Как принудить мать продать долю ребенка в квартире?

Как заставить родственников выкупить долю ребенка в квартире?

В начале 2016 года в результате несчастного случая погиб мой муж. У нас остался несовершеннолетний ребенок.

Наследников по закону у мужа четверо: я, наш сын и свекры. В наследство вступили ребенок и мать мужа. Я отказалась в пользу ребенка, а свекор — в пользу своей жены. В итоге все имущество поделили пополам между свекровью и моим сыном.

Пока мы состояли в браке, родители мужа приватизировали свою квартиру — у мужа в собственности была ее треть. Соответственно, нашему сыну досталась 1 /6 доли всей квартиры.

Отношения с родителями покойного мужа не складываются: его мать оказывает психологическое давление на меня и ребенка, некорректно ведет себя в переписке. Я хотела бы оградить нас с ребенком от такого негатива.

Можно ли по закону потребовать от других собственников квартиры — родителей мужа — выкупить у нас долю ребенка, чтобы он вышел из состава собственников и нас с родителями мужа больше ничего не связывало?

Сейчас у меня в собственности есть двухкомнатная квартира, где прописан ребенок.

Как можно решить эту проблему?

Сожалею, что вы оказались в такой ситуации после утраты супруга. У вас есть три варианта:

  1. Оставить долю в собственности ребенка, но заключить с родителями мужа соглашение о порядке пользования ею. Потом, когда ребенку исполнится 18 лет, он сможет сам распорядиться своим имуществом.
  2. Продать долю в квартире.
  3. Потребовать через суд выкупить долю ребенка как незначительную.

Сразу скажу, что в любом случае придется получать разрешение органа опеки и попечительства. У нас есть подробная статья про общение с органами опеки, если речь идет о недвижимости несовершеннолетних.

Расскажу про каждый из вариантов.

Оставить долю и заключить соглашение о пользовании ею

Этот вариант самый простой и, возможно, самый справедливый, потому что доля все-таки принадлежит вашему сыну — это его собственность.

Конечно, всю ситуацию знаете только вы. Но если конфликт с родителями покойного мужа больше касается вас, а не ребенка, то, может, лишать его из-за этого недвижимого имущества не совсем верно? Когда сыну исполнится 18 лет, он сам решит, как поступить со своей долей в квартире родственников.

Хотя сейчас у вас напряженные отношения со свекрами, в будущем эмоции могут улечься. Бабушка и дедушка будут общаться с внуком и, возможно, даже завещают ему квартиру целиком. Если вы решите оставить долю сына в его собственности, заключите с родственниками соглашение о порядке пользования ею.

По закону участники долевой собственности решают, как владеть и пользоваться общим имуществом, по взаимному согласию. При этом каждый собственник вправе пользоваться частью общего имущества, которая соразмерна его доле. Если это невозможно, собственник может потребовать от других собственников компенсации за то, что они пользуются приходящимся на его долю имуществом.

Кроме того, каждый сособственник обязан соразмерно своей доле платить налог, за ЖКУ и нести другие расходы на общее имущество.

Вы, как представитель ребенка, можете договориться с родителями мужа, например, что предоставляете им в пользование 1 /6 доли в квартире, а они в качестве компенсации вносят все коммунальные платежи пропорционально размеру этой доли. Если родственники откажутся, вы можете через суд установить порядок пользования 1 /6 доли и потребовать компенсации за нее.

Такое соглашение необходимо согласовать с органами опеки и попечительства. Еще желательно заверить его у нотариуса, поскольку отношения с родственниками конфликтные. Нотариус подтвердит, что документ составлен правильно, претензий у сторон нет, и вы до совершеннолетия ребенка сможете просто забыть об этой доле.

Раздел лицевого счета. Если вы не хотите заключать с родственниками никаких соглашений, у вас, как у представителя одного из собственников квартиры, все равно остается обязанность оплачивать счета за ЖКУ. Тогда вы можете разделить лицевой счет.

