что собственнику предстоит доказывать соответствие работ всем регламентам. Малейшие недочёты грозят обернуться отказами и штрафами. Если у вас сложная ситуация, обратитесь за консультацией к юристу. Он оценит ваш случай, даст рекомендации и поможет легализовать перепланировку квартиры в рамках закона.

Жалоба на незаконную перепланировку

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2022 году? Полный перечень

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка квартиры через МФЦ

Перепланировка квартиры через МФЦ

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

В статье пишете что допускается «Расширять ванную комнату за счёт коридора или других комнат».
Соседи этажом выше сделали в жилой комнате ванную. И регулярно подтапливают мою спальню. Выходит они правы и у них все законно? Вы ничего не путаете?
Какую можно на них найти управу? Обращение в компетентные органы равносильно битью головой о стену.

Доброе утро, Лариса.
Расширение так называемых мокрых зон и в том числе ванных комнат допускается за счет нежилых помещений, таких как коридор либо кладовка, но только в том случае, если квартира расположена на 1 этаже, а не над жилой комнатой соседей снизу.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

  • снос несущих стен;
  • вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
  • объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
  • объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
  • организация мокрых зон над сухими;
  • демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
  • заявление на перепланировку;
  • нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
  • договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
  • технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
  • свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Ссылка на основную публикацию