Как признать дом аварийным и что получит собственник

Часто задаваемые вопросы

Вынести решение о признании дома аварийным могут только районные или городские межведомственные комиссии (МВК).

Комиссия после осмотра строения, может признать аварийными лишь некоторые квартиры в доме, а вот остальные отнести к категории жилфонда.

Гражданину для того, чтобы признать дом аварийным, необходимо подать заявление в местную администрацию, при которой создана МВК. Вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:

· нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.

· план жилого помещения с его техническим паспортом.

Если жилье соответствует всем признакам, но администрация не признает дом аварийным, то необходимо самостоятельно провести независимую экспертизу технического состояния дома через специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию. Это будет стоить 20-40 тыс. руб. за дом (40 тыс. – средняя цена за пятиэтажку). Заключение специализированной организации надо представить в МВК или обратиться с этим документом в суд.

2. Дом признан аварийным. Какие мероприятия должны проводить управляющие компании до момента расселения дома?

До момента переселения граждан из аварийных домов, в них выполняются ремонтные работы, направленные на поддержание надлежащего технического состояния общего имущества многоквартирных домов.

В соответствии с п.2.4.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

3. Дом согласно заключению межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу, но администрация его не расселяет. Что делать?

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суде.

Если жилье соответствует всем признакам, но администрация не признает дом аварийным, то необходимо самостоятельно провести независимую экспертизу технического состояния дома через специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию. Это будет стоить 20-40 тыс. руб. за дом (40 тыс. – средняя цена за пятиэтажку). Заключение специализированной организации надо представить в МВК (межведомственную комиссию), созданную в администрации. Если и в этом случае администрация отказывается признавать дом проблемным, то необходимо обратиться в суд на бездействие органов местного самоуправления.

Можно воспользоваться другим вариантом. Если дом соответствует признакам аварийного, но не признан администрацией таковым, то сначала можно обратиться в суд, чтобы суд назначил организацию для проведения экспертизы технического состояния дома и в случае, если организация признает дом аварийным, обязал администрацию признать дом таковым.

4. Кто занимается переселением из аварийных жилых домов находящихся в федеральной собственности?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение вопросов по переселению граждан из жилых домов, находящихся в федеральной собственности, и по сносу таких домов отнесены к полномочиям федеральных органов исполнительной власти РФ.

5. Каким образом предоставляется жилое помещение собственникам жилья?

На основании ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления муниципальным образованием к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

6. Что положено при переселении из аварийного жилья нанимателю жилого помещения по договору социального найма?

Статьей 89 Жилищного кодекса РФ установлено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты в коммунальной квартире, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете

7. Когда предоставляются жилые помещения маневренного фонда?

В соответствии со ст.106 Жилищного Кодекса РФ, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого помещения по договору найма до предоставления гражданам жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ.

Признание частного дома аварийным и подлежащим сносу

Признание дома аварийным и подлежащим сносу дает собственникам право на получение другого, нового жилья. Но не все так просто: сначала межведомственная комиссия должна определить, есть ли основания для признания частного дома непригодным для проживания, затем владельцам нужно встать на учет в качестве нуждающихся в жилье, и только потом выдадут квартиры. Сама процедура занимает 1-2 месяца, а вот ждать новую жилплощадь придется дольше. Рассмотрим, что нужно для признания дома аварийным, кто может это сделать и как, какие понадобятся документы и что делать после.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Что нужно, чтобы дом признали аварийным?

Что нужно, чтобы признать дом аварийным:

1. Естественный износ несущих конструкций более чем на 70%.
2. Превышение максимально допустимого уровня шума: от 55 дБ днем и 45 дБ – ночью. Например, если окна выходят на шумную магистраль.
3. Помещение сильно пострадало от техногенной или природной аварии, и не подлежит восстановлению.
4. Дом располагается в зоне с плохими санитарно-эпидемиологическими показателями: превышен уровень радиации, обнаружено вредное воздействие от электромагнитных полей, вибраций.
5. Если процент естественного износа слишком высок, и проживание в доме небезопасно.

Обратите внимание! Признать дом аварийным может только межведомственная комиссия. Обычно она образуется при городской администрации. Возможен и другой вариант: после обследования комиссия установит, что жилье действительно сильно изношено, но его можно отремонтировать, чтобы привести в пригодное состояние, и тогда в признании аварийным откажут.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Признание жилья аварийным: кто может быть инициатором

Инициатором признания дома непригодным для проживания может стать собственник или администрация. Если владельцев несколько, они могут подать совместное заявление.

