Гаражная амнистия с 2022 года: кому она подходит и зачем нужна
В России действует уже несколько так называемых амнистий, которые позволяют оформить в собственность дома и земельные участки без значительных затрат и сбора документов. Амнистией называют упрощенный порядок регистрации прав на такие объекты. И вот появилась еще одна — ее прозвали гаражной. Закон уже подписан, но заработает только 1 сентября 2022 года.
Вот какие отношения регулирует этот документ и кому он поможет получить государственную землю в собственность.
В чем суть гаражной амнистии 2022 года
Гаражная амнистия — это упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно — он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором.
Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2022 года по 1 сентября 2026 года.
Выгода владельцев. Они смогут узаконить свою недвижимость и потом распорядиться ею: продать, подарить, оставить в наследство и не бояться сноса. А если земля понадобится государству для строительства дороги или жилья, собственники получат компенсацию.
Выгода государства. Миллионы неузаконенных объектов будут стоять на учете — и на них можно будет начислить налоги на землю и имущество. Еще это важно для благоустройства: зачастую непонятно, кому принадлежат гаражи и кто несет ответственность за порядок на территории и безопасность сооружений.
Как победить выгорание
Кто может использовать гаражную амнистию
Гаражную амнистию смогут использовать владельцы гаражей, их наследники и последующие покупатели.
Но закон подойдет не всем владельцам гаражей с неоформленными правами на участки. Вот варианты, когда можно использовать гаражную амнистию:
- участок для гаража был предоставлен какой-то организацией, выделен еще каким-то способом или право возникло по другим основаниям;
- участок образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража.
Основное условие — гараж на этом участке является объектом капитального строительства и построен до 30 декабря 2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты не распространяется.
Важна дата именно строительства, а не приобретения. Наследники могли получить гараж и после 2004 года, но наследодатель должен был получить участок и построить гараж до конца 2004. А наследникам придется это доказать.
Такое ограничение связано с тем, что потом вступил в силу градостроительный кодекс и с регистрацией права собственности все прояснилось: построили гараж — оформили на него право.
Гараж может быть отдельно стоящим или иметь общие стены, крышу и фундамент с другими гаражами.
Какие гаражи не попадут под амнистию
Упрощенный порядок приватизации земли и регистрации объекта не коснется:
- Ракушек. Такие разборные металлические гаражи обычно находятся не на территории кооперативов, и они точно не капитальные. При желании или по необходимости ракушку можно перевезти на другое место — например на дачу.
- Пристроек к другим объектам. Не получится узаконить землю под гаражом, который пристроен к дому, магазину или зданию автосервиса.
- Гаражей в многоквартирных домах и под землей.
- Самовольных построек под снос.
Если не соблюдаются другие условия амнистии — гараж построен после 2004 года или нет подтверждения права на объект, — узаконить участок не получится даже под капитальным строением.
Как оформить право на землю и гараж по амнистии
Для оформления достаточно заявления о предоставлении земельного участка. К нему нужно приложить:
- Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
- Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
- Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
- Технический план гаража.
У покупателей или наследников может не быть документа о выделении земли — особенно если это происходило 30 или даже 50 лет назад. Тогда подойдет какое-то подтверждение использования объекта: договор с электросетями, квитанции на оплату коммунальных услуг, документ о технической инвентаризации до 2013 года.
Документы можно подать в орган местного самоуправления, который занимается учетом объектов, или в МФЦ. В этом случае госпошлины не будет: власти сами передадут документы в Росреестр для регистрации прав. Если обращаться туда самостоятельно, нужно заплатить госпошлину — по 350 Р за участок и за гараж.
Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж произойдет одновременно. На все процедуры уйдет около 20 рабочих дней.
