Что такое ипотека в силу договора?

«Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве ( п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488 , п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона о госрегистрации);

· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором ( п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа ( п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу ( п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):

нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Существует три способа подачи такого заявления:

– в форме документа на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты;

– в форме документа на бумажном носителе посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

– в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Материал подготовлен главным-специалистом экспертом Управления Росреестра по ЕАО Н.В. Еременко

Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. –>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Ипотека — один из самых сложных кредитных продуктов финансового рынка. Многих граждан интересует, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от ипотеки по договору. Может показаться, что это одинаковые вещи, но разница все же есть.

1. Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия
2. Когда возникает ипотека в силу закона
3. Особенности ипотеки в силу договора
4. Что общего у этих ипотек
5. Как оформляется ипотека в силу закона

Рассмотрим, что такое ипотека в силу договора, чем она отличается от ипотеки по закону. Что важно знать заемщикам, какой именно жилищный кредит оформляется чаще всего. Полный расклад по вопросам — на Бробанк.ру.

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

• ипотека в силу закона — классическая ипотека, которая выдается в подавляющем числе случаев. Ипотека возникает на основании ФЗ 102 об ипотеке автоматически при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре;
• ипотека в силу договора — возникает при подписании отдельного договора, а не в соответствии с ФЗ 102. Сначала составляется договор, и только потом, спустя время, отдельно регистрируется ипотека.

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

Когда возникает ипотека в силу закона

Чаще всего она возникает как раз в силу закона — ФЗ -102: банк выдает кредит на недвижимость, которая сразу оформляется как обеспечение сделки. Все документальное оформление, и перехода прав, и ипотеки, выполняется за один раз в Росреестре.

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

• покупаемая за счет кредитных средств квартира (дом) становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
• если речь о военной ипотеке;
• покупаемый за счет кредитных средств участок становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на участке строится здание, ипотека распространяется и на не него. Но в рамках отдельного договора об ипотеке может быть прописано другое;
• если объект приобретается в рассрочку, ипотека также возникает в силу закона;
• если ранее была оформлена ипотека на объект незавершенного строительства, то после сдачи объекта ипотека в силу закона сохраняет свою силу.

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

• составляется кредитный договор, вы берете деньги в долг под проценты и обязуетесь гасить ссуду согласно установленному графику платежей;
• ссуда обеспечивается залогом. В случае ипотеки по договору это может быть любой собственный объект заемщика. По закону — только приобретаемый;
• пока кредит не погашен, невозможно сменить собственника объекта залога. Обременение снимается только после полной оплаты;
• заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка, принести запрошенный пакет документов;
• заемщик должен предоставить первоначальный взнос — оплатить часть покупаемой недвижимости из своих средств. Обычно банки просят минимум 10-15%;
• для заключения ипотечной сделки обязательно требуется проведение оценки недвижимости. Процедура проводится за счет заемщика, привлекается аккредитованный банком специалист;
• закладываемый объект недвижимости подлежит обязательному страхованию. Так банк защищает себя от рисков его утраты.

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

1. Заемщик обращается в банк, предоставляет справки. Банк выносит решение. Если это одобрение, оглашает сумму и дает 2-3 месяца на выбор объекта.
2. Заемщик выбирает объект, соответствующий требованиям банка. Собирает на него документы, проводит экспертную оценку недвижимости.
3. Передача в банк документов на недвижимость для ее проверки на юридическую чистоту и соответствие требованиям.
4. Заключение кредитного договора, оформление страхования и посещение Росреестра для оформления перехода прав и самой ипотеки. На объект сразу накладывается обременение, но заемщик в любом случае становится собственником.

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Что значит ипотека в силу договора?

Многие граждане РФ понимают ипотеку только как процедуру оформления жилья в кредит; однако это ошибочное мнение.

Ипотека выступает залогом жилплощади, которая будет обременена в соответствии с договором займа, рассрочки или иными предусмотренными законом обязательствами.

Об особенностях ипотеки в силу договора и отличии данного вида сделки от ипотеки в силу закона пойдёт речь далее.

Основания возникновения ипотеки

Ипотека с юридической точки зрения представляет собой залог объекта недвижимости. Переданное в залог имущество гарантирует обеспечение обязательств заёмщика перед кредитором, и, в случае их невыполнения, кредитодатель будет вправе её реализовать, а полученные деньги использовать для погашения задолженности клиента.

Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида оснований для возникновения ипотеки:

• Ипотека в силу закона.
• Ипотека в силу договора.