Для этого обратитесь с заявлением в ЕИРЦ или управляющую компанию. Приложите к нему копию документа, подтверждающего право собственности сына, копию его свидетельства о рождении и предъявите ваш паспорт. Разрешение органов опеки и попечительства в этом случае не требуется. Не факт, что лицевой счет разделят без заявлений остальных собственников, но попробовать можно.

Так вы сможете решить вопрос с постоянными платежами, например за отопление, ремонт общего имущества, капитальный ремонт, и вносить их пропорционально доле сына в квартире.

Так как ребенок прописан и проживает в другом месте, вы можете представить документ о месте регистрации сына и не платить за те услуги, стоимость которых рассчитывается по счетчикам.

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Фото: fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

READ
По каким основаниям могут перенести отпуск

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)

READ
Оплата налога на землю физических лиц

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

READ
Имущественный вычет можно уточнить в сторону увеличения

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

READ
Скидки и льготы на жд билеты

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Фото: iStock

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Фото: iStock

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Фото: iStock

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Личный опыт: как выкупить долю в квартире, если собственник против

Семья журналистки Ксении Троицкой оказалась в ситуации, когда один из владельцев квартиры не принимал участия в её содержании и не давал согласия на продажу. Им пришлось обратиться в суд, чтобы признать долю сособственника незначительной. Вот как это происходило.

READ
Как оформить землю в ГСК в собственность?

Наша история

Моя свекровь — младшая из троих детей. Её семья жила в трёхкомнатной квартире. В 1972 съехала её старшая сестра, за ней брат. И свекровь осталась с родителями.

После смерти матери в 1991 году квартиру приватизировали на троих: отца, свекровь и её сына (моего мужа). Другие дети не принимали участия в приватизации. В 1997 отец умер и завещал свою часть квартиры свекрови, так как она ухаживала за родителями. Брат и сестра отказались от наследства: они имели жильё.

Через несколько месяцев свекровь узнала, что старшая сестра, несмотря на отказ, оформила долю в квартире. В анамнезе у неё группа по инвалидности из-за онкологии. Это дало ей возможность воспользоваться правом на обязательную долю в наследстве. Согласно ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные по возрасту или болезни дети получают часть имущества наследодателя независимо от того, что написано в завещании. Доля старшей сестры составила 2/27.

С 1997 свекровь неоднократно обращалась к сестре с просьбой продать ей долю. Та отказывала или просила 1 000 000 ₽, что превышало рыночную стоимость доли в 5 раз. С 1972 в спорной квартире она не проживала, не прописана, не платила коммунальные услуги и не приходила, в том числе к родителям.

В 2015 году муж подарил мне часть своей доли в квартире, сособственников стало четверо. В квартире никто не проживает, бремя по содержанию несём мы с супругом. Договориться с сестрой свекрови о продаже доли или квартиры до 2019 года не удалось. Пришлось подавать в суд, чтобы выкупить её долю принудительно.

В тексте свекровь называю истцом, её сестру — ответчиком, нас с супругом — третьими лицами по делу.

Когда можно идти в суд

Верховный суд России разрешил в исключительных случаях собственникам больших долей выкупать долю собственников меньших долей.

Чтобы выкупить у сособственника долю, должны совпасть три условия.

1. Доля сособственника незначительна, и её нельзя выделить в натуре

Если у участников долевой собственности не получилось договориться, то согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный сособственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

На 2/27 доли ответчика пришлось 6,2 м 2 общей площади и 3,4 м 2 жилой. Учитывая общую площадь квартиры в 62,5 м 2 , закон даёт право признать долю незначительной.

Выделить долю в натуре в нашем случае невозможно. В квартире три комнаты: 20, 18, 9 м 2 : они больше площади, принадлежащей ответчику.

Предположим, ответчик заселится в комнату 9 м 2 . Но он вправе размещаться только на площади 3,4 м 2 , иначе нанесёт ущерб имуществу других сособственников, которые не давали согласия на его использование. К имуществу относятся напольное и настенные покрытия, двери, мебель и прочее.

То же касается нежилой площади. Остаток в 2,6 м 2 делится между кухней, санузлом, кладовкой. Нельзя закрыть сособственнику доступ к туалету и кухонной плите, но запретить купаться в ванной — легко. Существовать в таких условиях нельзя, поэтому выдел доли в натуре невозможен.