Например, в семье есть гараж. Когда-то , в 80-х годах , он достался отцу Ивану, а после смерти отца им пользуется сын Петр. Землю под гараж выделил кооператив, и все построили там одинаковые одноэтажные строения с общими стенами и крышей. Про документы никто не думал, гаражи переходили по наследству, проблем вроде бы не возникало. Но фактически земля под гаражом не была в собственности Ивана, да и Петр тоже не стал ее владельцем. Гараж есть, а документов нет. С 1 сентября 2022 года Петр сможет оформить право собственности на гараж и стать владельцем земли под ним. Такой объект иметь надежнее, а стоит он при продаже дороже неоформленного. Петру нужно только найти документ, по которому его отец Иван получил когда-то этот участок, и доказать, что он наследник отца.
Когда Петр получит документы, он сможет указать гараж в завещании, подарить его своему сыну или продать. И никто уже не снесет этот объект как самовольную постройку.
Что еще урегулировал новый закон
Кроме оформления права на участок и гараж есть еще и такие нормы:
- Если до 1 сентября 2022 года построенный и узаконенный гараж оформлен как гаражный бокс, он признается гаражом. Это важно в том числе для налогов. Ничего делать для этого не нужно.
- В схемах размещения гаражей власти должны предусматривать участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью — им места возле дома выделят бесплатно и в первую очередь. Как и пострадавшим из-за аварии на ЧАЭС.
- Если участок по амнистии будет предоставлен в аренду, плата за него не может быть больше земельного налога.
- Одноэтажные гаражи с общими стенами и крышей признаются отдельными зданиями.
Остались и невыясненные вопросы. Например, как быть с двухэтажными гаражами, если у первого и второго этажа разные владельцы. Непонятно, кто будет владельцем подъездов к гаражам и что делать, если никаких документов не сохранилось.
Что можно сделать до 1 сентября
Пока подавать документы для оформления участков под гаражами рано: по новой процедуре их просто не примут.
Но вот о чем стоит подумать уже сейчас:
- где документы о выделении участка и о гаражном кооперативе?
- у кого квитанции на оплату коммуналки за гараж?
- какие планы на гараж и землю у других наследников?
- как смотрит на регистрацию прав супруг или супруга?
- что думают об оформлении соседи по гаражному кооперативу?
Ближе к сентябрю станет известно, как местные власти помогут владельцам гаражей в вашем регионе или населенном пункте. И куда именно обращаться с документами.
Закон о гаражной амнистии 2022: что собой представляет?
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Как оформить гараж по амнистии. Инструкция
Как оформить гараж по амнистии. Инструкция
С 1 сентября 2022 года вступит в силу закон, который даст возможность зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Документ предусматривает возможность оформления не только самого гаража, но и бесплатного предоставления земли под ним.
Вместе с Росреестром рассказываем, как воспользоваться новым законом и на какие конкретно случаи он распространяется.
Зачем нужен закон
Новый закон называют «гаражной амнистией». Он разработан для того, чтобы урегулировать рынок частных гаражей и деятельность гаражных кооперативов, позволить гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи, а также землю под ними. Большое число гаражно-строительных кооперативов было создано еще в советское время или до 2005 года, то есть до введения норм современного градостроительного регулирования. Поэтому их правовой статус в действующем законодательстве не прописан.
Такие объекты нельзя назвать самовольными постройками, но часто на них утеряны правоустанавливающие документы, поэтому оформлению (в том числе земельных участков) мешает правовая неопределенность, а граждане не могут противостоять их сносу, оформить в собственность, продать или передать по наследству.
Шаг 1. Убедитесь, что гараж подходит под новый закон
Вы сможете оформить гараж в собственность при соблюдении одновременно трех условий:
– гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
– гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004);
– гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Если вы решили начать оформление гаража, прежде всего обратитесь в местную администрацию, узнайте, как на территории вашего муниципалитета будет реализовываться «гаражная амнистия». Возможно, со стороны местной власти будет организована работа по всем гаражам и получится избежать излишних процедур, посоветовали в Росреестре.
