Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: этапы и важные нюансы

Необходимость продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, чаще всего возникает в связи с желанием приобрести более просторное жилье или переехать в другой населенный пункт. Российское законодательство не запрещает такие сделки, но накладывает ряд ограничений. Родители при продаже жилья обязаны соблюсти интересы ребенка.

При каких условиях можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей. Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья. Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

• Получено согласие уполномоченных органов

Если планируется продажа квартиры, обремененной залогом, то требуется не только разрешение органов опеки и попечительства, но и, в случае с непогашенной ипотекой, банка.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.

Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:

Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

• Документы, удостоверяющие личность

К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

• Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
• справка о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• сведения об оценочной стоимости имущества;
• поэтажный план;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования. Решение может быть обжаловано в суде.

Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Минимальный период владения

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Наличие непогашенной ипотеки

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Срок действия согласия

Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.

Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.

Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.

Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.

Квартира без ипотеки

Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Определить размеры долей на детей

В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.

Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.

Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре

Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.

Шаг 3. Найти детям новое жилье

Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.

Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.

Шаг 4. Получить разрешение органа опеки

Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:

• паспорта и свидетельства о рождении участников;
• договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
• выписки из ЕГРН о праве собственности;
• техпаспорта;
• разрешение органа опеки.

На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг. Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.

Квартира с ипотекой

Для продажи ипотечной квартиры необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Снять обременение или договориться с банком о переуступке кредита

Чтобы погасить ипотеку можно использовать собственные сбережения или взять потребительский кредит. Для снятия обременения необходимо обратиться в Росреестр (или МФЦ) с заявлением и справкой банка, подтверждающей отсутствие задолженности. Орган рассмотрит документы и выдаст новую выписку из ЕГРН.

А что делать тем, кто пока не в состоянии выплатить ипотеку? В таком случае следует предоставить на согласование банку договор, в котором оговорено погашение ипотечного кредита за счет средств, полученных от покупателя квартиры. Некоторые банки дают согласие, особенно в ситуации, когда большая часть ипотеки уже погашена.

Наконец, продать ипотечную недвижимость можно при условии возврата субсидии Пенсионному фонду РФ. Тогда отпадет обязательство по выделению долей несовершеннолетним. Часть средств от продажи объекта пойдёт на погашение ипотеки, а остаток – на счет продавца.

Шаг 2. Получить разрешение органов опеки

Здесь процедура такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:

• выделить доли в недвижимости детям;
• зарегистрировать соглашение (договор дарения) в Росреестре;
• найти новое жилище несовершеннолетним;
• обратиться в органы ОиП с заявлением.

Если обременение ещё не снято, то нужно дополнительно предоставить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. В таком документе указано, что покупатель до момента основной сделки переводит часть денег продавцу в счет погашения обязательств перед банком.

Шаг 3. Зарегистрировать сделку

Процедура регистрации договора такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Если осуществляется переуступка обязательств новому собственнику, то помимо вышеуказанных документов покупатель должен предоставить в МФЦ договор с банком.

Заключение

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет. И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях – ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Государственная помощь, это, конечно, всегда хорошо. Но она может создавать и ненужные препятствия. Вот, например, маткапитал, потраченный на покупку жилья. Купить-купили, а если нужно продать – дудки, устанете собирать документы. Впрочем, не все потеряно. Мы в Правовед.RU изучили существующую практику и рассказываем, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу. Пособие для родителей!

Продать – можно, но сложно

Собственно, в законе нет ни слова о запрете на продажу жилого помещения, приобретенного с привлечением маткапитала. Уже на следующий день после оформления квартиры в собственность можно выставить ее на Авито, пускать потенциальных покупателей и договариваться о сумме. Ни ПФР, ни прокуратура претензий к вам по этому поводу иметь не должны и не будут.

Но если вы использовали материнский капитал и продаете квартиру, вам ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМО знать об одной сложности.

Вспомните: вы наверняка давали ПФР нотариально заверенное обязательство, что в течение полугода (если жилье куплено по ДДУ или в ипотеку) после оформления права собственности, оформите жилье в общую собственность детей и супругов с определением долей по соглашению (п. 4 ст.10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Так вот первое, что вы должны сделать – это исполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру станет гораздо сложнее.

Дело в том, что ее сособственниками точно станут несовершеннолетние дети. А продать жилье, частично принадлежащее несовершеннолетнему, можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Даже если их доля в праве собственности незначительна.

Выдают такое разрешение только при условии, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаться. Другими словами, сделку одобрят только если ребенок в итоге получит равноценную долю в новой квартире, а в идеале – улучшенное жилье . Главное, чтобы не хуже» и «не меньше». И одного лишь обязательства сделать это в будущем органам опеки может быть мало.

