Можно ли продать квартиру в аварийном доме

Срок владения недвижимостью перешедшей в собственность граждан при переселении из ветхого жилья

Срок владения недвижимостью перешедшей в собственность граждан при переселении из ветхого жилья, считается с момента возникновения права собственности на полученное жильё, а не с момента возникновения права собственности на жильё пошедшее под снос. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199.

Текст Письма:

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже и покупке квартиры

26 декабря 2012
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Из обращения следует, что в порядке компенсации за снос жилого помещения в 2007 году налогоплательщику по договору краткосрочного найма в пользование была предоставлена новая квартира. Свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру было получено в феврале 2011 года. В июне 2011 года квартира была продана.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Между налогоплательщиком и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения от 09.04.2007 года, срок действия которого устанавливается до момента государственной регистрации договора мены или иного договора по переходу права собственности на данное жилое помещение в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.

Учитывая изложенное, срок владения новой квартирой для целей определения размера предоставляемого имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на новую квартиру.
В рассматриваемом случае при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Поскольку новая квартира получена налогоплательщиком взамен его прежней квартиры, в качестве расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры, возможно учитывать расходы по приобретению жилой площади в снесённом доме.

Одновременно сообщаем, если налогоплательщик считает, что его права в части сроков оформления квартиры в собственность были нарушены, он может обратиться в суд.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Они там чего-то попутали однозначно. Что собственность с момента регистрации это понятно, но одновременно есть норма закона ст.220 НК РФ, п.1. пп.2, об изъятии собственности на участок и имущество для муниципальных и государственных нужд и налоговой льготе в размере его выкупной цены. Снос дома, это изъятие, участок используется муниципалитетом для строительства новых объектов инфраструктуры. При сносе дома и выдаче жилья взамен утраченного, производится оценка отбираемого жилья, и на основании этой оценки выдаётся новое жильё. Минуя собственника, расчеты по сделкам производит муниципалитет, и у него должна быть информация о стоимости приобретенного на товарища объекта. И следовательно, налог может исчисляться с разницы в сумме продажи и сумме покупки этого нового объекта (хоть деньги и не шли напрямую через покупателя-продавца ветхого жилья, а перечислялись через организации сторон сделки). Поэтому схема такова. Гражданин оформляет имущественный налоговый вычет по объекту ветхого жилья в размере его выкупной цены, и заявляет разницу с суммы продажи нового объекта и его стоимости при покупке (возможно она равна сумме продажи квартиры в снесенном доме, возможно и больше (гражданам в таких случаях полагается ещё компенсация за неудобства)).
Но вот писать что разница должна измеряться суммой продажи нового дома и ПОКУПКОЙ! старого – это нонсенс, работающий на дурака. Ибо мы все помним по какой цене приобретались ранее объекты недвижимости в нотариальных договорах, (по инвентаризационной), да и какое старая квартира может иметь отношение к новому объекту? Как разницу с потолка привязать к двум объектам, это пожалуйста, а как сроки объединить с ними же, так и нет такой нормы.
А почему нет? В реновации же ее прописали в поправках, а здесь та же тема, только называется по-модному. )

Продажа квартиры в аварийном доме: возможности и риски

При реализации квартир, находящихся в аварийных домах, стороны, участвующие в сделке, должны помнить о том, что такая сделка будет иметь ряд своих особенностей.

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

• в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
• выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
• изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

• Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
• Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

• расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
• получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
• продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).

Из-за больших бюрократических сложностей последний вариант – с куплей-продажей такого жилья – чаще всего используется лицами для улучшения своих жилищных условий.

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

• при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
• если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
• приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

Процесс развода через ЗАГС более простой и быстрый чем через суд.

В каких случаях можно развестись по заявлению одного из супругов и как это нужно сделать? Узнайте об этом здесь.

Что такое защита родительских прав и какие ее основные способы? Подробная информация по данному вопросу есть в этой статье.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2022 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Правила и этапы продажи аварийного жилья по законодательству

Аварийное жилье – это жилые помещения, находящиеся в ненадлежащем состоянии, поэтому такое жилье не может применяться людьми для постоянного проживания. Государство разными способами старается освободить такие дома путем выселения граждан, после чего они могут получить новые квартиры. При этом некоторые люди желают купить такое жилье, чтобы далее рассчитывать на новую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным

Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.

Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

Как продается аварийное жилье

Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.

Важно! Единственным исключением является то, то продавец, нашедший покупателя на жилье, обязан оповестить его о том, что продается именно квартира, которая располагается в доме, внесенном в реестр в качестве аварийного строения.

Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.

Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

• не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
• собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:

• ст. 32, 86-89 ЖК;
• ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
• ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.

Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.

В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по ссылке.

Стандартная продажа

Реализация имеющегося жилья осуществляется в стандартной последовательности действий.

Для этого учитываются нюансы:

• владелец недвижимости должен предупредить покупателя, что продаваемая квартира действительно находится в доме, признанном аварийном;
• данный факт заносится отдельным пунктом в договор, а иначе сделка достаточно легко через суд может признаваться недействительной, так как считается, что покупатель вводится в заблуждение;
• обычно покупателем выступает человек, который желает вместо аварийной квартиры получить иную жилплощадь в новом доме;
• также нередко покупатели рассчитывают на получение высокой выкупной цены, которой будет достаточной, чтобы далее выбрать оптимальный вариант покупки.

В остальном все действия продавцом и покупателем реализуются аналогично тем действиям, которые должны выполняться при продаже обычной квартиры.

С какими трудностями может столкнуться покупатель

Так как приобретается аварийное жилье, то предварительно следует проверить, включена ли квартира в программу, на основании которой предполагается расселение владельцев в другие помещения.

Только при таких условиях новые владельцы смогут рассчитывать на выкупную цену или новую квартиру.

Перед покупкой квартиры в аварийном доме, следует убедиться, что дом включен в программу расселения.

Также при приобретении такого жилья можно встретиться и с другими трудностями:

• программа расселения осуществляется индивидуально для каждого региона, поэтому отсутствуют какие-либо строгие сроки, в течение которых владелец квартиры сможет получить компенсацию или новый жилой объект;
• если будет выдаваться новая квартира, то отсутствуют сведения о том, какой жилплощадью она будет обладать, а также где будет находиться, и к какому виду будет принадлежать жилье;
• в банке невозможно будет оформить ипотечный кредит, если покупается аварийное жилье, причем даже если удастся получить одобрение, то при этом потребуется дорогостоящее страхование, что значительно увеличивает траты и риски покупателя;
• не получится воспользоваться при такой покупке средствами маткапитала, так как программа назначена для покупки оптимального для жизни жилья, куда не входит аварийная или ветхая квартира.

За счет вышеуказанных трудностей покупка аварийного жилья считается достаточно специфической и не слишком привлекательной процедурой.

Какой устанавливается размер выкупной цены

Определение данного показателя осуществляется работниками муниципалитета, но они привлекают к этому процессу самого собственника жилья.

Нередко возникают разногласия относительного этого значения, причем решать их приходится через суд.

Как только будет определена выкупная цена, то данная сумма выплачивается владельцу квартиры. Он может воспользоваться ею по своему усмотрению.

Должны ли жильцы оплачивать коммунальные услуги в аварийном доме? Читайте здесь.

Как происходит изъятие квартиры

Нередко дом не является аварийным, но земля под ним требуется муниципалитету для разных целей. Наиболее часто это связано с застройкой квартала. Большинство таких домов являются старыми, поэтому в любом случае в скором времени понадобился бы их снос.

Могут ли изъять квартиры у жильцов.

Если нужно расселить такой дом, то муниципальные власти выкупают квартиры у жильцов. Это не относится к не приватизированным объектам, так как нанимателям должна предлагаться аналогичная жилплощадь в другом доме.

Первоначально мэрия должна принимать соответствующее решение. Оно регистрируется в Росреестре.

Не позже, чем за год, должны присылаться жильцам соответствующие уведомления о выкупе жилья. До окончания этого срока с каждым гражданином должно подписываться соглашение о выкупе.

До подписания соглашения о выкупе недвижимости, владелец объекта может распоряжаться ею по своему усмотрению, для чего может ее продавать или сдавать в аренду.

