Срок договора аренды и сроки аренды

Глава 34. Аренда (ст. 606 – 670)

§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 – 625)

Статья 606. Договор аренды
Статья 607. Объекты аренды
Статья 608. Арендодатель
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 610. Срок договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 614. Арендная плата
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Статья 626. Договор проката
Статья 627. Срок договора проката
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
Статья 630. Арендная плата по договору проката
Статья 631. Пользование арендованным имуществом

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Статья 654. Размер арендной платы
Статья 655. Передача здания или сооружения

Статья 656. Договор аренды предприятия
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Статья 665. Договор финансовой аренды
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Статья 670. Ответственность продавца

Прекращение пожизненного содержания с иждивением	§ 1. >> Общие положения об аренде (ст. 606 – 625)
Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Портал ГАРАНТ.РУ (Garant.ru) зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 г.

Срок действия договора аренды

Срок действия договора аренды – это промежуток времени, в течение которого действуют условия договора аренды и сторонами исполняются установленные им обязательства.

Срок аренды и срок действия договора аренды – это два разных условия, которые рекомендуется включать в договор.

В начале этой статьи будет сделан обзор о сроке аренды, а затем о сроке действия договора аренды.

Чем срок аренды отличается от срока действия договора аренды?

Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.

Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.

Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.

В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:

календарной датой;
истечением периода времени;
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если срок аренды не определен договором?

Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.

В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

таблица температуры теплоносителя в зависимости от наружной температуры

Определение срока аренды календарными датами

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Пример условия:

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2022 года по “31” марта 2022 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Определение срока аренды до определенный даты

Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно“. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Примеры условия:

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2017 года по “31” марта 2018 года включительно”.

Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Примеры условия:

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.

Пример условия:

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

Что такое и как определить срок действия договора аренды?

Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

При заключении договора аренды земельного участка, нежилого помещения и иного имущества необходимо:

определить срок действия договора;
предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.

Срок может быть обозначен календарной датой.

Пример условия:

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

Пример условия:

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.

При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.

Максимальные и минимальные сроки действия договора аренды

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки определенные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст. 10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды, а также срока действия договора аренды земельных участков.

Продление срока действия договора аренды

Если произошло истечение срока действия договора аренды, то по соглашению сторон срок может быть продлен.

Вам необходимо прочитать условие в Вашем договоре аренды, касаемо порядка продления.

В договоре должно быть прописано:

Есть ли возможность такого продления;
Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
Какой порядок продления Вы прописали в договоре;
В какой срок Вы должны уведомить арендодателя.

По общему правилу срок действия договора аренды продлевается, если арендатор заявляет о намерении продолжать пользоваться имуществом в будущем.

Для того чтобы продлить договор аренды арендатору необходимо составить и направить официальное письменное уведомление с просьбой продлить срок действия договора аренды на почту арендодателя. Дополнительно созвониться с арендодателем и сообщить о намерении продлить срок действия договора аренды.

При написании уведомления о продлении, можно руководствоваться этим документом:

Не забудьте поставить дату составления, подпись и печать.

В случае, если срок действия договора аренды истек, при этом Арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом, а Арендодатель получает арендную плату и не возражает, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пролангация договора).

Такое условие может быть включено в Ваш договор аренды:

“В случае, если до окончания срока аренды Стороны не выразили намерение о расторжении Договора, Договор автоматически пролонгируется на каждые следующие 11 месяцев”.

В случае необходимости, можно подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, перезаключить договор аренды на новый срок, либо оставить тот договор, которым Вы руководствуетесь на данный момент.

Изменение и прекращение срока действия договора аренды

В случае изменения срока действия договора аренды, рекомендуется написать уведомление второй стороне договора аренды с просьбой изменить Договор в тех пунктах, которые Вам необходимы, в частности пункт о сроке аренды.

Если Вы думаете, что вторая сторона будет против уменьшения или увеличения срока действия договора, то необходимо аргументировать данные изменения в уведомлении.

По результатам согласования изменения срока необходимо подписать дополнительное соглашение к договору, чтобы зафиксировать измененные пункты.