План квартиры, из-за которой шёл спор

Фото: Ксения Троицкая

Однако если изолировать жилую комнату и провести туда коммуникации, выделить её как отдельный объект права реально. Тогда совокупность условий для удовлетворения иска будет потеряна. Это в основном относится к частным домам, а не к квартирам. Сделать подобную перепланировку на 8 этаже многоквартирного дома практически невозможно.

Примерно так должна выглядеть доля, выделенная в натуре

Фото: сайт OLX, удалённое объявление

2. Доля собственника не представляет для него существенного интереса

В нашем случае сособственница не имела притязаний на квартиру почти полвека. Она не пыталась заселиться, не хранила личных вещей и не оплачивала коммунальные услуги. По словам судьи, достаточным сроком при оценке отсутствия интереса считается 3 года.

Отсутствие интереса нужно доказать истцу. На заседание мы пригласили соседку. Она подтвердила, что не видела ответчика с момента её выезда из квартиры в 1972 году.

3. У собственника другое жильё

Истец должен доказать, что у ответчика есть жильё в собственности.

У нашей сособственницы было ещё 2 квартиры. Я заказала выписки из ЕГРН на сайте «Росреестра» п о известным нам адресам. Стоимость одной выписки — 250 ₽. Распечатанные документы приложила к исковому заявлению.

На собеседовании судья сказала, что прикладывать выписки необязательно. Запрос на имущество ответчика суд делает самостоятельно. Но я не рекомендую надеяться на это. На заседании выяснилось: суд забыл сделать запрос, и наша выписка, приложенная к делу, сыграла ключевую роль в том, что заседание не перенесли за недостатком доказательств.

Как обращаться в суд: пошаговая инструкция

Решите, хотите ли вы уладить вопрос в досудебном порядке.

Вы готовы решить вопрос без суда

  • Позвоните ответчику или встретьтесь с ним. Попробуйте договориться устно.
  • Напишите ответчику письмо о намерении купить долю и предложите условия. Форма свободная. Отправьте заказным письмом. Выждите 10 дней: если ответчик не получил письмо, получил и не ответил или ответил отказом, обращайтесь в суд. Судьям импонируют люди, пытающиеся решить вопрос самостоятельно.

Вы имеете причины, чтобы решать вопрос только в суде

Информация об обязательном досудебном урегулировании отсутствует в статье 252 ГК РФ — основной статье, на которую опираются дела о принудительном выкупе. Ответчик не сможет апеллировать к этому факту , поэтому подавайте в суд тайно, если считаете нужным.

Мы не прибегали к досудебному урегулированию по нескольким причинам.

В последнем разговоре ответчик обещала подарить долю третьему лицу, чтобы сделать жизнь истца невыносимой. Если она передаст долю взрослому человеку, мы сменим ответчика. Это потеря времени и денег на уплату пошлины, ожидание нового суда. Если же она подарит долю несовершеннолетнему, выкуп не состоится. Суды почти всегда встают на сторону ребёнка в спорах с недвижимостью (нюансы таких дел не имеют отношения к теме статьи и рассматриваться не будут).

READ
Образец рапорта на отпуск военнослужащего за 2022 год

Ещё одна причина нашего молчания в том, что если бы ответчик узнала о суде заранее, то могла бы попробовать вселиться в спорное жильё. Чтобы обозначить своё намерение на проживание в квартире, достаточно привлечь внимание соседей или прийти с участковым. Если вы не пустите сособственника в квартиру, участковый составит акт, с которым ответчик отправится в суд и докажет, что хотел жить на своих метрах.

Если же ответчик попытается прорваться в квартиру после того, как дело наберёт ход, то это уже сыграет против него. Будет очевидно, что интерес к жилью вызван фактом суда.

То, что мы не пытались урегулировать спор мирно, не повлияло на решение суда.

Оцените стоимость жилья и вычислите стоимость доли сособственника.