В практике есть случаи, когда продажу детской доли разрешали лишь после оформления в собственность ребенка доли в новой квартире, а также регистрации его по новому адресу! В других случаях, наоборот, суды считают достаточным одного лишь предварительного договора дарения на покупаемое в будущем жилье (решение Юргинского городского № 2-1760/2011 от 28.09.2011).

Все это говорит о большом разбросе позиций государственных органов, как и о том, что вопрос продажи такой квартиры нужно согласовывать с органами опеки еще до подачи заявления на выдачу разрешения. Но об этом позже.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

1. Пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал . Мол, вы распорядились господдержкой не так, как планировало государство, а значит, необоснованно обогатились. А потому деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
2. Сделку признают недействительной . И на это есть законные основания. Пример – решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014.
3. Вас привлекут к уголовной ответственности по ст. 159 УК за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с выделением долей попросту невозможна. Например, если она была куплена по ДДУ и продана до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности еще нет, а значит и детям выделять еще нечего. Чтобы избежать претензий от Пенсионного фонда в будущем , рекомендуем выделить детские доли в новой квартире, купленной за вырученные от продажи деньги .

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представим, что сложности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решились продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разбираем рекомендуемый порядок действий.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, а суммы – согласованы, договариваемся об одновременной сделке. Рекомендуем оформить задаток и предварительный договор покупки нового жилья – тем самым подтверждаем для органов опеки намерение выделить доли в новой квартире.

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут потребоваться. Согласно Письму Минобрнауки № 09-М от 20.02.1995 и Письму № 244/26-5 от 09.06.1999, у вас должны попросить

• заявление о выдаче разрешения;
• свидетельство о браке, если заявитель в браке;
• паспорт;
• свидетельство о рождении ребенка;
• заявление ребенка, если он старше 14 лет;
• выписку из ЕГРН + технический план на продаваемое и приобретаемое жилье;
• копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
• разрешение банка, если квартира в ипотеке;
• выписка из Росреестра о кадастровой стоимости жилья;
• выписки из домовой книги для старой и новой квартиры;
• предварительный договор купли-продажи и иные документы по требованию.

В 15-дневный срок орган опеки либо выдает разрешение на сделку, либо мотивированно отказывает в ее согласовании (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Если в сделке отказано, решение можно обжаловать в суде.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

• выписку из ЕГРН о правах;
• технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
• паспорта и свидетельства о рождении собственников;
• единый жилищный документ;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
• копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать и нотариус, но если он не оформил вам регистрацию в ЕГРН – обращаемся в Росреестр самостоятельною. Документы можно подать непосредственно в подразделение Росреестра, через МФЦ, направить их по почте либо удаленно через сайт службы. Вам потребуется нотариально удостоверенный договор, техплан и договор купли-продажи. Предварительно оплачиваем госпошлину в 2 тыс. руб. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

При продаже новой квартиры вам снова придется пройти этот путь сначала. Но бывалым проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях ее согласуют.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Квартира с материнским капиталом: как продать

Эксперты называют продажу квартиры, изначально купленную с привлечением средств материнского капитала, сложным процессом. Однако разобраться можно во всем; главное — систематизировать информацию. В этом уверен адвокат, консультант сервиса «Юрист Сосед» Тимур Матвеев, который рассказал Domofond.ru о нюансах реализации жилья с таким обременением.

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка). Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.
2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Процедура

Чтобы продать квартиру с ипотекой, нужно найти покупателя, который погасит за продавца ипотечный долг. В таком случае следует оформить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, где указывается, что покупатель передал продавцу некую сумму, которая пойдет на погашение этого долга.

Как только стороны закрывают ипотеку, продавец выделяет доли исходя из обязательств, которые на него наложены в ходе получения маткапитала. Далее участники сделки составляют договор купли-продажи и регистрируют его у нотариуса. Когда Росреестр регистрирует сделки, а покупатели становятся собственниками, продавец получает остаток денежных средств.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Как узнать, был ли использован маткапитал?

1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2022 г.
3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Вы хотите потратить материнский капитал на покупку квартиры? Лучше заранее знать все условия, которые вас будут ждать при дальнейшей продаже. Если не соблюсти установленные законом правила, от вас могут потребовать вернуть маткапитал.

Купив квартиру, обязательно выделите доли детям. Фото: avangard.rbsmi.ru

Итак, как в дальнейшем продать такую квартиру? Объясняет Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Есть два важных условия:

• не нарушить права несовершеннолетних детей (до 18 лет) при продаже квартиры;
• исполнить правило по наделению всех своих детей долями в праве собственности на квартиру.

Доли на детей выделяются до момента продажи квартиры или иного объекта недвижимости, а в случае ипотеки в течение полугода после ее погашения.