В случае, если вы хотите прекратить срок действия договора аренды, до момента его истечения, то необходимо уведомить вторую сторону договора о таком намерении.

П. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ:

“Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок”.

Прекращение срока действия договора аренды подразумевает возврат арендованного имущества по акту-возврата объекта аренды, составление соглашения о расторжении договора, сверку расчетов и возврат залога, обеспечительного платежа (в случае, если это предусмотрено договором аренды).

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ (“Аренда”) и гл. 35 (“Наем жилого помещения”) Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно – какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица – наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами – налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

В аренде важно понимать, что применять: п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК. А иначе – исковая давность попутает.

В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.

Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.

В целом же, это дело интересно тем, что в нем продемонстрированы

а) сложности с восприятием и оценкой реализации обычных договорных условий (на примере аренды п. 2 ст. 621 ГК vs ст. 622 ГК) и, как следствие, различные подходы к оценке фактических обстоятельств и правовых последствий,

применение правовых позиций по аналогии;

б) применены правовые позиции по аналогии (это само по себе интересно);

в) имеется ссылка на исковая давность в обычно формате а-ля «а сбоку бантик».

Суть спора – выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Фабула:

Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений на срок до 31 марта 2015 г.
Письмом от 1 апреля 2015 г. комитет уведомил общество о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить арендуемые помещения.
Общество помещения не освободило, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.
Спустя три года в 2018 г. Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении освободить спорные нежилые помещения и передать по акту приема-передачи истцу.

Нижестоящие инстанции поддержали арендатора, посчитав, что

«по смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон». (ПРИМ. АВТОРА: ЛОГИЧНО)
«Между тем, поскольку после 1 апреля 2015 г. (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 года, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось» (ПРИМ. АВТОРА: УЧИТЫВАЯ ОПИСАННЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОПЯТЬ ЖЕ ЛОГИЧНО).
Исходя из указанных обстоятельств и положений ст. 195, 196 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности. Арбитражный суд округа указал на необходимость повторного направления комитетом обществу заявления об отказе от договора. (ПРИМ. АВТОРА: А ВОТ ССЫЛКА НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ КАК-ТО ИСПОРТИЛА КАРТИНУ).

Почему Судебная коллегия ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение? ВС РФ указал,что

«В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». (ПРИМ. АВТОРА: ИМЕННО ТАК В П. 1 СТ. 622 ГК НАПИСАНО, ДА).
«В п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца». (ПРИМ. АВТОРА: САМА ПО СЕБЕ АНАЛОГИЯ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, КОГДА ЭТО УМЕСТНО, ЗАСЛУЖИВАЕТ ОДОБРЕНИЯ. ОДНАКО СОМНИТЕЛЬНО, ЧТО В ДАННОМ СПОРЕ ПОТРЕБНОСТЬ В ТАКОЙ АНАЛОГИИ БЫЛА. ЕСЛИ ДЕЛО В ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ, ТО ДЛЯ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ, КАКОЕ ИМЕННО ПРАВО НАРУШЕНО, ЧТОБЫ ЗАЩИЩАТЬ ЕГО В ПРЕДЕЛАХ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ).
«Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными». Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ. АВТОРА: ВЫВОД САМ ПО СЕБЕ ЛОГИЧНЫЙ, НО ВОТ ВРЯД ЛИ ОН РАЗРЕШАЕТ КОЛЛИЗИЮ ПРАВОВЫХ ИНТЕРЕСОВ В ДАННОМ СПОРЕ, А ГЛАВНОЕ, ВРЯД ЛИ ПОМОГАЕТ ОТВЕТИТЬ НА КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС – ЧТО В ИТОГЕ? ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРЕКРАТИЛИСЬ ИЛИ НЕТ? ПРИМЕНЯТЬ П. 2 СТ. 621 ГК ИЛИ СТ. 622 ГК? + НЕ ПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ВС РФ ВСЯЧЕСКИ ИЗБЕГАЕТ ФРАЗу «ПРАВО НАРУШЕНО», ВЕДЬ БЕЗ НАРУШЕНИЯ ССЫЛАТЬСЯ НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ НЕЛЬЗЯ, УЧИТЫВАЯ СОДЕРЖАНИЕ СТ. 195 ГК РФ).

