Предварительный договор купли продажи магазина

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Перед сделкой с недвижимостью часто подписывают предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор. По нему нельзя перерегистрировать право собственности, но можно заставить совершить сделку или выплатить штраф, если вторая сторона нарушит оговоренные условия.

Разбираемся, в чем заключается суть предварительного договора купли-продажи, зачем его оформляют, что в нем пишут и в каких случаях расторгают.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон заключить сделку. Фото: zen.yandex.ru

ПДКП — что это за договор?

Преддоговор на куплю-продажу дома или квартиры — это документ, который составляют, чтобы официально подтвердить намерение сторон заключить сделку. Продавец подтверждает, что он намерен продать жилье, а покупатель — что собирается приобрести его. Кроме основного намерения, в документе прописывают условия, при которых сделка будет заключена.

Предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этих целей заключают договор купли-продажи квартиры или дома.

Обязательно ли заключать предварительный договор?

ПДКП — это промежуточный документ, который оформляют после достижения согласия в цене и других особенностях сделки, но еще до сделки.

Закон не обязывает стороны заключать предварительный договор. Сделку можно провести независимо от того, был ПДКП или нет. Но в большинстве случаев его оформляют, чтобы получить подтверждение намерений другой стороны и обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Чаще всего от ПДКП отказываются в срочных сделках, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя есть необходимая сумма для перевода или передачи ее продавцу.

Что входит в предварительный договор

Раньше закон требовал, чтобы в ПДКП прописывали все условия, которые будут указаны в основном договоре купли-продажи. Но с 2015 года в документ включают любые данные, которые стороны хотят отразить. Основные из них: предмет договора, обязанности сторон, цена и порядок расчета, сроки проведения основной сделки, ответственность продавца и покупателя.

Предмет договора

Это объект, который продается и после заключения сделки переходит в собственность покупателя. Недвижимость описывают так, чтобы ее можно было легко идентифицировать: указывают кадастровый номер, адрес, площадь. Информацию берут из выписки из ЕГРН или смотрят на сайте Росреестра.

Для строящихся домов указывают тип объекта, ориентировочную площадь и кадастровый номер участка, на котором возводят здание.

Расчеты сторон

Указывать, как и сколько денег покупатель передаст продавцу, в ПДКП не обязательно. Но лучше прописать сумму и то, каким образом продавец ее получит – наличными, банковским переводом, после наступления каких условий. При необходимости дополнительно отражают возможность изменения суммы, которая будет передана покупателем за недвижимость, и условия, при которых она может измениться.

В предварительном договоре прописывают возможность изменения стоимости объекта при заключении основного договора. Фото: journal.tinkoff.ru

Дополнительно в ПДКП указывают сумму и способ передачи задатка, если он предусмотрен в сделке.

Если проводится оплата по предварительному договору в форме задатка, пишут расписку. Если деньги будут переведены на банковский счет, расписку можно не писать. Но при переводе денег в назначении платежа указывают, что это задаток, пишут номер ПДКП и дату его заключения.

Сроки заключения сделки или срок действия ПДКП

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры указывать не обязательно. Чаще в ПДКП пишут, в течение какого срока стороны намерены заключить договор.

Если срок действия договора не указан, документ автоматически считается действующим в течение 1 года. После окончания срока он перестает действовать независимо от того, был заключен основной договор или нет.

Ответственность сторон

Важно предусмотреть ответственность за отказ полностью или частично выполнять условия заключенного договора. В договоре прописывают, что может быть, если сделка сорвется по вине одной из сторон:

• принудительное заключение договора через суд;
• возмещение расходов, которые одна из сторон понесла по причине срыва сроков сделки другой стороной;
• возмещение расходов, которые одна сторона понесла из-за невыполнения условий ПДКП другой стороной;
• выплата штрафа за срыв сделки. Часто штраф в таких случаях привязывают к сумме задатка.

В пункт об ответственности также включают информацию о том, в каком виде будет передано жилье. Обычно это указывают, чтобы продавец не получил объект в состоянии худшем, чем он был перед заключением ПДКП. При необходимости указывают технику, вещи, предметы, которые продавец намерен оставить в доме или квартире.

Чтобы защитить права покупателя, лучше указать данные об отсутствии обременений. В договоре прописывают, что на недвижимости отсутствуют обременения и не наложены запреты на совершение сделки.

В ПДКП лучше указать информацию о прописанных или их отсутствии. Фото: journal.tinkoff.ru

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В обычных случаях предварительный договор не нужно заверять у нотариуса. К нотариусу идут в случае:

• если основной договор стороны будут тоже подписывать у нотариуса. Например, это может быть сделка, в которой в качестве продавца недвижимости или доли в ней выступает несовершеннолетний;
• если продавец или покупатель хотят добровольно заверить документ у нотариуса.

Нужно ли регистрировать предварительный договор?

