Договор мены приватизированных квартир

Особенности заключения договора мены квартиры. Необходимые документы для оформления сделки

Процедура обмена состоит из сбора пакета документации, составления и заключения договора мены и его регистрации в Росреестре. При оформлении этой сделки можно выделить унифицированные положения, а также различные нюансы, которые играют роль в тех или иных случаях. Особенно, если речь идёт о совместной долевой собственности. Рассмотрим, как заключается данная сделка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие бумаги нужны для обмена?

Главное, что требуется для оформления сделки – это правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на жильё. К правоустанавливающим относятся, в зависимости от того, как возникло право собственности, нижеследующие:

1. Ранее составленный с собственником договор купли продажи, мены или дарственная на квартиру.
2. Договор о приватизации муниципального жилья, заключённый с муниципалитетом.
3. Свидетельство о наследовании, если недвижимость перешла по наследству.
4. Договор социального найма, если квартира не приватизирована.

Право удостоверяющим документом является выписка из ЕГРН, для неприватизированного жилья такого документа не предусмотрено. Остальной пакет документации зависит от особенностей сделки. Например, в случае обмена комнаты на квартиру может потребоваться согласие соседей.

ВАЖНО: До июля 2016 года при вступлении в права собственности вместо выписки из ЕГРН выдавались свидетельства о собственности.

Кроме этого всегда предоставляются гражданские паспорта с пропиской, а представители сторон предъявляют нотариально удостоверенные доверенности.

На аналогичное жильё

В случае обмена квартиры на квартиру обе стороны предоставляют правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, к которым прилагается:

• кадастровые паспорта;
• технические паспорта с экспликацией;
• кадастровая справка о кадастровой стоимости;
• согласие супруга на сделку (при необходимости);
• выписка из поквартирной книги;
• кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
• копии лицевых счетов об отсутствии задолженности.

Для неприватизированных квартир требуется дополнительно приложить согласие муниципалитета на обмен жилплощади и заявления от всех совершеннолетних членов семьи, с приложением их паспортов.

На частный дом, в том числе с землёй

Если взамен квартиры её владелец претендует на получение частного дома, то пакет документации практически тот же. Но вместо выписки из поквартирной книги получают выписку из домовой книги.

Обычно частный сектор не обслуживается управляющей компанией, в этом случае вместо копий счетов из ЖЭУ, по усмотрению сторон представляются квитанции об оплате, или выписки из каждой обслуживающей компании.

Важную роль играет факт надлежащего оформления дома.

Для этого у собственника должны быть:

• разрешение на строительство, если дом строился;
• разрешение на реконструкцию, если она проводилась;
• разрешение на подведение всех коммуникаций;
• межевое дело.

Внимание! Если земля находится в собственности, на неё должен оформляться дополнительный правоустанавливающий документ, если такое право не внесено в договор о приобретении частного дома. При его отсутствии, право собственности можно установить в администрации или через суд.

Из Росреестра нужно получить:

• кадастровый паспорт на землю;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости;
• справку об отсутствии обременений.

Если межевание участка не проведено, то заведомо нужно обратиться в геодезическую компанию и провести данную процедуру. Материалы межевого дела приложить к документам. В их числе должны быть:

• план границ участка с координатами поворотных точек;
• акт согласования границ участка с соседями;
• акт приёмки межевых знаков.

Для земель, находящихся в аренде у муниципалитета, достаточно выписки из ЕГРН. За правоспособность таких земель отвечает собственник – администрация населённого пункта.

С доплатой и без неё

Если по усмотрению сторон признано установление одной стороной доплаты, то обязательно требуется получить расписку за передачу денег. Когда доплата передаётся не наличными, а перечислением через банк, в квитанции следует указать, что это доплата по сделке.

При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.

Составление документа по сделке

Обмен квартир – это гражданско-правовой акт, который совершается посредством составления и регистрации договора.

ВНИМАНИЕ: Для приватизированных квартир составление договора регулируется нормами статьи 567 ГК РФ, а для неприватизированных – статьёй 72 ЖК РФ.

По желанию договор мены может быть зарегистрирован у нотариуса.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
• К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Особенности соглашения

Договор мены – это основной договор данной имущественной сделки и правоустанавливающий документ, который составляется сторонами. На его основании у каждой из сторон прекращается право собственности (владения) на ранее принадлежавшее жильё и возникает право собственности (владения) на недвижимость, полученную по сделке.