Нередко частные дома в аварийном состоянии и участки под ними изымаются для муниципальных нужд. В этом случае собственнику направляется уведомление, взамен предоставляется квартира. Если он отказывается заключать соглашение с администрацией, участок могут изъять по решению суда (ст. 32 ЖК РФ).

Заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным

Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

Как выписаться из частного дома? Пошаговая инструкция

Как признать частный дом аварийным: пошаговая инструкция

Признание жилого дома аварийным и непригодным для проживания по инициативе собственника начинается с проведения экспертизы, которая выявит техническое состояние жилья, эксперт выдаст заключение. Далее следует подача заявления в жилищный отдел администрации муниципалитета.

Сделать это можно несколькими способами: лично, через МФЦ, Почтой России, через представителя. Если от имени владельца действует представитель, понадобится нотариальная доверенность.

Что происходит после того, как заявление примут:

1. Комиссия приступает к рассмотрению документов.
2. Рассматриваются представленные и запрашиваются дополнительные документы, проводится оценка пригодности дома к проживанию. По итогам обследования составляется акт.
3. По итогам работы комиссии на основании акта принимается решение о признании дома непригодным.

Примечание: в общей сложности процедура занимает 1-2 месяца. Если дом признают аварийным, собственнику выдается акт с указанием срока переселения. Участок изымается для муниципальных нужд.

Как составить заявление?

В каждом регионе свои формы заявлений о признании домов аварийными. Обычно требуется следующая информация:

1. Кому направляется: адрес, наименование.
2. Сведения о заявителе: Ф.И.О., адрес, номер телефона.
3. Сведения о доме: адрес, кадастровый номер.
4. Просьба о рассмотрении заявления межведомственной комиссией и признании жилья непригодным для проживания.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления и подпись заявителя.

Документы

Собственник представляет в администрацию следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт;
• экспертное заключение;
• документ, на основании которого возникло право собственности: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, мены, дарения, ренты.

Со всех документов снимаются копии, оригиналы возвращаются владельцу.

Сроки

Сроки переселения в новое жилье определяются сроком, в течение которого проживание в старом доме будет безопасно для жильцов. Это определяет комиссия. Если нужно переселять людей экстренно, недвижимость выдадут максимально быстро. Если же переселение еще «терпит», другое жилье можно ждать и несколько лет.

Что делать, если дом признали аварийным?

В каждом регионе действует своя программа переселения собственников, чьи дома признаны ветхими или аварийными. Нужно встать в очередь, обратившись в администрацию. Когда очередь подойдет, выдадут квартиру.

Обратите внимание! Новая квартира должна соответствовать параметром старого дома. Но она выдается, исходя из цены непригодного жилья за вычетом износа. Обычно приходится доплачивать за жилье, или соглашаться на недвижимость меньшей площади.

Есть и второй вариант – получение выкупной цены ветхого дома. Но она обычно настолько мала, что не хватает даже на комнату в общежитии, т.к. стоимость тоже определяется с учетом фактического износа старого дома.

Собственникам выделяется новое жилье или выплачивается выкупная цена. Если человек жил в доме по договору социального найма, он переселяется на другую жилплощадь, и с ним повторно заключается договор соцнайма. Если же в доме жили квартиранты по обычному договору найма, они просто выселяются с момента признания аварийным.

Если есть угроза обрушения, жилье предоставляется немедленно. Но сначала могут поместить собственников и их членов семей в пункты временного размещения, и только потом выдать квартиры.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Что делать, если отказали в признании частного дома аварийным?

Нередко бывает так, что собственник считает, что его дом непригоден для проживания и ему должны выделить новую квартиру, а комиссия выдает заключение, согласно которому нужно просто сделать капитальный ремонт, и проживание будет безопасным. При таких разногласиях есть два варианта:

1. Подать письменную претензию, обосновав свои требования насчет несправедливости заключения. В качестве основания можно использовать новое заключение независимого эксперта и другие документы, подтверждающие, что проживание в доме представляет опасность.
2. Обжаловать заключение комиссии через суд. Если исковые требования удовлетворят, комиссию обяжут повторно провести обследование и оформить все документы.

Лучше сразу идти по пути судебного оспаривания и не тратить время на досудебное разрешение спора. Администрация всегда найдет причины, чтобы отказать в удовлетворении претензии.

Признание жилья аварийным и непригодным для проживания: судебная практика

Чаще всего люди оспаривают в судах отказы в признании жилья ветхим или аварийным. И суды нередко принимают их стороны, но обычно все разбирательства заканчиваются в пользу администрации. Поэтому для ведения дела желательно сразу обратиться за помощью к юристу, это повысит шанс на положительный результат.