Независимая оценка жилья

Обратитесь в любую компанию, которая занимается оценкой недвижимости и выдаёт отчёты для суда. Стоимость услуги — от 4000 ₽ в регионах и от 6000 ₽ в Москве. Если попадёте на акцию, уложитесь в 2500 ₽. Срок — 4–12 дней.

Стоимость жилья по итогам оценки совпадает с рыночной или может быть ниже.

Кадастровая стоимость

Отталкивайтесь от кадастровой стоимости: посмотреть её можно на сайте «Росреестра» в личном кабинете. Вход через логин/пароль от «Госуслуг».

Разделите кадастровую стоимость на общее количество долей и умножьте на долю ответчика. Это и будет компенсацией.

Расчёт из кадастровой стоимости невыгоден, когда она превышает рыночную. Вы самостоятельно решаете, какой вариант для вас предпочтительней.

Мы воспользовались этим способом по нескольким причинам:

  • Ранее ответчик просила 1 000 000 ₽. Мы знали, что стоимость доли по оценке независимой экспертизы её не устроит, так как будет существенно ниже. Значит, она подаст ходатайство о судебной экспертизе, которое судья удовлетворит согласно статье 79 ГПК РФ.
  • Если суд принимает сторону ответчика, мы обязаны оплатить расходы на судебную экспертизу (статья 98 ГПК РФ).

Так мы сэкономили время и деньги.

Выбрать самую дешёвую ипотеку

Составьте исковое заявление. Чем проще и короче обращение к суду, тем больше шансов, что его быстрее рассмотрят и не запросят дополнительных данных.

  • Признать долю ответчика незначительной.
  • Обязать вас (истца) выплатить ему (ответчику) компенсацию за его долю.
  • Признать за вами право собственности.

Корректных шаблонов исков по этой категории дел в интернете нет. Я обратилась к юристу: 4000 — исковое и ходатайство, 800 — консультация по телефону.

Мы просили суд принять меры по обеспечению иска, то есть наложить запрет на любые регистрационные действия в отношении спорного имущества. Суд удовлетворил ходатайство: во время разбирательства все сособственники не имели права распоряжаться квартирой, в частности, дарить свои доли.

Ходатайство составлять необязательно: его наличие зависит от ваших отношений с ответчиком.

При этом продать долю ответчик сможет даже без ходатайства. Действует закон о праве преимущественного выкупа ( статья 250 ГК РФ ). Ответчик в первую очередь обязан письменно предложить другим собственникам выкупить долю. После отказа — продавать по цене не выше той, которую назначил другим сособственникам. Любую сделку, которая проходит не по этому сценарию, можно оспорить в суде.

Рассчитайте на сайте вашего суда госпошлину в разделе «Калькулятор госпошлины». Выберите «Подать исковое», далее «Имущественного характера, подлежащего оценке». Введите стоимость доли ответчика (она же сумма иска) в открывшееся окно. Калькулятор покажет сумму пошлины. Сформируйте квитанцию и оплатите её в банке.

Сумма госпошлины разная для разных исков.

От госпошлины освобождаются люди с инвалидностью, пенсионеры и прочие лица платят полную стоимость.

Теперь соберите документы и распределите по пакетам.

  • Оригинал квитанции об оплате госпошлины. Не забудьте сделать себе копию.
  • Исковое заявление.
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца. Сделайте копии всех квитанций, в том числе за газ, капитальный ремонт и свет.
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Выписка из ЕГРП на имущество ответчика, чтобы доказать наличие в его собственности жилья.
  • Копии паспортов истца и третьих лиц (сособственников).
  • Копия кадастрового паспорта на жильё. Кадастровый паспорт должен быть у вас с момента приобретения жилья. Если вы потеряли его, обратитесь в ближайшее МФЦ для восстановления. Цена — 200 ₽.
  • Почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем ответчику и третьим лицам.
  • Опись пакета — 2 шт.

Для ответчика:

  • Исковое заявление.
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Копия кадастрового паспорта на жильё.

Для третьих лиц:

  • Исковое заявление.
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Выписка из ЕГРП на имущество ответчика.
  • Копия кадастрового паспорта на жильё.