После его оформления допускается последующее внесение дополнений к договору и изменение тех или иных положений, предусмотренных договоров. Но все последующие договора и соглашения имеют вторичный характер и не вступают в силу без наличия договора мены.

Обязательные условия

Обязательно указываются место и дата составления документа и устанавливаются следующие положения договора мены:

1. Положение о сторонах сделки, где указываются фамилия, имя и отчество каждого контрагента, и его паспортные данные.
2. Сведения об объектах недвижимости, с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик.
3. Положение о переходе права собственности путём обмена квартирами (иным жильём) на основании заключённого договора.
4. Условия передачи прав – непосредственный их переход, либо предоставление одной из сторон доплаты.
5. Сроки, в которые должна произойти передача прав, в том числе – выписка жильцов и создание условий для переезда.
6. Права и обязанности сторон при передаче и получении права собственности.
7. Ответственность сторон – санкции, которые допустимо применить к контрагенту, при своевременном не исполнении установленных условий, в том числе – условия расторжения сделки.

ВНИМАНИЕ: В заключение ставятся подписи сторон и реквизиты юридического лица, сопровождающего сделку.

Дополнительные условия

К ним относится всё, что может составлять нюансы сделки. Эти условия вносятся по согласованию сторон. Обычно они состоят из нижеследующего:

• соблюдение интересов третьих лиц;
• отдельно вынесенное положение о расторжении договора;
• действие в условиях неодолимой силы;
• число экземпляров договора;
• обязательность регистрации в Росреестре;
• нотариальное удостоверение.

Кроме этого существенную роль могут сыграть такие условия, как страхование объекта недвижимости или титульное страхование сделки. Иногда вносятся условия оплаты услуг за составление и удостоверение сделки.

Специфика сделки в отдельных случаях

Аналогичная недвижимость

При обмене одной квартиры на другую составляется стандартный типовой договор. Нюансы сделки могут быть связаны с нижеследующим:

1. Квартира приватизирована на нескольких членов семьи. В этом случае каждый из собственников выступает стороной сделки и вносится в договор.
2. Несовершеннолетний собственник до 14 лет. От его имени договор заключают законные представители. Дополнительно представляется разрешение из органов опеки.
3. Собственник от 14 до 17 лет (включительно). Включается в договор наравне с другими совладельцами, его подпись удостоверяется законным представителем.

СПРАВКА: Законными представителями являются родители (усыновители) или опекуны (подопечные), их представительство должно подтверждаться документально.

• Скачать бланк договора мены квартиры на квартиру
• Скачать образец договора мены квартиры на квартиру

Дом с участком

Если квартира обменивается на дом с землёй, то при внесении сведений о частном доме, формулировкой: «расположенном на земельном участке», обязательно вносятся сведения о земле.

• её категория;
• общая площадь;
• форма права;
• кадастровый номер.

Здесь же обязательно следует дать перечень инженерных коммуникаций, которые подведены к участку. Как правило, частные дома обмениваются только на приватизированные квартиры.

• Скачать бланк договора мены квартиры на дом с земельным участком
• Скачать образец договора мены квартиры на дом с земельным участком

Указание стоимости недвижимости и доплаты

При определении предмета договора указывается его кадастровая стоимость, извлечённая из кадастровой справки, полученной в Росреестре. Когда один из объектов дом с землёй, оформленной в собственность, вносится стоимость земли и дома. Если разница в стоимости является существенной, то требуется доплата.

Положение о таковой может содержаться в условиях перехода прав, а может выноситься отдельным пунктом – если речь идёт о существенной денежной сумме.

Регистрация у нотариуса и в Росреестре

Положение о регистрации договора опирается на нормы статьи 131 ГК РФ и Федеральный закон № 122-ФЗ от 27.07.97 г., без регистрации такие договора не вступают в силу. Вносятся эти сведения в заключительную часть с формулировкой: «Договор вступает в силу после регистрации в Росреестре». В некоторых случаях нотариальное удостоверение обязательно, без него сделка окажется неправоспособной и ничтожной.

Тогда в заключительной части указывается данное обстоятельство дополнительной формулировкой: «после нотариального удостоверения». Если удостоверение у нотариуса является добровольным, данное обстоятельство можно не указывать.

Расторжение

Расторжение этого договора констатирует полное аннулирование сделки с двусторонней реституцией. Оно может произойти по согласию сторон, или через суд.

СПРАВКА: Двусторонняя реституция – возвращение сторонам имущества, принадлежащего им до совершения сделки, приведение правовых отношений к изначальному состоянию.

