Неустойка по договору долевого участия в строительстве

Суд с застройщиком

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Запомнить

1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Как бы вы поступили, если бы застройщик сдал квартиру позже срока? Пошли бы в суд за неустойкой или спокойно бы подписали акт?

Описанный кейс очень простой.
И в этом случае ответ такой же простой — судиться надо!

Если же ситуация закручена круче, то нужно очень трезво оценить судебные перспективы и свои финансовые и временные возможности.

В приведенном кейсе сумма для Застройщика копеечная. Застройщик не стал вас вынуждать подписать доп.соглашение, намекая что в противном случае даже не пригласит на приемку в ближайший год, затем не стал подавать апелляцию во вторую инстанцию, затем не стал заморачиваться с более сложными финансовыми схемами, уходом в банкротство и т.д. и т.п.

Когда (потенциальных) исков много и суммы каждого иска существенно больше (от 1 000 000 и до бесконечности), то здесь можно ждать таких кульбитов, описание которых в несколько таких статей не уложится. Даже при выигранных многолетних судах это выливается в неоплаченные исполнительные листы на космические суммы и долгий нудный арбитраж, который опытные юристы не могут с гарантией довести до конца.

Поэтому если ситуация базово сложнее чем описанная в посте нужно понять нужно ли впрягаться в судебные разбирательства или нет.
Но с чем КАТЕГОРИЧЕСКИ СОГЛАШУСЬ, ни в коем случае нельзя подписывать с застройщиком доп.соглашения, которые снимают с него финансовую ответственность, особенно до передачи квартиры и оформления в собственность!

Оффтопик. А чтобы не интересоваться такими статьями 😉 я бы дал совет покупать квартиру у большого проверенного застройщика, который даже если не уложится в срок и накосячит с метрами не будет потом убегать на край вселенной из за нескольких сотен тысяч рублей.
В противном случае, ответьте себе, готовы ли вы (не умозрительно, а реально!) годами (от 3 лет и более) судиться с застройщиком, хватит ли у вас собственных компетенций или средств на оплату адвоката, возможно не получить квартиру, платить за неё ипотеку, при этом продолжая жить на съёмной квартире.
(хотел написать короткий ответ 😉 )

Взыскание неустойки по договору долевого участия

Взыскание неустойки по договору долевого участия возможно при нарушении застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома. Из этой статьи вы узнаете, как составить претензию с требованием о выплате неустойки, и ознакомитесь с алгоритмом расчета ее размера.

Неустойка от застройщика по договору долевого участия

Заключая договор долевого участия (ДДУ), дольщик фактически финансирует строительство своего жилья. Застройщик, привлекая деньги будущих собственников квартир, обязуется построить дом в установленный договором срок.

Установленные договором сроки соблюдают далеко не все застройщики, причем причины могут быть как объективными (проблемы с поставкой стройматериалов, выход из строя оборудования и пр.), так и субъективными (нерациональное использование денежных средств или неправильная организация рабочего процесса).

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию дольщика застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени) за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома.

ВАЖНО! Застройщик освобождается от обязанности по выплате неустойки в том случае, если он сдал дом вовремя, но дольщик отказался принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи по не зависящим от застройщика причинам.

Как составляется претензия на неустойку по договору долевого участия

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:

• наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
• сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
• название документа;
• сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
• требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
• расчет размера обязательного платежа;
• реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
• дата составления претензии.

Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:

1. Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
2. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 сумма неустойки определяется исходя из установленной Центробанком РФ ставки рефинансирования, действующей на момент передачи квартиры или подачи претензии.

Формула, по которой делается расчет суммы неустойки по договору долевого участия, следующая:

Н = 1/150 × Ср × Ц × Дпр,

• 1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
• Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
• Ц — цена квартиры;
• Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Расчет суммы неустойки: пример

Чтобы понять, как рассчитывается размер неустойки, рассмотрим конкретный пример.

Срок сдачи квартиры стоимостью 2 541 000 руб. был установлен на 10.09.2018. С 11.09.2018 исполнение обязательств считается просроченным.

Фактически объект был сдан 01.11.2018. Просрочка составила 52 дня. Ставка рефинансирования на тот момент — 7,5%. При таких условиях расчет будет таким:

Н = 1/150 × 0,075 × 2 541 000 × 52 = 66 066 руб.