Вместо выводов:

В целом, позиция нижестоящих судебных инстанций представляется логичной и соответствующей смыслу и соотношению п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ.

Спор, как представляется, должен разрешаться именно на основе оценки того, три последующих года стороны вели себя так, как будто договор аренды есть, или же арендодатель всячески против продолжения арендных отношений. Не случайно в п. 2 ст. 621 ГК РФ есть эта самая оговорка – «арендатор продолжает пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя».

Лайфхак :

Чтобы уверенно ссылаться на ст. 622 ГК и также уверенно заявлять о неприменении п. 2 ст. 621 ГК, необходимо после отказа от продолжения договорных отношений и заявления требования о возврате арендованного имущества запастись дополнительными доказательствами того, что даже если арендатор продолжает использовать имущество и даже уплачивает арендную плату, арендодатель все равно против этого, а арендную плату принимает “от безысходности”, для целей “здравого смысла” и т.п. в счет некоего, но внедоговорного пользования, на период, так сказать, урегулирования разногласий. С поправкой, разумеется, на принцип добросовестности.

А исковая давность вообще не при чем, пока не найдено то самое нарушенное право, и в споре о применении п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК при прочих равных ссылаться на нее не требуется, пока не разобрались, прекратились договорные отношения или нет.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Комментарий к ст. 610 ГК РФ

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца – для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами – ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность “трансформации” договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды – предмет, имеющий важное государственное значение.

Судебная практика по статье 610 ГК РФ

При указанных обстоятельствах нельзя признать доказанным факт того, что Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заявил о расторжении договора по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции необоснованно отказано в приобщении дополнительных документов.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 165.1, 296, 299, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статью 17.1 Закона N 135-ФЗ, статью 4 Закона N 209-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, и обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал, что договор аренды от 30.07.1999 N 07-00457/99 продлен на неопределенный срок, и, руководствуясь положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, пришел к выводу, что направив в адрес арендатора уведомление о расторжении договора, арендодатель реализовал свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное законом.

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 165, 450, 450.1, 610, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица”, учитывая условия договоров аренды, предусматривающие возможность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, установив факт направления обществом по адресу регистрации предпринимателя соответствующих уведомлений и прекращения в связи с этим арендных отношений, учитывая отсутствие доказательств возврата арендатором спорных объектов собственнику по актам приема-передачи, обоснованно частично удовлетворили первоначальные исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Законом N 159-ФЗ, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” в редакции до 01.07.2013 (далее – Закон N 135-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности факта ненадлежащего исполнения обществом “Хавейл Мотор Рус” (арендатор) принятого на себя в соответствии с заключенным договором обязательства по уплате арендной платы в установленные условиями договора размере, порядке и сроки, а также признали расторжение договора аренды надлежаще оформленным 01.03.2017, в связи с чем в удовлетворении иска общества “УК “Эстейт” (арендодатель) отказали.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовался статьями 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, пункте 4 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, и исходил из следующего: поскольку по истечении срока действия договора аренды – 25.04.2006 ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по условиям договора аренды и правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; Управление в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направило предпринимателю уведомление от 28.10.2016 о прекращении договора аренды; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, каких-либо объектов; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; действия Управления по отказу от договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ не могут быть квалифицированы как недобросовестные или злоупотребление правом.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 165.1, 209, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации”, разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, пришли к выводу об обоснованности иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 196, 197, 200, 307, 309, 310, 329, 333, 382, 384, 388, 421, 432, 424, 450, 453, 606, 607, 608, 610, 614, 622, 632, 636, 787 ГК РФ, статьями 198, 208, 409 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, установив наличие двух договоров аренды (тайм-чартер), подписанных ответчиком с различными арендодателями (истцами) на одно и то же судно, исследовав обстоятельства их заключения и исполнения, пришли к выводу о действительности и реальности исполнения заключенного Компанией с Manchester Shipping Limited договора тайм-чартера от 24.09.2015 N 10/16, поэтому ответчик должен заплатить Обществу – правопреемнику Manchester Shipping Limited задолженность в размере, указанном в иске и подтвержденном представленными в материалы дела доказательствами, и проценты, начисленные на сумму долга и уменьшенные по ходатайству ответчика по правилам статьи 333 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 196, 197, 200, 307, 309, 310, 329, 333, 382, 384, 388, 421, 432, 424, 450, 453, 606, 607, 608, 610, 614, 622, 632, 636, 787 ГК РФ, статьями 198, 208, 409 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 196, 197, 200, 307, 309, 310, 329, 333, 382, 384, 388, 421, 432, 424, 450, 453, 606, 607, 608, 610, 614, 622, 632, 636, 787 ГК РФ, статьями 198, 208, 409 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, установив наличие двух договоров аренды (тайм-чартер), подписанных ответчиком с различными арендодателями (истцами) на одно и то же судно, исследовав обстоятельства их заключения и исполнения, пришли к выводу о действительности и реальности исполнения заключенного Компанией с Manchester Shipping Limited договора тайм-чартера от 24.09.2015 N 12/16, поэтому ответчик должен заплатить Обществу – правопреемнику Manchester Shipping Limited задолженность в размере, указанном в иске и подтвержденном представленными в материалы дела доказательствами, и проценты, начисленные на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Департамента, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 450, 453, 610, 617, 621, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, и исходил из следующего: односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка, заключенного с Умаровым Р.Н., был направлен последнему по истечении десяти месяцев с момента смерти гражданина; доказательства отсутствия наследников арендатора, равно как и направления им соответствующего уведомления об отказе от договора аренды данного земельного участка заявителем не представлены; поскольку Департамент с заявлением на регистрацию прекращения права аренды не представил все необходимые документы, у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка по спорному договору.