Первый пакет отнесите в районный суд, к которому прикреплено спорное имущество. Предварительно снимите копии с документов и храните у себя. Они понадобятся на случай форс-мажора (например, суд потеряет). Попросите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. В к анцелярии суда можно заполнить документ о согласии получать СМС: вместо бумажных уведомлений будут приходить СМС о движении дела. Это бесплатно.

Через 5 дней суд примет дело к производству.

Отправьте заказные письма с документами ответчику и третьим лицам. Стоимость — 70–100 ₽. Если известно несколько адресов ответчика, отправляйте на все.

Что касается третьих лиц, отправлять им письма нужно, даже если живёте с ними в одном доме. Каждому сособственнику — личное письмо. В суд надо передать столько квитанций об отправке, сколько собственников у квартиры, не считая вас.

READ
Как продать участок самостоятельно?

Следите за движением дела. Через 5 дней проверьте на сайте суда, принято ли оно к производству. Если информации нет — позвоните в канцелярию и поинтересуйтесь результатом.

Если пришло СМС, узнайте отдельно судьбу ходатайства. Спустя неделю мы выяснили, что обеспечительные меры по иску не приняты, так как суд потерял документ. После звонка суд удовлетворил ходатайство в течение суток.

Через 3–6 дней на адрес прописки всех участников процесса придёт письмо из «Управления Росреестра» вашего города с уведомлением о запрете на регистрационные действия с имуществом.

Как проходит собеседование

Когда дело уходит в производство, информация о его движении обновляется на сайте суда.

Задержка обновления до 48 часов

Перед заседанием участников процесса приглашают на собеседование. Вы имеете право не приходить: судья на предварительной беседе должен изучить материалы дела, попробовать склонить стороны к мировому соглашению или запросить доказательства. Об этом вы и так узнаете из письма, которое суд направит вам, ответчику и третьим лицам.

Мы пришли на собеседование в полном составе: я, супруг и свекровь. Ответчик не явилась. Разговор шёл в кабинете судьи, протокол не вели. Судья выслушала нашу версию событий и спросила, есть ли у нас деньги на компенсацию ответчику.

Я была готова к вопросу, поэтому предъявила выписки с карты , на которых видно, что остаток на счёте покрывает размер компенсации и позволяет несколько месяцев безбедно жить. Некоторым судьям важно, чтобы истец отдавал не последнее: перед тем, как сделать выписку, положите на счёт больше денег. Суду неважно, кто конкретно предъявляет деньги — истец или третьи лица. В нашем случае очевидно, что истец — пенсионер и выплата осуществляется за счёт средств детей.

Как внести обеспечительный платёж

Судья попросила до первого заседания перевести деньги на депозит суда ( статья 327 ГК РФ ). Намекнула, что это не обязательно, но многое скажет о наших намерениях. Когда я изучала вопрос, столкнулась с тем, что суды неохотно дают добро на внесение денег на депозит и отказывают тем, кто хочет положить добровольно. Узнавайте ситуацию в вашем суде самостоятельно, но будьте готовы к такому варианту событий.

Если суд откажет в обеспечении платежа или вы не захотите вносить деньги, варианты следующие:

  • Договориться с ответчиком на первом заседании и вручить ему деньги в зале суда под расписку.
  • Попросить у ответчика расчётный счёт и положить на него деньги через кассу «Сбербанка» (в некоторых регионах допускают проведение платежа через другие банки — узнавайте в канцелярии суда) после удовлетворения иска. Показать суду квитанцию.

Второй вариант — утопия, если ответчик не согласен с иском. Он может укрываться от исполнения решения суда и препятствовать переводу денег на его счёт. Тогда обратитесь к любому нотариусу и внесите деньги на его депозит ( статья 87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ). За это придётся заплатить 0,5% от суммы принятых средств, но не меньше 1000 ₽ ( статья 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ).

Если вносите деньги на депозит суда, возьмите реквизиты счёта в «Управлении судебного департамента» вашей области. Платите в «Сбербанке» через кассу. Комиссия 1% от суммы, но не более 2500 ₽.