Итоги

Итак, нарушение застройщиком установленного срока сдачи многоквартирного дома влечет за собой возникновение у него обязательств по уплате дольщикам неустойки за каждый день просрочки. Размер компенсации рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, действующей в момент сдачи объекта или обращения дольщика с претензией (исковым заявлением), стоимости объекта недвижимости, а также количества дней просрочки. Чтобы взыскать с застройщика неустойку, дольщику необходимо направить в его адрес претензию с соответствующим требованием. Если она останется без ответа, дольщик вправе обратиться в суд — в этом случае застройщик выплатит не только компенсацию, но и штраф за неисполнение требований в досудебном порядке, а также оплатит все судебные расходы.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?

Просрочка сдачи дома по ДДУ – нормальная практика, если не традиция среди российских девелоперов. От такого неправомерного поведения страдают сотни тысяч россиян – только официально в России более 130 тыс. обманутых дольщиков. Тех же, у кого срок просрочки всего месяц-два-три (то есть обманутым официально могут и не являться) гораздо больше. Но даже такая, казалось бы, незначительная просрочка – повод для претензии и взыскания компенсации – чтобы застройщики окончательно не наглели, законодатель решил наказывать их рублём и предусмотрел неустойку за просрочку сдачи дома.

Как ее рассчитать и в каком порядке она выплачивается? Что нужно, чтобы получить компенсацию? И можно ли добиться выплаты неустойки в добровольном порядке, без обращения в суд? Мы в Правовед.RU изучили ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – ФЗ № 214) и рассказываем, как им правильно пользоваться.

Просрочка и компенсация

Вообще, дольщик должен узнать об угрозе срыва сроков задолго до того, как это произойдет. Если застройщик видит, что строительство не удается завершить вовремя, он должен не позже, чем за 2 месяца до истечения установленного ДДУ срока уведомить об этом своих клиентов (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Параллельно компания предлагает дольщикам изменить в договоре условие о сроках, подписать дополнительное соглашение. Соглашаться на перенос сроков или нет – дело ваше, все зависит от условий, которых предложит девелопер. Но не стоит удивляться, если вас вообще забудут уведомить, это нормальная практика. Тем более, если застройщик не хочет сеять панику.

Когда срок, указанный в договоре пройдет, у вас есть два пути:

1. Умеренный. Требуем выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, но от квартиры не отказываемся.
2. Радикальный. Отказываемся от ДДУ, квартиры и требуем вернуть деньги с процентами. Это можно сделать, если срок просрочен больше, чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214).

Если строительство действительно продолжается, мы советуем идти по умеренному пути и не отказываться от ДДУ. Тем более, что есть шанс получить немаленькую сумму компенсации.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. Если дольщик – физическое лицо, размер неустойки удваивается и составляет уже 1/150 ставки ЦБ (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214).

Наряду с неустойкой можно потребовать возместить причиненные убытки, моральный ущерб, расходы на адвоката и прочие компенсации, если были другие расходы.

Как рассчитать неустойку?

Учитывая все вводные, для расчета неустойки необходимо знать:

• текущую ставку рефинансирования ЦБ на момент исполнения обязательства по договору. На момент подготовки материала, ставка ЦБ составляла 6% (Информация ЦБ от 07.02.2020);

• длительность просрочки в днях. Но дожидаться передачи квартиры необязательно. Потребовать компенсации можно и заранее, с фактическим пересчетом ее размера на момент исполнения требования о передаче квартиры. Представим, что длительность просрочки составила 100 дней;
• цену договора долевого участия. То есть, ту стоимость квартиры, которую вы уплатили непосредственно застройщику. Представим, что это 4 млн рублей.

Таким образом, расчет неустойки просрочки сдачи дома будет выглядеть следующим образом:

сумма неустойки = дни просрочки х 1/150 х цену договора х 0,06

100 дней х 1/150 х 4 млн рублей х 0,06 = 160 тыс. рублей

Взыскать деньги можно как в досудебном, так и судебном порядке. Мы рекомендуем начать с досудебной претензии: есть шанс, что девелопер хотя бы частично выполнить требования дольщика без судебного разбирательства. А это все же деньги здесь и сейчас, а не когда-нибудь, если суд удовлетворит иск.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Претензионный порядок обязательно соблюдать только тогда, когда он предусмотрен ДДУ – внимательно читайте договор. В остальных случаях он рекомендательный. Вот что нужно сделать, чтобы взыскать неустойку без суда.