Имеется ли возможность прописаться в доме, признанном аварийным

Отсутствуют какие-либо запреты в законодательстве относительно данного вопроса, поэтому граждане могут прописываться в таком жилье.

Какие нарушения бывают при переселении из аварийного жилья? Как с ними бороться? Ответу тут.

Прописка в аварийном жилье не запрещена по закону.

Но обычно в данном процессе будет отказано администрацией региона. Это обусловлено тем, что все жильцы будут переселяться из этого дома, поэтому если будут прописываться дополнительные люди, то это приведет к тому, что придется предлагать гражданам большую по размеру недвижимость.

Такой отказ со стороны муниципальных властей легко признается незаконным, для чего можно обжаловать его в суде. Запрет допускается накладывать только на приватизацию квартиры, находящейся в аварийном сооружении.

Прописываться в аварийной квартире могут как члены семьи владельца жилья, так и нанимателя.

Если проживает семья в квартире, которая принадлежит муниципалитету, то для прописки любого человека придется получать разрешение от властей. Дело в том, что по ст. 70 ЖК прописывать можно людей в жилье до того момента, пока не будут нарушены правила относительно оптимальной площади на одного человека.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Обычно муниципальные власти отказывают нанимателям в прописке дополнительного члена семьи, если дом уже признан аварийным.

Допускается ли накладывать запрет на продажу

Разрешается продавать квартиру, если она находится в аварийном строении, но только если до переселения не осталось несколько дней.

При наличии долгов перед продажей придется их оплатить, а также допускается вычитать их из цены квартиры. В этом случае к договору купли-продажи прикладывается специальная расписка.

Не разрешается продавать жилье, если оно находится в залоге у банка или иного аналогичного учреждения.

Плюсы и минусы покупки аварийного жилья

Приобретение квартиры, находящейся в аварийном здании, обладает как плюсами, так и минусам.

Таким образом, приобретение квартиры, располагающейся в аварийном строении, не лишено минусов, поэтому обычно рационально пользоваться такой покупкой, если не планируется проживать в жилье до ее обмена на другую квартиру.

Стоит ли покупать

Перед приобретением такой квартиры следует оценить все преимущества и недостатки, а также получить надо множество информации о самом доме.

Учитывается, как будет происходить расселение, на какую дату назначена дата сноса строения, а также надо узнать, какая по размеру жилплощадь будет предоставлена вместо этой квартиры.

Оптимально совершать покупку, если планируется просто вложить средства, а если надо получить жилье для постоянного проживания, то лучше ориентироваться на более комфортные и качественные объекты.

Заключение

Таким образом, разрешена продажа квартир в аварийном доме. Но при этом такая покупка сопровождается как минусами, так и плюсами.

Покупателям разрешается выполнять этот процесс, причем, даже если будет получен отказ от муниципальных властей. В этом случае решение может обжаловаться в суде.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и какие существуют ограничения? Об этом читайте в этом материале.

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире, регулируются:

– статьями 32, 86-89 ЖК РФ;

– постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем;

– ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Обычный порядок

Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. О состоянии квартиры покупатель также может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Покупают квартиры в старых домах, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, и новому владельцу могут выделить другую жилплощадь. Кроме того, такую недвижимость покупают (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.

Трудности при покупке

Желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания. Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Однако при покупке такой квартиры могут появиться некоторые трудности:

1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждом регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье. Однако до 1 сентября 2017 года должны быть переселены все жильцы аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года.

2. Предоставление кредита: банки не предоставляют ипотеку на приобретение аварийного жилья, а если и дает средства, то требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это делается для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.

3. Наличие материнского капитала: в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира, в первую очередь, должна быть пригодна для постоянного проживания, тем более если родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому воспользоваться данными средствами невозможно как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты.

Цена вопроса

Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ею на свои нужды.

Бывает так, что дом официально еще не признан аварийным, но его надо снести в целях застройки квартала. Обычно такие дома в большинстве своем без пяти минут аварийные. Тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором стоит здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме.

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

А прописаться можно?