Вот несколько примеров решений по делам об оспаривании актов комиссий:

Ответы юриста на частные вопросы

Сначала администрация направит предложение о сносе дома за счет собственника. Если он не отреагирует на него в установленные сроки или откажется, участок изымут для муниципальных нужд, владельцу предоставят другое жилье или денежную компенсацию.

Несколько месяцев назад был оползень, пострадал наш дом. Теперь он постепенно разрушается. Администрация говорит, что нужно подать документы, чтобы его признали аварийным, а до этого времени жилье нам не предоставят. Правда ли это?

Комиссия должна была обследовать дом после происшествия в любом случае. Если в акте указано, что для восстановления достаточно ремонта, переселять не будут. В остальных случаях вам нужно подать документы для признания жилья аварийным, без этого новую квартиру не дадут.

Нет. Комиссия берет в расчет только фактическое состояние жилья. Если дом построен даже 100 лет назад, но находится в нормальном состоянии и проживание в нем не представляет опасности, его аварийным не признают.

Что делать, если нет денег на доплату за новую квартиру при переселении из ветхого дома? Можно ли отказаться выселяться?

Смысла отказываться от выселения нет. Сначала администрация попытается урегулировать этот вопрос мирным путем, но потом подаст в суд заявление о принудительном выселении, и тогда покидать жилье придется уже в сопровождении судебных приставов.
Если нет денег на доплату за новую квартиру, можно выбрать другую меньшей стоимости, или отказаться от предоставления жилья в пользу выплаты компенсации. Можно добрать недостающую сумму ипотекой, в некоторых банках есть программы социального ипотечного кредитования со ставками в 5-6% годовых.

Заключение эксперта

1. Комиссия по признанию жилья непригодным для проживания всегда руководствуется положениями Постановления Правительства РФ №47, где указан порядок и требования для признания дома аварийным.
2. Процедура признания дома аварийным может быть инициирована собственником или местной администрацией.
3. Если дом считается непригодным для проживания, владельцу выдадут новую квартиру или выплатят компенсацию с учетом износа старого жилья.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Разрешение на снос частного дома на собственном участке

Как признать нежилое здание аварийным?

Статус садового дома – жилой или нежилой дом

Оплата коммунальных услуг в аварийном доме

Переселение из аварийного жилья

Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Чем отличается аварийное жилье от ветхого, как получить шанс на переезд в новый дом и какую роль играет форма собственности на квартиру или дом?

Пять лет назад была запущена федеральная программа по расселению аварийного жилья. Значительная часть домов в России построена в начале или середине прошлого века, их износ достигает 65–70%, то есть они непригодны и небезопасны для проживания. Но страна огромна, объектов много, и пока расселяют одних, на очередь встают другие.

В ноябре 2017 года, по данным Минстроя, в России было более 11 млн кв. метров аварийного жилья. Фактически за последние пять лет цифры не изменились: именно в 2012 году началась масштабная федеральная программа по реформированию жилищного фонда. Не стоит думать, что за это время ничего не происходило — была расселена огромная очередь, но ей взамен выстроилась новая. Такой вот замкнутый круг. Очевидно, что программа работает не так хорошо и эффективно, как надеялись чиновники. Данные Минстроя о количестве аварийного жилья подтверждают в Фонде содействия реформированию ЖКХ. С 2012 по 2017 год в список на расселение в связи с непригодными условиями жизни попали дома общей площадью 10,91 млн кв. метров. Лишь за 2017 года фонд пополнился более чем на 1 млн кв. метров, но самыми критичными стали 2014-2015 годы, когда аварийными признали дома в целом более чем 5 млн кв. метров. Сейчас по крайней мере 11 регионов отстают от плана по темпам расселения аварийного жилья. Среди них Тува, Забайкальский, Пермский, Приморский края, Амурская, Иркутская, Ивановская, Тверская, Саратовская, Сахалинская области, а также Еврейская автономная область.

Очевидно, что чиновники не заинтересованы в том, чтобы признавать непригодными для жизни все новые и новые объектов, так как это увеличит разрыв между плановыми и фактическими показателями. Что же делать людям, которые живут в аварийных домах?

Аварийное или ветхое?

Для начала давайте разберемся с терминологией. Очень часто говорят об аварийном и ветхом жилье, и многие считают, что это одно и то же. Но ошибаются.

