Жилищное равновесие: как в России может измениться стоимость недвижимости в 2022 году
За последний год цены на новостройки в России выросли примерно на треть, а стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась почти на 20%. Об этом RT рассказали специалисты отрасли. Наблюдаемую динамику эксперты в первую очередь связывают с удорожанием стройматериалов и высоким спросом на квадратные метры. Впрочем, по мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, пик роста цен недвижимость в России уже пройден. За счёт высоких объёмов строительства темпы удорожания квартир в 2022 году начнут снижаться, уверены представители рынка.
С января по ноябрь 2022 года цены на вторичную недвижимость в России выросли в среднем на 18%. Такие данные RT представили в рейтинговом агентстве «Национальные кредитные рейтинги».
По оценке аналитиков НКР, сильнее всего готовое жильё подорожало в Краснодарском крае (на 45%), Магаданской области (40%), Камчатском крае (38%), Калининградской области и Республике Карелия (36%). В то же время самые низкие темпы роста цен (менее 10%) зафиксированы в Республике Башкортостан, Ханты-Мансийском автономном округе и Свердловской области.
«Цены на вторичку растут вслед за рынком новостроек. Основной фактор удорожания жилья в 2022 году — это высокий спрос на недвижимость в первом полугодии в преддверии изменений программы льготной ипотеки. Также повлияли низкие ставки по депозитам в банках, в связи с чем люди переводили часть вкладов в недвижимость», — отметил директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.
Как рассказали RT специалисты сервиса «Авито Недвижимость», в ноябре 2022 года цены на жильё в новостройках были в среднем на 33% выше по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Стоимость новых квартир наиболее заметно увеличилась в Москве, Омске и Ростове-на-Дону — примерно в полтора раза. Меньше всего квадратный метр подорожал в Санкт-Петербурге (на 14%) и Новосибирске (18%).
«Рост стоимости нового жилья во многом связан с планомерным повышением цен на стройматериалы. Также повлияло удорожание рабочей силы в строительстве. Отмечу, что эти процессы начались ещё в 2022 году», — рассказал RT руководитель направления первичной и загородной недвижимости компании Дмитрий Алексеев.
Ценовое торможение
Впрочем, уже в ближайшее время рост цен на жильё в России может замедлиться. Такое предположение в конце декабря сделала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Мы где-то сейчас прошли этот пик (роста. — RT) цен на недвижимость. Я думаю, что они не будут расти такими темпами», — заявила Набиуллина в эфире телеканала «Россия 24».
По данным экспертов «Авито Недвижимость», спрос на покупку жилья в России уже начал постепенно снижаться. При этом дополнительное давление на цены может оказать наблюдаемый сегодня рост предложения на рынке недвижимости. Таким мнением в беседе с RT поделился вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
«Уже сейчас стоимость нового жилья не растёт такими высокими темпами, которые можно было наблюдать в 2022 году и первой половине 2022-го. Хотя кредиты для бизнеса дорожают на фоне повышения ключевой ставки ЦБ, застройщики уже не торопятся серьёзно поднимать цены, так как понимают, что работают на конкурентом рынке», — считает Самойлов.
Жилищный рекорд: средняя сумма ипотеки в России впервые достигла 3,5 млн рублей
В октябре 2022 года средний размер ипотечного кредита в России обновил исторический максимум и достиг 3,5 млн рублей. Наблюдаемую.
По предварительным оценкам правительства, в 2022 году объём ввода жилья в России на 15% превысил запланированные уровни и достиг 90 млн кв. м. Значение стало самым высоким за весь постсоветский период.
«На этом фоне уже во второй половине года нас ждёт охлаждение рынка, а по итогам 2022-го цены на новостройки, скорее всего, вырастут не выше уровня инфляции. Прирост стоимости вторички традиционно идёт более медленными темпами, поскольку продавцы готового жилья зачастую реагируют на изменение рыночных условий не так быстро», — добавил Олег Самойлов.
По предварительным оценкам Росстата, в 2022 году инфляция в России составила 8,4%. При этом в Центробанке планируют добиться снижения показателя до уровня 4—4,5% в 2022-м.