По закону запретов по данному вопросу нет, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность. В подтверждение этого действует ФЗ от 25.06.1993 №5242-1, который не содержит нормы, запрещающей регистрацию в аварийном доме. Однако на практике все происходит по-другому. Если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, то тогда в регистрации будет отказано, так как жителей будут переселять. Однако если гражданину отказано в регистрации, ссылаясь при этом на постановление муниципальной власти, то данный акт противоречит нормам закона и может быть обжалован в судебном порядке. Запрет установлен только на приватизацию аварийных жилых помещений (статья 4 ФЗ от 04.07.1991 г. №1541-1)!

Прописаться в аварийном доме могут как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя, если речь идет о муниципальной квартире. На условиях договора социального найма для регистрации необходимо получить согласие наймодателя. Согласие необходимо по причине того, что прописать гражданина будет невозможно, если площадь квартиры этого не позволяет (статья 70 ЖК РФ). Таким образом, законодательство прямо не запрещает прописаться в аварийном доме. Хотя муниципальные органы в большинстве случаев отказывают в регистрации. В таком случае нужно обращаться в суд.

Запреты на продажу

Продать квартиру в аварийном доме можно даже с долгами за предоставленные коммунальные услуги. Однако это возможно, если покупатель согласится их оплатить или если вычесть сумму долга из стоимости квартиры. Конечно, при этом нужно составить соответствующее соглашение и расписку.

Но если долги составляют не менее 80% от стоимости жилья, то суд может наложить арест на недвижимость, какой бы она ветхой и аварийной не была.

Также невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя.

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

В районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 2-этажные или бараки, соответственно, в них мало соседей, больше парковочных мест.

Меньшая стоимость. По сути, это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов – главный возможный бонус. Это – получение нового жилья в новом доме и большей площади бесплатно, за счет застройщика или специальной программы за счет бюджета.

Минусы
Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.

Стоит ли покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение.

Возможные риски: в квартире зарегистрированы посторонние, на жилье наложено обременение, наличие незаконной перепланировки квартиры, банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Аварийное и ветхое жилье имеет множество недостатков. Жить в таких квартирах практически невозможно, ремонт не приносит улучшений, а дом готов вот-вот рухнуть. Все плохо? Отнюдь, даже на «дома под снос» находятся покупатели и предлагают вполне реальные деньги. Сложно поверить, но и собственники квартир в аварийном доме извлекают выгоду от сделки.

Эксперты часто сравнивают покупку/продажу ветхого жилья с лотереей – в случае выигрыша можно получить неплохую прибыль, а в случае неудачи потерять деньги и остаться с «обузой» в виде ветхого жилья. Что толкает людей на покупку квартир в аварийных «хрущевках»? Сколько стоят такие объекты? Кому это больше выгодно: продавцу или покупателю? Как совершить сделку без нарушения законодательства? Давайте разбираться.

✅ Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

• Жилищный кодекс – а именно ст. 32, ст. 86-89 ЖК РФ;
• Положения ПП № 47 от 28.01.2006 – где говорится о критериях аварийного жилья, условиях проживания, гражданских сделках и т.д.
• Федеральный закон № 185 «О реформировании ЖКХ» от 21 июля 2007 года – регулирует финансовые вопросы по расчетам с жильцами аварийных домов;
• Гражданский кодекс – Глава 30 (ст. 549-558 ГК РФ), где обозначены основные принципы, порядок и условия купли-продажи недвижимости.

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

Особенности сделки

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры “на перспективу” в таком объекте нет.
• Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
• Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
• Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
• Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Но не стоит строить иллюзий относительно большой выгоды. Далеко не во всех случаях продажа и покупка возможны. Бывают и исключения из правил.

🔻 Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

1. Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
2. Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
3. Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
4. Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. “Приватизация аварийного жилья“).

Отсюда следует, что право продажи квартиры в доме под снос есть только у законного собственника. Оформление сделки с покупателем возможно в период признания дома аварийным и до подписания договора с властями. Напомним, что уведомления рассылаются жильцам дома не позднее, чем за год до фактического сноса жилого здания.

🔻 Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Для продавца:

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

✅ Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Этапы по продаже жилья в доме под снос не отличаются от стандартной процедуры. Основное отличие в особенностях объекта – аварийная недвижимость. Правда, при желании, и на нее найдется свой покупатель. Разберем, как совершается сделка по закону и на практике.