Отвозить квитанцию в канцелярию суда не надо. На заседании заявите ходатайство о приобщении её к делу.

Как проходит суд

На заседании сторонам и свидетелям дают высказаться. После судья удаляется для принятия решения.

Судья посчитала основания для удовлетворения нашего иска вескими, суд мы выиграли. Для обжалования решения суда ответчику дают 30 календарных дней. После решение вступает в законную силу.

Как снять обеспечительные меры с квартиры

Если вы не ходатайствовали об обеспечении иска, то на 31 день забирайте решение суда и идите с ним в МФЦ. За внесение изменений в ЕГРН заплатите 2000 ₽.

Если ходатайство было, придётся пройти ещё одно судебное заседание. На 31 день подайте в канцелярию заявление о снятии обеспечительных мер. Напишите его в свободной форме, указав номер дела, участников процесса, дату, когда решение вступило в силу. В заявлении попросите снять с квартиры запрет на регистрационные действия.

Проследите, чтобы на заявлении поставили отметку о принятии

Фото: Ксения Троицкая

Суд назначит новое судебное заседание: вам, третьим лицам и ответчику придут СМС-оповещения с датой (или повестки, если не подключали услугу). Приходить на заседание не нужно. Однако моя свекровь на всякий случай сходила. Ей сообщили, что запрет снимут в течение 15 дней с момента вынесения судом решения.

Как ответчику получить деньги с депозита

Вам не обязательно заниматься этим вопросом — ответчик сам найдёт решение.

Но в целом этот процесс выглядит так. После вступления решения суда в силу ответчику необходимо прийти в «Управление судебного департамента» и написать заявление (бланк дадут) на выдачу денег. Указать расчётный счёт. Бухгалтерия забирает оригинал решения суда. Деньги переводят в течение двух дней.

Сколько стоило судебное разбирательство

Я убеждена, что подготовиться к суду можно самостоятельно. В нашем случае реально было обойтись без искового от юриста, но я решилась на него для подстраховки.

Наши расходы составили:

  • 4800 ₽ — услуги юриста;
  • 5600 ₽ — госпошлина;
  • 2500 ₽ — комиссия «Сбербанку» за перевод на депозит суда.

Итого: 12 900 ₽.

Компании и частные юристы предлагали сопровождение дела без присутствия в суде за 25 000–35 000 ₽. С представлением в суде (не более двух заседаний) — от 50 000 ₽. Экономия налицо. Потраченное на подготовку время — около 70 часов с учётом чтения материалов дел, консультации, посещений суда.

READ
Дополняющая форма СЗВ-М 2022: сроки, будет ли штраф

Действуйте сами — требование опирается на единственную статью , трудностей в его подготовке нет.

Может ли мать продать квартиру несовершеннолетнего ребенка

Пожалуйста, может ли мать несовершеннолетнего ребенка продать или обменять подаренную этому несовершеннолетнему ребенку квартиру. Заранее благодарю.

В квартире на данный момент прописаны двое – мать и дочь. Мать является собственником квартиры, квартира куплена, это ЖСК, когда дочь ещё была несовершеннолетняя. Может ли мать продать квартиру, без согласия дочери и выписать её и её несовершеннолетнего ребёнка (, которого дочь пропишет без согласия матери в ближайшее время) в никуда?.

Бабушка – собственник квартиры 48 кв.м. хочет переписать квартиру на несовершеннолетнюю внучку (7 лет), оформив договор дарения. Может ли мать несовершеннолетнего ребенка продать эту квартиру до достижения девочки 18 лет, чтоб погасить ипотеку по другой квартире?

Муж оформил дарственную на несовершеннолетнего ребенка может ли мать ребенка продать эту квартиру при разводе с мужем?

Может ли мать (не собственник недвижимости) ребенка несовершеннолетнего (собственник) продать квартиру, обменять квартиру и подарить квартиру другому лицу?

Квартира приватизирована на несовершеннолетнего ребенка (отец прописан), родители в разводе. Может ли мать продать квартиру, в связи с переездом в другой город, без согласия отца ребенка? Спасибо.

Хотим продать квартиру купленную под мат капитал, можем ли мы выделить долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире старшего сына?