Когда речь идет о ветхом здании, то подразумевается определенная степень износа дома (более 70% — повод говорить об обветшании). При этом основные несущие конструкции сохранны, и нет угрозы для жизни людей, проживающих в здании. Другими словами, нет опасности, что дом рухнет.

Принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого – потенциальная угроза, которая исходит от такого здания. Проживание в доме признается опасным, поскольку несущие конструкции деформированы или сильно повреждены, и он может обрушиться в любой момент.

Итак, если здание перестает отвечать заданным эксплуатационным требованиям и признается ветхим, то это еще не достаточное основание для того, чтобы признать его аварийным, то есть непригодным для проживания.

Еще один интересный момент: термин «ветхое» не зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, однако часто фигурирует и в адресных региональных программах, и в судебных исках.

Какие документы нужно собрать

Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.

Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

• паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
• заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
• документы, подтверждающие право владения жильем;
• экспертное заключение о признании дома аварийным;
• дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Разница между социальным жильем и собственностью

Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.

Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.

Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.

Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания. После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете. В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.

Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.

Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация. Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством. Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.

Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде). Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение. Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.

Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

Эксперты в статье

• Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.

Признаки аварийности дома

Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:

• разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
• крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
• расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
• повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

• если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
• если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
• если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
• если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
• если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания. Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Как производится признание дома аварийным

Признание жилого дома аварийным и непригодным для проживания позволяет получить новое жилье взамен имеющемуся, которое находится в угрожающем состоянии. Изначально подготавливается заявление для проведения проверки. Собирается комиссия, которая проводит экспертизу и решает, можно ли признать дом аварийным.

Понятие аварийности жилого дома

Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.

Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.

Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.

Критерии признания дома аварийным

Определяются следующие критерии, когда дом признают подлежащим расселению:

• износ превышает 70%;
• санитарные нормативы не соблюдаются и не могут быть соблюдены без переселения жильцов и серьезного переустройства;
• постройка находится в районе катастрофы или погодных катаклизмов;
• дом разрушен частично в результате воздействия стихии или пожара;
• неподалеку оживленная магистраль, создающая повышенные шумы.

Внимание! Если отсутствует центральное водоснабжение или канализация, дом аварийным не признается. Также это невозможно, если помещение меньше, чем установлено нормативами на каждого члена семьи. Если подобные обстоятельства невозможно исправить, жильцов будут расселять по другому основанию.

Чем отличается аварийное жилье от ветхого

Устанавливается понятие аварийности фонда по закону. Это совокупность помещений многоквартирного дома, который подлежит сносу на основе изданных распоряжений. В местную администрацию необходимо предоставить сведения о признании строения ветхим или аварийным. Объект проверяет комиссия на основе поданной заявки. Учитываются имеющиеся повреждения и серьезные поломки. Так как нет специальной формулы и методики, каждый объект рассматривается индивидуально.

В ветхом доме можно проживать в течение более длительного срока. Если он находится в тяжелом аварийном состоянии, его необходимо освободить и снести быстро. Но бывают ситуации, когда происходит срочное расселение по новому адресу в течение суток. Серьезный ремонт или меры по реконструкции возможны в ветхих постройках, если несущие элементы остались в хорошем состоянии и есть возможность произвести работы, не нарушив их целостности.

Государственная программа расселения аварийного жилья

По государственной программе жильцов переселяют из старых домов, который имеют официальный статус аварийных. Определяются такие условия:

1. Выделяется жилье, сравнимое по метражу или несколько его превышающее.
2. Жилье оснащено коммуникациями, в каждой квартире устанавливается плита.
3. Желания граждан могут не учитываться, если они не соглашаются ни с одним из 3 предоставленных вариантов.
4. Муниципальная квартира выдается на таких же условиях, какие имеются в предыдущей (узнайте, как приватизировать муниципальную квартиру).
5. Очередникам выдается жилье с недостающим метражом.
6. Не выселяют жильцов в коммуналки.
7. Здание располагается в пределах этого района.

Порядок признания дома аварийным

Запустить проверку дома на процент износа и аварийность могут следующие стороны:

• проживающие лица;
• пожарная инстанция;
• ответственные лица из Роспотребнадзора;
• муниципалитет, в ведении которого находится контроль за домами на вверенной территории.

Далее ответственными лицами выявляется степень аварийности. Выдается решение, по которому дом для дальнейшего проживания признается непригодным. Если при явных показателях и результатах экспертизы администрация не предоставляет новое жилье, можно обратиться в судебный орган с коллективным иском.