Что такое ипотека в силу договора?

Основанием для оформления такой ипотеки служит заключение между банком и заёмщиком/созаёмщиком договора залога объекта недвижимости. Данный договор заключается совместно с кредитным договором и не является автономным обязательством.

Отличительной особенностью ипотечного кредита в силу договора является обязательная передача в залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона жилищный кредит является целевым и может быть использован исключительно для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заёмщик вправе потратить заёмные средства так, как того пожелает.

Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 ФЗ — №102). Иными словами, возникновение договорной ипотеки становится возможным только при наличии договорённости сторон о залоге.

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

• Оформляет приобретённую за кредитные средства жилплощадь в свою собственность; при этом он получает «чистое» свидетельство, без обременения.
• Готовит и предоставляет банку пакет документов (на это обычно даётся до 3 месяцев) на ту квартиру, которая в перспективе станет предметом залога. Стоит при этом отметить, что предметом залога по ипотеке может служить как кредитная квартира, так и другая недвижимость, находящаяся в собственности заёмщика.
• Совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор, после чего на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу.

К примеру, заёмщик берёт целевой кредит на покупку жилого помещения под залог уже имеющегося жилья.

Оформляя договорную ипотеку, банк рискует: до того момента, пока ипотечный договор не будет зарегистрирован, кредитодатель формально не будет иметь никаких прав на приобретённую в рамках кредитования недвижимость.

Для снижения риска банки обычно выдвигают требование к заёмщику о привлечении поручителей на тот период времени, пока квартира не будет передана в залог. В качестве поручителей привлекаются физические или юридические лица, готовые поручиться за заёмщика.

Помимо того, банки ещё и завышают на этот период процентную ставку по кредиту. Именно из-за большого риска лишь немногие банки РФ практикуют оформление договорной ипотеки.

Таким образом, ипотека в силу договора может быть оформлена в 2 вариантах:

• В качестве залога выступает объект недвижимости, уже имеющийся в собственности у заёмщика;
• Если у заёмщика нет своей недвижимости, то после оформления кредита он получает право собственности, а уже потом предоставляет банку это имущество в качестве залога.

Именно второй вариант является для кредиторов наиболее рискованным, поскольку они не получают до оформления недвижимости гарантии возврата средств.

После заключения кредитного договора заёмщику предоставляется 3-хмесячный срок для переоформления жилья на себя, затем он должен оформить залог на это жильё.

Получается, что официально недвижимость в этот период не обременена, и банк не сможет никак доказать факт выдачи жилищного кредита; даже в суде отстоять своё право собственности кредитору не удастся.

Регистрация ипотеки в силу договора

Договорная ипотека регистрируется не совместно с договором купли-продажи недвижимости, как это принято при законной ипотеке, а отдельно, на основании специального ипотечного договора.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного ипотечного договора, то регистрация может быть выполнена по заявлению нотариуса, удостоверившего данный договор (п. 1 ст. 20 ФЗ — №102).

Документы для регистрации ипотеки в силу договора

Для государственной регистрации договорной ипотеки в Росреестр должны быть представлены:

• договор об ипотеке (оригинал и копия);
• документы, обозначенные в договоре как приложения;
• квитанция об уплате госпошлины;
• договор купли-продажи;
• закладная на недвижимость;
• акт приёма-передачи;
• отчёт по оценке имущества.

Чем отличается ипотека в силу договора от ипотеки в силу закона?

Договорная ипотека отличается от законной следующими нюансами:

При планировании ипотеки следует знать, что в силу закона возможно оформить кредит только на покупку жилого помещения. Если же вам необходимо приобрести в ипотеку гараж или помещение под офис, то основанием для возникновения ипотеки может стать только договор залога.

Ипотека в силу договора менее выгодна для заёмщика, поскольку ставка по кредиту в данном случае всегда повышена, как минимум, на 1 пункт.

Законная ипотека выгоднее в финансовом плане, так как за её оформление не берётся госпошлина и она не требует дополнительной регистрации. Однако данный вид ипотеки имеет свои недостатки. Так, например, снять обременение с недвижимости довольно проблематично и тоже потребует затрат.

Итак, выбор варианта оформления ипотеки зависит от того, какую недвижимость необходимо приобрести, имеется ли у потенциального заёмщика недвижимость для предоставления залога, а также от других нюансов.

В любом случае ипотека – это большая ответственность для заёмщика. И это нужно понимать, оформляя жилищный кредит.