Может ли мать несовершеннолетнего ребенка продать долю в приватизированной квартире? Квартира приватизирована на троих: отца этого ребенка, моего несовершеннолетнего сына и на несовершеннолетнюю девочку. Девочка прописана с отцом, это ее единственное жилье, мать этого ребенка хочет продать ее долю. Выкупить эту долю у нас нет возможности. Подскажите имеет ли мать девочки право на продажу?

Может ли мать несовершеннолетнего ребенка являясь его законным представителем продать 1/4 долю в квартире принадлежащую этому ребенку по договору дарения от его отца.

Может ли мать продать квартиру своего несовершеннолетнего ребенка, которая ему перешла по наследству, без его ведома?

Долю в квартире, собственником которой является несовершеннолетний, хотим продать, чтоб купить ему другую квартиру. Может ли в качестве покупателя в сделке купли продажи квартиры выступать родные братья матери или отца ребенка? Договор от имени несовершеннолетнего будет заключать мать ребенка.

Скажите пожалуйста, нам дали новую квартиру взамен аварийного жилья. В квартире будут прописаны: я,отчим, мать и моя дочь которой 8 лет. Квартиру мы хотим продать. Можем-ли мы выписать несовершеннолетнего ребёнка из этой квартиры и прописать ее в квартире, где прописаны отец ребёнка и моя свекровь?

Моя мать является собственником квартиры, в ней прописаны: мать, сестра и я с пожизненным правопроживанием. Могу ли я прописать своего несовершеннолетнего ребёнка без её согласия? Может ли мать продать, разменять квартиру если в ней прописан несовершеннолетний ребёнок? Могу ли я оформить себе долю в этой квартире?

Может ли мать несовершеннолетнего ребенка переоформить на себя или продать 1/2 квартиры, если эта доля оформлена на ребенка как собственность.

Может ли мать несовершеннолетнего ребенка продать его долю без согласия второго собственника, которым является отец ребенка. Площадь квартиры 24 метра. Доля-1/2

Может ли мать, имея несовершеннолетнего ребенка (17 лет) продать свою долю в двухкомнатной квартире? Квартира оформлена в долевую собственность с сыном (по 1/2 доли каждому), тем самым ухудшаются жилищные условия, так как квартира становится коммунальной.

Мои знакомые хотят продать квартиру, которая находится в собственности матери и несовершеннолетнего ребенка. Проживают они в доме, собственником которого является мать, но по договору ренты с пожизненным иждивением. Может ли мать подарить несовершеннолетней дочери часть дома, для того, чтобы продать квартиру?

Может ли мать продать долю несовершеннолетнего ребенка? Ребенку принадлежит 1/3 доля в квартире, 2/3-его отцу. Мама с отцом в разводе, судом не было установлено место жительства ребенка, по согласию сторон он стал жить с мамой. Имеет ли она право жить в этой квартире или продать долю сына?

Может ли отец (собственник квартиры) выписать несовершеннолетнего ребенка через суд и принудить мать ребенка, у которой есть в собственности квартира прописать ребенка к себе, чтобы он мог снять обременение с квартиры и продать её.Ребенок прописан у отца, проживает с матерью. В разводе. По суду проживание определено с матерью.

Может и не через суд.

Могу ли я продать долю в квартире погибшего моего сына бывшей снохе (они были в разводе), доля принадлежит его несовершеннолетней дочке? Может ли мать несовершеннолетнего ребёнка отказаться от наследства?

Здравствуйте у меня есть такой вопрос. Живу я с матерью пенсионеркой и своим ребенком инвалидом квартира преватизирована прописаны все в втроем тут может ли мать продать свою часть комнаты без моего ведома при наличии несовершенолетнего ребенка. Спасибо.

Я собственник квартиры. В ней зарегистрирована я, мой отец, брат и его несовершеннолетний ребенок от первого брака. Сейчас я хочу продать квартиру. Могу ли я снять с регистрации несовершеннолетнего, если его мать против и говорит, что не может зарегистрировать своего ребёнка по месту своей регистрации?