Условия допустимости расторжения могут выноситься в отдельный пункт, или указываться подпунктом в положении об ответственности сторон.

Сроки оформления и расходы на процедуру

Юрист или риэлтор могут составить договор в один день. Стоимость таких услуг оценивается от 5 тысяч рублей. Составление договора нотариусом также осуществляется в тот же день. Услуги здесь оплачиваются в виде госпошлины, составляющей 6% стоимости объекта, указанного в представленной справке.

Чтобы снизить стоимость пошлины целесообразно брать справку об инвентарной стоимости из БТИ. Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. Она отменяется для нотариально удостоверенных договоров. Сроки проведения процедуры – от 10 до 21 рабочих дней.

Также нужно учитывать, что некоторые сделки по обмену недвижимости облагаются налогом.

Отличие в процедуре обмена долями в квартирах и доли на квартиру

Долевая собственность может стать результатом:

• совместной приватизации;
• раздела при приобретении или после развода;
• солидарного оформления наследственных долей.

Необходимые бумаги

В этом случае правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны быть в наличии у каждого собственника. Остальные документы соответствуют стандартному, перечисленному ранее перечню, и представляются:

• на объект в целом, если квартира полностью обменивается в долях;
• на свою долю, если она одна участвует в обмене.

Дополнительно представляются согласия всех совладельцев квартиры на совершение сделки, которые должны удостоверяться нотариально. Договор в этом случае тоже обязательно удостоверяется нотариусом, и только после этого представляется в Росреестр.

Особенности при передаче всех частей и одной

Если все собственники участвуют в сделке как одна сторона, то в предмете такого договора обязательно указывается их перечень, с внесением персональных и паспортных данных каждого. Здесь же вносится часть доли в праве, которую имеет каждый участник сделки. По совокупности она должна суммироваться до единицы. После определения сторон указываются параметры квартиры, которая подлежит обмену.

ВАЖНО: По преимуществу в таких случаях оформляются нотариально удостоверенные доверенности от участников сделки, на имя одного представителя.

Число договоров должно соответствовать числу участников, каждый документ удостоверяется нотариально и передаётся в Росреестр. Если обменивается одна доля, то заинтересованное лицо прилагает к договору согласия совладельцев на обмен. На этом основании в договор он вносится как сторона сделки наряду с контрагентом, квартира которого является предметом договора.

Здесь вносятся сведения о нём, с указанием факта, что он владеет соответствующей долей в квартире, наряду с другими собственниками, данные которых также вносятся в договор. Затем определяются параметры квартиры, её кадастровые и технические характеристики вносятся полноценно, на весь объект. Из текста договора должно следовать, что обмену подлежит одна доля, которая обменивается на квартиру, а контрагент приобретает право на часть доли в праве, которая участвовала в обмене.

При этом в договор не вносятся комнаты или части помещения, которые входят в данную долю. Нотариус обязательно уведомляет об этом факте контрагентов.Если жилое помещение, доля которого переходит новому собственнику, не имеет существенных преимуществ, устанавливается доплата.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, что такое договор мены и какие особенности следует учесть при его оформлении:

Заключение

Для составления договора мены требуется собрать пакет документов, который состоит из базовой документации. Отдельные ситуации требуют дополнительных документальных подтверждений. Договор составляется согласно установленным нормам, обязательно регистрируется в Росреестре, иногда требует нотариального удостоверения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Договор мены квартир

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 11,5 кб

По действующему закону российского государства все операции с недвижимым имуществом должны регистрироваться под контролем Департамента жилищного фонда. Действующее законодательство Российской Федерации установило, что по договору мены квартир, все задействованные в этом процессе стороны, дают обязательства передавать недвижимость по обмену в собственность друг друга. Когда стоимость квартир неравноценна, следует погасить эту разницу по предварительной оценке специалистами из бюро технической инвентаризации одной из сторон договора мены квартир. В свое право владения квартирами стороны процесса мены вступают с момента регистрации недвижимости.

Составление договора мены

Составление договора по обмену может быть с произвольным содержанием, в виде простого документа в единственном числе. Стороны обмена подписывают документ, привлекая нотариуса по желанию. Государственная регистрация подтверждает легализацию этой сделки. После того как сделка мены состоялась, в едином государственном реестре фиксируется переход прав собственности от одного лица к другому. В договоре мены квартир проставляется штамп, свидетельствующий о переходе прав собственности.