Регистрировать предварительный договор не нужно. На необходимость этого не влияет вид недвижимости, которая продается, тип сделки, количество ее участников и то, будут ли заверять документ у нотариуса.

Регистрируют уже основной договор купли-продажи, по результатам исполнения условий которого недвижимость переходит в собственность покупателя.

Виды ПДКП

Утвержденной классификации, по которым можно разделить предварительные договоры, нет. Их различают по характеру сделки: выделяют ПДКП в обычных сделках, при оформлении ипотечного кредита на покупку дома или квартиры, при покупке новостройки и при продаже жилья, на которое нужно получить разрешение органа опеки.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Когда покупатель обращается в банк для оформления ипотеки, финансовая организация рассматривает и предодобряет кредит на определенных условиях. Но для приема окончательного решения банку нужно получить полную информацию о том, как будет проходить сделка, на каких условиях. Поэтому часто банки просят заключить и предоставить предварительный договор. В предварительном договоре обязательно прописывают, что часть или полная стоимость жилья будет оплачена кредитными средствами.

Если предварительный договор составляют по требованию банковской организации, документ оформляют и подписывают в трех экземплярах, один из которых предоставляют банку.

Банки не всегда одобряют заявку на ипотечный кредит. В случае если финансовая организация отказывает, сделка может не состояться. Чтобы покупатель не платил штраф за отказ третьей стороны, такой случай прописывают в предварительном договоре. Обычно указывают, что в случае отказа банка покупатель ответственности не несет. Если ипотеку не одобряют, предварительный договор аннулируется, а задаток, если его передавали, возвращают покупателю.

Если не предоставить ПДКП, банк может отказать в кредите на покупку жилья. Фото: ipotekalive.ru

Часто банки просят, чтобы предварительный договор был заключен в единой форме, которую они одобрили. Так финансовая организация будет уверена, что предусмотрены все существенные условия будущей сделки.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Если квартиру покупают у застройщика, намерение о заключении основной сделки не прописывают в предварительном договоре. В таких случаях оформляют договор долевого участия в строительстве. По его положениям будущий собственник вкладывает средства в строительство объекта. После завершения строительства он получает квартиру на условиях, прописанных в ДДУ.

Предварительный договор тоже можно заключить, но это делают только после того, как компания уже сдала объект в эксплуатацию и оформила на себя право собственности.

Если для покупки объекта в строящемся многоквартирном доме берут ипотеку, банку предоставляют не ПДКП, а договор долевого участия, заключенного с застройщиком.

Предварительный договор для органа опеки

Иногда собственники не могут продать дом или квартиру только по своей воле — для совершения сделки они должны получить одобрение у государственных органов. Один из таких случаев — продажа недвижимости, собственник которой несовершеннолетний. При этом не имеет значения — ребенок единственный владелец недвижимости или ему принадлежит доля.

Предварительный договор для сделки с участием несовершеннолетних заключают не только для подтверждения своих намерений. Это документ, который нужно предоставить органу опеки. Если продают один объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то родители или его представители должны вместо него купить другой, где ребенку будет выделена аналогичная доля. Когда жилье приобретают не сразу, то денежные средства за долю ребенка должны быть переведены на его счет.

Если после изучения предварительного договора специалисты органа опеки уверены, что права ребенка не будут нарушены, они дают согласие на сделку. Без согласия органа опеки нельзя перерегистрировать право собственности в Росреестре.

ПДКП предоставляют в орган опеки, чтобы получить разрешение на продажу объекта с несовершеннолетним собственником. Фото: zakonportal.ru

Ошибки и нюансы при составлении ПДКП

При составлении договора часто допускают такие ошибки:

• не пишут цену квартиры или дома. Такую информацию указывать не обязательно. Но если цены не будет, и в отношении нее возникнет спор при заключении основного договора, стоимость объекта установит суд;
• не указывают сумму или способ передачи задатка, не прописывают, как поступить с задатком при срыве сделки по вине одной из сторон. При возникновении споров по таким вопросам приходится договариваться или обращаться в суд;
• не указывают условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут без штрафа. Например, это форс-мажоры или невозможность заключить сделку из-за отказа банка в предоставлении кредита, органа опеки в совершении сделки;
• указывают по обоюдной договоренности слишком большую сумму, которая передается продавцу при заключении ПДКП. В таких ситуациях предварительный договор могут признать основным, по которому может быть зарегистрировано право собственности покупателя.

Риски при заключении ПДКП

Продажа квартиры при оформлении предварительного договора купли-продажи сопряжена с рисками. Несмотря на подписание ПДКП, указание в нем условий и особенностей будущей сделки, стороны не могут полностью обезопасить себя. К возможным рискам относят: отсутствие гарантии заключения сделки, признание договора недействительным, потерю задатка, покупку объекта с обременением, подписание ПДКП с мошенником.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Поскольку ПДКП только подтверждает намерения сторон, сделка может не состояться. Бывает, что при отказе одной стороны вторая настаивает на заключении сделки, но чтобы защитить свои права, нужно идти в суд. В большинстве случаев до суда не доходит — рассмотрение дела связано с судебными издержками и занимает много времени.