Шаг 1. Готовим претензию

Обязательной формы и требований к содержанию претензии за просрочку сдачи дома законодательство не предусматривает, потому она составляется письменно, но в свободной форме. Обязательно укажите в ней:

• реквизиты заключенного ДДУ;

• срок, когда квартира должна была быть передана дольщику;
• ущерб, который причинен в результате просрочки;
• расчет неустойки на момент направления претензии;
• требование выплатить неустойку, возместить ущерб, моральный вред;
• требование рассмотреть претензию в разумный срок (например, в течение 10 дней) и направить ответ на указанный адрес;
• счет, на который необходимо перевести неустойку.

Если у вас нет опыта составления такого рода документов, воспользуйтесь шаблоном ниже.

К претензии рекомендуем приложить:

• копию договора долевого участия;
• копию паспорта заявителя;
• копию квитанций, подтверждающий полную оплату цены договора;
• копию передаточного акта, если квартира передана застройщику.

Шаг 2. Направляем претензию

Комплект документов + претензию рекомендуем:

• передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
• направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
• направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.

Шаг 3. Ждем ответа

На это мы дали застройщику 10 дней. Если этот срок + несколько дней на пересылку документов истек, а ответ не поступил или поступил, но компания отказала в удовлетворении требований, пришло время подавать в суд.

Судебный порядок взыскания неустойки

В суд можно подать в любое время, до истечения 3 лет с момента, как срок просрочки был нарушен. Вот что вам для этого необходимо.

Шаг 1. Готовим исковое заявление

Исковое заявление за просрочку сдачи дома по своей форме и содержанию должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК. По сути, это та же претензия, в несколько иной оболочке, с более глубоким юридическим обоснованием правоты заявителя и необходимости в выплате неустойки. Кроме требования о неустойке, в исковом заявлении также можно потребовать:

• возмещения морального вреда;
• компенсации причиненного ущерба;
• судебных расходов;
• штрафа за просрочку сроков добровольного исполнения требований дольщика как потребителя в размере 50% от присужденной суммы.

Вы можете заказать исковое заявление у наших юристов либо составить его самостоятельно, на основе представленного ниже образца.

Шаг 2. Собираем документы

К иску нужно приложить:

• копию договора о долевом участии;
• копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
• копию паспорт заявителя;
• передаточный акт, если он был составлен;
• копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
• копию ответа застройщика, если он был;
• копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
• копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
• иные документы по необходимости.

Шаг 3. Направляем иск застройщику

В соответствии с п. 6 ст. 132 ГПК, прежде чем подать иск в суд, заявитель обязан направить копию иска + документы ответчику, а уведомление об этом приложить к иску при подаче в суд. Если этого не сделать, иск оставят без движения.

Шаг 4. Подаем иск в суд

Иск необходимо подать в районный суд либо мировому судье, если сумма исковых требований менее 50 тыс. рублей (ст. 23 ГПК). Подсудность вы определяете самостоятельно – можно подать как в суд по месту нахождения застройщика, так и по своему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК). Если сумма исковых требований менее 1 млн рублей, оплачивать госпошлину не нужно (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Посещайте судебные заседания лично либо направляйте туда своего представителя по доверенности. Поддерживайте исковые требований, давайте суду необходимые объяснения, представляйте доказательства. При необходимости для успешного разрешения спора привлекайте к делу квалифицированных юристов.

В судебном процессе, по ходатайству застройщика, суд вправе уменьшить размер пени, если он явно несоразмерен допущенным компанией нарушениям. Суд должен обосновать мотивы, по которым он считает, что уменьшение неустойки является допустимым, в зависимости от степени исполнения ответчиком его обязательств, причиненного ущерба и иных заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Шаг 5. Получаем исполнительный лист и обращаемся в ФССП

Чтобы получить сумму пени за просрочку сдачи дома, а также иные присужденные суммы, необходимо дождаться вступления в силу решения суда. Затем получаем в канцелярии суда исполнительный лист и подаем его в ФССП по юридическому адресу застройщика вместе с заявлением об открытии исполнительного производства. Это станет основанием для возбуждения исполнительного производства и принудительного взыскания присужденных сумм.

Описанный порядок – примерный, и имеет на практике массу нюансов. Остались вопросы? Задайте их нашим юристам!

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Неустойка — это основной вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиками за неисполнение перед ними обязательств при строительстве многоквартирного дома. О том, по каким правилам рассчитывается неустойка, а также об особенностях ее применения в 2022 году читайте далее.

Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214

Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом. » от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.

1. Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
2. Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Математическая формула расчета неустойки выглядит следующим образом:Формула, по которой рассчитывается неустойка, в обоих случаях одинакова. Однако в нее подставляют разные данные.