Как признать дом непригодным для проживания

Согласно Главе IV Постановления Правительства № 47, устанавливается следующий порядок:

1. Жильцы пишут коллективное заявление в администрацию о расселении дома.
2. На его основе формируют комиссию экспертов, которая оценивает общее состояние.
3. Оформляется заключение, экземпляр которого передается обратившимся.
4. Решение принимают в среднем за 5 дней.
5. Когда дом признают непригодным для проживания, жильцов расселят в течение 2 недель. Но часто срок затягивается до нескольких месяцев.

Для заполнения можно использовать образец заявления, включающий следующие сведения:

со сведениями о заявителях;
• просьба о переселении с приведением описания разрушений и износа;
• перечень документов, используемых в качестве приложений;
• подписи заявителей.

Перечень документов

Чтобы с первого раза получить статус негодного жилья, прикладывается список документов:

• заявление от жильцов;
• копии гражданских паспортов;
• правоустанавливающие документы;
• экспертное заключение;
• жалобы на содержание и пагубные условия, подаваемые ранее.

Комиссия затребует и дополнительные справки, чтобы принять окончательное решение. Они оформляются надлежащим образом, должны иметь печати и подписи ответственных сотрудников.

Включение в реестр сноса

Если дом признается к дальнейшему проживанию непригодным, необходимо узнать, когда его планируют снести. Информацию можно выяснить в департаменте архитектуры или у местной администрации. Планы по сносу и строительству готовятся на несколько лет. Сведения обновляются оперативно. Обычно при выселении дома жильцы получают соответствующее уведомление.

Срок предоставления нового жилья

После вынесения экспертного заключения дом вносят в региональный реестр по переселению. Его располагают согласно очереди. Каждый орган может установить свои периоды переселения. В случае экстренной ситуации жильцы выселяются незамедлительно, после чего в короткие сроки выдаются ключи от новых квартир. В остальных случаях период определяется наличием очередности и нового жилого фонда.

Внимание! Выселение всех проживающих осуществляется в течение 12 месяцев после признания здания аварийным, если немедленное выселение не запланировано.

Права жильцов аварийного дома

Те, кто проживает в доме, подлежащем переселению, сохраняют права на аналогичное жилье по метражу и количеству комнат. Предоставление объектов без отделки поверхностей запрещается. Должны быть не только подключены коммуникации, но и работать без длительных перебоев. Если к проживанию дом не готов, придется ждать полного ввода в эксплуатацию и запуска всех систем.

Жильцу следует обращаться к ответственному лицу в администрации, где предлагаются варианты переселения. Можно отказаться от одного из вариантов в пользу более приемлемого. Но лучшие варианты предлагаются в первый раз. У жильцов аварийных домов есть право на скорейшее переселение, если дом находится в опасном для жизни и проживания состоянии.

На что может рассчитывать собственник

Принимаются меры по отношению к собственникам:

• направляется письменное уведомление по почте;
• оценивается состояние жилья;
• подписывается соглашение о переселении.

У собственника есть возможность как получить аналогичную квартиру, так и рассчитывать на компенсацию. У государства появляется обязанность выплатить средства по желанию собственника. Предлагается выкупная стоимость, с которой можно или согласиться, или установить более высокую цену. Если нет согласия, спор решается в судебном порядке. Допускается выдача квартиры большей площади, но с доплатой.

На что может рассчитывать наниматель

Жилье предоставляется и тем, кто проживает в муниципальных квартирах на основе социального найма. Предлагается жилье, которое предварительно следует посмотреть. Компенсация не предоставляется, ведь основанием для ее выплаты является собственность на недвижимость. Наниматель пользуется квартирой бессрочно, может проживать, но не распоряжаться.

Согласно ст. 85, 86 и 89 ЖК РФ, при переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. При этом заключается новый договор социального найма на тех же условиях. Квартира должна быт благоустроенной, не менее предыдущей по площади.

Требования к новому жилью

Квартира, предоставляемая взамен аварийной, оборудуется санузлами и коммуникациями. Обязательно производится чистовая отделка, и устанавливаются плиты. Территория перед домом облагораживается должным образом. Устанавливаются места для парковки в пешей доступности, зоны отдыха и детские площадки. Оборудуются зоны под сбор бытовых отходов. Новое жилое помещение должно быть не меньшей площади.

В результате существует возможность признания здания аварийным. Процедура включает предоставление стандартного перечня документов и выполнение строгой последовательности действий. Принимается решение о предоставлении жильцам квартир в новом доме.