Вам не помешают оформить гараж следующие обстоятельства:
– гаражный кооператив, членом которого вы являлись, уже не существует;
– ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
– у вас не оформлена земля под гаражом;
– гражданин, у которого вы приобрели гараж, умер или вам о нем ничего не известно;
– гараж принадлежал кому-то из ваших близких родственников, но после его смерти не был – оформлен в наследство;
– земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
Шаг 2. Соберите необходимые документы
Прежде чем начать оформление гаража, тщательно изучите все документы, которые у вас есть и которые могут иметь хоть какое-то отношение к вашему гаражу. Любые справки, решения, технические описания могут стать основанием для оформления прав на гараж. Также можно обратиться в местное БТИ, у них на хранении могут быть документы, содержащие описание вашего гаража. Возможно, это позволит вам избежать расходов на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража, советуют в Росреестре.
Оформить гараж вам позволят:
– любое решение органа власти (в том числе советского периода), которое подтверждает, что ранее вам был предоставлен земельный участок под гаражом;
– справка или другой документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе;
– решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение вам гаража;
– старый технический паспорт на гараж, который вы заказывали для технической инвентаризации;
– документы о наследстве, если гараж принадлежал вашему отцу, матери, дедушке, бабушке и т. д.
Однако если указанных документов нет, это еще не означает, что вы не сможете оформить гараж. Органы власти вашего региона наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж по «гаражной амнистии, пояснили в Росреестре.
Шаг 3. Выясните статус земли под гаражом
Для того чтобы узнать, стоит ли земельный участок под вашим гаражом на кадастровом учете, можно обратиться:
– в МФЦ;
– в филиал Кадастровой палаты в своем городе;
– в орган местного муниципального самоуправления;
– к кадастровому инженеру;
– в Росреестр.
Сведения о земельных участках, стоящих на кадастровом учете, также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Шаг 4. Образуйте участок
В случае если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, вам предстоит его образовать (если стоит — переходите сразу к Шагу 5). Уточните в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен ваш гараж, проект межевания территории. Это документ, который заранее определяет направления развития территории и границы земельных участков.
Вы можете этого не делать, сразу приступив к подготовке схемы границ участка под гаражом. Однако нужно иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом схему нельзя готовить там, где утвержден проект межевания. Подготовить схему можно самостоятельно или воспользовавшись утвержденной формой, но лучше обратиться за этой услугой к кадастровому инженеру. Схема может быть подготовлена в бумажном виде или в виде электронного документа по форме.
После оформления схемы расположения земельного участка вам нужно обратиться в орган публичной власти, который распоряжается земельным участком под вашим гаражом.
Если земельный участок находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, то это муниципалитет.
Если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной — то в Росимущество (соответствующее региональное территориальное управление).
Необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответ на него вы должны получить по истечении 30 дней.
На основании положительного решения вы идете к кадастровому инженеру и просите его подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража. Когда кадастровый инженер сообщил вам, что документы готовы, нужно обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ либо подать документы в электронном виде. По результатам данной процедуры вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим гаражом.
Шаг 5. Отправьте документы в администрацию
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию:
– решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
– выписку из ЕГРН на земельный участок;
– технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет:
– принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
– подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж;
– передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Получив выписку из ЕГРН на земельный участок и гараж, вы можете быть уверенными, что официально стали его собственником.
Как воспользоваться гаражной амнистией?
1 сентября 2022 г. вступили в силу положения Федерального закона от 5 апреля 2022 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о гаражной амнистии). Они устанавливают упрощенный порядок оформления прав на индивидуальные гаражи и земельные участки под ними.
Граждане давно ждали этой возможности, особенно в Москве, где в последние годы власти активно расчищают участки, занятые гаражами. До вступления в силу Закона о гаражной амнистии в упрощенном порядке (без торгов) получить в собственность или аренду можно было участок под гаражом, возведенным до 30 декабря 2004 г., при условии, что право собственности гражданина на гараж зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Теперь у граждан появилась возможность оформить единовременно права на гараж и участок под ним бесплатно и в упрощенном порядке при соблюдении предусмотренных законом условий.
Условия бесплатного получения в собственность участка и расположенного на нем гаража
Требования к гаражу
- Гараж возведен до 30 декабря 2004 г. На гаражи, построенные позднее, Закон о гаражной амнистии не распространяется.