В то же время специалисты НКР считают, что в текущем году рост цен на новостройки в России будет выше прогнозируемой инфляции, но заметно ниже по сравнению с 2022-м. Согласно прогнозу аналитиков, в условиях по-прежнему дорожающих стройматериалов стоимость квадратного метра в новых домах может увеличиться минимум на 8—10%.
Одновременно эксперты агентства ждут повышения ставок по ипотеке. Согласно последним данным Центробанка, средний процент по жилищным кредитам за 11 месяцев 2022 года поднялся с 7,36 до 7,59% годовых. При этом аналитики НКР прогнозируют рост показателя до 9—10% годовых в 2022-м.
Вместе с тем доступность покупки жилья будет оставаться высокой для многих россиян за счёт действия ряда льготных программ, считают опрошенные RT эксперты. Например, сегодня у семей с детьми (один и более), родившимися после 1 января 2018 года, есть возможность взять ипотеку под 6% годовых. В этом случае максимальная сумма кредита зависит от региона: для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей это 12 млн рублей, а для остальных субъектов страны — 6 млн рублей.
Также все россияне до 1 июля 2022 года могут оформить заём на покупку жилья в новостройке стоимостью не выше 3 млн рублей по ставке до 7% годовых. При этом власти могут принять дополнительные меры для улучшения жилищных условий граждан, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Льготная ипотека под 7% уже не вызывает такого интереса у россиян, как было на старте инициативы. Не исключаю, что правительство введёт новую программу на других условиях, что позволит оживить рынок и сгенерировать платёжеспособный спрос. В сфере вторичного жилья будет складываться несколько иная динамика: часть продавцов могут делать скидки на лоты, чтобы быстрее продать квартиру, или же вновь будет популярна схема обмена жильём», — заключила Радченко.
Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2022 году
Пошатнувшиеся в очередной раз курсы рубля и акций российских компаний заставили некоторых инвесторов задуматься, правильно ли они хранят свои деньги. Может быть, лучше по старинке, вложиться в недвижимость? Купить квартиру-две-три. А что, если и цены на них рухнут? Финтолк объясняет, что ждет россиян после ипотечного бума 2022-2022 годов.
- Во всем виновата ипотека
- Почему цены на недвижимость пойдут вверх
- Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Во всем виновата ипотека
В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2022 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.
Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.
В итоге за 2022 год квадратный метр жилья в новостройках в среднем по России подорожал на 19 %. Такие цифры приводятся в исследовании сервиса объявлений «Авито».
Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2022 года, затем ее продлили до 1 июля 2022 года. В воздухе висел вопрос: что же будет дальше? Ведь льготную ипотеку взяли даже те, кто изначально планировал покупать жилье попозже, исчерпав тем самым спрос. А тут еще ключевая ставка Центробанка начала расти, увеличивая стоимость обычной, нельготной ипотеки. В такой ситуации просто взять и отменить любую поддержку заемщиков и застройщиков было чревато.
Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2022 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— За 2022 и 2022 годы покупатели максимально выбрали наиболее ликвидные предложения, на рынке сформировался дефицит, потому что значительный объем нового предложения не удалось вывести. За 2022 год в продажу вывели только около 3,7 млн кв. м жилья, то есть фактически только восполнили те квадратные метры, которые были сданы. В 2022 году к выводу планируется около 5 млн кв. м, что должно сбалансировать рынок.
Почему цены на недвижимость пойдут вверх
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»:
— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2022 и 2022 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
По мнению экспертов, способствовать повышению стоимости жилья будут, в частности, дальнейший рост цен на стройматериалы, увеличение затрат застройщиков в связи с новыми обязательствами по строительству социальной инфраструктуры и другие факторы.
Поэтому прогноз цен на недвижимость в России выходит для покупателей так себе.
Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий:
— Доступнее жилье точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021.
Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2022 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.