Бланк договора мены квартир

Образец договора мены квартир (заполненный бланк)

Скачать Договор мены квартир

Договор мены равноценных квартир №

1. Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества.
2. Я, , обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу: , состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м., в том числе жилой площади кв.м.
3. Указанная квартира принадлежит на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от « » года серия № , выданным , регистрационный номер от « » года.
4. Я, , обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу: , состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м., в том числе жилой площади кв.м.
5. Указанная квартира принадлежит на основании: , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от « » года серия № , выданным , регистрационный номер от « » года.
6. Стоимость квартиры по адресу: стороны оценивают рублей. Стоимость квартиры по адресу: стороны оценивают рублей. Стороны считают обмениваемые квартиры равноценными, обмен произведен ими без доплаты.
7. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу: . Сторона 1 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
8. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу: . Сторона 2 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
9. До заключения настоящего договора обмениваемые квартиры никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
10. Стороны подтверждают, что обмениваемые квартиры свободны от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими.
11. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют в расходах, связанных с их техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.
12. С содержанием ст.ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 556, 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.
13. В соответствии со ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации при передаче вышеуказанных квартир сторонами составляется передаточный акт.
14. Стороны приобретают право собственности на указанные квартиры после государственной регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности производится на каждую квартиру. Каждая из сторон несет расходы по государственной регистрации своего права на квартиру, полученную в результате мены.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
17. В соответствии со ст.ст. 433, 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет .
18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, третий хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество .

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Договор мены равноценных квартир

Договор мены равноценных квартир представляет собой соглашение, по которому стороны обмениваются недвижимостью одинаковой стоимости, принадлежащей им по праву собственности.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Образец и бланк документа актуален для 2022 и 2022 годов.

Субъектами по договору мены могут выступать как физические, так и юридические лица. Таким образом, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться собственники жилых помещений.

Договор мены равноценных квартир подлежит оформлению в письменной форме, так как устное заключение сделки возможно лишь случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.

В связи с этим ниже мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор мены равноценных квартир

Мы:
Шестаков Дмитрий Степанович, 12.04.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Троцкого, дом 123, квартира 456, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.04.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Селезнев Геннадий Альбертович, 13.05.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Александра Невского, дом 321, квартира 654, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 13.05.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле соглашения традиционно указываются:

• разновидность заключаемого договора;
• место и дата заключения сделки;
• имена и роли участников соглашения;
• адрес проживания и паспортные данные физических лиц.

Чтобы договор мены равноценных квартир вступил в юридическую силу, стороны должны прописать в тексте документа положения по всем существенным условиям. К таким условиям, в рамках
настоящего договора, принято относить:

• предмет договора;
• фактическая стоимость имущества, которое является предметом.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают жилые помещения, принадлежащие по праву собственности Контрагентам, указываются следующие характеристики:
— адрес, по которому расположено жилое помещение;
— этаж, на котором располагается квартира;
— количество квадратных метров в квартире;
— количество комнат;
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:

Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие жилые помещения, принадлежащие им по праву собственности:
Шестаков Дмитрий Степанович передает в пользу Селезнева Геннадия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ломоносова, дом 38 (Тридцать восемь), 7 (Седьмой) подъезд, квартира 246 (Двести сорок шесть), 18 (Восемнадцатый) этаж. Квартира состоит из 6 (Шести) комнат, общая площадь составляет 65 (Шестьдесят пять) квадратных метров.
Селезнев Геннадий Альбертович в свою очередь, передает в пользу Шестакова Дмитрия Степановича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 47 (Сорок семь), 6 (Шестой) подъезд, квартира 423 (Четыреста двадцать три), 11 (Одиннадцатый) этаж. Квартира состоит из 5 (Пяти) комнат, общая площадь составляет 66 (Шестьдесят шесть) квадратных метров.
На момент мены, фактическая стоимость каждой из указанных квартир, по утверждению обеих сторон, установлена в размере – 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками жилых помещений на основании предоставления выписки из Росреестра.
Квартиры не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Права и обязанности сторон

Этот раздел составляется с целью указания обязательств Контрагентов по настоящему соглашению. Интерпретации формулировок обязательств могут выглядеть по-разному в связи с действием в Российской Федерации в настоящее время принципа свободы договора. Мы, в свою очередь, постараемся выделить основные положения, которые прописываются в подобных документах:

Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения жилые помещения.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа квартиры, соответствующие характеристикам, заявленным в договоре.
• Переоформить права собственности на квартиры в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.