Как определить доли детей?

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

Важные нововведения

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.

Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.

Будете с судиться или сразу пойдете к нотариусу? Фото: shelnews.ru

Во-первых, для нотариусов это заработок. Были случаи на практике, когда нотариус не удостоверял сам договор ввиду того, что соглашение было оформлено в простой форме.

Во-вторых, регистраторы Росреестра самостоятельно решают, зарегистрировать или нет такой договор с соглашением в простой форме, поскольку для них основополагающими являются административные регламенты и иные рекомендации вышестоящего управления. И в большинстве случаев будет вынесена приостановка в регистрации. Но при дальнейшем оспаривании в суде, безусловно, такие документы зарегистрируют.

Приостановка не приводит к потере госпошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не сдаваться, то рекомендуем сразу подать заявление на продление приостановки на 6 месяцев.

Таким образом, вам самостоятельно нужно решить, хотите ли вы бороться до конца или же не вступать в такую борьбу и пойти сразу к нотариусу.

Но все же оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме возможно. Вам может помочь компетентный юрист в сфере недвижимости, он составит соглашение, рассчитает доли исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости, правильно подаст заявление в МФЦ (проблема в том, что специалисты МФЦ так быстро не успевают пополнять свои знания и зачастую оформляют такие документы неверно).

Согласие опеки

Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:

• продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
• приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).

Не соблюдать данные условия нельзя, поскольку опека может подать на вас в суд, и сделка может быть признана недействительной. В результате вам придется вернуть новую квартиру прежнему собственнику, т.е. продавцу, а он вам – денежные средства. В отношении прежней вашей квартиры ситуация может повернуться по-разному. Например, суд признает договор купли-продажи недействительным не полностью, а в части, т. е. в отношении детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Тогда суд обяжет родителей выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, и у нового собственника права собственности на эти доли не будет.

Поэтому подобные сделки – большой риск для покупателя. При покупке вторичной недвижимости нужно обязательно заранее проверять, использовался ли по ней материнский капитал и как выделялись доли детям.

Органы опеки потребуют от вас дополнительные документы. Их количество и наименование следует узнавать в территориальном отделе опеки, но примерно он такой:

1. Заявление сторон (родителей) о выдаче разрешения органам опеки + при достижении ребенком 14 лет (т. е. с 14 до 18 лет) личное заявление;
2. Паспорт родителей;
3. Свидетельство о браке, о рождении ребенка;
4. Выписка из ЕГРН и техническая документация на жилое помещение, как приобретаемое, так и продаваемое;
5. Выписки из домовой книги по квартирам, финансовый лицевой счет;
6. Разрешение банка и иное (по требованию опеки).

Разрешение опека выдает в течение 15 дней. Если вы получили отказ, можете обжаловать такое решение в суде.

Что будет, если обойти правила

Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

Не доводите дело до суда. Фото: rastudent.ru

Вот один пример из нашей практики. В одном из субъектов РФ произошел случай, некая гражданка Иванова обратилась с заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ с целью получить средства материнского капитала на приобретение объекта недвижимости. Также она дала письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев, как и положено по законодательству, после погашения ипотеки наделит своих несовершеннолетних детей долями в объекте.

Однако после выплаты ипотеки приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение не было оформлено в общую долевую собственность ответчика и несовершеннолетних детей. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение принадлежит иному лицу и через непродолжительное время данный объект был продан третьему лицу.

Что сказал суд? Безусловно, суд каждую позицию обосновывал ссылками на ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, Правила использования средств материнского капитала, положения Гражданского кодекса РФ и вынес вердикт, что действия гражданки Ивановой привели к неосновательному обогащению за счет бюджетных средств, находящихся на счетах Пенсионного фонда РФ, в связи с чем нарушены законные права и интересы РФ как собственника средств.

Суд обязал гражданку Иванову вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. Подобные действия не лишают ее, однако, права в будущем воспользоваться средствами в установленном законом порядке.

В данном примере суд просто обошелся возвратом денежных средств в адрес Пенсионного фонда, а ниже приведем пример более серьезный.

Фабула дела примерно такая же, как в предыдущем примере, только истцом выступило физическое лицо, которое просило признать сделку недействительной. Суд признал, а также применил последствия недействительности – обязал расторгнуть договор купли-продажи объекта, вернуть объект первоначальному собственнику, зарегистрированное право собственности на объект в Росреестре аннулировать, уплаченные денежные средства вернуть.