«Можно сказать, что российский рынок недвижимости в 2022 году, вероятно, ждет очень жесткая посадка. Скорее всего, это связано не столько с проблемами самого рынка, сколько с общими проблемами в российской экономике, которые будут сопровождаться девальвационными процессами. Из-за чего рублевая цена квадратного метра упадет на 5-7 %, а долларовая на 15-20 %», — предсказывает старший аналитик компании Esperio Антон Быков.
Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.
Подведем итоги. Большинство опрошенных Финтолком экспертов утверждают, что, пока спрос на недвижимость не исчерпан, есть поводы для роста цен и без льготной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести экономическая ситуация в стране, способная обрушить что угодно — и не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит сбрасывать со счетов — он еще может преподнести неприятные сюрпризы для застройщиков.
Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!
На рынке недвижимости наметились перемены: Что ждёт покупателей и продавцов в 2022 году
2022 год обещает стать довольно напряжённым для рынка недвижимости. На стоимость жилья сейчас влияет сразу несколько противоречивых факторов. Как изменятся цены на квартиры и загородные дома?
В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.
— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ. Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.
Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2022–2022 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.
Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период. К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос. Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.
— В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.
С его оценкой согласен коммерческий директор ГК “Страна Девелопмент” Александр Гуторов.
— Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к “сбалансированной норме” — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится. Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе “во вред”. Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна. Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.
Квартиры на вторичном рынке
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.
— Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости. При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов. В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.
В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.
— В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос. Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2022 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.
С 1 января вводятся новшества при купле-продаже квартир: Что нужно учесть собственникам
По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов. От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево. Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.
— Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт. В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.
Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.
Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2022 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза). В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка. Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании “ИНКОМ-Недвижимость” Олег Новосад.
— Из-за снижения спроса в 2022 году на “загородке” возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры. Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%. При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.
Цены на квартиры в разных сегментах
Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.
— Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2022 году, — отметила она.
В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного. В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%. Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании “Мармакс” Анна Терехова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.
— Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2022–2022 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья. В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в “штуках” количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в “метрах” сокращение может быть ещё более масштабным. На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.
В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2022 и 2022 годах. В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок. Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании “ИНКОМ-Недвижимость” Оксана Полякова.
Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе). Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно. Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.
Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.
Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье
Генеральный директор госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предсказал, что в 2022 году рост цен на недвижимость не превысит рост инфляции. Это может означать, что сейчас удачное время для инвестиций в жилье, можно покупать квартиру и сдавать, получая пассивный доход. Но все не так просто, и, для того чтобы рост цен на жилье действительно не превышал инфляцию, должно активно вмешаться государство.
Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.
Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».
Стоит ли инвестировать в недвижимость в новом году?
Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.
Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2022-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.
Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».
Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.
Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.
Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.
Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».
Что влияет на цены на недвижимость?
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации .
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
Как лучше покупать?
Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.
Для первичного и вторичного рынка жилья это будут разные факторы.
Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.
Проверьте репутацию девелопера и оцените масштаб его деятельности. Если это крупная компания федерального уровня, то риск покупки недвижимости в строящемся доме будет меньше, чем у какого‑нибудь локального девелопера с небольшими оборотами продаж.
Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют. Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».
Не стоит гнаться за самым дешевым предложением на рынке или выбирать наобум ради скорой покупки и моментального вложения денег.
Надежда: «Выгодная покупка недвижимости — необязательно синоним экономии. Скорее следует говорить об оптимальном соотношении характеристик проекта, локации и цены. Более того, поиск самого дешевого предложения не должен становиться сверхзадачей: зачастую такие ЖК расположены в не самых удачных районах с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности инфраструктуры и социального окружения».
Сергей: «Все зависит от конкретного случая. Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации. Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».
Эксперты советуют обращаться к проверенному специалисту, он однозначно поможет сохранить время, деньги и нервы. Помимо прочего риелторы соблюдают все правовые нюансы и знают особенности. Конечно, здесь тоже есть свои риски, и стоит проверить отзывы о работе и репутацию специалиста, к которому вы обращаетесь, ведь нет никаких универсальных стандартов для их деятельности, и их работа никак не лицензируется. Обращайте внимание на детали и просите контакты у знакомых.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру
Ну когда, когда они уже перестанут дорожать? Этот вопрос беспокоил россиян весь прошлый год. Цены на квартиры в 2022-м взлетели примерно на 20 – 25 процентов. Может, в этом году ситуация, наконец, успокоится?