Что положено собственнику, если дом признан аварийным

С каждым годом ветхих домов, подлежащих сносу, становится все больше. Граждане часто не понимают, при сносе что положено собственнику. В прошлом году новый закон изменил процесс определения непригодности жилых помещений. Однако, как и раньше, расселение аварийных помещений по причине реконструкции либо сноса производится за бюджетные резервные средства жилищного фонда.

Почему дом непригодный для проживания

Законодательство строго контролирует порядок присвоения многоквартирным зданиям статуса аварийных либо ветхих. По новым законам основанием для непригодности выступают такие факторы:

наличие деформаций цоколя, не подлежащих ремонту либо восстановлению;

нет центрального отопления, квартиры обогреваются индивидуально;

содержание токсичных веществ в помещениях многократно превышает норму;

в квартирах отсутствуют окна, из-за чего отмечается недостаток света, негативно влияющий на здоровье жильцов.

Если при оценке строения актуален хоть один фактор, здание отправляют под снос, для проживания оно не годится.

Изменения в законодательстве в 2019

В законодательные нормативы ЖК по аварийному жилью внесены некоторые изменения. Итак, дом признан аварийным и подлежащим сносу, что делать. Старые правила прекращают действовать в том виде, в котором работали ранее. Теперь по федеральному закону получение жилплощади предполагает для собственников дополнительную оплату за жилье.

Права собственника здесь никоим образом не нарушаются, просто государство пытается повысить ответственность граждан за новое жилье. Мало того, дополнительная плата позволит выбирать прописанным гражданам, куда заселяться. Например, собственник хочет и дальше жить в своем микрорайоне. Тогда ему в строительство нового жилища надо внести определенную сумму.

Собственник может претендовать на жилплощадь по своему выбору, если ранее он проживал в историческом районе. В госпрограмме это правило тоже появилось сравнительно недавно.

Когда собственникам не удается собрать требуемые средства, как быть. В подобной ситуации взамен они получат жилплощадь уже на правах нанимателей, т. е. по договору соцнайма. Оформляется некоммерческая аренда жилья, допускающая последующий его выкуп. Выдают жилье по таким условиям только определенным категориям граждан:

многодетным семействам либо малоимущим россиянам;

инвалидам и гражданам с ограниченными физическими возможностями.

Всем остальным жильцам, которые выбирают получение жилплощади по соцнайму, придется в дополнение к коммуналке ежемесячно оплачивать некую сумму (70% от аренды на рынке). Если раньше жильцам гарантировали бесплатную жилплощадь, то по обновленным правилам сноса бесплатное жилье перестали предоставлять с осени 2019.

Как узнать, признан ли дом аварийным

Чтобы дом официально приобрел аварийный статус, требуется решение администрации. Получить копию подобного документа можно по запросу в специальный реестр жилдепа. Подобные сведения находятся в открытом доступе, потому предоставляются любому желающему.

Также узнать об официальной аварийности строения можно из источников вроде:

публикаций в официальных печатных органах муниципалитета;

офсайтов местной администрации в разделе о программах расселения;

строительного комитета, в который направляются данные из реестра аварийных строительных объектов.

После признания аварийности дома и его внесения в программу расселения всем жильцам официально вручают соответствующее уведомление. В нем указывают сроки, когда произойдет расселение, которые можно использовать для подбора новой жилплощади или приватизации.

Что положено собственнику, если дом признан аварийным

Многие граждане, оказавшись в подобной ситуации, совершенно не понимают, что им делать и на что рассчитывать. Итак, дом признали аварийным, что делать собственникам и на что рассчитывать. По результатам комиссии всем жильцам на руки выдаются уведомления и характеристики обследуемого жилища.

Большими правами обладают собственники жилплощади. Им государство обязано предоставить альтернативное жилье либо компенсировать ветхую недвижимость в соответствии с ее рыночной стоимостью.

Меньше возможностей у нанимателей. Такие граждане должны заключить новый договор соцнайма с муниципалитетом или отказаться от дальнейшей аренды при несоответствии жилища требованиям для проживания. На основании отказа муниципалитет обязан предоставить альтернативную квартиру, иначе жилец вправе обратиться в суд. Судебная практика имеет массу подобных примеров.

Недвижимость, предоставляемая жилым фондом по программе расселения, относится к объектам, которые возводятся по госпрограмме переселения и строго контролируется государственными структурами.

Можно ли получить две квартиры

Получить две с доплатой квартиры невозможно. В законе сказано, что после расселения жилец должен получить равноценную по квадратуре недвижимость либо больше, главное, чтобы учитывалась норма квадратов на человека.