- Гараж является объектом капитального строительства. Капитальный гараж имеет прочную связь с землей, и его конструктивные характеристики не позволяют перемещение или демонтаж и последующую сборку гаража без ущерба его назначению и изменения его основных характеристик (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В связи с этим под действие Закона о гаражной амнистии не подпадают сборно-разборные гаражные модули, гаражи «ракушки» и другие некапитальные гаражи (об исключении из общего правила читайте ниже).
- Гараж к моменту обращения гражданина за получением гаража и участка в собственность не признан в судебном или ином законном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу.
- Гараж не является объектом вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения.
- Гараж не предназначен для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, подведомственных им организаций и транспортных организаций.
- Гараж не находится в многоквартирном доме и объекте коммерческого назначения, не является подземным гаражом.
Требования к земельному участку, на котором расположен гараж
- Участок находится в государственной или муниципальной собственности.
- Участок не ограничен в обороте. Категории участков, ограниченных в обороте, предусмотрены законом (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Например, ограничиваются в обороте участки из состава земель лесного фонда; участки, расположенные в 1-м и 2-м поясах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, и т.д. Если участок ограничен в обороте, то приобрести его в собственность нельзя, но его можно получить в аренду, причем размер арендной платы составит не более величины земельного налога.
- Участок используется гражданином для размещения гаража на основании одного из следующих обстоятельств:
- участок предоставлен непосредственно гражданину или передан ему организацией (например, организацией-работодателем) для размещения гаража;
- право на использование участка возникло у гражданина по иным основаниям (например, в порядке наследования или на основании соглашения);
- участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу (либо иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей, и гараж или участок под ним распределены гражданину (например, на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива).
Важно: если соблюдены все указанные условия, гражданин вправе бесплатно получить в собственность гараж и участок под ним, обратившись с заявлением до 1 сентября 2026 г. После этой даты воспользоваться гаражной амнистией уже не получится. Кроме того, в период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении участка под гаражом в собственность или аренду орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе гаража как самовольной постройки или приведении его в соответствие с требованиями закона. По этим причинам подать заявление лучше заблаговременно.
Обстоятельства, которые не помешают гражданину воспользоваться гаражной амнистией
- Гараж не является отдельно стоящей постройкой и имеет с соседними гаражами общие стены, крышу, фундамент или коммуникации.
- Гаражный комплекс уже стоит на кадастровом учете или в отношении него оформлены права как на целое здание, а отдельные боксы указаны как помещения в нем. В этом случае закон предусматривает порядок разделения гаражного комплекса на отдельные гаражи.
- Гражданин вышел из состава гаражного кооператива, или гаражный кооператив прекратил свое существование.
- С заявлением о предоставлении участка обратился не гражданин, использовавший участок на основании одного из вышеназванных обстоятельств, а его наследник. В этом случае наследник дополнительно представляет свидетельство о праве на наследство.
Порядок действий при получении гаража и участка под ним в собственность или аренду
Шаг 1. Узнайте, стоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и уточнены ли его границы.
Для этого нужно изучить Публичную кадастровую карту России, размещенную в Интернете, либо обратиться в МФЦ, Федеральную кадастровую палату или территориальное подразделение Росреестра. Если участок стоит на кадастровом учете с указанием границ, то можно сразу обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража и перейти к шагу 7. Если участок на учете не стоит, то переходим к шагу 2.
Шаг 2. Уточните, существует ли утвержденный проект межевания территории, на которой расположен гараж?
Проекты межевания территории часто размещаются на сайте местной администрации и просто в Интернете. Также их можно запросить у уполномоченных органов. К примеру, если участок расположен в Москве, то уточнить, существует ли утвержденный проект межевания территории, можно на портале ИАИС ОГД, отметив соответствующий слой в поиске, либо можно направить запрос в Москомархитектуру или Департамент городского имущества г. Москвы.
Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация уже ведет работу по постановке на учет образуемых в соответствии с проектом участков. Утверждение схемы расположения участка в этом случае невозможно. Если же проект межевания территории не утвержден, то переходим к шагу 3.
Шаг 3. Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории.