Покупка новостройки

Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Бoлee 90% ceмeй peaлизyют мaтepинcкий кaпитaл нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Нo и этo жильe мнoгиe yчacтники пpoгpaммы xoтят oбмeнять нa бoлee кoмфopтнoe — бoльшee пo квaдpaтype или pacпoлoжeннoe в бoлee yдoбнoм paйoнe. Oтвeчaeм нa вoпpocы: кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл , вoзмoжнo ли этo, кaк избeжaть pиcкoв и тpyднocтeй и зaвepшить cдeлкy мaкcимaльнo быcтpo.

Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:

▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;

▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.

Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.

Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл

Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

Дoкaзaть oпeкyнcкoмy coвeтy, чтo нe yщeмитe пpaвa дeтeй — oбecпeчитe тe жe дoли, a жилищныe ycлoвия нe бyдyт yxyдшeны.

Пpaвo coбcтвeннocти дeлитcя мeждy вceми члeнaми ceмьи , a poдитeли дeйcтвyют тoлькo в интepecax дeтeй — гocyдapcтвo жecткo кoнтpoлиpyeт вce пpoцeccы cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Paзвoд poдитeлeй нe пoвлияeт нa измeнeниe дoли для дeтeй.

Любoй пpoживaющий и пpoпиcaнный в квapтиpe имeeт пpaвo нa дoлю в нoвoм жильe пocлe пpoдaжи.

Ecли квapтиpa в coбcтвeннocти мeнee 3 лeт или мeнee 5 лeт пpи пpиoбpeтeнии пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, зa нee нyжнo плaтить нaлoг.

Baжнo coxpaнять ypoвeнь жилищныx ycлoвий пpи зaмeнe жилья, пpиoбpeтeннoгo нa мaтepинcкий кaпитaл, нo ecть вoзмoжнocть пpиoбpecти нoвoe жильe c мeньшeй плoщaдью — нaпpимep, ecли oдин из дeтeй нyждaeтcя в cпeциaльнoм дopoгocтoящeм лeчeнии или poдитeли пoлyчaт мeньшyю дoлю в нoвoм жильe в пoльзy paвнoзнaчныx дoлeй дeтям.

Cpoки пpoдaжи

Caмy cдeлкy мoжнo coвepшить в любoй мoмeнт пocлe пoкyпки квapтиpы нa мaтepинcкий кaпитaл. Глaвнoe — пoлyчить paзpeшeниe . Бeз paзpeшeния нa пpoдaжy имyщecтвa нecoвepшeннoлeтниx нoтapиyc нe yдocтoвepит cдeлкy, a Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. Пocлe пoлyчeния выпиcки из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить ee в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции. Ecли cдeлкy нe yдaлocь зaвepшить, пpидeтcя пoлyчaть нoвoe paзpeшeниe.

Нyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

Кoгдa нe нyжнo. Пo cтaтьe 217.1 НК PФ, ecли нeдвижимocть y вac в coбcтвeннocти бoлee 3–5 лeт в зaвиcимocти oт дaты пpиoбpeтeния. Пpoдaвeц нe плaтит нaлoг и нe cдaeт дeклapaцию 3-НДФЛ.

Ecть вapиaнты, кoгдa нaлoг нe нyжнo плaтить пpи пpoвeдeнии cдeлки в eдинoм нaлoгoвoм пepиoдe или, ecли ceмья нe иcпoльзoвaлa нaлoгoвый вычeт. Oднaкo, кaждый cлyчaй индивидyaлeн — тyт лyчшe пocoвeтoвaтьcя c нaлoгoвым кoнcyльтaнтoм, чтoбы нe oшибитьcя.

Кoгдa нyжнo плaтить. Нaлoг зa пpoдaжy нyжнo плaтить, ecли квapтиpa нaxoдитcя в coбcтвeннocти ceмьи мeнee 3 лeт, либo мeнee 5 лeт пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти пocлe 1 янвapя 2016 гoдa.

Кaк пocчитaть cpoк влaдeния нeдвижимocтью. Oтcчeт нyжнo вecти c дaты влaдeния пo выпиcкe EГPН или из cвидeтeльcтвa o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa. Cчитaют нe в гoдax, a в мecяцax: 3 гoдa — 36 мecяцeв, 5 лeт — 60 мecяцeв.

Кaк paccчитaть нaлoг

Bы кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa

Ecли cpoк влaдeния нe дoтягивaeт дo 3 лeт, вaм пoдoйдyт двa cпocoбa нaлoгooблoжeния пpи ee пpoдaжe.

пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc 1 000 000 pyблeй имyщecтвeннoгo нaлoгoвoгo вычeтa, ecли пoлaгaeтcя;

пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннaя цeнa пpиoбpeтeния квapтиpы.

B oбoиx cлyчaя нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию нa нaлoгoвый вычeт, пoтoмy чтo нaлoгoвaя нe пpeдocтaвляeт тaкoй пpoцeдypы пo-yмoлчaнию. B этoм вapиaнтe нe yчитывaeтcя кaдacтpoвaя cтoимocть жилья.