Признание предварительного договора недействительным

Это может случиться из-за того, что:

• не соблюдена форма предварительного договора или условия его заключения. Например, ПДКП не подписан у нотариуса, хотя по условиям сделки это нужно было сделать;
• не отражена основная информация, необходимые для заключения сделки. Например, в договоре не написан адрес, кадастровый номер объекта и другие данные, без которых нельзя идентифицировать жилье.

Если по ПДКП нельзя идентифицировать объект, документ могут признать недействительным. Фото: vk.com

Заключение договора с мошенником

Бывает, что покупатель заключает договор с мошенником, который подписал несколько ПДКП в отношении одного объекта. Предварительные договоры нигде не регистрируются, поэтому нельзя проверить — подписывал ли продавец еще такой документ, но с другими лицами.

Чаще всего мошеннические схемы организуют с оформлением задатка, который потом тяжело вернуть. Для исключения таких рисков покупатель может потребовать, чтобы в предварительный договор включили информацию о том, что продавцом больше не заключались основные или предварительные договоры. Если условия договора будут нарушены, кроме возврата задатка в двойном размере можно получить дополнительную компенсацию.

Потеря задатка или аванса

Несмотря на прописанные штрафные санкции, продавец может отказаться от заключения сделки и пропасть, или заявить, что он потратил переданную сумму и не может ее отдать назад. Чтобы защитить свои права, покупателю нужно идти в суд.

Риск приобретения объекта с обременением

Иногда недобросовестные продавцы скрывают, что на квартиру наложено обременение и заключают предварительный договор, потом еще получают задаток. Обременение не мешает заключить и основной договор, но сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Чтобы исключить такие риски, нужно попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН и прописать в договоре, что на квартиру не наложено обременение.

Еще продавец перед сделкой может сдать квартиру в аренду, о чем покупатель тоже не узнает — если срок действия договора аренды не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. По закону за арендаторами сохраняется право пользоваться жильем по заключенному договору, даже если у недвижимости изменился собственник. Поэтому есть риск купить квартиру, в которой по договору аренды имеет право жить другой человек. Для исключения таких рисков лучше дополнительно прописать, что объект не предоставляется третьим лицам по договору аренды или найма.

Как поступают, если одна из сторон не выполняет условия заключенного договора

Если одна из сторон не выполняет условия договора, вторая имеет право потребовать их соблюдения. Если в досудебном порядке нельзя урегулировать конфликт, обращаются в суд. Суд может обязать:

• заключить сделку, если одна из сторон отказывается покупать или продавать квартиру без веских оснований;
• вернуть задаток или выплатить его в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине была расторгнута сделка;
• выплатить компенсацию за непредвиденные расходы одной стороны, если они возникли по вине другой;
• выплатить штраф и пеню за нарушение условий договора. Сумма штрафа и величина пени будут зависеть от положений ПДКП.

Если вторая сторона отказывается заключать сделку, можно принудить ее через суд. Фото: moydolg.com

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

Документ прекращает действовать в таких случаях:

• истек срок заключения сделки, прописанный в предварительном договоре, если основной договор не был заключен;
• прошел год с момента подписания предварительного договора, если срок его действия не был указан;
• между сторонами был заключен основной договор — предварительный в таком случае расторгается;
• возникли обстоятельства, которые мешают заключению сделки;
• одна из сторон заявила о желании расторгнуть договор;
• продавец и покупатель решили расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Расторжение предварительного договора из-за непреодолимых обстоятельств

Договор расторгают, если его заключению препятствуют такие обстоятельства:

• банк не одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку недвижимости;
• орган опеки не дает разрешение на сделку;
• проведение сделки займет много времени. Например, банк готов одобрить ипотечный кредит, но только после того, как будет узаконена перепланировка квартиры. Если оформление документов займет больше времени, чем стороны отвели на заключение сделки, ПДКП может быть расторгнут;
• возникли другие непреодолимые обстоятельства, мешающие сделке, на которые стороны не могут повлиять.

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

При расторжении предварительного договора в одностороннем порядке одна из сторон направляет второй письменное уведомление. Но инициатор расторжения должен выплатить штраф и пеню в размере, предусмотренным ПДКП. Исключениями будут отдельные случаи, прописанные в договоре — отказ в предоставлении ипотеки банком, в заключении сделки органом опеки.

Если в счет оплаты стоимости квартиры был передан задаток, то:

• при расторжении сделки по вине продавца задаток возвращают в двойном размере;
• при расторжении сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Не обязательно в случае одностороннего расторжения сделки продавец или покупатель лишатся суммы задатка. Если стороны смогут договориться, продавец просто возвращает задаток покупателю.