Практические вопросы определения срока аренды по МСФО (IFRS) 16 «Аренда»

Определение срока аренды влияет на стоимость активов и обязательств, подлежащих признанию в отчете о финансовом положении в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Однако надежная оценка сопряжена с определенными сложностями и в некоторых случаях требует профессионального суждения, особенно когда срок аренды по договору составляет менее года или когда срок аренды не определен.

Не подлежащий досрочному прекращению период аренды

В соответствии с п. 18 МСФО (IFRS) 16 «Аренда» [далее — МСФО (IFRS) 16] организация должна определять срок аренды «как не подлежащий досрочному прекращению период аренды вместе с:

периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и

периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион».

Следовательно, для определения срока аренды необходимо учитывать три составляющие:

не подлежащий досрочному прекращению период аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды.

Пункт B34 МСФО (IFRS) 16 предлагает следующее руководство для определения периода, который не подлежит досрочному прекращению: «Оценивая срок аренды и анализируя продолжительность не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение договора и определять период, в течение которого договор обеспечен защитой. Аренда больше не обеспечена защитой, если как у арендатора, так и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа».

Если у каждой из сторон есть право расторгнуть договор, и при этом за расторжение договора организация выплачивает незначительный штраф, то аренда больше не обеспечена защитой.

Дополнительно п. B35 стандарта содержит критерии определения периода аренды, когда право на досрочное прекращение есть только у одной из сторон договора:

если право на прекращение аренды имеется лишь у арендатора, оно считается имеющимся у арендатора опционом на прекращение аренды, который учитывается при определении срока аренды;

если право на прекращение аренды имеется лишь у арендодателя, не подлежащий досрочному прекращению период аренды включает период, охватываемый опционом на прекращение аренды.

Для иллюстрации порядка определения не подлежащего досрочному прекращению периода аренды рассмотрим простой пример.

аренда считается находящейся под защитой на протяжении 5 лет, так как право на прекращение договора аренды есть только у арендодателя [п. B34 МСФО (IFRS) 16];
право арендодателя на прекращение аренды является опционом на прекращение аренды. Период, покрываемый опционом, включается в не подлежащий досрочному прекращению период аренды [п. B35 МСФО (IFRS) 16].

арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при условии направления арендатору соответствующего письменного уведомления не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения договора;
арендатор вправе отказаться от исполнения договора при условии направления арендодателю соответствующего письменного уведомления не менее чем за 3 месяца до даты расторжения договора. Арендатор должен осуществить платеж в сумме ежемесячной арендной платы, что считается штрафом за досрочное расторжение договора.

затраты, связанные с досрочным прекращением договора аренды, являются значительными (затраты на перемещение запасов, находящихся на складах; затраты, связанные с поиском аналогичных помещений, являющихся специфичными для бизнеса организации);
арендуемый актив является специализированным активом;
месторасположение арендуемого актива является уникальным.

Возникает вопрос, следует ли учитывать факторы, препятствующие исполнению опциона на прекращение аренды, при оценке того, являются ли выплаты не более чем незначительным штрафом в терминологии, применяемой в п. B34 МСФО (IFRS) 16? Отметим, что стандарт не содержит определение данного термина, а также не отмечает, какие затраты следует включать в расчет штрафа и как определять его значительность для организации. Ответ на данный вопрос требует применения суждения.

Считаем возможным включать в понятие «выплата не более чем незначительного штрафа» не только штрафы, предусмотренные договором, но и другие затраты, возникающие у любой из сторон в связи с досрочным прекращением договора аренды. Соответственно, при расчете штрафов следует учитывать, например, затраты на перемещение или поиск новых объектов аренды, затраты, связанные со значительными неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые приведут к возникновению у арендатора экономических потерь в случае, если договор будет расторгнут раньше.

В руководстве по применению стандарта по аренде US GAAP содержится более расширенная интерпретация понятия штрафа (ASC 842 «Аренда»). Так, штрафом является любое требование, которое предъявлено или может быть предъявлено арендатору в соответствии с договором аренды или в связи с условиями, находящимися за пределами договора аренды.

Так как официальный перевод ASC 842 «Аренда» на русский язык отсутствует, для удобства приводим оригинальный текст стандарта, а также его авторский перевод.

“Penalty — any requirement that is imposed or can be imposed on the lessee by the lease agreement or by factors outside the lease agreement to do any of the following:

Incur or assume a liability

Surrender or transfer an asset or rights to an asset or otherwise forego an economic benefit, or suffer an economic detriment. Factors to consider in determining whether an economic detriment may be incurred include, but are not limited to, all of the following:

The uniqueness of purpose or location of the underlying asset

The availability of a comparable replacement asset

The relative importance or significance of the underlying asset to the continuation of the lessee’s line of business or service to its customers

The existence of leasehold improvements or other assets whose value would be impaired by the lessee vacating or discontinuing use of the underlying asset

Adverse tax consequences

The ability or willingness of the lessee to bear the cost associated with relocation or replacement of the underlying asset at market rental rates or to tolerate other parties using the underlying asset”.

Штраф — любое требование, которое предъявлено или может быть предъявлено арендатору в соответствии с договором аренды или в связи с условиями, находящимися за пределами договора аренды, о выполнении одного из следующих действий:

перечислить денежные средства;

понести или принять обязательство;

передать актив или права на активы или иным образом отказаться от экономических выгод или понести экономический ущерб. Факторы, которые следует рассмотреть при оценке возможности экономического ущерба, включают, в том числе:

Уникальность цели или расположения базового актива.

Наличие сопоставимого актива для замены.

Относительную важность или значимость базового актива для продолжения определенного вида деятельности арендатора или обслуживания его клиентов.

Существование неотделимых улучшений, осуществленных арендатором, или иных активов, стоимость которых будет обесценена арендатором в случае освобождения или прекращения использования базового актива.

Отрицательные налоговые последствия.

Возможность или желание арендатора понести затраты, связанные со сменой места расположения или заменой базового актива, по рыночным ставкам аренды или позволить третьим сторонам использовать базовый актив.

Вернемся к условиям нашего примера. Принимая во внимание наличие у арендатора значительных факторов, препятствующих исполнению опциона на прекращение аренды, считаем, что условие наличия у арендатора и у арендодателя права расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа не выполняется.

Таким образом, не подлежащий досрочному прекращению период аренды составляет 5 лет.