Эксперты верят: шансы на «успокоение» есть. По крайней мере на какое-то время.
– В Москве мои коллеги ожидают три-четыре месяца затишья – после бурной «распродажи», которая была в конце года. Может быть даже отскок (снижение стоимости. – Ред.) на 5 – 7% за счет того, что исчезнут из продажи варианты с задранными выше рынка ценами, – поделился с «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. – Дальше прогнозы расходятся. Некоторые считают, что цены будут топтаться на месте и даже откатятся назад. Но таких мало. А большинство считает, что после вот этих трех-четырех месяцев затишья опять пойдет рост цен – 5 – 10% до конца 2022 года.
Но это в Москве и других крупнейших мегаполисах.
– В регионах цены с большой вероятностью просядут, так как рост стоимости жилья там был искусственным, ажиотажным, – считает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.
ПОКУПАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ
Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.
! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки – первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).
! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.
И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки – по крайней мере многие застройщики считают именно так.
Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка – 7%, максимальная сумма кредита – 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят – это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.
! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 – 12% от стоимости квартиры.
– В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту – 0,5 – 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, – объясняет Роман Вихлянцев.
! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.
АРЕНДА ДОРОЖАЕТ
Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности – и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.
По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2022 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки – на 18 – 20%.
– В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, – отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.
То есть все плохо?
– Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится – за счет купленных на пике спроса квартир, – утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.
Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.
– По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, – говорит Коркка.
Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.
Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.
Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2022 – 2022 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.
КСТАТИ
Что нам стоит.
Что делать тем, кто планирует строить или покупать собственный дом? Тут эксперты сходятся лишь в одном – цены на стройматериалы, рекордно взлетевшие в 2022 году, в 2022-м особо не снизятся.
– При такой стоимости строительства спрос на загородную недвижимость однозначно будет падать, – утверждает руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган. -Так что, возможно, стоит подождать конца года – и цены станут более приятными.
Аналитики напоминают, что льготная ипотека под 7% до 1 июля 2022 года распространяется и на частные дома. И некоторые крупные застройщики, до сих пор известные лишь по многоэтажкам, уже объявили о планах заняться загородным строительством. Часть экспертов считают, что на старте таких проектов будет возможность приобрести будущий дом по более разумной цене, чем нынче в коттеджных поселках, а заодно и по приемлемой ипотечной ставке.
Но тем, кому надо просто достроить дачу в садовом товариществе – без всяких там ипотек и подрядов от застройщика, эти новшества ничем не помогут.
– Самый благоприятный момент для покупки загородного дома или начала строительства – тот, когда на это есть деньги. И когда можно выбирать среди разных вариантов. На сочетание этих двух факторов и надо обращать внимание в первую очередь, – дает, пожалуй, самый мудрый совет Надежда Коркка.
Читайте также
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2022 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Рост цен на жилье: за и против. Куда двинутся цены в 2022 году?
Рынок жилья в 2022-м обманул ожидания. Год назад ему предрекали едва ли не стагнацию, но цены выросли еще больше, чем в рекордном 2022-м. Продолжит ли недвижимость дорожать и какими темпами? На эти и другие вопросы ответили эксперты Циан и ГК ФСК на совместном вебинаре.
Специалисты подвели итоги 2022 года и сделали прогнозы на 2022-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.
Покупать или ждать скидок?
Если это покупка для себя и планируется ипотека, то покупать: цены падать не будут, а ипотека точно станет дороже.
Пять советов: как выбрать квартиру?
1. Учитывайте свой сценарий жизни, в том числе и через несколько лет.
2. Изучите репутацию застройщика и его готовые проекты.
3. Рассматривайте квартиру как инвестицию, даже если покупаете для себя: что планируется построить в этом районе, будет ли метро или мусорный завод?
4. Хотите сэкономить — покупайте квартиру с отделкой, а еще лучше — с меблировкой.