Если одна из сторон или обе стороны решают не заключать основную сделку, лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. Так подтверждают отсутствие взаимных претензий. Если соглашения не будет, любая сторона может обратиться в суд и потребовать компенсацию за срыв сделки другой стороной или предъявить другие претензии.

Соглашение о расторжении ПДКП обезопасит стороны от взаимных претензий. Фото: unarestaurant.ru

Договор купли продажи магазина – Образец, бланк 2022 года

Магазин относится к коммерческой недвижимости, поэтому договор купли-продажи (ДКП) магазина регламентируется законодательными нормами РФ именно этого сегмента. ДКП магазина аналогичен ДКП бизнеса и приобрести такой объект без оформления такого соглашения невозможно.

ДКП магазина регулирует правоотношения между участниками сделки, обеспечивая передачу прав собственности покупателю при окончании сделки.

На что обратить внимание при покупке магазина?

Если покупатель принял решение о приобретении магазина с находящимся в нем товаром, то накануне покупки требуется организовать ревизию. В приложении к ДКП требуется перечислить весь товар, передающийся во владение покупателю. Чтобы после оформления ДКП стороны не столкнулись с правовыми проблемами, требуется обратить внимание на следующие моменты:

1. В первую очередь требуется проверить, что Продавец имеет право на продажу магазина, то есть является его владельцем.
2. Покупателю надо будет убедиться, что магазин не заложен, не находится под арестом или под каким-либо другим обременением. Для этого Продавец обязан предъявить все правоустанавливающие документы на магазин. Документы необходимо представить в оригинале.
3. Потребуется убедиться, что объект обладает коммерческим статусом, а не жилой недвижимостью.
4. Особенно нужно проверить статус земельной делянки, на которой размещен магазин. Если земельный участок арендуется, понадобится обратиться к его владельцу и договориться о возможности перезаключения договора аренды, в случае приобретения магазина.
5. Также, рекомендуется проверить известность магазина и наличие постоянных клиентов.

Примечание. Если, после проверки всех документов у Покупателя возникнут сомнения в порядочности продавца и действительности документов, то рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу.

(Видео: «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ»)

Как составить договор купли-продажи магазина в 2022 году?

Составление ДКП магазина в 2022 году регламентируется гл. 30 ГК РФ, где предусмотрено, что:

1. Согласно общепринятых правил, ДКП магазина обязан составляется письменно.
2. Число экземпляров такого документа обязано соответствовать числу сторон соглашения.
3. Сторонами ДКП магазина могут быть граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, фирмы, как российские, так и зарубежные, общественные объединения и т.д.
4. Если предметом ДКП является магазин, который является совместной собственностью супругов, то для оформления ДКП понадобится разрешение супруга/супруги продавца (ст. 35 СК РФ).
5. Если магазин является коллективной собственностью учредителей, то понадобится их согласие на его продажу.
6. Если реализация магазина осуществляется вместе с жилым помещением, участником соглашения понадобиться оформить два ДКП — ДКП магазина и договор аренды недвижимости.
7. ДКП становится заключенным с даты госрегистрации сделки в налоговых ведомствах и Росреестре.
8. Нотариальное подтверждение ДКП магазина в 2022 году не является обязательной процедурой.

При составлении ДКП магазина надо иметь ввиду, что утвержденного унифицированного шаблона такого документа не существует. ДКП магазина имеет стандартную форму и при его заполнении требуется отобразить следующие разделы:

1) Место и дату составления документа.

2) Преамбулу, с отображением реквизитов сторон, в том числе:

• Ф.И.О. сторон или наименования фирмы.
• Паспортных данных участников сделки или основание для заключения ДКП (для юр. лица).

3) Предмет договора, где понадобиться отобразить:

• Адрес магазина.
• Его общую площадь.
• Назначение здания или сооружения (оптовая/розничная торговля).
• Детальное описание инженерных коммуникаций, оборудования, подъездных путей, противопожарной и охранной сигнализации, системы пожаротушения и т.д.
• Подтверждение того, что магазин является собственностью продавца.
• Утверждение, что магазин не находится на обременении, то есть, не заложен, не находится под арестом и на него не претендуют третьи лица.

4) Цена договора и порядок оплаты. Здесь требуется отобразить:

• Стоимость объекта.
• Способ оплаты.
• Условия передачи магазина в собственность покупателя.

5) Порядок передачи магазина в собственность Покупателю. В данном разделе требуется обозначить:

• Сроки и порядок передачи магазина Покупателю.
• Алгоритм регистрации сделки в Росреестре.
• Распределение расходов по оформлению ДКП и его регистрации.

6) Ответственность сторон. Здесь прописываются штрафные санкции за нарушение условий ДКП, в том числе:

• Порядок начисления пени.
• Размер штрафа, за уклонение от регистрации сделки и т.д.

7) Порядок разрешения споров. Раздел служит для обозначения алгоритма разрешения спорных моментов между сторонами со ссылкой на законодательство РФ.