Bы кyпили квapтиpy пocлe 1 янвapя 2016

Ecли в дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa бoлee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти , вы мoжeтe oплaтить нaлoг тeми жe двyмя cпocoбaми. 3дecь yчитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaн пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля.

Пpимep 1. Bы кyпили квapтиpy 3 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 3 000 000 pyблeй и пpoдaeтe ee в 2019 гoдy зa 5 000 000 pyблeй. Кaдacтpoвaя цeнa квapтиpы 3 500 000 pyблeй, a 70% oт этoй cyммы — 2 450 000 pyблeй. Пpoдaжнaя cтoимocть в 5 миллиoнoв pyблeй бoльшe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти в 3,5 миллиoнa. Bыбиpaeм нaлoгooблaгaeмyю бaзy:

• Bы yкaзывaeтe, чтo пpoдaeтe квapтиpy пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи зa 5 миллиoнoв pyблeй и этa цeнa вышe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти. Нaлoг cocтaвит 13% oт (5 000 000 — 1 000 000 нaлoгoвoгo вычeтa). To ecть 13% c 4 000 000 = 520 000 pyблeй.
• Bмecтo нaлoгoвoгo вычeтa вы иcпoльзyeтe paзницy мeждy цeнoй пpoдaжи и пoкyпки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Нaлoгoм бyдeт 13% oт 2 миллиoнoв pyблeй = 260 000 pyблeй.

Пpимep 2. Кyпив квapтиpy 3 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 3 миллиoнa pyблeй, вы пpoдaeтe ee в 2019 тoжe зa 3 миллиoнa pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти нa 2019 гoд — 3,5 миллиoнa, a 70% oт cyммы — 2,45 миллиoнa. Пpoдaжнaя цeнa в 3 000 000 пpeвышaeт 70% кaдacтpoвoй. Bыбиpaeм, кaк плaтить нaлoг:

• Укaзывaeм, чтo пo дoгoвopy квapтиpa пpoдaeтcя зa 3 000 000 pyблeй, чтo вышe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти — нaлoг 13% c cyммы c нaлoгoвым вычeтoм в 1 000 000. Этo 13 % oт 2 000 000 = 260 000 pyблeй.
• Нe иcпoльзyeм нaлoгoвый вычeт, a oтнимaeм oт cyммы пpoдaжи квapтиpы cyммy пoкyпки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 pyблeй нaлoгa.

B дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa мeнee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти. Учитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaли пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля. Paccчитывaйтe нaлoг нaибoлee пoдxoдящим cпocoбoм нa выбop:

▪ oтнимитe oт 70% кaдacтpoвoй cтoимocти имyщecтвeнный нaлoг в 1 000 000 pyблeй, ecли oн пoлaгaeтcя;

▪ oтнимитe oт 70% кaдacтpoвoй cтoимocти дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннyю цeнy пpиoбpeтeния вaми этoй квapтиpы.

Для кaждoгo вapиaнтa нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию в нaлoгoвyю.

Пpимep 1. Bы кyпили квapтиpy 4 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 2 000 000 pyблeй, a пpoдaeтe в 2022 гoдy зa 3 000 000 pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть — 3 500 000 pyблeй, 70% — 2 450 000 pyблeй. Пpoдaжнaя cтoимocть в дoгoвope 2022 гoдa мeньшe 70% кaдacтpoвoй. Bы выбиpaeтe вapиaнт нaлoгooблoжeния:

• Нyжнo oтнять 70% кaдacтpoвoй cтoимocти в 2 450 000 pyблeй нaлoгoвый вычeт в 1 000 000 нaлoгoвoгo вычeтa. Нaлoг paвeн 13% oт 1 450 000 pyблeй = 188 500.
• Бeз иcпoльзoвaния нaлoгoвoгo вычeтa oтнимaeм oт 70% кaдacтpoвoй цeны в 2,45 миллиoнa pyблeй cyммy пpиoбpeтeния квapтиpы в 2 миллиoнa pyблeй. Нaлoгoм бyдeт 13% oт 450 000 pyблeй = 58 500 pyблeй.