Для подсчетов потребуется 4 значения:

• сумма, на которую начисляется неустойка;
• период, за который рассчитывается неустойка;
• величина ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• доля ставки рефинансирования, которая установлена за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.

Как определить сумму, на которую начисляется неустойка

В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.

Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.

За какой период считать неустойку

При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.

Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.

Какую ставку Центробанка применять при расчете

Ставка рефинансирования, иначе именуемая учетной ставкой (с 2016 года совпадает с ключевой ставкой), — это ставка процента, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Также она используется для расчетов пеней и штрафов.

Ставка рефинансирования — это колеблющаяся величина, которая периодически изменяется Центробанком. Например, в период с 22 июня 2022 года по 27 июля 2022 года действовала ставка 4,5% годовых.

Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

Мораторий на начисление неустойки по ДДУ

Для минимизации последствий введенных ограничений из-за коронавируса Правительство РФ ввело мораторий на начисление неустойки.

Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2022 № 423 в период с 3 апреля 2022 года по 31 января 2022 года неустойка не начисляется.

Застройщикам также предоставлена отсрочка на период с 3 апреля 2022 года по 1 января 2022 года на выплату неустойки по требованиям, которые были к ним предъявлены до 3 апреля 2022 года.

Пример расчета

Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2022 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2022 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2022 года, ключевая ставка — 4,5 процента.

Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:

2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.

Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.

Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2022 года включительно) и получаем 51 600 руб.

Расчет неустойки по ДДУ не составляет особых сложностей. При этом следует быть внимательными при определении периода просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке либо расторжении договора, рассчитываются они по-разному.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

• ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
• закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
• обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
• изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

: сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
• проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
• есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
• аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
• расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
• кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
• типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2022 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2022 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто. Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости. Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже. Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.

Если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры или есть вероятность его банкротства, значит, необходимо обращаться в суд. Для защиты ваших интересов желательно нанять команду профессиональных юристов. Квалифицированная помощь в суде не только спасет вложенные в недвижимость деньги, но и даст возможность получить приличную компенсацию.

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

• цена квартиры — 2 млн. рублей;
• количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
• ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.

После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

Такая покупка — это вполне реальный шанс обзавестись квартирой мечты по привлекательной стоимости и переехать, например, в престижный район с городской окраины или улучшить, наконец, свои жилищные условия, разъехавшись с родителями.

Однако, как известно, в любой бочке меда найдется своя ложка дегтя. Самый большой страх всех дольщиков — что застройщик разорится, а дом так и не достроится, и покупатель будет вынужден годами платить ипотеку за непригодную для проживания бетонную коробку или и вовсе за свежевырытый котлован. К счастью, сейчас подобных историй из жизни обманутых дольщиков слышно все меньше, и людям удается получить ключи от новенькой квартиры без особых трудностей.

Но даже если строительство идет своим чередом, и ничего не предвещает крупных неприятностей, расслабляться не стоит, поскольку вполне возможно, что ждать долгожданного новоселья придется довольно долго. К сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, совсем не редки. За такое крупное нарушение законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с нерадивого застройщика по ДДУ (договор долевого участия).

На вопросы журналиста ФАН о том, как добиться положенной выплаты, отвечает опытный юрист Елена Павлович.

Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2022 году?

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

В какие сроки подается претензия?

«Срок подачи претензии остается на ваше усмотрение, только имейте в виду, что ждать у моря погоды — это тактика страусов, зарывающих голову в песок. За это время может произойти ряд событий, влияющих на реальные выплаты вам неустойки, вплоть до банкротства застройщика», — отвечает Павлович.

Юрист рассказывает, что застройщик вполне может игнорировать ваше обращение, а «потянуть время» является обычной тактикой, однако это никоим образом не влияет на ваше право подать в суд. Главная задача дольщика — правильно составить и вовремя направить претензию.

Необходимо знать, что в случае вынесения положительного решения в пользу истца, с ответчика взыскивается не только неустойка, но и следующие суммы:

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

«Когда вы получите исполнительный лист из суда, взыскать присужденную сумму с застройщика становится делом техники: документ направляется в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика. В сопроводительном письме опять же, подробно указываете свои финансовые реквизиты и отправляете именно подлинник листа!» — обращает внимание юрист

Наш эксперт рассказывает, что, как правило, судебная практика оказывается на стороне дольщика, но все же рекомендует прибегнуть к помощи специалиста, поскольку если иск составлен неправильно, то возможен его возврат, что влияет на шансы взыскать реальные суммы.