8) Заключительные положения. Здесь отображается:

• Момент вступления договора в силу.
• Варианты расторжения соглашения.
• Число экземпляров документа, имеющие одинаковую юридическую силу.
• Перечень приложенных документов, являющихся неотъемлемой частью соглашения.

9) Реквизиты и подписи сторон. Это завершающий раздел, где прописываются все данные об участниках сделки с их контактами и оставлено место для подписи составленного документа.

Образец договора купли-продажи магазина

Скачать образец, бланк

Процедура сделки

Покупка и продажа магазина является ответственным решением, в принятии которого требуется обладать юридическими знаниями процедуры оформления соглашения. Для гарантийного регистрирования ДКП магазина государственными ведомствами, участникам соглашения следует ознакомится с основными правилами оформления ДКП.

Процедура оформления соглашения состоит в выполнении следующих этапов:

1. Определение рыночной цены магазина, проводимая Продавцом.
2. Сбор продавцом требуемых документов для реализации торговой точки.
3. Из-за большой стоимости сделки, до оформления сторонами основного соглашения заключается предварительный ДКП магазина, в котором Покупатель может внимательно изучить детали сделки.
4. После этого стороны оформляют основной договор.
5. Оплата стоимости покупки осуществляется при фактической передаче магазина, сопровождающих документов, ключей и подписания приемопередаточного акт.
6. После выполнения перечисленных действий стороны подают документы в Росреестр для переоформления права собственности от Продавца к Покупателю.
7. Получение Покупателем выписки ЕГРН, свидетельствующей о принадлежности магазина ему, становиться завершающей точкой в процедуре сделки.

Необходимые бумаги

Накануне реализации торговой точки, требуется собрать необходимые документы, которые понадобятся при оформлении сделки:

1. Гражданские паспорта сторон.
2. Если оформлением ДКП занимаются доверенные лица сторон, требуются доверенности, заверенные нотариусом. При этом, доверенные лица могут привлекаться любой стороной. Также надо отметить, что участники соглашения могут присутствовать после оформления всех документов лишь при подписании ДКП.
3. Правоустанавливающие документы от продавца, удостоверяющие принадлежность магазина ему.
4. Отчет об оценочной цене магазина.
5. Кадастровый и технический паспорта на объект.
6. Инвентаризационный акт, если реализация магазина осуществляется с товаром и оборудованием.
7. Банковские реквизиты Продавца, если оплата осуществляется безналичным способом.

Кроме того, Продавцу понадобиться предъявить Покупателю разрешительные документы:

• Заключение СЭС об отсутствии нарушений (особенно в отношении продуктового магазина).
• Акт противопожарного ведомства о соответствии магазина нормам противопожарной безопасности.
• Прочие разрешительные акты, являющимися обязательными для легального функционирования магазина.

Как проверить подлинность документов?

Сегодня, благодаря наличию разной офисной технике, имеется возможность фабрикации различных документов, в результате чего сложно определить их подлинность. Поэтому, перед покупкой магазина, рекомендуется представленные документы Продавцом, проверить их на подлинность. Для проверки их подлинности понадобиться направить запросы в следующие ведомства:

1. В ЕГРН – для удостоверения принадлежности реализуемого объекта и земельного участка под ним Продавцу. В этой же справке отражается наличие/отсутствие обременений на магазин.
2. В БТИ – где в выданной справке отражается техническое состояние магазина. В данное ведомство можно не обращается, если Продавец предоставляет технический паспорт на магазин.
3. В ФС судебных приставов – для убеждения, что в отношении Продавца отсутствует исполнительное производство, а также, отсутствует арест на продаваемый магазин.
4. В ФНС – для убеждения, что Продавец не имеет налоговых задолженностей и срывов отчетности.

Заключение договора

Учитывая, немалую стоимость магазина, до оформления основного договора участники соглашения, обычно, заключают предварительное соглашение, чтобы Покупатель смог ознакомиться с деталями основного договора, а также смог убедиться в подлинности всех документов.

Обычно, в предварительном соглашении отмечается сумма неустойки при отказе от оформления основного ДКП.

Основной ДКП магазина обязан быть идентичным предварительному и оформляется в 3-х экземплярах:

• Для продавца.
• Для покупателя.
• Для регистрации в Росреестре.

При оформлении основного ДКП магазина необходимо отобразить следующие основные пункты:

1. Место и дата его заполнения.
2. Реквизиты сторон, с обозначением паспортных данных и адресов проживания.
3. Точное описание реализуемого магазина.
4. Характеристика объекта с указанием площади магазина, его местонахождения.
5. Данные о земельной делянке под магазином, с указанием сведений о принадлежности земельного участка владельцу магазина или другому лицу.
6. Информация о категории магазина с подтверждением, что объект относится к торговой категории.
7. Цена магазина, с описанием способов оплаты (наличными или безналичным расчетом), а также передачи магазина покупателю. При продаже магазина в рассрочку непременно составляется график платежей.
8. Процедура выполнения обязательств участниками соглашения.
9. Ответственность участников соглашения при игнорировании договорных условий, с обозначением ответственности в денежном эквиваленте.
10. Порядок передачи магазина от продавца к покупателю, например, путем составления приемопередаточного акта (ст. 556 ГК РФ).
11. Подписи сторон.