Ипотечный договор

Ипoтeкa — yдoбный и дocтyпный cпocoб yлyчшить жилищныe ycлoвия или пpиoбpecти нeжилyю нeдвижимocть.

➕ нeт нeoбxoдимocти кoпить нeoбxoдимyю для пoкyпки cyммy;

➕ дocтyпны paзличныe пpoгpaммы кpeдитoвaния, кoтopыe oтличaютcя ycлoвиями выплaты кpeдитa и тpeбoвaниями к зaeмщикy;

➕ мoжнo ycтaнoвить кoмфopтный eжeмecячный плaтeж для пoгaшeния зaдoлжeннocти.

Пpи oфopмлeнии ипoтeки cтopoны пoдпиcывaют ипoтeчный дoгoвop. Пpo ocoбeннocти этoгo дoкyмeнтa и гдe peгиcтpиpyeтcя дoгoвop ипoтeки paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки

Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.

B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.

Bиды ипoтeки и ocoбeннocти oфopмлeния cдeлoк

B зaвиcимocти oт дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx oфopмляeтcя coглaшeниe мeждy зaeмщикoм и кpeдитopoм, в мeждyнapoднoй пpaктикe paздeляeтcя ипoтeкa:

в cилy дoгoвopa;

в cилy cyдeбнoгo aктa (oтcyтcтвyeт в PФ).

Нa пpaвoвoм ypoвнe, в cooтвeтcтвии c зaкoнoм Poccийcкoй Фeдepaции «Oб ипoтeкe» пpoпиcaны двa видa ипoтeки:

Ипoтeкa в cилy cyдeбнoгo aктa. Oфopмляeтcя пo peшeнию cyдa и, в бoльшинcтвe cлyчaeв, пpeдпoлaгaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дoлжникa кpeдитopy в cчeт yплaты выдaннoгo paнee зaймa. B poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe тaкoй вид ипoтeчныx coглaшeний нe пpeдycмoтpeн, нo cyщecтвyeт в pядe eвpoпeйcкиx cтpaн, в чacтнocти, вo Фpaнции.

Oфopмлeниe coглaшeния и peгиcтpaция ипoтeки в cилy дoгoвopa пpoxoдит пo жeлaнию cтopoн в любoe вpeмя. Ипoтeкa в cилy зaкoнa — caмaя pacпpocтpaнeннaя фopмa ипoтeки. Ceйчac в Poccии бoлee пoлoвины вcex cдeлoк пo пoкyпкe нeдвижимocти oтнocят к этoй кaтeгopии.

Bce виды ипoтeчнoгo кpeдитoвaния paзpaбoтaны для дocтижeния eдинoй цeли — oбecпeчить вoзмoжнocть пoлyчeния кpeдитныx cpeдcтв пoд зaлoг имyщecтвa.

Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop

Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:

кpeдитopa и зaeмщикa;

oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;

пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);

пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;

cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;

cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.

Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.

Ocoбeннocти ипoтeчнoгo дoгoвopa

3aeмщик имeeт дocтyп и мoжeт иcпoльзoвaть зaлoгoвoe имyщecтвo нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa дeйcтвия coглaшeния.

B нeкoтopыx cлyчaяx бaнк мoжeт зaпpeтить иcпoльзoвaть зaлoг для пoлyчeния дoпoлнитeльныx кpeдитoв, пpoпиcaть дpyгиx людeй в квapтиpe, cдaвaть жильe, в нeкoтopыx cлyчaяx — пpoвoдить пepeплaниpoвкy и пepeycтpoйcтвo пoмeщeний.

3aключaeтcя в пиcьмeннoй фopмe, в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 432 ГК PФ нe мoжeт быть зaключeн, ecли кpeдитop и зaeмщик нe пpишли к coглaшeнию пo вceм пyнктaм cдeлки.

Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки

Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.

Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.

Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:

✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;

✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;

✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;

✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.

Нyжнo ли peгиcтpиpoвaть дoгoвop ипoтeки пpи пoкyпкe пo ДДУ

Пpи пoкyпкe квapтиpы нa этaпe cтpoитeльcтвa нoвocтpoйки вы cтaнoвитecь yчacтникoм дoлeвoгo cтpoитeльcтвa и пoдпиcывaeтe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия — ДДУ. B этoм cлyчae, в кaчecтвe зaлoгa выcтyпaют пpaвa тpeбoвaния к зacтpoйщикy.