Обращаем внимание, что интерпретация понятия «незначительный штраф», используемого в п. B34 МСФО (IFRS) 16, связана с применением суждения. Согласно положениям МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» [далее — МСФО (IAS) 1] организация должна раскрыть информацию о суждениях, которые были сформированы руководством в процессе применения учетной политики и оказали наиболее значительное влияние на суммы, признанные в финансовой отчетности [п. 122 МСФО (IAS) 1].

Опционы на продление и досрочное прекращение договора аренды

Второй и третьей составляющей при определении срока аренды являются периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион.

Оценивая наличие достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на продление аренды либо не исполнит опцион на прекращение аренды, «организация должна учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению у арендатора экономического стимула для исполнения опциона на продление аренды или неисполнения опциона на прекращение аренды» [п. 19 МСФО (IFRS) 16].

Организация должна учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые обуславливают наличие у арендатора экономического стимула для исполнения или неисполнения опциона, включая любые ожидаемые изменения фактов и обстоятельств с даты начала аренды до даты исполнения опциона [п. В37 МСФО (IFRS) 16].

При оценке наличия экономического стимула следует принимать во внимание следующие факторы:

предусмотренные договором условия для дополнительных периодов в сравнении с рыночными условиями;

значительные усовершенствования арендованного имущества;

затраты, связанные с прекращением аренды, например затраты на переговоры, на перемещение, затраты в связи с идентификацией другого базового актива, подходящего для нужд арендатора, затраты в связи с интеграцией нового актива в деятельность арендатора либо аналогичные затраты, включая затраты, связанные с возвратом базового актива в предусмотренное договором состояние или предусмотренное договором место;

значение базового актива для деятельности арендатора: является ли базовый актив специализированным активом, местоположение базового актива и наличие подходящих альтернативных вариантов;

условности в связи с исполнением опциона: например, опцион может быть исполнен лишь при соблюдении одного или нескольких условий и какова вероятность того, что такие условия будут иметь место.

на арендуемой земле находится принадлежащее организации на праве собственности недвижимое имущество (тепловые сети);
недвижимое имущество является специализированным активом;
оставшийся срок полезного использования недвижимого имущества на дату заключения договора составляет 15 лет.

затраты, связанные с прекращением аренды, то есть затраты на перемещение тепловых сетей на другой земельный участок;
значение базового актива для деятельности арендатора: местоположение базового актива является уникальным для арендатора, подходящие альтернативные варианты отсутствуют. То есть земельные участки, на которых находятся тепловые сети, представляют собой необходимый актив для осуществления обычной деятельности организации по обеспечению централизованного отопления и горячего водоснабжения.

Обращаем внимание, что продление срока действия договора может быть осуществлено путем заключения дополнительного соглашения к существующему договору или путем заключения нового договора. В этом случае необходимо проанализировать требования стандарта по учету дополнительного соглашения или нового договора в качестве отдельного договора аренды [п. 44 МСФО (IFRS) 16]:

«Арендатор должен учитывать модификацию договора аренды в качестве отдельного договора аренды в случае соблюдения двух следующих условий:

модификация увеличивает сферу применения договора аренды за счет добавления права пользования одним или несколькими базовыми активами; и

возмещение за аренду увеличивается на величину, соизмеримую с ценой отдельного договора на увеличенный объем, а также на соответствующие корректировки такой цены, отражающие обстоятельства конкретного договора».

существование опциона на прекращение аренды (предположим, что договором предусмотрена возможность для арендатора досрочно расторгнуть договор);
наличие достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на прекращение аренды. Предположим, что при заключении договора аренды на 15 лет арендатор исходил из разумной уверенности, что находящиеся на земельном участке тепловые сети будут модернизированы. Затраты на модернизацию объектов отражены в бизнес-планах организации на следующие 3 года, а также в инвестиционной программе на следующий год.

Таким образом, если оставшийся срок полезного использования недвижимого имущества, находящегося на арендуемом земельном участке, меньше срока аренды по договору, то в общем случае срок аренды определяется как срок, установленный договором (при отсутствии опциона на прекращение аренды или, в случае наличия такого опциона, при отсутствии экономических стимулов его исполнения).