После подписания заполненного документа, ДКП вступает в действие и стороны приступают к исполнению принятых договорных обязательств.

Как происходит расчет между сторонами?

Порядок взаиморасчетов между участниками соглашения оговаривается накануне оформления ДКП и оплата, обычно, осуществляется при подписании приемопередаточного акта. Оплата выполняется удобным для сторон способом. Как правило — это перечисление денег на банковский счет Продавца.

В то же время, при расчетах за купленный магазин можно воспользоваться следующими способами оплаты:

1. Оплата наличными. Данные способ расчета рискован и при его осуществлении необходимо потребовать от продавца расписки, особенно, если оплата осуществляется до госрегистрации права собственности на магазин.
2. Через банковскую ячейку. Это один из наиболее безопасных способов оплаты. Издержки за пользование ячейкой отображаются в ДКП магазина и, обычно, ложатся на плечи покупателя. В этом варианте, банковский работник выдает ключ Покупателю с правом передачи его Продавцу после переоформления права собственности.
3. При помощи банковского аккредитива. Это также безопасный способ оплаты, осуществляемый безналичным переводом через открытый, накануне, счет. Процедура оплаты такая же, как и при предыдущем способе, т.е. оплата осуществляется после предъявления выписки ЕГРН Покупателем.
4. Через нотариуса. Это безопасный способ, но довольно дорогой. Здесь нотариус является посредником, формируя депозитный счет, куда покупатель переводит деньги. Нотариусы за свои услуги в среднем требуют до 1,5% от стоимости ДКП.

Как происходит регистрация?

Переоформление права собственности на магазин от продавца к покупателю осуществляется через Росреестр. Для регистрации требуется сторонам подать заявление в данное ведомство с приложенным ДКП на магазин и всеми сопутствующими документами.

Способы обращения в регистрирующее ведомство:

1. Личное обращение с предоставлением всего пакета документов.
2. Подача документов представителем, при наличии доверенности, подтвержденной нотариусом.
3. Обращение через портал «Госуслуги», путем заполнения заявления на регистрацию, с отправкой скан-копий документов. В этом варианте, заявитель должен быть зарегистрирован на портале.
4. Обращение в МФЦ, куда подается заявление и документы.

Регистрация передачи права собственности магазина от Продавца к Покупателю является обязательной процедурой. ДКП без такой процедуры будет считаться недействительным.

Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон

Вам срочно понадобилось продать или приобрести нежилое помещение? Вы не знаете, какие документы необходимы и как их оформить, чтобы не быть обманутым?

В статье вы получите подробное представление о необходимых документах для оформления сделки по покупке и продаже коммерческой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Предварительное соглашение

Договор купли-продажи – это юридический документ, на основании которого осуществляется передача коммерческой недвижимости между двумя сторонами: покупателем и владельцем после перевода денег.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон в дальнейшем осуществить сделку купли-продажи. Заключается между владельцем коммерческой недвижимости и покупателем этого помещения, когда требуется гарантия будущей сделки.

Как правило, в преддоговоре стороны указывают размер аванса или задатка за отчуждаемую недвижимость. Это самый известный способ предоплаты по сделке.

Главное отличие аванса от задатка состоит в том, что если сделка по инициативе любой из сторон отменяется, продавец должен вернуть аванс продавцу. В случае задатка при отмене сделки по инициативе продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Требования к составлению предварительного документа

Основные требования к данному договору раскрыты в статье 429 ГК РФ. Чтобы составить предварительной договор купли продажи коммерческой недвижимости, необходимо описать в нем следующие условия:

1. Описать предмет договора (описать помещение, определить, кто из сторон является продавцом и покупателем).
2. Указать стоимость недвижимости, определить в каком размере вносится аванс иди задаток.
3. Определить права и обязанности лиц.
4. Указать срок действия предварительного договора.
5. Указать особые условия.
6. Перечислить заключительные положения.
7. Указать реквизиты сторон.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Риски для сторон

Риски покупателя состоят в том, что в предмете предварительного договора могут быть указаны неправильные данные продавца. Т. к. этот документ не является основным, это может повлечь за собой недобросовестность продавца. Их может быть несколько.

Риски продавца состоят в том, что покупатель может заменить или подменить договор. Документы при оформлении могут спустя некоторое время оказаться просроченными, что не отвечает характеристикам, указанным в нем.

Основное соглашение для коммерческой недвижимости

Основной договор покупки и продажи нежилой собственности заключается по истечении срока предварительного, при исполнении условий описанных в нем. Является основным правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от одного владельца к другому.