Программа не предполагает улучшения жилусловий. После расселения, если есть нужда, гражданин вправе встать на учет по улучшению жилусловий, и уже по этой программе расширить имеющуюся жилплощадь.

Правила расселения

В этапы программы переселения 2019 и текущего годов были внесены новые правила:

Площадь новой квартиры должна совпадать со старой, либо составлять на каждого жильца минимум по 18 кв. м. Например, семейству из 4 членов, живущих в комнате 40 кв. м. при переселении выделяется квартира минимум 72 кв. м.

Бытовые условия в предоставленном жилище однозначно лучше, чем в прежнем.

Порядок предоставления комнат при переселении предполагает первоочередность граждан, не имеющими иных мест проживания.

Если собственники аварийной недвижимости нашли другое место жительства, то новая жилплощадь уже не предоставляется. Принцип получения комнат из-за сноса предполагает отсутствие у собственников иных квартир. Если другая жилплощадь в распоряжении есть, то гражданам выплачивают компенсацию.

Сроки расселения

Когда дом официально получает аварийный статус, он включается в программу расселения. Затем будут установлены сроки предоставления временного или нового жилища.

Расселение осуществляется в период 6-12 месяцев со времени включения в госпрограмму. Но по ряду причин данные сроки зачастую нарушаются. В такой ситуации жильцы вправе потребовать компенсацию или добиваться переселения через суд.

Сколько положено квадратных метров

Новый закон о расселении аварийного жилья гарантирует переселяемым получение равноценного по благоустройству и квадратуре жилья. Квадратура на человека должна соответствовать аварийному жилищу. При этом показатель квадратуры должен составлять минимум 18 кв. м. на каждого жильца. В отдельных субъектах этот показатель может меняться.

Как оценивают рыночную стоимость

Вместо переселения при согласии собственника вместо жилплощади выдается денежная компенсация. Сроки подобных выплат индивидуально оговариваются с собственниками. Расчет стоимости осуществляется с учетом множества факторов:

рыночная цена выкупаемой квартиры;

расходы, понесенные собственниками при выкупе жилплощади;

расходы, связанные с переездом граждан и поисками другой жилплощади;

расходы владельцев из-за досрочного завершения обязательств с учетом обязательств компенсирования упущенной выгоды.

Если размер компенсации собственника не устраивает, то он вправе решить его в суде.

Можно ли отказаться от расселения

Если гражданин не желает переселяться, то он вправе рассчитывать на денежную компенсацию аварийного жилища. Размер компенсационных выплат определяется с учетом благоустройства района расположения недвижимости и ее рыночной стоимости.

Переселение на время проведения ремонтно-восстановительных работ

Если жилище признается аварийным, то жильцов на срок ремонтных работ, необходимо куда-то переселить. Наймодатель в подобной ситуации обязан обеспечить альтернативным жильем из маневренного резерва.

Если выселяться на время реконструкции кто-то не желает, то могут выгнать принудительно, подкрепив аргументы судебным решением. Но принудительно выселенные сохраняют право на квартиру в уже отремонтированном доме вне зависимости от длительности реконструкции. Не сможет вернуться в прежнюю квартиру гражданин только в том случае, если при реконструкции была изменена площадь квартиры, а теперь она не соответствует нормам для семьи по закону.

Должны ли платить за содержание жилья, если оно признано аварийным

Если официально дому присвоен статус аварийного, то расселение предполагается. Но проводят его не сразу. Нужно ли платить за ветхое жилище.

Аренда должна оплачиваться вне зависимости от признания недвижимости ветхой. Порой, конечно, бывают исключения, но крайне редко. Однако арендная плата не взимается с малоимущих граждан. Малоимущие по определению не платят за аренду жилья вне зависимости от того, аварийное оно, ветхое или обычное.

Не нужно оплачивать взносы на капремонт, если строение официально получило аварийный статус. Ремонтировать такое здание уже никто не будет, только сносить вместе с земельным участком, а на его месте возводить новое.

В большинстве аварийных строений отсутствуют коммуникации. Если света нет, то и за электричество платить не придется. Но если вода поступает в дом исправно, то и платить по счетам за нее придется ежемесячно. При этом статус аварийного у дома уже не имеет значения.

Если квитанции за капремонт или отсутствующее водоснабжение после признания аварийности продолжают приходить, нужно разбираться с УК или ЖКХ. Если не поможет, то вопрос разрешают в судебном порядке.