Для подготовки схемы рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру. Договор с ним заключает гражданин, и он же оплачивает услуги инженера.
Шаг 4. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления участка.
Заявление подается в орган публичной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Если участок находится в федеральной собственности, то уполномоченным органом выступает Росимущество; если участок в собственности субъекта, то уполномоченным органом выступает соответствующий орган субъекта (к примеру, в столице это ДГИ г. Москвы); если участок в муниципальной собственности или собственность на землю не разграничена, то уполномоченным органом является муниципалитет. Подать заявление можно через МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению:
- схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя гражданина (если заявление подает представитель);
- документы – основания пользования участком:
- документ о предоставлении или ином выделении гражданину участка для размещения гаража;
- документ, подтверждающий возникновение у гражданина права на использование участка по иным основаниям (свидетельство о праве на наследство, соглашение с гражданином, которому был предоставлен участок, и т.д.);
- документ, подтверждающий предоставление участка гаражному кооперативу (иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей; иной документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование участка. Одновременно необходимо представить решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража или участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, или документ, выданный гаражным кооперативом и подтверждающий выплату гражданином пая (паевого взноса). В случае если такие документы ранее передавались другим членом кооператива, их повторное представление не требуется.
Если у гражданина отсутствует документ – основание пользования участком, то Закон о гаражной амнистии допускает представление иных подтверждающих данный факт документов (достаточно одного из них):
- заключенные до 30 декабря 2004 г. договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договоры о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража или документы, подтверждающие оплату гражданином таких коммунальных услуг;
- документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором заявитель указан как правообладатель гаража или заказчик изготовления документа и отмечен год постройки гаража (до 30 декабря 2004 г.).
Законом субъекта могут предусматриваться и другие документы, которые подтверждают права гражданина на пользование гаражом. Он может представить и иные документы (например, выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива), но не обязан это делать. При этом Закон о гаражной амнистии запрещает требовать от гражданина представления дополнительных документов, за исключением тех, что установлены данным законом.
Заявление гражданина должно быть рассмотрено в 30-дневный срок. Если все условия соблюдены и документы поданы в соответствии с законом, то по итогам рассмотрения принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Шаг 5. Подготовка межевого плана участка и технического плана гаража.
Для подготовки этих документов гражданину вновь придется прибегнуть к помощи кадастрового инженера. Перед этим желательно обратиться в местную администрацию (возможно, часть кадастровых работ можно провести за счет бюджета) и в органы БТИ (в архивах БТИ можно найти технический план гаража).
Шаг 6. Постановка участка на кадастровый учет.
Поставить участок на кадастровый учет гражданин может либо самостоятельно, обратившись в Росреестр (в том числе через МФЦ), либо через кадастрового инженера, подготовившего межевой план участка.
Шаг 7. Предоставление участка под гаражом в собственность (аренду) и оформление прав на гараж и участок.
Если участок изначально стоял на кадастровом учете и гражданин не проходил шаги 2–6, то он передает в уполномоченный на распоряжение участком орган заявление о предоставлении участка в собственность (аренду). К такому заявлению прилагаются те же документы, что и к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, а также технический план гаража.
Если гражданин ранее проходил шаги 2–6 и уже имеет решение о предварительном согласовании предоставления участка, то подача заявления о его предоставлении не требуется. Принятие решения о предоставлении участка осуществляется после его государственного кадастрового учета в срок не позднее 20 рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на участке.
Уполномоченный орган обязан обратиться в Росреестр с заявлениями о кадастровом учете гаража и государственной регистрации прав гражданина на гараж и участок в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о предоставлении участка в собственность гражданина или со дня подписания с ним договора аренды участка. В случае если в установленный срок уполномоченный орган не обратился в Росреестр, гражданин вправе сделать это самостоятельно. В итоге он получает документы, подтверждающие государственную регистрацию его прав на участок и гараж.