Обращаем внимание, что при анализе конкретного договора аренды могут быть идентифицированы уникальные обстоятельства, которые нужно принимать во внимание при оценке срока аренды. Однако в некоторых случаях обстоятельства и характеристики договоров могут быть схожими, поэтому стандарт в качестве упрощения практического характера разрешает организации вести учет в отношении портфеля договоров аренды с аналогичными характеристиками. При этом влияние на финансовую отчетность ведения учета на основе портфеля договоров не должно существенно отличаться от влияния ведения учета по отдельным договорам аренды в рамках данного портфеля. Рекомендуем заранее согласовать с аудитором организации подход к определению портфеля договоров, чтобы в дальнейшем не возникло ситуаций, требующих изменения применяемых подходов.

При оценке наличия достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит или не исполнит опцион, большую роль играет анализ прошлого опыта. Прошлая практика арендатора в отношении периода, в течение которого он обычно использовал определенные виды активов, а также экономические причины, по которым он это делал, могут предоставить информацию, полезную для анализа наличия достаточной уверенности в том, исполнит ли арендатор опцион. Например, если арендатор обычно использовал определенные виды активов в течение определенного периода либо если арендатор придерживается практики частого исполнения опционов по договорам аренды определенных видов базовых активов, он должен учитывать экономические причины для такой прошлой практики при оценке наличия у него достаточной уверенности в исполнении опциона по договорам аренды таких активов.

Пример 6
Условия примера такие же, как в примере 4, однако срок аренды по договору составляет не 10 лет, а 11 месяцев.
В данном примере для определения срока аренды нужно проанализировать прошлый опыт арендатора. Прошлая практика показывает, что аналогичные договоры аренды земельных участков со схожими характеристиками (предмет аренды, целевое назначение арендуемых объектов, нахождение объектов в государственной или муниципальной собственности) заключаются арендатором на срок до 1 года с ежегодным продлением договора на аналогичный срок до года.
Следовательно, можно сделать вывод, что у арендатора есть экономические причины по истечении срока договора воспользоваться опционом на продление аренды. Такими экономическими причинами, как было указано в примере 4, являются затраты, которые необходимо будет понести в связи с прекращением аренды, и значение базового актива для осуществления обычной деятельности арендатора.
Таким образом, несмотря на то, что срок действия договора составляет менее 1 года, срок аренды следует определять с учетом опциона на продление. По нашему мнению, в данном примере срок аренды следует установить не менее оставшегося срока полезного использования недвижимого имущества, который на дату заключения договора аренды земельного участка составляет 15 лет.

Обращаем внимание, что арендатор вправе принять решение о неприменении требований стандарта по признанию и раскрытию информации по договорам аренды в отношении краткосрочной аренды [п. 5 МСФО (IFRS) 16]. Однако для определения того, является ли аренда краткосрочной, нужно учесть три составляющие для оценки срока аренды в соответствии с положениями п. 18 МСФО (IFRS) 16:

не подлежащий досрочному прекращению период аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды.

В практике достаточно часто встречаются ситуации, когда земельные участки арендуются на неопределенный срок. Рассмотрим на конкретном примере, как определить срок аренды по таким договорам.

у организации есть утвержденные планы проведения исследовательских работ на 2 года;
после завершения этапа исследовательских работ планируется этап комплексного освоения территории в целях строительства и эксплуатации подземных сооружений в случае, если на первом этапе будет подтверждена целесообразность строительства.

Вывод

Определение срока аренды является одним из ключевых вопросов, требующих привлечения различных специалистов, осуществляющих планирование, бюджетирование организации и разрабатывающих стратегию ее развития. Как показали приведенные в статье примеры, в некоторых случаях подходы, применяемые к определению срока аренды, требуют вынесения значительных суждений, которые необходимо раскрыть согласно положениям МСФО (IAS) 1. Применяемые суждения и подходы разумно согласовать с аудитором организации, чтобы на этапе проверки не возникло необходимости существенным образом их менять.

READ

Отличие между землями ИЖС и ЛПХ