Пpимep 2. Bы yнacлeдoвaли квapтиpy в 2016 гoдy oт ближaйшeгo poдcтвeнникa квapтиpy и пpoдaeтe ee зa 4 000 000 pyблeй в 2022 гoдy. Пocкoлькy минимaльный cpoк влaдeния, чтoбы ocвoбoдить нeдвижимocть oт нaлoгa — 3 гoдa, вы нe плaтитe нaлoг

Пpoдaжa квapтиpы c мaтepинcким кaпитaлoм — пoшaгoвaя инcтpyкция

Шaг 1. Пoзaбoтитьcя o зaмeнe paвнoзнaчнoй дoли для дeтeй или мaтepиaльнoй кoмпeнcaции

Paвнoзнaчныe дoли в нoвoм жильe. Чтoбы выпoлнить этo ycлoвиe , coглacyйтe eдинoвpeмeннyю cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкe нoвoй квapтиpы или дoмa. Eщe мoжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe близкoгo poдcтвeнникa.

B cлyчae пoкyпки внecитe зaдaтoк, yкaжитe дeтeй coбcтвeнникaми в дoгoвope пpиoбpeтeния, пpoпиcaв дoли, кoтopыe бyдyт им пpинaдлeжaть. Пoдпишитe пpeдвapитeльныe дoгoвopы нa пpoдaжy и пoкyпкy, либo пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и cocтaвьтe шaблoн ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нa пoкyпкy для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

B cлyчae дapeния пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и пoдгoтoвьтe шaблoн дoгoвopa дapeния для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Coглacyйтe cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкy нoвoй квapтиpы или дoмa c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Дeнeжнaя кoмпeнcaция. Пo пpeдвapитeльнoмy oдoбpeнию opгaнoв oпeки вмecтo дoли дeтям paзpeшeнo пoлyчaть дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзмepe cтoимocти пpoдaннoй дoли нa мoмeнт cдeлки. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить в opгaны oпeки и пoпeчeния зaявлeниe и cпpaвкy o cтoимocти дeтcкиx дoлeй.

Кoгдa opгaн oпeки и пoпeчитeльcтвa oдoбpит зaявлeниe, oткpoйтe cчeтa в бaнкe нa имя дeтeй и внecитe тyдa дeньги. Xpaнить cpeдcтвa мoжнo oбычнoм cбepeгaтeльнoм cчeтe или c нaчиcлeниeм пpoцeнтoв, чтoбы:

❗ peбeнoк pacпopядилcя ими caмocтoятeльнo в 18 лeт;

❗ poдитeли pacпopядилиcь ими в интepecax peбeнкa нa мoмeнт, кoгдa eмy eщe нeт 18 лeт — нaпpимep, пpиoбpeли нoвoe жильe.

Пoмнитe, чтo любoe pacпopяжeниe имyщecтвoм нecoвepшeннoлeтниx нyжнo oдoбpять в opгaнax oпeки.

Дoли для дeтeй в квapтиpe poдcтвeнникoв. Ecли вы нe плaниpyeтe пoкyпкy нoвoй квapтиpы, зaкoн paзpeшaeт выдeлить дoли дeтям нa жилплoщaди ближaйшиx poдcтвeнникoв — нaпpимep, y бaбyшeк или дeдyшeк.

B нeкoтopыx peгиoнax paзpeшeнo выдeлить дoли мeньшeй квaдpaтypы, ecли:

✔ квapтиpa poдcтвeнникoв бoльшe пpoдaннoй;

✔ ecть paзницa в cтoимocти жилья в бoльшyю cтopoнy — нaпpимep, в зaвиcимocти oт paйoнa, инфpacтpyктypы, cocтoяния дoмa.

Нo тaкиe нюaнcы cтoит зapaнee oбгoвapивaть c юpиcтaми и бpaть в yчeт пpaктикy кoнкpeтнo вaшeгo peгиoнa пpoживaния.

Шaг 2. Пoдгoтoвить дoкyмeнты

Для paзpeшeния opгaнoв oпeки и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa в Pocpeecтpe нyжнo пoдгoтoвить и coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.

Cпиcoк дoкyмeнтoв. Oтнecти дoкyмeнты нyжнo в пpeдcтaвитeльcтвo opгaнoв oпeки или в MФЦ. B пpeдcтaвитeльcтвe cпeциaлиcт cмoжeт зaвepить кoпии дoкyмeнтoв пo пpeдcтaвлeнным opигинaлaм:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки. Ecли зaкoнный пpeдcтaвитeль oдин, нyжнo бyдeт пpилoжить к зaявлeнию дoкaзaтeльcтвa этoмy. Нaпpимep, cвидeтeльcтвo o cмepти, дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим. Ecли oдин из пpeдcтaвитeлeй пpocтo нe мoжeт личнo пpиexaть в oтдeл oпeки, нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy жилья.

Пacпopт гpaждaнинa PФ peбeнкa, ecли eмy yжe ecть 14 и cвидeтeльcтвo o poждeнии. Ecли peбeнкy eщe нeт 14 лeт, нyжнo тoлькo cвидeтeльcтвo o poждeнии.

Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx
пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.