Как признать дом аварийным и что получит собственник

Взамен аварийного жилья вам могут дать новое, но чтобы получить желаемое, потребуется сначала определить, действительно ли помещение непригодно для постоянного проживания. Процесс весьма длительный, нудный и нуждающийся в тщательной подготовке документации.

Когда я поняла, что можно попытаться получить новую квартиру вместо старой, где все сыпалось и рушилось. Мы подготовили полный пакет документов, написали заявление и отправили их на рассмотрение. Через некоторое время пожаловала комиссия и провела экспертизу строения. Выяснилось, что наше жилье нельзя признать аварийным, поскольку износ конструкций еще не достиг нужного процентного показателя. Мы предъявили независимую экспертизу, где были совсем другие цифры. В итоге, решение все еще принимается, а подробности о том, как признать жилое помещение аварийным, вы сможете узнать из статьи.

Аварийность жилого дома – что это такое?

Постройка, возведенная давно и находящаяся в плохом техническом состоянии, может быть признана аварийной. Такие объекты угрожают здоровью и жизни окружающих. В таких домах есть опасность обрушениях, ввиду износа материалов и конструкции.

Есть несколько критериев, позволяющих отнести жилплощадь к аварийной. Именно с ними стоит ознакомиться владельцу и жильцу помещения, чтобы начать процедуру признания объекта непригодным для жизни. Здесь речь может идти о некачественных материалах, либо о вредных компонентах. Все это негативно сказывается на общем состоянии людей.

По закону, другое жилье предоставляется лишь в том случае, когда принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. Даже существует специальная программа по переселению людей из ветхого жилья. Официальный статус жилью присваивает межведомственная комиссия, которая формируется на базе муниципалитета.

Критерии, по которым дом признается аварийным

Есть несколько характеристик, которые позволяют признать дом аварийным и подлежащим расселению. Комиссия, приглашенная для осмотра, измеряет разные показатели, а именно:

• износ помещения свыше 70%;
• санитарные нормативы нарушены, не могут соблюдаться без переселения жильцов и серьезного переустройства;
• жилье находится в месте, где произошла катастрофа или погодные катаклизмы;
• дом разрушен частично из-за возникшего пожара или влиянием стихии;
• неподалеку находится оживленная магистраль, где постоянно наблюдается повышенный фоновый шум.

Следует добавить, что при отсутствии центрального водоснабжения или канализационной системы, дом не может быть признан аварийным. Невозможно признать аварийным помещение, где жилая площадь намного меньше, чем было установлено нормативами для каждой семьи. Подобные обстоятельства исправить, как правила, нельзя, но жильцов будут расселять по другому основанию.

Ветхое и аварийное жилье – чем различаются термины?

Люди нередко путают аварийность с ветхостью. На самом деле, речь идет о разных понятиях, которые нельзя упоминать, как синонимичные. Различия заключаются в следующем:

1. Аварийность – это помещения МКД, которые подлежать сносу на основании ранее изданных распоряжений. В местную администрацию нужно представит данные, подтверждающие, что износ жилья составляет больше половины, налицо повреждения, серьезные поломки и деформация.
2. Ветхое жилье – это объект, где люди живут больше длительного срока. Такое жилье требуется снести как можно быстрее. Ремонт возможен, при условии, что несущие конструкции сохранились в приемлемом состоянии.

Учитывая эти факторы и нужно подавать документы в муниципалитет. Если есть вероятность, что постройку можно отремонтировать, власти скорей всего выберут именно такой вариант.

Общий порядок признания дома аварийным

Инициировать проверку жилого строения на предмет износа и аварийности могут разные лица. Такими полномочиями наделены проживающие лица, контролирующие органы (Роспотребнадзор, пожарная служба) или представители муниципалитета. Ответственные лица обязаны будут выявить степень аварийности строения. Выдается решение, согласно которому дом признается непригодным для постоянно проживания.

Строение включается в перечень объектов, подлежащих сносу. Срок расселения в новую квартиру зависит от того, когда дом будет снесен. Информация доступна в департаменте архитектуры, либо в местной администрации. План сноса готовится за несколько лет до искомой даты. Обычно, граждане получают соответствующее уведомление.

Что получает собственник?

Явные нарушения – это основание для предоставления гражданину нового жилья, однако далеко не всегда так случается в итоге. С проблемой можно обратиться в судебный орган, а оптимальный вариант – это подача коллективного иска. Собственник может рассчитывать на получение аналогичной квартиры или на выплату денежной суммы по рыночной стоимости. Новая квартира должна быть благоустроенной и не меньшей площади, чем предыдущая.