Некапитальные гаражи
В случае если гараж не является капитальной постройкой, то по общему правилу положения Закона о гаражной амнистии на него не распространяются. Тем не менее участок под таким гаражом можно получить в пользование за плату, размер которой устанавливает уполномоченный орган. При этом законодательство субъекта может предусматривать перечень категорий граждан, которым такие участки предоставляются бесплатно. Для получения участка под некапитальным гаражом в пользование гражданину необходимо обратиться в орган местного самоуправления для утверждения схемы размещения гаража в порядке, определенном законодательством субъекта РФ.
Вместе с тем из общего правила есть исключение. Участок под некапитальным гаражом можно бесплатно получить в собственность в том же порядке, что и участок под капитальным гаражом, при соблюдении следующих условий:
- участок находится в фактическом пользовании гражданина;
- участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) гражданин, и такое право не прекращено или переоформлено кооперативом на право аренды, которое не прекращено;
- гараж или участок под ним распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива или иного документа, устанавливающего такое распределение.
Льготы для граждан-инвалидов
Если участок вблизи места жительства инвалида используется им для стоянки технических или других средств передвижения, то его можно бесплатно получить в пользование. Речь идет как об участке под принадлежащим инвалиду некапитальным гаражом, так и просто о месте для парковки.
Кроме того, Закон о гаражной амнистии предусматривает право гражданина-инвалида на первоочередное предоставление участка для размещения гаража. То есть инвалиду для строительства нового гаража может быть предоставлен в аренду без проведения торгов свободный земельный участок. Арендная плата за такой участок не может превышать величину земельного налога.
Гаражная амнистия 2022: не все так просто, как кажется
Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.
специально для ГАРАНТ.РУ
С 1 сентября 2022 года в России стартует “гаражная амнистия”. Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о “земельно-гаражной амнистии”. Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2022 г. № 79-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, далее – Закон № 79-ФЗ).
До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон № 137-ФЗ).
Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2022 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.
Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.
К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.
Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: “На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации”.
Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.
К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации “может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности”. В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.
Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены “особенности предоставления земельных участков гражданам”. Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.
С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, “возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. Указанный кодекс был впервые официально опубликован в “Российской газете” 30 декабря 2005 года. На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.
На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия “возведенные”. С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта “возведения” гаража на указанную дату. Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).
С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.
Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.
Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам “использующим” данный гараж. Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению. К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?
Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия “гаражный бокс” теперь надлежит использовать понятие “гараж”. При этом, “гаражами” признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2022 года, даже если они поименованы “гаражным боксом” в оформленных:
- правоустанавливающих документах;
- правоудостоверяющих документах;
- записях ЕГРН.
Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.
Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.
Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).
В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).
Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.
Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой. Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).
Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.
Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц. Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.
В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?
О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.
Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:
- признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств);
- предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимого для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
- находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения.
Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:
- в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными самовольной постройкой, подлежащей сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
- создаваемые и используемые в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ” (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г. Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе “искусственного” подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 “Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99”, далее – Постановление № 49).
Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.
Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.
К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные.
На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?
Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.
До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.
«Гаражная амнистия» в 2022 году
Летом 2022 года Владимир Путин подписал новый закон. По нему все владельцы гаражей могут быстро и без лишних хлопот зарегистрировать их и участки, на которых они расположены. В статье расскажем о том, кто может получить землю в собственность, а также об особенностях законопроекта и этапах оформления документов.
О чем закон
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2022 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2022 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Сроки действия закона — с 1 сентября 2022 года по 1 сентября 2026 года.
Кто может воспользоваться?
Главные требования для оформления:
- Необходимое условие — возведение постройки до 2004 года, то есть до принятия Градостроительного кодекса. На гаражи, которые построили позже этой даты, амнистия не распространяется.
- Гараж должен состоять только из одного этажа, в нем не должно быть жилых комнат. Объект может быть построен как отдельное здание или часть гаражно-строительного кооператива. Важное условие — подтверждение статуса капитального строения (у гаража должны быть стены и фундамент).
- Земля, на которой находится гараж, должна принадлежать государству или муниципалитету.
Важно! При оформлении смотрите на дату возведения, а не покупки. Наследники гаража могли получить его и до, и после 2004 года, но важно, чтобы объект был построен до конца 2004. Поэтому им придется документально подтвердить этот факт.