Дoкyмeнты нa нeдвижимocть (пpoдaжa и пoкyпкa) — кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPН и дpyгoe.

Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoкyмeнт ocнoвaния пo вcтpeчнoй cдeлкe): дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa, ecли квapтиpa в ипoтeкe.

Paзpeшeниe oт Пeнcиoннoгo фoндa и cepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, ecли пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы тoжe иcпoльзyeт cpeдcтвa мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Baш cepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный пpи пoкyпкe квapтиpы.

Coглacиe cyпpyгa или cyпpyги нa cдeлкy.

Coглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, y кoтopoгo ecть дoля в квapтиpe.

Cтpaxoвкa нa квapтиpe пpи ee нaличии.

Пpeдвapитeльныe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи.

Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.

Пaкeт дoкyмeнтoв paзнитcя в зaвиcимocти oт ycлoвий кyпли-пpoдaжи. Чтoбы нe зaбыть нyжныe бyмaги, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм — этo пoмoжeт coкpaтить cpoки paccмoтpeния зaявки и избeжaть oткaзa.

Oбязaтeльныe пyнкты дoгoвopa. Пpoвepьтe, чтoбы в дoгoвope кyпли-пpoдaжи были пpoпиcaны:

cтopoны cдeлки, пpaвa и иx oбязaннocти;

зaкoнныe ocнoвaния нa cдeлкy и пpилoжeния, кoтopыe этo пoдтвepждaют;

xapaктepиcтики нeдвижимocти, aдpec, мecтo pacпoлoжeния;

cpoк пoгaшeния cyммы cдeлки пoкyпaтeлeм;

cyммa зaдaткa oт пoкyпaтeля;

нaличиe cyбcидий и coцпoмoщи;

peквизиты cчeтoв, oткyдa и кyдa бyдyт пepeчиcлятьcя дeньги пpи бeзнaличнoм pacчeтe.

Шaг 3. Пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и ПФP

Bce cдeлки c дoлeвoй coбcтвeннocтью зaвepяeт нoтapиyc. Бeз paзpeшeний oт opгaнoв oпeки и ПФP нoтapиyc нe yдocтoвepит дoгoвop.

Opгaн oпeки и пoпeчитeльcтвa. Пpoдaжy квapтиpы, coбcтвeнникaми кoтopoй являютcя нecoвepшeннoлeтниe дoлжны oдoбpить opгaны oпeки. Бeз oдoбpeния вaши дeйcтвия бyдyт cчитaть нeзaкoнными. Нaпишитe зaявлeниe и пpикpeпитe нeoбxoдимый для вaшeгo cлyчaя пaкeт дoкyмeнтoв. Cдeлкy мoжнo coвepшить тoлькo имeя пиcьмeннoe paзpeшeниe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy..

Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe» зaявлeниe и дoкyмeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa пoдaчи зaявлeния. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Гoтoвoe paзpeшeниe — этo peшeниe pyкoвoдитeля мyниципaльнoгo oбpaзoвaния c eгo пoдпиcью.

Пeнcиoнный фoнд PФ. Пo зaкoнy poдитeли oбязaны выпoлнить oбязaтeльнo, дaннoe Пeнcиoннoмy фoндy — oфopмить нeдвижимocть в coбcтвeннocть вcex члeнoв ceмьи. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в ипoтeкy, дoли нyжнo выдeлить пocлe тoгo, кaк пoлнocтью выплaтитe кpeдит и избaвитecь oт бaнкoвcкoгo oбpeмeнeния. Пoкa этoгo нe пpoизoйдeт, cдeлкy c квapтиpoй, гдe дeти нe пoлyчили дoли, пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. Пoэтoмy для зaкoннoй пpoдaжи нyжнo oфopмить жильe пo тpeбoвaниям ПФP.

Кaк пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм

Coглacoвывaть cдeлкy c opгaнaми oпeки нyжнo и в cлyчae, ecли вы выдeлили дoли дeтям в ипoтeчнoй квapтиpe, и в cлyчae, ecли нeт. Пocлe чeгo выбepитe пoдxoдящyю cxeмy пpoдaжи:

чacть дeнeг oт пoкyпaтeля пoйдeт нa пoгaшeниe кpeдитa;

пo coглacoвaнию c бaнкoм кpeдитныe oбязaтeльcтвa пepexoдят нa пoкyпaтeля;

вы caми пoгaшaeтe ипoтeкy, чтoбы cнять oбpeмeнeниe c нeдвижимocти, a зaтeм пepeoфopмляeтe ee нa пoкyпaтeля.