Ответственность сторон

В этом разделе прописывается информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров

В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.

Регистрация

Зарегистрировать договор можно в органах Многофункционального центра, а также в территориальном отделении Росреестра. Еще одним вариантом является составление нотариального договора. При таком выборе, нотариус самостоятельно осуществит регистрацию.

Обмен приватизированных квартир

Статус приватизированной квартиры означает, что она находится в частной собственности. При этом количество собственников не ограничено, и им может быть как одно лицо, так и несколько физических лиц, владеющих долями в квартире. Право собственности раскрывается через возможности владения, пользования и распоряжения вещью. В данном случае возможность обмена квартиры как раз является ярким примером распоряжения собственностью. Приватизированную (частную) квартиру можно обменять на аналогичную частную квартиру. До 2005 года можно было обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную, то есть муниципальную, собственником которой является не конкретное физическое лицо, а административное образование. Однако в настоящее время юридически такая процедура невозможна, и обмен допускается только между неприватизированными квартирами.

Кстати, обмен возможен, только когда речь идет о неприватизированных квартирах. Если же квартиры частные, то правильным будет термин мена. Как оформить обмен, что делать, если один из собственников приватизированного жилья выступает против сделки, рассмотрим.

Особенности договора мены жилья

Для передачи права собственности на жилье от одного собственника к другому Гражданским кодексом предусмотрено несколько юридически значимых процедур: дарение, купля-продажа, передача наследства. Мена, наряду с вышеперечисленными способами, является одним из вариантов передачи права собственности. Договор мены закреплен в Гражданском кодексе РФ. Согласно статистическим данным, сделки с недвижимостью, на основе договора мены, составляют менее 10% от всего объема.

Определение договора мены дано в статье 567 ГК РФ. Именно в Гражданском кодексе содержатся основные положения, регулирующие правоотношения. Исходя из определения данного договора, можно выделить его существенные условия, т.е. положения, без которых договор считается юридически неверным.

К существенным условиям договора мены относится:

1. Условие о взаимообязанности. Как и в любом договоре у сторон есть свои обязанности, даже в безвозмездном договоре дарения одаряемый обязуется принять дар. В договоре мены стороны взаимообязаны.
2. Условие о равноценности. Обмениваемые квартиры должны быть равноценными. Предметом договора мены может выступать любой объект недвижимости, при этом предмет мены с одной стороны может фактически отличаться от предмета мены другой стороны, например, обмен квартиры и машины, однако вещи должны быть равноценными.
3. Особенные условия. Если речь идет о неравноценных квартирах (обмен трехкомнатной квартиры на однокомнатную или обмен квартиры в новостройке на вторичное жилье), то в договоре должны быть прописаны условия об оплате разницы стоимости жилья.
4. Стоимость обмениваемых квартир (для этого можно использовать заключение оценщика). Если имущество неравноценно, то в договоре указывается размер доплаты. Доплата определяется по общему правилу, исходя из разницы между стоимостью двух объектов недвижимости, либо иным способом, определенным в условиях договора.
5. Описание и характеристика квартир. Для квартиры должны быть прописаны технические характеристики, площадь, этажность, тип, количество комнат, адрес и т.д.

Договор дарения можно составить в простой письменной форме, по желанию можно заверить у нотариуса. Однако если одной из сторон договора является несовершеннолетний собственник или лицо, ограниченное в дееспособности по иным причинам, то подобная сделка должна быть заверена у нотариуса в обязательном порядке. Если по договору мены собственниками являются несколько лиц и каждый из них отчуждает свою долю, то нотариально удостоверение также обязательно.

Договор составляется и подписывается для каждой из сторон сделки, дополнительный экземпляр подписанного договора нужно приготовить для регистрирующего органа.

На что следует обратить внимание

При составлении договора мены и последующей реализации сделки можно натолкнуться на подводные камни. В частности, нередко трудности возникают в следующем:

1. Собственники недвижимости: в договоре недвижимости обязательно нужно указать документ-основание права собственности. Но этого недостаточно: для передачи квартиры обе стороны должны представить выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги. Выписка из домовой книги показывает всех лиц, зарегистрированных по адресу квартиры. Выписка из ЕГРП показывает всех лиц, имеющих право собственности на квартиру. Это особенно важно, если квартира находится в совместной долевой собственности либо обременена особым статусом лица, прописанным и проживающим в квартире. Выписка раскрывает не только собственников, но и иных лиц, имеющих право пользования квартирой, подлежащей обмену. Например, таким лицами могут быть арендаторы, получатели ренты или лица, ранее являвшиеся членами семьи владельца квартиры. Если вовремя не установить права иных лиц на владение/пользование, то сделка мены может быть оспорена в суде и признана недействительной. Подобные факты влекут существенные последствия для стороны, реализующей по договору «чистое» жилье.
2. сдачи квартиры подписывается акт приема-передачи. В нем необходимо указать вещи, которые остаются в квартире. Так же нередки случаи, когда фактически квартира не готова к приему новых собственников, даже несмотря на то, что договор мены уже подписан и документы поданы на регистрацию в уполномоченный орган. Определите в договоре момент полного освобождения квартиры, он может быть связан с конкретной датой либо событием.

Процесс обмена квартирами

Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.

Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:

• заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
• выписку из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРП.

Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.

Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:

• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
• подписанные экземпляры договора;
• заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
• документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
• согласие супруга на проведение сделки;
• согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
• иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.

Порядок обмена

Вся процедура обмена квартирами сводится к ряду последовательных действий:

1. Для чистоты сделки в первую очередь нужно определиться с ценой квартиры. Цена объекта недвижимости является одним из существенных условий договора и в идеале должна подтверждаться документами, например, заключением оценщика о рыночной стоимости жилья.
2. Второй этап связан с подготовкой и проверкой сторонами договора документов.
3. Заключение договора мены. Если есть особые основания, то договор нужно удостоверить нотариально.
4. Проведение оплаты. Если по договору мены необходимо сделать предоплату, как правило, ее проводят до регистрации сделки.
5. Передача пакета документов, в том числе договора и заявлений в Росреестр. Напомним, что при этом должны присутствовать обе стороны сделки.
6. Регистрация права собственности на квартиру. Зарегистрировать право собственности на новый объект недвижимости, полученный по договору мены, можно в Росреестре. Пакет документов предоставляется непосредственно в регистрирующий орган или в МФЦ.
7. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом подтверждается выдачей заявителям выписки из ЕГРП. Это означает, что квартира перешла новым собственникам.

Обмен с доплатой

Важным условием договора мены является равноценность объектов. Часто фактической равноценности добиться невозможно, поэтому договор мены подразумевает доплату для одной из сторон.

Обмен квартиры с доплатой можно провести через альтернативную сделку и заключить договор купли-продажи. В этом случае обмен квартиры с доплатой происходит по следующей схеме:

1. Заключение договора купли-продажи: одновременная продажа и одновременная покупка квартиры, которую вы выбрали заранее в качестве квартиры для обмена.
2. Одновременная регистрация договоров для перехода права собственности.

Подобные сделки ничем не отличаются от заключения обычного договора купли-продажи жилья. Получатель доплаты также должен будет заплатить НДФЛ, а лицо, которое оплачивает доплату, вправе получить налоговый вычет в следующем году, но только при условии владения недвижимостью более 3 лет.

Размен квартиры долями

Обмен доли в квартире возможен с юридической стороны. Однако, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможно только по соглашению всех собственников. Кроме того, обратим внимание на нормы статьи 250 ГК РФ, она распространяет свое действие не только на договор купли-продажи, но и на договор мены.

Делаем вывод: при отчуждении долевой собственности необходимо уведомить другого собственника о своем намерении, т.к. он имеет преимущественное право приобретения доли. И только если второй долевой собственник откажется от своего преимущественного права, можно будет заключить договор мены с третьим лицом. При этом все уведомления должны направляться в письменном виде.

Без согласия собственников приватизированную квартиру нельзя обменять. Такая сделка будет признана недействительной. Аналогичное правило действует и в отношении неприватизированных, т.е. муниципальных квартир. Без согласия всех лиц, зарегистрированных в муниципальном жилье, обменять квартиру нельзя.

Но в некоторых случаях возможны исключения, такие вопросы решаются в суде.

Обмен по решению суда

Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?

Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.

Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

• наименование (например, квартира или комната),
• количество комнат,
• адрес квартиры,
• общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
2. Взаимные обязанности сторон.
3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
5. Дату совершения мены.
6. Подписи сторон сделки.
7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

• если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
• если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

• одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
• квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
• у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

• стороны;
• основание (соглашение о мене);
• дата;
• имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
• можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• договор мены;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Вопрос

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
• Паспорта участников сделки
• Выписка из БТИ
• Кадастровый паспорт объектов недвижимости
• Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
• Документы на право владения землей
• Акт проведения межевания участка
• Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Загородный trade-in

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Договор мены квартиры

Удобная альтернатива купле-продаже недвижимости – мена. Если у людей есть подходящие квартиры, они могут за один договор обменяться ими с доплатой или без, чтобы не тратить время и деньги на подготовку двух сделок. Но и у такого варианта есть свои нюансы. Разберемся, как работает договор мены квартиры и как заключить его правильно.

Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен

Мена жилья – это не обход закона и не что-то запрещенное, а вполне законный и допустимый вид сделок. Договоры мены квартир разрешены Гражданским кодексом РФ в силу статей 209 и 567. Все государственные органы, в том числе Росреестр и налоговая инспекция, признают договоры мены квартир наряду с классическими соглашениями купли-продажи.

В ряде случаев заключить один договор мены квартиры между родственниками или физическими лицами намного проще, чем два договора купли-продажи:

• значительно сокращается время сделки;
• перерегистрация прав в ЕГРН происходит одновременно;
• в силу одновременной регистрации владельцы жилья больше защищены;
• не обязательно делать равноценный обмен, можно внести в договор условия о доплате;
• квартиру можно обменять не только на квартиру, но и на землю, дом, комнату и другое имущество.

Договор мены квартир рассматривается законом как одновременная купля-продажа двух объектов со своими особенностями.

Особенности обмена квартирами

Как и купля-продажа, договор мены квартиры требует:

• тщательно подготовиться, собрав все бумаги и согласия;
• составить письменное соглашение и передаточный акт;
• зарегистрировать права новоиспеченных собственников в Росреестре.

При этом нужно помнить, что в мене каждый участник рассматривается одновременно как продавец квартиры и как покупатель. Это порождает соответствующие обязанности. Каждая сторона договора мены обязана позаботиться о том, что ее квартира будет свободна от проживающих и претензий любых третьих лиц, арестов, залогов и других обременений. Одновременно нужно решить вопрос о доплате – кто и сколько платит, как и когда деньги нужно передать получателю.

Подготовка к оформлению мены: какие документы собирать

Для заключения договора мены на каждую квартиру потребуется собрать:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности, если есть;
• правоустанавливающий документ;
• справки об отсутствии задолженности по коммуналке;
• справки о прописанных;
• технический паспорт.

Смысл сбора пакета документов в том, чтобы новый владелец удостоверился в отсутствии правовых проблем с квартирой. Например, из выписки ЕГРН будут видны все аресты и обременения, а справки о прописанных подтвердят, что все жильцы съехали.

Выписать жильцов

РЕНОВАР.РУ рекомендует выписывать всех проживающих людей еще до выхода на сделку, чтобы у будущего собственника не возникло проблем. После перехода права прописанных жильцом можно будет выписать через суд. Бывает, что квартире остается кто-то проживать или сохраняет за собой право прописки:

• человек по завещательному отказу;
• пожилой человек в силу договора ренты;
• отказавшийся в свое время от приватизации квартиросъемщик.

В этих случаях список таких физических лиц и оснований, по которым они сохраняют за собой права на проживание, нужно включить в договор мены.

Необходимые согласия

Дополнительно для проведения сделки могут понадобиться согласия от третьих лиц:

• если сторона договора мены состоит в официальном браке – нотариальное согласие супруга;
• согласие органа опеки, если один из участников сделки – несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек;
• согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Если мена заключается на долю в квартире, потребуется также соблюсти преимущественное право сособственников, как при обычной купле-продаже.

Договор мены — скачать образец бесплатно

В договоре мены квартиры указываются:

• данные сторон по паспорту;
• данные квартиры по выписке из ЕГРН;
• существо сделки – обмен квартирами;
• стоимости квартир;
• если требуется доплата – ее размер и способ расчета;
• порядок передачи квартир – по договору или передаточному акту;
• дополнительные условия и сроки, которые стороны посчитают важными.

Передаточный акт по договору мены

Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять к договору мены квартиры передаточный акт, который фиксирует факт передачи жилья и ключей. Факт передачи можно зафиксировать и в самом договоре, ошибки не будет, но с отдельным актом – надежнее.

В акте нужно отразить техническое состояние квартиры и отсутствие претензий по этому вопросу.

Нотариальное удостоверение

Договор мены квартир можно составить в простой письменной форме и подписать без участия нотариуса, если нет причин для обязательного нотариального удостоверения. Таких причин две:

• один из собственников квартиры моложе 18 лет или находится под опекой;
• меняется не целая квартира, а доля в ней.