Какая недвижимость не попадает под амнистию:
- Гаражи, которые возникли после 2004 года.
- Самовольные постройки.
- Ракушки — разборные металлические сооружения.
- Подземные гаражи в офисных комплексах и многоэтажных домах.
- Пристройки к другим объектам: магазину, дому, зданию автосервиса и т.д.
Кто имеет право на «гаражную амнистию»:
- Владельцы объектов, которые были возведены до 2004 года.
- Наследники владельцев гаражей.
- Покупатели, которые приобрели объект у первоначального владельца.
Важно! Администрация регионов должна подготовить план размещения гаражей для инвалидов. Более того, им разрешается использовать некапитальные сооружения.
Гаражная амнистия. Ответы на топ 9 вопросов
В прошлом году вступил в силу Федеральный закон о «гаражной амнистии». Согласно этому Закону, можно оформить в собственность землю с постройкой для стоянки автомобиля, главное, чтобы гараж отвечал определенным требованиям. Какие это требования, куда необходимо обращаться, в какую сумму обойдется приватизация – это и многое другое волнует читателей ИА DEITA.RU. Мы собрали их вопросы и обратились за разъяснениями к заместителю руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Наталье Балыш.
-Наталья Викторовна, самый первый вопрос, который волнует многих: какие объекты подпадают под действие нового закона?
-Первое обязательное требование — гаражи должны быть построены до конца 2004 года, то есть до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Хоть и возводились они на земельных участках, предоставленных государством или предприятием, и не являются самовольными постройками, многие из них не оформлены в порядке, установленном действующим законодательством. Соответственно, если возникали какие-либо спорные вопросы, то доказывать свое право владения приходилось через суд. Новый закон дает возможность оформить права на свои гаражи и земельные участки под ними в упрощенном, внесудебном порядке. Кроме того, гараж должен быть капитальным, т.е. иметь прочную связь с землей и фундамент, и не быть признанным самовольной постройкой по решению суда или органа местного самоуправления.
-А какие объекты не подпадают под «амнистию»?
-Кроме уже упомянутых некапитальных, а также гаражей, признанных самовольной постройкой, подлежащей сносу, правила «гаражной амнистии» не распространяются на подземные гаражи, созданные в многоэтажных жилых домах или офисных зданиях, на «ведомственные» гаражи, гаражи, построенные на территории индивидуальных домовладений, а также объекты, которые используются для предпринимательской деятельности – например, для оказания услуг по ремонту или мойке транспортных средств.
-Как «амнистировать» гараж – куда идти и с какими документами, что делать, если документов нет совсем?
-Перечень документов, дающих право на обращение в рамках «гаражной амнистии», очень обширен. Это может быть любое решение органа власти, подтверждающее предоставление земельного участка под гаражом, в том числе и советского периода; любое решение предприятия, предопределяющее создание и предоставление гаража; документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе; членская книжка гаражного кооператива; соответствующее решение общего собрания кооператива – и это далеко не полный список. Да, гаражная амнистия упростила порядок регистрации, но все же нужны документы, хотя бы косвенно подтверждающие право владения гаражом: документы о подключении гаража к электросетям или об оплате коммунальных услуг, старый техпаспорт, договор купли-продажи. А обращаться всегда следует в органы местного самоуправления. Именно они имеют полномочия рассмотреть имеющиеся на руках документы, оценить их достаточность для подтверждения владения гаражом и в итоге принять решение о бесплатном предоставлении земельного участка под ним в собственность. Единое правило – «только такой документ» – отсутствует, каждый случай уникален и рассматривается индивидуально.
Общий алгоритм действий таков: прежде всего необходимо выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете, т.е. имеет ли кадастровый номер. Сделать это можно через МФЦ, заказав выписку из ЕГРН, или посмотреть онлайн на публичной кадастровой карте, которая размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра.
Если участок не стоит на кадастровом учете, то заявителю придется самостоятельно образовать этот земельный участок, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка под гаражом на кадастровом плане территории. После подготовки схемы необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае положительного решения нужно вновь обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана участка и технического плана гаража.
