Продажа квартиры с обременением: перечень документов

Как купить квартиру в ипотеке

Можно ли купить квартиру в ипотеке, выгодно ли это? Как безопасно провести сделку, если покупатель оплачивает долг продавца? Понятная инструкция, а также советы экспертов – в нашем материале.

Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?

Можно ли купить квартиру в ипотеке

Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».

Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.

Один из самых популярных сроков ипотеки у заемщиков составляет 20 лет. Это отличное сочетание относительно небольшого времени и разумных ежемесячных платежей. Рассчитать ипотеку на 20 лет можно на сайте с помощью специального калькулятора.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.

Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.

Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.

Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.

Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.

  • попросить отсрочку или кредитные каникулы;
  • продлить срок кредита, сократив сумму ежемесячных выплат;
  • объединить несколько кредитов с меньшей процентной ставкой;
  • провести реструктуризацию долга.

Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке

Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.

Совет от банка

Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.

Как купить квартиру, обремененную залогом

  • Первый шаг перед покупкой – убедиться, что у продавца недвижимости нет задолженности перед банком.

Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.

  • Второй шаг – решить, какой вариант оформления сделки купли-продажи подойдет вам больше.

Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:

  • с погашением во время сделки,
  • с переуступкой,
  • с досрочным погашением покупателем.

С погашением ипотеки во время сделки

Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.

Порядок действий:

Шаг 1

Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.

Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.

Шаг 2

Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.

Шаг 3

Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.

Документы:

  • паспорта/свидетельства о рождении всех участников,
  • разрешение органов опеки (если среди собственников – несовершеннолетний),
  • нотариальное согласие супруга продавца (если имущество приобрели в браке),
  • свидетельство о собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
  • договор основания на квартиру,
  • соглашение о задатке.

Шаг 4

Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.

Шаг 5

При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.

Как безопасно передать деньги

Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.

Другой способ – открыть аккредитивный счет. Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.

С переуступкой долга

Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.

Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга.

Шаг 1

READ
Какая доплата к пенсии положена после 80 лет?

Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.

Шаг 2

Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.

Договор могут составить:

  • риелтор,
  • сотрудник банка,
  • юрист,
  • нотариус.

Шаг 3

Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.

У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.

Как банк производит расчет

Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.

С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.

Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.

Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.

  • Участники будущей сделки заключают предварительный договор о купле-продаже, фиксируют внесение задатка за жилье для оплаты долга продавца перед банком.

Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор обезопасит всех: после его подписания нельзя просто отказаться. Участники обязаны заключить основной договор, в случае отказа суд обяжет их сделать это в принудительном порядке.

Что такое задаток

Задаток подкрепляет условия предварительного договора: в случае отказа продавца от участия в сделке он обязан вернуть задаток в двойном размере, если же отказывается противоположная сторона – она теряет сумму задатка. Передача средств задатка обязательно оформляется письменно, иначе она будет считаться авансом. Оформление предварительного договора и письменное оформление передачи задатка снижает риск покупки.

Задаток или аванс

Аванс не дает гарантий исполнения договора, это просто предоплата. В случае срыва сделки по инициативе продавца он возвращает аванс, в обратном случае – аванс остается нынешнему владельцу квартиры. Задаток популярен, его используют в 60% сделок с недвижимостью, но он не гарантирует исполнения обязательств.

  • После подписания предварительного договора и передачи денег участники идут в банк для закрытия ипотеки.

Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.

После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.

Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.

  • Снятие обременения.

Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.

  • Составление договора купли-продажи у нотариуса.

Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:

  • паспорта (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
  • свидетельство о браке, если приобретатели – супруги;
  • нотариальное согласие супруга на покупку/продажу;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • договор основания на квартиру, купли-продажи, долевого участия, уступки прав или инвестирования (один из перечисленных);
  • разрешение органов опеки, если один из собственников младше 18 лет;
  • технический паспорт квартиры из БТИ;
  • сделка.

Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.

После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.

Как проходит регистрация сделки в МФЦ:

  • детей до 14 лет представляет родитель/законный представитель;
  • детей 14-18 лет сопровождают родители/опекуны;
  • стоимость госпошлины за регистрацию сделки купли-продажи – 2 000 рублей (оплачивает будущий владелец);
  • срок исполнения – 9 рабочих дней.

Как происходит регистрация сделки у нотариуса:

Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.