🔻 Алгоритм действий

Поэтапный порядок действий выглядит следующим образом:

1. Собственник аварийного жилья подает объявление о продаже, например – на Avito, Cian, через агентства недвижимости и/или риелторов.
2. Заинтересованные лица откликаются на объявление.
3. Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предварительных условий сделки.
4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в аварийном доме.
5. Передача аванса или задатка, составление расписки.
6. Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, при необходимости – с участием нотариуса.
7. Отправка документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
8. Получение готовой выписки из ЕГРН – правоутверждающего документа о праве собственности на аварийный объект недвижимости.
9. Окончательные расчеты с продавцом, например – через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
10. Расчет и уплата налога – для продавца.

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

Совет покупателям! Не надейтесь на честность продавца (-ов), изучайте объект покупки самостоятельно. Для того чтобы узнать, аварийный дом или нет, можно выполнить следующие действия: зайти на сайт «Реформа ЖКХ» – вбить в поиск адрес дома – найти жилплощадь – посмотреть, является ли она объектом под снос? На сайте указан год постройки здания, текущий ремонт, дата признания «аварийности», а также сроки переселения. Отталкиваясь от результатов поиска, можно заключать сделку.

🔻 Перечень документов

Комплект документов не отличается от того, который требуют при заключении купли-продажи с обычным жильем.

Покупатель предоставляет:

• паспорт РФ – удостоверение личности; + копию паспорта – если от лица покупателя выступает его представитель (юрист, родственник);
• медсправка из ПНД или наркологического диспансера – о том, что человек дееспособный, не состоит на учете и не страдает расстройствами психики.

Продавцу нужно подготовить:

• паспорта РФ – на каждого из продавцов-совладельцев;
• документ о праве собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – договор о переводе жилья в частную собственность (приватизация) или дарственная на квартиру в аварийном доме;
• техпаспорт или план жилого помещения;
• архивная выписка из поквартирной карточки – о том, кто фактически проживает в квартире;
• выписка из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по лицевому счету продавца;
• доверенность – при делегировании полномочий третьему лицу.

Обоим – заявления в ФКП “Росреестра” на совершение сделки.

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

🔻 Сроки

Период оформления обговаривается участниками сделки – Продавцом и Покупателем. Также нужно учесть, что сроки зависят от работы государственных органов, например – Росреестра или МФЦ.

Сколько займет продажа и покупка:

• оформление у нотариуса – в течение одного дня;
• регистрация в Росреестре: через нотариуса – от 1 до 2 рабочих дней, самостоятельно – от 7 до 10 дней;
• оформление в МФЦ «Мои документы» – от 9 до 12 дней;
• разрешение от ООиП – выдается в срок от 14 до 30 дней;
• уведомление совладельцев – от 30 дней и дольше;
• оформление кредита в банке – индивидуально.

Приблизительно, процесс растянется на 1-2 месяца, а в ряде случаев и на более длительный срок.

🔻 Расходы, госпошлины, затраты

Список затрат для продавца и покупателя не одинаковый. Случается, что сделку оплачивают поровну, но чаще всего расходы ложатся на плечи продавца, например – услуги риелтора, оценщика, нотариуса.

Какие расходы возникнут при продаже аварийного жилья:

• помощь агентств недвижимости и риелтора – от 1 до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
• услуги оценщика – индивидуально, но расценки начинаются от 2-3 тысяч рублей;
• нотариальные услуги по заверке договора – в размере 0,5% от цены ДКП, но в рамках от 300 рублей до 20 000 рублей;
• прочие действия нотариуса (УПТХ) – от 3 000 рублей;
• отдельные выписки и справки – от 500 рублей; – по тарифам банка, от 1 000 рублей и выше;
• регистрация в Росреестре – госпошлина в размере 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 2 000 рублей (бумажный вариант).

Продажа квартиры – это возмездная сделка, в рамках которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что ему нужно оплатить подоходный налог от суммы ДКП – налоговый тариф для граждан РФ составляет 13% НДФЛ (иностранцам – 30%).