Peгиcтpaция этoгo дoкyмeнтa и oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи зaключeнии дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия. Ecли дoгoвop ДДУ нe зapeгиcтpиpoвaн , cдeлкa нe имeeт юpидичecкoй cилы и вaши пpaвa в кaчecтвe дoльщикa нe зaщищeны.

Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;

дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;

aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;

дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;

зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;

квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;

пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.

Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.

Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.

Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию ипoтeки

B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 11 3aкoнa N 122-Ф3 зa пpoвeдeниe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции любoй юpидичecки знaчимoй пpoцeдypы взимaeтcя пoшлинa. Paзмep гocпoшлины зaвиcит oт тoгo, ктo yчacтвyeт в cдeлкe — юpидичecкoe или физичecкoe лицo, a тaкжe oт типa и ycлoвий caмoгo coглaшeния.

B бoльшинcтвe cлyчaeв тapифы для юpидичecкиx лиц знaчитeльнo пpeвышaют гocпoшлинy, кoтopaя нaчиcляeтcя физичecким лицaм. Toчныe цифpы пpивeдeны в тaблицe.

Paзмep гocпoшлины зa peгиcтpaцию ипoтeки

Baжнo! Пo зaкoнy пpeдycмoтpeны двa ycлoвия, кoтopыe ocвoбoждaют oт yплaты гocпoшлины. Пepвoe — этo вoзникнoвeниe ипoтeки в cилy зaкoнa, втopoe — нeoбxoдимocть пoгacить внeceннyю paнee peгиcтpaциoннyю зaпиcь.

Пopядoк peгиcтpaции

✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.

✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.

✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.

✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.

Oт чeгo зaвиcит cpoк peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

Cкopocть пpoвepки зaявлeния и дoкyмeнтoв в opгaнax Pocpeгиcтpaции oт тoгo, пpaвo coбcтвeннocти нa кaкoй вид нeдвижимoгo имyщecтвa нeoбxoдимo зaвepить:

дo 15 paбoчиx днeй — пpи пoкyпкe зeмeльнoгo yчacткa;

дo 5 paбoчиx днeй — пpи пpиoбpeтeнии жилoгo пoмeщeния;

дo 5 paбoчиx днeй — в cлyчae c ипoтeкoй нa ocнoвaнии дoгoвopa.

Maкcимaльный cpoк пpиocтaнoвки пpoцecca гocpeгиcтpaции ипoтeчнoй cдeлки — дo 1 мecяцa. Taкaя мepa ввoдитcя ecли:

❕ пaкeт пpeдocтaвлeнныx дoкyмeнтoв нeпoлный;

❕ дoкyмeнты нe cooтвeтcтвyют зaкoнoдaтeльcтвy PФ;

❕ вoзникли coмнeния в пoдлиннocти пpeдocтaвлeнныx бyмaг и нeoбxoдимa дoпoлнитeльнaя пpoвepкa.

Пpoцeдypa peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa мoжeт быть пpиocтaнoвлeнa нa нeoпpeдeлeнный cpoк, ecли в xoдe пpoвepки выявлeны cвидeтeльcтвa тoгo, чтo пo нeдвижимocти идyт cyдeбныe cпopы или нaлoжeнo взыcкaниe.

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Нормативная база

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора». Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон. Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Залог недвижимости: немного теории и практики

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем. Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем. Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона. Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости. Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Особенности ипотеки в силу закона

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств. Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором. Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Особенности ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости. Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке. Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее. Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке. Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

Различия между ипотекой в силу закона и в силу договора

Наглядно иллюстрирует различия между ипотекой в силу закона и в силу договора следующая таблица:

Заключение

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.

1. Ипотека в силу закона и договора – что это значит
2. Нормативная база – что говорит закон
3. Залогодержатель
4. Когда возникает и основания для прекращения
5. Риски и сложности ипотеки в силу закона
6. FAQ
   1. Чем отличаются два вида ипотеки?
   2. Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?
   3. Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

   Ипотека в силу закона и договора – что это значит

   В первом случае речь идет о предоставлении заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве последнего выступает земельный участок, комната, квартира, частный дом или другие жилые помещения. Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

   Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.

   Нормативная база – что говорит закон

   Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2022 года.

   Залогодержатель

   В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

   Когда возникает и основания для прекращения

   Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.

   Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.

   Риски и сложности ипотеки в силу закона

   Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

   Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

   Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

   Чем отличаются два вида ипотеки?

   Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

   Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

   Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.

   Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

   Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

   Вместо вывода

   Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.