При обращении в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка и государственной регистрации права собственности на гараж, кроме межевого и технического плана, необходимо также представить документы, подтверждающие пользование гаражом, о которых мы говорили с вами выше. В случае положительного рассмотрения заявления местная администрация примет решение о предоставлении участка в собственность бесплатно, а также самостоятельно направит в Росреестр заявление о регистрации права собственности на участок, о кадастровом учете гаража и регистрации права собственности на гараж. В итоге человек получает выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
-Вопрос в продолжение темы наличия или отсутствия документов. На пустыре за домом дед в 1980 году построил отдельно стоящий гараж, документов нет. Могу ли его зарегистрировать?
-Если этот гараж подпадает под действие закона, то есть он капитальный и не признан самовольной постройкой, то все же есть смысл обратиться в органы местного самоуправления. Как мы уже говорили, от них зависит очень многое, более того, закон предусматривает, что органы власти наделены полномочиями по определению иных документов, помимо перечисленных выше, которые могут быть основанием для оформления прав по гаражной амнистии.
-Объект находится в зоне, не предполагающей размещение гаражей, или частично разрушен, можно ли его оформить?
-Вид разрешенного использования земельного участка, который в последующем предполагается к предоставлению владельцу, должен предусматривать размещение или эксплуатацию гаражей. В случае несоответствия местной администрации, как уполномоченному органу, необходимо привести в соответствие зону или вид разрешенного использования. Если объект частично разрушен, он не может полноценно эксплуатироваться, а, следовательно, быть предметом «гаражной амнистии».
-Сколько стоит оформить гараж в рамках «амнистии»?
-Само оформление гаража и земельного участка бесплатно, не нужно платить даже госпошлину. И все же определенное количество средств потратить придется, ведь для того чтобы поставить объекты на кадастровый учет, необходимо подготовить межевой план на земельный участок и технический план на гараж. Это работа кадастрового инженера, по цене которой сориентировать достаточно сложно, ведь стоимость этих услуг зависит от многих факторов: самого объекта и его местонахождения, конъюнктуры рынка. Но абсолютно точно владельцам гаражей в кооперативе можно существенно сэкономить, оплатив работу кадастрового инженера коллективно.
-Есть ли данные о том, сколько объектов может быть «амнистировано» в Приморье или Владивостоке?
-Никаких ограничений законодательством не установлено: все гаражи, так же, как и земля под ними, будут «амнистированы» в случае обращения их владельцев и при условии соответствия требованиям закона. Что же касается потенциала «гаражной амнистии» в Приморском крае, то, по информации Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, по состоянию на 1 декабря прошлого года в Приморье значатся незарегистрированными более 59000 незарегистрированных гаражей, в том числе во Владивостоке – около 1700. Какое количество из них потенциально подпадает под действие гаражной амнистии – вопрос пока открытый.
-И последний вопрос – «Гаражная амнистия» была объявлена уже достаточно давно, тем не менее первые сообщения о конкретных зарегистрированных в Приморье объектах начали появляться только в последнее время – с чем это связано? Проект буксует?
-Четыре месяца для работы закона – совсем немного. При этом на конец прошлого года в Приморском крае было уже более 70 земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет или права на которые зарегистрированы в рамках «гаражной амнистии»; право собственности зарегистрировано почти на 350 гаражей – то есть все эти объекты в работе, и сейчас идет процесс оформления в собственность земельных участков под ними.
Мы видим только конечный результат, которому предшествует целый комплекс различных процедур, и скорость достижения результата зависит от всех: от органов местного самоуправления, кадастровых инженеров, самих владельцев гаражей. Процесс идет, отрабатываются схемы взаимодействия между всеми его участниками – на это тоже нужно время. Есть первые результаты, первый опыт, мы призываем и органы местного самоуправления разъяснять населению преимущества этого социально значимого закона, помогать людям при реализации в его рамках своих прав. И мы, конечно, со своей стороны, готовы оказывать полное содействие.
Загрузка...