Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка

РБК: Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

READ

Как подать заявление в суд на работодателя

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

шаблон договора купли продажи гаража по доверенности от продавца

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

Переустройство и перепланировка: понятия

Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2022 г. по делу № А40-90785/2019.

READ

Заявление о включении имущества в наследственную массу

Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

Что можно, а что нельзя?

Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
– вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
– подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
– организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2022 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

Ответственность за переустройство и перепланировку

В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц – от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

READ

Как перевести пенсию в Сбербанк?

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения – по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.

Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка

В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.

В чем разница: перепланировка и переустройство помещения

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве?

Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.

READ

Чистый аккредитив: что это такое, описание и особенности

Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.

Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.

Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.

Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.

При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.

Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.

Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство

Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.

Как изменить планировку законно?

Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО – документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.

Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому.

Вот основные шаги:

Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.

Составить проект перепланировки или переустройства.

Собрать документацию для согласования изменений.

Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.

Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.

Подать документы на согласование изменений в МФЦ

Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.

Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.

В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.

Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.

READ

Как оформить прописку через МФЦ

После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.

Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.

Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 3 марта 2022 года N 6370-ОГ/04

[О переустройств и перепланировке общего имущества в многоквартирном доме]

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 – 55 ГрК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Таким образом, демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ. Так, в соответствии со статьей 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления.

Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективнотью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

READ

Пакет документов для купли продажи земельного участка

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

READ

Льготы для судентов очников

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Строительство, ремонт, переустройство, перепланировка

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Перепланировка и переустройство жилых помещений – не одно и тоже

Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося. Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете. Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?

READ

Образец акта приемки-передачи оборудования

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается:

– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;

– использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, которые включают в себя: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений в данном доме, т.е. при наличии их стопроцентного согласия.

Определение реконструкции дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ): реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций названного объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, если собственник квартиры желает улучшить свои жилищные условия, но при этом затрагивается общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, собственник помещения должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного жилого дома до проведения таких работ и обратиться в орган, уполномоченный законодателем принять решение о выдачи разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.

Аналогичный порядок действует в случае перевода жилого помещения в нежилое, когда в результате проводимых строительных работ возводится крыльцо на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, проводятся иные работы, в результате которых уменьшается размер общего имущества, затрагиваются несущие конструктивные элементы дома, ограждающие конструкции дома при оборудовании отдельного входа на месте оконного проема и (или) балкона (лоджии).

В городе Омске разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома выдает Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в порядке, установленном ст.51 ГрК РФ. После окончания реконструкции такой объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст.55 ГрК РФ, Департаментом строительства Администрации г. Омска.

READ

Расписка в получении денежных средств юридическому лицу

Принятие разрешения о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения в городе Омске, принятие в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого помещения осуществляется администрациями административных округов города.

После проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляются необходимые сведения для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровых сведениях помещения.

Вместе с тем заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества соответствующее заявление и технический план объекта недвижимого имущества в электронном виде. Государственная пошлина при этом не взимается.

В случае реконструкции объекта недвижимого имущества на государственную регистрацию представляются заявление о государственной регистрации права собственности, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план объекта в электронном виде. За государственную регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Если с заявлением обращается гражданин, пошлина составляет 2000 рублей. Если заявление представляется организацией – государственная пошлина составит 22000 рублей.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Какую перепланировку нужно узаконить

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

READ

Франшиза в страховании: понятие и ее значение

Штрафы за незаконную перепланировку

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.