Важно! Договор о купле-продаже подразумевает, что приобретенная собственность может использоваться как: склад, торговая точка, административные или производственные помещения.

Возможность приобрести недвижимость имеют и физические, и юридические лица. Покупатель должен быть дееспособным. В противном случае, договор может не нести никакой юридической силы.

Зарегистрировать куплю-продажу коммерческой недвижимости необходимо в органах Росреестра. Они определяются по территориальному принципу, т.е. по месту нахождения объекта, который нужно зарегистрировать. Подать документы вы можете в территориальном подразделении Росреестра либо в любом другом многофункциональном центре, который расположен на территории региона, где была совершена сделка.

В случае подачи документов в Росреестр свидетельство о праве собственности вы получите через 7 дней, а через многофункциональные центры – спустя 9 дней.

Требования к составлению основного документа

Статьи закона, регулирующие данное понятие: 454, 549, 550, 551, 552, 554 – 557 ГК РФ.

Чтобы удачно совершить сделку физические или юридические лица должны собрать полный пакет документов:

• Договор купли-продажи нежилой недвижимой собственности. Плюс один экземпляр для подачи в Росреестр.
• Заявление по проведению гос. регистрации сделки.
• Документы, подтверждающие личность покупателя и продавца.
• Правоустанавливающие документы на приобретение объекта недвижимости.
• Согласие супруга, в случае приобретения недвижимости в браке.
• Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию.

Для того чтобы заключить основной договор купли продажи нежилого помещения, необходимо:

1. оформлять его в письменной форме;
2. наличие подписей обеих сторон;
3. прикладывается передаточный акт, в котором подтверждается передача недвижимости от владельца покупателю;
4. осуществить государственную регистрацию документа и прав нового собственника;
5. выдать покупателю свидетельство о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

В договоре необходимо указать:

1. предмет продажи;
2. цену объекта;
3. реквизиты обеих сторон, их подписи, печати;
4. местонахождение;
5. кадастровый номер;
6. площадь: количество квадратных метров, на каком этаже находится, расположение в здании;
7. тип помещения;
8. способы и сроки оплаты;
9. срок передачи продаваемого объекта.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

Риски для сторон

Риски схожи с ситуацией рисков и по предварительному договору.

1. Существует вероятность, что сделка будет признана недействительной. На основании того, что она противоречит требованиям закона. В первую очередь, необходимо проверить полномочия продавца на заключение сделки.
2. Незаконное владение недвижимой собственностью, вследствие чего она является истребованной. На основании поддельных документов на недвижимость, настоящий владелец предъявляет иск об изъятии (истребовании) собственности из чужого владения.
3. Продавец оказался недобросовестным и не исполнил свои обязанности по передаче имущества покупателю.
4. Недвижимость может оказаться с невидимыми недостатками, которые обнаружатся после сделки.
5. Отказ продавца от того, что была внесена некоторая сумма залога или полностью выплачена сумма. Такой вариант возможен при отсутствии или потере расписки о передаче денег.

Вы ознакомились с основными положениями предварительного и основного договоров по купле-продаже нежилой недвижимости, запомните важные моменты. Будьте внимательны при оформлении документов! А также приобретая помещение, узнавайте все подробности с ним связанные!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

Предварительный договор купли-продажи объектов нежилого фонда

Бланк документа «Предварительный договор купли-продажи объектов нежилого фонда» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Предварительный договор купли-продажи

объектов нежилого фонда

Настоящий предварительный договор купли-продажи заключен между

сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в ______________________

(город, поселок и т.п.)

______________ 200__ года в _______________ экземплярах: по _____________

(число, месяц) (количество) (сколько)

для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную

_________________________________________, именуемое в дальнейшем

(наименование предприятия, организации)

“Продавец”, в лице _____________________________________, действующего на

(должность, фамилия, имя, отчество)

основании _____________________________________, с одной стороны, и

(устава, положения, доверенности)

_________________________________________, именуемое в дальнейшем

(наименование предприятия, организации)

“Покупатель”, в лице ___________________________________, действующего на

(должность, фамилия, имя, отчество)

основании _________________________________, с другой стороны, полномочия

(устава, положения, доверенности)

которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется приобрести в собственность нежилые помещения

общей площадью ___________ (_______________________________________) кв.м

(далее – Объект), расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург,

ул.________________, _______________ пом.______________________________,

право на приобретение в собственность которых существует у него в

соответствии с _________________________________________ N ____________

от _________________, распоряжением ______________________ N ____________

от _________________ и договором о долевом участии в капитальном ремонте

N ____________ от __________________, после чего продать Объект

Покупателю на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Стороны обязуются в течение трех дней с даты возникновения у Продавца права собственности на Объект заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена Объекта составит _________________ (__________________________) руб., в том числе НДС.

1.3. Необходимые характеристики Объекта, его план определены в приложении к настоящему договору.