READ
Заявление об обеспечении исковых требований

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека – это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора – банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

READ
Технический план дома для постановки на кадастровый учет

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов за месяц на 1 августа 2022 года уже превысила 430 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Узнать о них можно на сайте банка или в отделении, обычно такая информация находится в свободном доступе. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  1. В квартире есть недопустимые или неузаконенные перепланировки. Сюда относятся:
  • разбор внешних стен и объединение квартиры с балконом;
  • перенос батарей на балкон;
  • разбор межэтажных перекрытий и объединение квартир на двух этажах;
  • перемещение санузлов;
  • нарушение целостности вентиляционных коробов;
  • перенос водопровода или канализации;
  • объединение кухни на газу с жилым помещением.

От банка к банку список может отличаться.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

  1. Под видом квартиры вы хотите продать нежилое помещение: офис, склад и пр. Проверят это по виду разрешенного использования в реестре недвижимости.
  2. Квартира находится не в России или в регионе, где у банка нет отделений. Некоторые банки работают с другими регионами, следует уточнять отдельно. , которые не покрыты до оформления ипотечного кредита. Отказать могут при наличии залога, ренты, найма по срочному договору, ипотеке у другого банка. , она является предметом судебных разбирательств или на нее имеют права третьи лица.
  3. Квартира признана аварийной, она расположена в доме, который подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции с предварительным расселением жильцов.
  4. Оценщики недвижимости определили, что износ квартиры превышает 65%.
  5. Квартира находится в бараке (здание до двух этажей, которое рассчитано на короткий срок проживания) или в деревянном доме.
  6. Квартира не соответствует санитарно-техническим нормам, не имеет отопления, электричества, водоснабжения, канализации.
  7. В квартире нет кухни (кухонного блока) и санузла.

Как продать квартиру с ипотечным хвостом

Когда один банк отказал покупателю в ипотеке, можно предложить ему попытаться оформить ее в другом банке. Обычно у региональных кредитных организаций требования мягче, чем у крупных федеральных сетей.

Если у квартиры есть «ипотечный хвост», в продаже банк не откажет. Но процесс несколько усложнится. В таких случаях проще всего, если покупатель будет брать ипотеку в том же банке, в котором ее оформлял продавец. Чтобы провернуть такую сделку, нужно будет решить, как поступить с залогом. Всего есть три варианта:

  • Взять свои деньги или попросить задаток у покупателя, погасить долг по ипотеке, а затем оформить куплю-продажу.
  • Закрыть ипотеку с помощью банка и покупателя: банк сообщает о размере долга, покупатель кладет деньги для продавца и банка на аккредитив, а затем сделку регистрируют в Росреестре.
READ
Как получить свидетельство о рождении ребенка

Продать квартиру вместе с долгом по ипотеке. Если покупатель на это согласен, то может перекупить квартиру вместе с долгом и выплачивать ипотеку дальше вместо продавца. Если условия ипотечного кредита не оптимальные, можно сразу заняться рефинансированием.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

READ
На какое время выдается медицинская справка водителю

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи

Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:

  • Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
  • Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).

Как получить имущественный вычет на квартиру

Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.

#оденьгахпросто: как продать квартиру с ипотекой

Вы купили квартиру в ипотеку, но поняли, что не можете полностью выплатить долг банку. Или семейные обстоятельства изменились, и вам нужна другая квартира. В жизни бывают случаи, когда квартиру с ипотекой нужно продать. Проблема в том, что она — квартира, не жизнь — находится в залоге у банка. Однако способы избавиться от квартиры (и от ипотеки) все же есть.

Ипотека как обременение имущества возникает с момента ее государственной регистрации. Человек, который приобретает квартиру в ипотеку, является собственником жилья, но не может полностью распоряжаться им, поскольку оно находится в залоге у банка. По закону, чтобы продать имущество, заложенное по договору об ипотеке, нужно сначала получить согласие залогодержателя — в данном случае банка, выдавшего кредит.

Продажа с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя: быстро, но рискованно

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.

READ
Что грозит за секс взрослого мужчины с 17-летней?

План действий

Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.

Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги

Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.

Шаг 3: гасим кредит досрочно

После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.

Шаг 4: снимаем обременение с квартиры

Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.

Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи

Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).

Шаг 6: регистрируем переход права собственности

Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Шаг 7: получаем деньги за квартиру

Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.

Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.

Продажа квартиры вместе с ипотекой: безопасно, но сложно

Другой способ продать ипотечную квартиру — переоформить кредит на покупателя. В этом случае продаются и квартира, и кредит.

План действий

Шаг 1: получаем от банка разрешение на сделку

Чтобы переоформить ипотеку на покупателя, нужно сообщить банку, что вы собираетесь продать квартиру вместе с ипотекой, и получить его разрешение на сделку.