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого нужно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Эту сумму отнимают от той суммы, которая была получена от покупателя. Итоговый остаток и будет взят в расчет для НДФЛ.

✅ Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?

Нехватка личных сбережений подталкивает к оформлению заемных средств или материнского капитала. Можно ли потратить их на приобретение квартиры в доме под снос?

Материнский капитал (МК) – представляет собой сумму за рождение второго и последующих детей с целью государственной помощи семьям. Согласно правилам, сертификат на МК можно использовать на улучшение жилищных условий матери, отца и детей.

Является ли «улучшением» аварийное жилье? Однозначно, нет! Даже если квартира еще пригодна для проживания, а дом стоит на расселение и снос (разд. II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006).

Ипотека или залог от банка – это ссуда на приобретение жилья заемщиком и его семьей. Выдавая кредит, банк изучает будущий объект залога. Аварийная квартира изначально невыгодный актив, например – в случае просрочки по ипотеке банк не сможет реализовать такое жилье или будет действовать себе в убыток. Еще одна причина в том, что дом скоро снесут, значит и предмет залога в виде квартиры исчезнет (ст. 29, 32, 36 ФЗ «Об ипотеке»).

Если вы хотите взять кредит, обратите внимание на ипотеку под залог уже имеющейся, не ветхой недвижимости. Банк одобрит займ, оформит залоговый договор, и вы сможете приобрести квартиру в аварийном доме. Также можно взять потребительский кредит. Но помните, что процент по нему гораздо выше ипотечного.

✅ Стоит ли покупать квартиру под снос?

Основной мотив для покупателей ветхого и аварийного жилья – улучшение жилищных условий. Ведь взамен государство предлагает равноценную квартиру, но уже в новостройке и со всеми удобствами. Стоимость нового жилья будет гораздо выше, чем аварийное. Жилая площадь новой квартиры может быть на 20% больше, чем в старой «хрущевке». Все ли так просто и чем опасна сделка для покупателя?

Четкие критерии в законе до сих пор не установлены. Например, многие переживают, если купить, дадут ли новую квартиру по программе переселения? Фактически, дать должны. Но на практике возникают трудности, перенос сроков, неравноценное по площади жилье, ухудшение жилищных условий, неудобный район и т.д.

Многие покупатели хвалятся, мол «мы покупаем аварийную хрущевку, чтобы потом переехать в новостройку». Иногда радость бывает преждевременной. Если жилья не хватает, власти могут выделить новую квартиру в доме на окраине города. Добираться до центра придется долго, и неважно – есть ли у семьи автомобиль, маленькие дети, пожилые родители?

Второй проблемой часто становятся «метры». Не факт, что переселенцы получат столько же «квадратов», сколько у них было в старой купленной квартире. Скажем, вместо жилой площади в аварийном объекте могут выделить квартиру с лоджией или кладовкой. Фактически жильцам эти “метры” могут быть и не нужны, например – если общая площадь для проживания семьи окажется меньше прежней. Тем не менее, чиновники отчитаются о соблюдении условий переселения.

Ну а если администрация покупает аварийное жилье, надеяться на высокую цену точно не стоит. Даже если взять кадастровую стоимость, она будет явно ниже среднерыночной. Найти новое жилье за такие деньги – очень сложно!

И таких негативных примеров предостаточно…

Возможность продажи аварийного жилья есть только у собственников. Арендаторы и наниматели таким правом не обладают. Однако продажа совершается до подписания договора с администрацией. Если дом уже расселяется, и собственник заключил соглашение с властями – он не сможет распоряжаться квартирой. Цель покупателя аварийного жилья – получить квартиру в строящемся новом доме по программе переселения.

Считать рядовой куплю-продажу в аварийном доме точно не стоит! Здесь присутствует много нюансов, о которых знают далеко не все. Особенно внимательными нужно быть покупателям. Они приобретают заведомо старое, износившееся, нерентабельное жилье в «хрущевке». Цель таких покупок лишь в долгосрочной перспективе – переезд в новостройку. Нужно просчитать все риски, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Если вам требуется консультация – юристы нашего сайта к вашим услугам. Задавайте вопрос в онлайн форме или звоните по телефону горячей линии.