Если к нотариусу идти не обязательно, но стороны хотят обезопаситься, они могут обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения сделки. Примерная стоимость – 0,5% от цены договора.

Регистрация договора мены в Росреестре

Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:

• после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
• записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
• всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
• проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.

После этого документы уйдут регистратору, который впишет в ЕГРН необходимые данные о новых собственниках. Регистрация занимает 7-9 рабочих дней.

Налоги при договоре мены

Для договоров мены действует такой же налоговый режим, как для договоров купли-продажи. Это значит, что сделку для целей уплаты налога надо рассматривать не как одну, а как две купли-продажи, в каждой из которых есть продавец и покупатель. Необходимость уплаты налогов будет зависеть от срока давности владения, применения вычетов и стоимости жилья.

Напоминаем, при продаже квартиры человек (тот, кто квартиру отдал) решает вопрос об уплате подоходного налога 13% в бюджет. Этот налог при мене нужно платить, если квартира была в собственности меньше 5 лет. Сумма налога будет зависеть от стоимости квартиры, прописанной в договоре, а также от примененного вычета.

При приобретении квартиры по мене тот, кто квартиру получил, может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 2 000 000 рублей и вернуть из бюджета до 260 000 рублей.

Пример расчета налога при мене квартир

Граждане Иванов и Петров обменялись квартирами в 2022 году. Квартиры были оценены в 2 500 000 и 2 000 000 рублей соответственно, при этом Петров доплатил Иванову 500 000 рублей. Иванов владел своей квартирой с 2010 года (10 лет), а Петров – 2 года.

В этой ситуации налоговая видит две купли-продажи:

Первая сделка

Иванов (продавец) передал Петрову (покупатель) квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. 2 500 000 рублей – это его доход, который был получен частично в натуральной форме + частично деньгами. Поскольку Иванов владел квартирой до мены 10 лет, а это больше минимального срока владения, никаких налогов в бюджет он уплачивать не должен, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.

* Если бы Иванов владел квартирой менее 5 лет, он бы исчислил 13% от полной суммы переданной квартиры (2 500 000 * 0,13 = 325 000 рублей) и полученную сумму уплатил бы в бюджет. Уменьшить налог он мог бы с помощью налогового вычета в 1 млн. р. или в сумме расходов, которые он когда-то понес на покупку этого жилья.

Петров же, как покупатель (приобретатель квартиры) по первой сделке, может получить вычет по НДФЛ у работодателя или в налоговой и вернуть себе 260 000 рублей.

Вторая сделка

Петров (продавец) передал Иванову (покупателю) квартиру стоимостью 2 000 000 рублей. 2 000 000 рублей – это его доход, который он получил в натуральной форме. Сумму доплаты из него вычитать нельзя, этот расход можно будет учесть в будущем при продаже полученного жилья. Поскольку Петров владел квартирой всего 2 года, он должен исчислить 13% от суммы полученного дохода. Чтобы уменьшить налог, он может применить налоговый вычет (стандартный) в 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных на приобретение этой квартиры.

Если применять стандартный вычет, то расчет налога будет следующий: (2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей (НДФЛ, подлежащий декларированию и уплате).

Иванов же, как покупатель квартиры, может получить в налоговой или у работодателя имущественный вычет при покупке жилья и получить 260 000 рублей из бюджета.

Главные особенности по договору мены

Вот что нужно запомнить по договору мены квартир:

• Это законный и очень удобный способ обменяться квартирами, ведь заключать два договора купли-продажи и проводить две сделки не нужно, а достаточно уложиться в одно соглашение по обмену.
• Договор мены рассматривается законом как двойная купля-продажа со своими особенностями.
• Мену можно провести в простой письменной форме, если обращаться к нотариусу не обязательно.
• Договор мены вступит в силу после регистрации в ЕГРН, поэтому после его подписания нужно передать бумаги в Росреестр через МФЦ.
• Мену можно сделать равнозначную или с доплатой, а доплату можно сделать в любой форме – наличными или через банк.
• Налогообложение при мене – запутанный вопрос. Мена в глазах ИФНС рассматривается как две купли-продажи, в каждой из которых есть свой продавец и покупатель.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, особенно в плане налогообложения мены, задайте их нашему специалисту в чат. Юрист онлайн или на связи по телефону 8(499) 755-87-62.