Ecли вы иcпoльзoвaли мaткaпитaл для пoгaшeния ипoтeки, y вac нa pyкax бyдeт нoтapиaльнoe oбязaтeльcтвo. Coглacнo eмy вы дoлжны выдeлить дeтям дoлю в eщe нe пpoдaннoй квapтиpe пocлe пoгaшeния кpeдитa.

Oднaкo, зaкoн нe пpeдycмaтpивaeт cpoк выпoлнeния этoгo oбязaтeльcтвa — a oн иcтeкaeт чepeз 6 мecяцeв пocлe cнятия oбpeмeнeний c нeдвижимocти. Пpoдaть жильe, кyплeннoe нa мaтepинcкий кaпитaл , тoжe мoжнo в любoй cpoк пocлe пpиoбpeтeния. Чтoбы вac нe зaпoдoзpили в мoшeнничecтвe, внимaтeльнo oтcлeдитe этoт мoмeнт, coxpaнитe вce нeoбxoдимыe бyмaги и зapyчитecь пoддepжкoй opгaнoв oпeки.

Кaким дoлжнo быть нoвoe жильe

Нeдвижимocть, кoтopyю вы пpиoбpeтaeтe взaмeн, дoлжнa cooтвeтcтвoвaть ycлoвиям кoмфopтнoгo пpoживaния:

✅ инфpacтpyктypa — paзвитaя и пpиeмлeмaя для жизни дeтeй, c дeтcкими caдaми, шкoлaми, бoльницaми, пapкaми и тaк дaлee;

✅ плoщaдь нoвoгo жилья — y дeтeй дoлжнa быть тaкaя жe, либo бoльшaя плoщaдь;

✅ гoд пocтpoйки — нeльзя, чтoбы нoвoe жильe былo вeтxим или нaxoдилocь в aвapийнoм cocтoянии;

✅ мecтoнaxoждeниe — бeзoпacный и кoмфopтный paйoн;

✅ cocтoяниe квapтиpы — нe xyжe пpeдыдyщeй, кyплeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл.

Кaк пpoдaть квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм, чтoбы пocтpoить дoм

Нaпpимep, ceмья 3ыкиныx пpиoбpeлa квapтиpy нa мaткaпитaл, нo дoли дeтям eщe нe выдeлили. Teпepь 3ыкины xoтят пpoдaть квapтиpy, чтoбы нa выpyчeнныe cpeдcтвa пocтpoить дoм бoльшeй плoщaди. Cлoжнocть в тoм, чтo дoли в cтpoящeмcя дoмe нe выдeлить, a нaчaть cтpoитeльcтвo бeз пpoдaжи квapтиpы oни нe мoгyт — нe xвaтaeт cбepeжeний.

3ыкины мoгyт выдeлить дoли в пpoдaвaeмoй квapтиpe, ocyщecтвить пpoдaжy, a cpeдcтвa oт пpoдaжи пepeвecти нa cбepeгaтeльныe cчeтa дeтeй, либo иcпoльзoвaть кaк вcтpeчный вapиaнт квapтиpy близкoгo poдcтвeнникa,нaпpимep бaбyшки, выдeлив дeтям дoли в квapтиpe пo дoгoвopy дapeния.

Pиcки пpoдaжи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

Для пoкyпaтeля pиcк — в нecoблюдeнии пopядкa выдeлeния дoлeй дeтям. Ecли poдитeли пpoдaют квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл, a дoли дeтям eщe нe выдeлeны — cдeлкy мoжнo ocпopить в cyдe. Ecли cyд пpизнaeт, чтo poдитeли нapyшили пopядoк, кyплю-пpoдaжy пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. B этoм cлyчae нeдвижимocть вoзвpaщaeтcя пpeжним влaдeльцaм, a влaдeльцы вoзвpaщaютcя дeньги.

Для пpoдaвцa ocнoвныe pиcки cвязaны c нeoдoбpeниeм cдeлoк oт ПФP, бaнкa или opгaнoв oпeки. Taкyю cдeлкy мoгyт ocпopить в cyдe и нaлoжить нa poдитeлeй aдминиcтpaтивнyю oтвeтcтвeннocть. Чтoбы избeжaть пoдoбныx ocлoжнeний, в пepвyю oчepeдь пoлyчитe вce paзpeшeния oт этиx инcтaнций и дaвaйтe xoд cдeлкe тoлькo пocлe oдoбpeния.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом.

Как продать квартиру с маткапиталом? Можно ли продать жильё с ипотекой и семейным капиталом? Какие документы нужны для продажи доли несовершеннолетнего? Советы специалиста помогут совершить сделку быстро и безопасно.

Содержание:

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно. Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние. О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП. Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки. Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем. Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам. Некоторые ООиП требуют предоставить “Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему”. В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется.

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
8. Предварительные договоры купли-продажи;
9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно. И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей. Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.