2. Существенные условия

2.1. Стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее:

2.1.1. Передача Покупателю Объекта должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора.

2.2. Обязательствами Покупателя по основному договору будут следующие действия:

2.2.1. Зарегистрировать сделку купли-продажи Объекта, заключенную Продавцом и Покупателем, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству _____________________ в установленном порядке.

2.2.2. Принять Объект от Продавца по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения договора.

2.2.3. Выступать правопреемником Продавца в отношении всех касающихся Объекта обязательств, эксплуатационного и градостроительного характера.

2.2.4. Выступить соучредителем кондоминиума (либо вступить в него в случае, если он учрежден ранее) в трехмесячный срок со дня возникновения у него права собственности.

2.2.5. До момента учреждения кондоминиума принимать долевое участие в ремонте инженерных сетей и всех видах капитального ремонта здания пропорционально площади Объекта к общей площади здания.

2.2.6. Обеспечивать беспрепятственный доступ на Объект для устранения аварийных ситуаций работников соответствующих служб эксплуатации.

2.2.7. Предусмотреть выполнение требований пп.2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 настоящего договора новым собственником в случае последующих отчуждений Объекта.

3. Расчеты сторон

3.1. Покупатель обязуется оплатить Продавцу на условиях основного договора полную стоимость Объекта, указанную в п.1.2 настоящего договора, из которой _______________ (_____________________________) руб. выплачивается в качестве задатка при подписании настоящего договора. Указанный задаток выдается Покупателем в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи вышеуказанного Объекта в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

3.2. Стороны договорились о том, что задаток или его часть могут быть уплачены Покупателем по поданному в письменной форме требованию Продавца в счет погашения задолженностей третьему лицу.

3.3. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации основного договора несет Покупатель.

4. Право собственности

4.1. Право собственности Покупателя на Объект возникнет со дня регистрации сделки купли-продажи Объекта по основному договору в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству ______________________.

5. Действие договора

5.1. Данный договор является предварительным. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в Арбитражный суд ____________________. В случае уклонения Покупателя от заключения основного договора выданный им задаток не возвращается. В случае уклонения Продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть Покупателю двойную сумму полученного задатка, или по усмотрению Покупателя, уплатить последнему пеню в размере ____________ за каждый день просрочки в заключении основного договора.

5.2. Настоящий договор вступает в действие со дня его подписания уполномоченными представителями обеих сторон и действует до выполнения сторонами его условий.

5.3. Отношения между сторонами прекращаются при полном завершении расчетов.

6. Заключительные положения

6.1. Продавец гарантирует Покупателю, что он действительно обладает преимущественным правом на приобретение Объекта, а также что Объект не продан третьему лицу, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, сервитутом не обременен, третьи лица не предъявляли на момент заключения настоящего договора каких-либо претензий к ___________________ об их предполагаемых или действительных правах на Объект.

6.2. Изменения, дополнения и расторжение настоящего договора производятся на основании письменного соглашения сторон или по решению Арбитражного суда ________________________.

7. Ответственность сторон и форс-мажор

7.1. Сторона договора, имущественные интересы или деловая репутация которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).

7.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

7.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

8.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами (юридическими лицами) – участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.

9. Защита интересов сторон

По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

10. Изменение и/или дополнение договора

10.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.

10.2. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.

11. Возможность и порядок расторжения договора

11.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

11.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством Российской Федерации.

12. Действие договора во времени

12.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания, с которого считается заключенным и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

12.2. Настоящий договор действует в течение ____________ (до момента

окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает

свое действие _____________________ 200__ года.

12.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.

13. Юридические адреса сторон

13.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в ________ дневный срок уведомить об этом друг друга.

13.2. Реквизиты сторон:

Продавец (полное наименование) Покупатель (полное наименование)

Почтовый адрес и индекс – ____ Почтовый адрес и индекс – _______

Телеграфный адрес – __________ Телеграфный адрес – _____________

Факс – _______________________ Факс – __________________________

Телефон – ____________________ Телефон – _______________________

ИНН – ________________________ ИНН – ___________________________

Расчетный счет N _____________ Расчетный счет N ________________

в банке ______________________ в банке _________________________

в г.__________________________ в г._____________________________

кор.счет N ___________________ кор.счет N ______________________

БИК – ________________________ БИК – ___________________________

коды Исполнителя: коды Заказчика:

ОКПО – _______________________ ОКПО – __________________________

ОКОНХ – ______________________ ОКОНХ – _________________________

(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)

” “______________ 200__ года ” “_________________ 200__ года

Справка. К настоящему договору имеется 3 приложения – см. далее.

(Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Продавца на заключение (подписание) данного договора – (лучше подлинники к каждому экземпляру договора!)

(Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Покупателя на заключение (подписание) данного договора – (лучше подлинники к каждому экземпляру договора!)

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

1. срок заключения основного договора купли-продажи,
2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»