Шаг 2: дожидаемся одобрения банком кандидатуры нового заемщика

Если банк согласен на сделку, он проверяет платежеспособность потенциального заемщика. Для этого покупатель предоставляет в банк такие же документы, как и для оформления ипотеки.

Шаг 3: заключаем договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи

После одобрения кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика банк заключает с покупателем договор уступки права требования (если условия ипотеки остаются прежними) либо новый ипотечный договор (если условия меняются). Также продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: получаем деньги за квартиру

После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца.

После того как ипотека переходит на нового заемщика, банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не всегда быстро и выгодно

Третий вариант продать ипотечную квартиру — поручить ведение сделки банку. В этом случае банк сам занимается оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.

План действий

Шаг 1: получаем от банка согласие на продажу квартиры

Прежде всего, надо сообщить в банк, что вы собираетесь продать квартиру, и получить согласие.

Шаг 2: покупатель вносит в банк деньги для покупки квартиры

Выплачиваемая покупателем сумма делится на две части: первая часть идет на погашение долга по ипотечному кредиту, вторая — на оплату остальной стоимости жилья.

Шаг 3: снимаем обременение с квартиры

Банк информирует Росреестр о погашении ипотеки и направляет документы для снятия обременения.

Шаг 4: заключаем договор купли-продажи

Когда обременение с квартиры снимается, покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.

Шаг 5: получаем деньги

После регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.

Чего нельзя делать при продаже ипотечной квартиры

1. Продавать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено другое).

2. Если была оформлена закладная и она допускала право владельца ипотечной квартиры ее продать, нельзя нарушать условия, которые в ней установлены.

В противном случае банк может потребовать признать сделку недействительной или обязать заемщика досрочно полностью погасить кредит, а в случае отказа — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Анна ЛАСТОЧКИНА для Banki.ru

n nttt nttt ntt nt”,”content”:”tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Продажа квартиры с обременением: перечень документов

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город?

READ
Как уволиться работающему пенсионеру без отработки

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.

Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.

Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.

Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.

Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.

Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.

Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион.

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

У владельца недвижимости долги по налогам.

Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.

Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников. Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости. Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

Документы для продажи залоговой квартиры

Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

READ
Калькулятор алиментов: что выводит и как пользоваться

Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Особенности продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости. Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс. Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Продажа квартиры с обременением

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре , поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

  • ипотека,
  • рента, ,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Как продать недвижимость с обременением

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» . Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ : при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Подготовка документов для продажи объекта

Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.

В обязательном порядке нужно предъявить:

  1. Подтверждение права собственности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Паспорт владельца квартиры (продавца).
  4. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2022 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:

  1. При ипотеке – согласие залогодержателя.
  2. При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
  3. При ренте – договор ренты.
  4. При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.

Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.

Документы для продажи квартиры с обременением

Приобретение ипотечной жилплощади

Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:

  • жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
  • собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.

Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:

  • продавец квартиры,
  • покупатель,
  • залогодержатель.

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

  1. Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
  2. Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

READ
Документы для сдачи в эксплуатацию частного дома

Продажа квартиры в ипотеке

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

  • суд,
  • правоохранительные органы,
  • судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

  • нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
  • перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
  • желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
  • погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Преимущества покупки квартиры с обременением

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Содержание соглашения купли-продажи

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи. В нем содержится информация о:

  1. Сторонах.
  2. Предмете соглашения, его характеристиках.
  3. Стоимости квартиры.
  4. Порядке расчета и передачи имущества.
  5. Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Следует понимать, что умолчание продавца об обременении – основание для покупателя оспорить сделку, так как его ввели в заблуждение.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Нюансы составления договора купли-продажи в пользу продавца

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор. Документ послужит гарантией для сторон сделки. Нельзя доверять устным договоренностям, особенно, когда речь идет о сложных финансовых операциях.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Как оформляется и выглядит соглашение

Стороны сделки детально обсуждают существенные условия сделки, прописывают важные нюансы в ДКП квартиры с обременением. Договор в пользу продавца составляется письменно (ч.3 ст.339 ГК РФ). При желании сторон его можно заверить.

Виды обременения в пользу собственника жилого объекта:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон.
READ
На какое время выдается медицинская справка водителю

Заранее следует договориться о том, каким способом будет вноситься плата за жилой объект: наличным либо безналичным расчетом. В ДКП можно конкретизировать порядок расчета с продавцом:

  • до подписания контракта;
  • после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если оплата производится до подписания договора, в обеспечении нет необходимости, так как покупатель полностью исполняет денежное обязательство до заключения сделки. Если условия не соблюдены, продавец легко аннулирует соглашение.