5. И последнее: дисконт сегодня — это не прямые скидки, а льготные инструменты покупки жилья.
Вырастут ли цены на жилье в 2022 году?
Инфляция высока, а спрос на жилье велик даже при нынешних ставках. Это значит, что цены точно вырастут. Поэтому, если хотите купить квартиру, не стоит откладывать сделку в долгий ящик.
Новые рекорды старого года
По прогнозам в конце 2022 года рост цен в 2022-м должен был быть на уровне инфляции. Но цены на жилье по итогам года побили все рекорды. По данным Циан.Аналитики, в городах-миллионниках они выросли в среднем на 29%, тогда как в 2022 году рост составил «всего» 20%.
«В отдельных локациях цены показывали существенно больший рост, — рассказала Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики. — В первую очередь речь идет о Краснодарском крае. Цены на жилье в Сочи выросли в два раза, сегодня это второй после Москвы город со средней ценой 1 кв. м выше 300 тыс. рублей».
Разгадка кроется в поведении покупателей: ожидалось, что с отменой льготной ипотеки в ее первоначальном виде спрос пойдет на спад, но этого не произошло. Спрос немного просел в конце лета, но снова пошел вверх в сентябре. Свою роль сыграли инфляция и рост ключевой ставки: люди понимали, что скоро ипотека станет дороже.
Полностью смотрите вебинар на нашем youtube-канале:
По-прежнему много было инвестиционных покупок, в том числе и в Московском регионе. Как рассказала Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК, в компании выросла доля региональных покупателей: с допандемийных 5 до 15%. Далеко не каждый застройщик в регионах работает с субсидированной ипотекой и тем более имеет собственные инструменты по снижению ставки. Выгодные программы московских застройщиков переманили в Москву часть региональных покупателей: вход на столичный рынок для них стал проще, уточнила эксперт ГК ФСК.
В 2022 году продолжится тенденция, которая наметилась в конце 2022-го — замедление роста цен. В последние месяцы стоимость 1 кв. м увеличивается на 0,8% в месяц, тогда как в первом полугодии 2022-го рост был равен почти 2% в месяц — такие данные привела Виктория Кирюхина. По ее мнению, в этом году мы вернемся к росту цен, сопоставимому с допандемийным 2019-м: около 12% в год в Москве и до 15% — в Московской области.
Льготную ипотеку сменили программы застройщиков
Основным драйвером рынка по-прежнему остается ипотека: около 70% сделок заключается с использованием заемных средств. Но ставки растут вслед за ключевой ставкой Центробанка, а судьба льготной ипотеки после 1 июля 2022 года весьма туманна. Скорее всего, ее не продлят, предсказывают эксперты рынка. Но это не повод расстраиваться.
Льготная ипотека была введена как временная мера поддержки строительной отрасли в период локдауна — ее продление не имеет большого смысла, потому что рынок чувствует себя весьма уверенно, считает Виктория Кирюхина.
Максимальная сумма кредита по нынешней программе льготной ипотеки равна 3 млн рублей. В регионах в эту сумму укладывается порядка 30% рынка — в первую очередь недорогие «однушки» и студии. Уже сегодня средний размер жилищного займа в большинстве регионов больше 3 млн рублей, что говорит о низкой популярности госпрограммы. В Москве, Петербурге, Сочи, Казани льготная ипотека в 2022 году потеряла актуальность вовсе: за эти деньги не купить даже студию.
Островком надежды в условиях растущих ставок остаются девелоперы. Их главный инструмент — сотрудничество с банками и создание собственных программ коммерческого субсидирования. «Мы разрабатываем с банками десятки ипотечных программ на любой вкус, кошелек, на любой состав семьи и возраст покупателя, — рассказала Ксения Цаплина. — При средних ставках порядка 9% ставка по такой программе может быть от 0,01%».
Есть в ГК ФСК и программы, в которых клиент может выбрать свою ставку. Она будет зависеть от срока кредита, его размера и первоначального взноса. Дополнительная переменная — стоимость квартиры, которая при снижении ставки будет незначительно увеличиваться.