Сестра хочет продать свою квартиру, в которой 3/5 доли имеет сама, и 2/5 доли имеет несовершеннолетний ребенок. Соответственно с долями несовершеннолетнего возникает вопрос:

1. Может ли мать сама выкупить эти доли?

2. Возможно ли в квартире где живет родная бабушка ребенка (100% собственник), по согласию бабушки поделить доли и прописать ребенка в эту квартиру?

В квартире 1/2 доли отца, другая доля несовершеннолетного ребенка. Родители ребенка развелись, мать с ребенком переехали в другой город. Ребенок выписан. Бывшая жена не соглашается на продажу квартиры. Может ли отец без согласия бывшей жены продать свою долю? Или для начала он должен предложить бывшей жене выкупить 1/2.

READ
Претензия о возврате денег за некачественный товар

За несколько дней до развода была приобретена квартира. Квартира оформлена на мужа. При разводе раздел имущества не осуществлялся. В данный момент в квартире прописан бывший супруг и его несовершеннолетняя дочь от второго брака.

Существует ли способ закрепить за нашим несовершеннолетним ребенком право на эту квартиру, чтобы ни я,ни его отец не могли ей распоряжаться (продать, обменять и т.п.).

Дарение, вероятно, не подходит, т.к. опекун несовершеннолетнего ребенка, в данном случае мать, может эту квартиру продать.

Завещание отца также неприемлемо, т.к. завещание всегда можно изменить, или квартира просто может быть продана в любой момент бывшим супругом.

Квартира была приватизирована на мою бабушку и дедушку в равных долях, у них есть дочь (моя мать), после смерти дедушки мать отказалась от своей доли и бабушка стала полноправным собственником квартиры, в 2004 году в квартиру зарегестрировали меня, а в 2006 году бабушка оформила договор дарения квартиры на мать. В 2008 г. у меня родилась дочь, которую я так же прописала в эту квартиру. Какие права есть у меня и у моего несовершеннолетнего ребенка, может ли моя мать выписать нас из этой квартиры или продать её в месте с нашей пропиской, либо сдавать её по договору аренды жилья?

Может ли собственник выписать и продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетний ребенок и его родители (мать по внж) без их согласия? Собственником является отец мужа (свекор), который собирается свершить продажу для погашения своих долгов. Имея при этом трехкомнатную квартиру с дорогим ремонтом, трехэтажную дачу, машину, помимо квартиры в которой живем мы. Грозит каким-то силовым методом. Но выписать маленького ребенка в никуда-кощунство. Как мы можем отстоять свои права и права несовершеннолетнего ребенка?

У меня такой вопрос. Жена хочет разделить квартиру приватизированную во время совемстного брака. Квартира была приватизирована в 2010 г. на меня и на ребенка в равных долях. Жена написала письменный отказ от приватизации. В 2013 году родился вотрой ребенок. Все прописаны в вышеуказанной квартире, но проживаем в квартире, собственником которой является мать жены. Супруга планирует проживать с детьми в квартире матери, которая проживает в другой своей квартире. Я планирую переехать в приватизированную квартиру. Может ли жена через суд потребовать с меня выплаты компенсации за долю находящуюся в собственности несовершеннолетнего ребенка или продать ее без моего согласия? Может ли суд разделить мою долю?

Подруга хочет поменять квартиру, принадлежащую ей и ребенку. В равных. Ребёнок заявил, что ничего не подпишет и из квартиры не съедет. Как оформить правильно сделку.. Может ли мать, как представитель несовершеннолетнего сына, продать квартиру без его согласия. В гражданском кодексе сказано, что дети совершают сделки с согласия родителей. А родители должны иметь согласие детей?

1/2 квартиры принадлежит несовершеннолетниму собственнику. Вопросы:

1.может ли второй собственник сдать в аренду свою 1/2

2.может ли второй собственник продать, подарить свою 1/2 посторонним лицам

3.может ли мать несовершеннолетнего собственника проживать в 1/2 части своего ребенка, если она там не зарегистрирована?

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

READ
Условия оформления автокредита на автомобиль

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Ссылка на основную публикацию