При переводе средств после совершения сделки, даже после внесения данных в Росреестр, покупатель остается обязанным собственнику имущества. Самая эффективная гарантия исполнения обязательств – залог. Для его снятия продавец и покупатель подают заявление в Регистрационную палату, которое является основанием для внесения отметки о погашении обременения в ЕГРН.

Пакет документов

Пакет документов

Чтобы продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга осуществилась по всем правилам, следует зарегистрировать соглашение купли-продажи с обременением в пользу продавца. Для этого стороны подают:

  1. Совместное заявление на переход права собственности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Техническую документацию на жилое помещение.
  4. Соглашение о залоге при необходимости.
  5. Справку о количестве зарегистрированных лиц.
  6. Выписку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Дополнительно можно прикрепить доверенность, согласие органов опеки, разрешение супруга и так далее.

Стоимость услуги и сроки ее оказания

Стороны процесса должны оплатить нотариальные (по необходимости) и технические услуги в соответствии с законодательными тарифами. Также придется обеспечить документальное оформление сделки, заплатить за услуги юридической фирмы.

К специалистам по составлению договоров обращаются, если есть неуверенность в правильности содержания документа.

Согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ , госрегистрация перехода права собственности обойдется в 2000 рублей. Государственному регистратору нужно вручить подтверждение платежа.

Сроки процедуры регламентирует ст.16 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» . Они зависят от формы подачи бумаг и органа, принявшего документы. Обычно информация в ЕГРН вносится в течение 7 рабочих дней с момента приема пакета бумаг.

При обращении в Многофункциональный центр ждать придется чуть дольше: 9-10 дней.

Плюсы и минусы покупки

Главная проблема, которая может возникнуть при заключении сделки купли-продажи с ограничением в пользу продавца, – отказ последнего от снятия обременения после уплаты средств покупателем.

Если продавец не хочет снимать обременение, покупатель не сможет распоряжаться квартирой. Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

  1. Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
  2. Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
  3. Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

  • надежная гарантия защиты его имущественных прав;
  • возможность приобрести квартиру в рассрочку;
  • залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя. Это позволяет ему защитить себя от махинаций со стороны собственника недвижимости.

Договор купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемая недвижимость может находиться в аренде. При сроке свыше года договор оформляется письменно. В такой ситуации права и обязанности арендатора и арендодателя сохраняются. Место продавца займет покупатель, а наниматели продолжат пользоваться помещением в пределах срока аренды (ст.617 ГК РФ).

Посмотрите, как выглядит образец такого договора.

В обычный договор купли-продажи лишь вносятся дополнительные пункты, которые отражают имеющиеся ограничения, условия о переходе вместе с правом собственности других полномочий на покупателя касаемо третьих лиц.

Правильно организованная продажа имущества с обременением “аренда” пройдет без проблем для обеих сторон.

Покупка в рассрочку

Наличие обременения не отражается на возможности воспользоваться рассрочкой платежей. Иногда это, наоборот, является оптимальным вариантом.

В договоре указывается цена квартиры и дополнительно отмечается «за вычетом расходов на снятие обременения». Стоимость уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Обязательно в договоре продажи в рассрочку расписывается порядок оплаты, суммы платежей и их периодичность. Если покупатель задерживает очередную выплату, продавец может потребовать возврата собственности, но не тогда, когда общая сумма внесенных средств превысила половину цены жилого объекта.

Для ознакомления приведем примерный договор купли продажи квартиры в рассрочку.

Как узнать об ограничениях на квартиру

Чтобы новый владелец недвижимости в будущем не столкнулся с трудностями, нужно правильно подготовиться к заключению сделки.

Любое ограничение на собственность проходит регистрацию, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать о нем можно на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

Проверка наличия обременения на сайте Росреестра

Особенно эта информации полезна тем, кто интересуется, как не купить квартиру с обременением.

Выводы

Квартира с обременением – это не всегда плохо. Все зависит от ситуации. Иногда по выгодной стоимости удается приобрести хорошую жилплощадь за разумные деньги. При этом покупатель всегда должен помнить о рисках, которые сопровождают подобные сделки.

Отзывы о “Особенности продажи квартиры с обременением”

Насколько мне известно, наличие обременений не позволит оформить переход права собственности на квартиру в Регистрационной палате. Какую силу имеет в таком случае нотариально заверенный договор купли-продажи?

Ссылка на основную публикацию