Есть у застройщиков и собственные инструменты помощи покупателям. «Один из самых популярных — длинная рассрочка, при которой клиент вносит первоначальный взнос от 15% стоимости жилья, а второй платеж — незадолго до окончания строительства. Весь период стройки он ничего не платит», — объяснила Ксения Цаплина. Если собственных средств на выплату рассрочки у покупателя нет, он может оформить такую рассрочку в ипотеку двумя суммами: 15% сразу, остальное — перед вводом дома. В последние месяцы такие программы приобретают всё бо́льшую популярность.
Какими будут ипотечные ставки в наступившем году?
Участники дискуссии дали свои ипотечные прогнозы на 2022 год. Виктория Кирюхина предполагает, что к 1 мая средневзвешенная ставка составит 10,5% годовых на вторичном рынке и будет чуть ниже на первичном рынке — за счет собственных программ застройщиков.
Ксения Цаплина согласилась с такой оценкой: рыночные ставки на первичном рынке могут быть ниже средней за счет инструментов девелоперов. «Надо понимать, что последние два года мы жили в условиях беспрецедентно низких для России ипотечных ставок», — подчеркнула эксперт. Теперь рынок возвращается в прежнее русло.
Компактное и функциональное жилье
Квартиры продолжают меняться. «Однушки» площадью 60 кв. м сегодня крайне непопулярны: пришел тренд на компактное, но функциональное жилье. «Студии и однокомнатные квартиры на инвестиционном рынке всегда будут пользоваться популярностью, но квартирография сдвигается в сторону небольших двухкомнатных квартир, — рассказала Ксения Цаплина. — Их покупают и для собственного проживания, и как инвестицию: продать компактную “двушку” в Москве проще, чем студию».
Застройщики в 2022 году выводили квартиры чуть меньших площадей, чем в предыдущие годы, отметила Виктория Кирюхина. Но пандемия здесь ни при чем: запроектированы эти дома были еще до 2022 года. В ближайшие годы тренд развернется в обратную сторону: сегодня очевидно, что клиенты хотят чуть большую площадь для собственного комфорта. При этом самыми удобными становятся варианты с одной просторной комнатой и несколькими небольшими спальнями для каждого члена семьи, которые при необходимости превращаются в рабочий кабинет.
Улучшается и качество продукта. Комфорт-класс всё больше приближается к характеристикам бизнес-сегмента образца 2018–2019 годов. И это влияет на себестоимость и цену конечного продукта.
По словам Ксении Цаплиной, в 2022 году застройщики продолжали отказываться от черновой отделки — она уходит с рынка. «Базовая опция отделки в наших новых проектах — это white box, или предчистовой вариант, при котором клиенту остается только выбрать финишные отделочные материалы: обои, ламинат. Но иногда white box может включать и полную отделку самых сложных зон — например, санузлов», — добавила эксперт ГК ФСК.
Востребованность квартир с такой отделкой растет, потому что, во-первых, на нее не нужно брать дополнительный кредит: она входит в стоимость жилья и, соответственно, включается в ипотечный кредит. А во-вторых, многих (особенно тех, кто работает из дома) отталкивает перспектива многомесячного шумного ремонта у соседей в домах с черновой отделкой.
Последний из очевидных трендов — спрос на общественные пространства в жилом доме. Это и коворкинги, и детские комнаты, где можно провести праздник или просто встретиться с соседями. Проектов с подобными опциями будет больше.
А что со «вторичкой»?
Цена на вторичном рынке растут медленнее, чем на первичном. «За 2022 год 1 кв. м на вторичном рынке Московского региона подорожал на 12%, тогда как на первичном — почти на 30%, — прокомментировала Виктория Кирюхина. — Клиенты сравнивают объекты на этих рынках и благодаря качественным характеристикам “первички” покупают новостройки».
При этом количество сделок на вторичном рынке больше, чем на первичном: из 10 сделок шесть — это покупка готового жилья и только четыре — приобретение строящегося.
По прогнозу Виктории Кирюхиной, рост цен на вторичном рынке в этом году будет в пределах инфляции, то есть на уровне 6–7%.
Загрузка...