Дарственная на квартиру с обременением

Все за и против договора дарения с обременением

Договор дарения с обременением порой является единственным возможным способом получить желанную недвижимость в собственность. Под ним подразумевается, что квартира имеет определенные ограничения по использованию. Но в получении и в передаче в дар такого сложного имущества возникает немало трудностей. Прежде чем решиться на его принятие следует разобраться в сути обременений и их основных типах. Полезно будет понять все тонкости и тем, кто стремится преподнести в дар «сложную» квартиру.

В чем суть обременения?

Обременением называют условия, запреты другие особенности, которые созданы для исключения некоторых возможностей обладателя прав на имущество осуществлять с ней определенные юридически значимые действия.

Обременения, могут быть, представлены в разном виде, а именно:

Ипотечный кредит. Самым популярным видом обременения считается ипотека. То есть право собственности на квартиру человек имеет, а вот распоряжаться ею без ведома и согласия банка не может. Причина – нахождение в залоге. . Зачастую подобный вид обнаруживается при разного рода долгах.
Пожизненная рента на содержание. Даритель в договоре устанавливает условие, что одаряемый обязан содержать его или оставить проживать в той недвижимости, что была подарена.
Наличие детей, которые не достигли 18 лет в качестве собственников. Это прямое обременение, которое не дает возможности дарить квартиру или дом.

Важно! Если принято решение оформлять дарственную, невзирая на заявленные ограничения, придется решать, что делать с гарантией интересов лица или органа, в чью пользу наложено ограничение.

Суть дарственной

Существуют разные виды дарственных, при определенных условиях любую из них можно применить к недвижимости с обременениями. Дарственная – это двухстороннее соглашение, которое касается передачи в собственность от одного лица к другому определенного имущества на безвозмездной основе и без каких-либо условий. Это единственный вид подобного рода сделки.

Дарственная, может быть, оформлена двумя путями:

Своими силами. Тот, кто составляет договор, берет на себя ответственность за его соответствие нормам закона. При этом не должны ущемляться права вашего оппонента. . Этот вариант проще, так как не нужно думать о содержании, все согласно нормам законно предусмотрит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Пользование услугами нотариуса в любом случае потребуется, если дарится доля в праве собственности на недвижимое имущество.
Что касается определения вида дарственной на квартиру с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы в том числе тип обременения. Доступные варианты:

Типовая форма. В ней содержаться данные касательно сторон, предмета, описывается факт передачи в дар. Собственник уступает свои права по факту оформления сделки.
Обещание дарения. Часто такой вариант применим именно для квартир с обременением. Пример, в подобном соглашении прописывается, что имущество перейдет во владение одаряемого только после выплаты дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. д.
Дарственная при жизни дарителя. Подобный договор может оформляться, только когда владелец квартиры жив. Причем в соглашении указывается, что если в право собственности одаряемый не вступил до момента кончины дарителя, договор аннулируется.
Третьему лицу. Сделка может включать данные касательно передарения. То есть в первичном соглашении, может, сразу указывается пункт о возможности передачи в пользу третьего лица.
С описью. Такой вариант практикуется, если в самой квартире содержится ценное наполнение.
В пользу двух лиц — если квартира дарится супружеской паре, детям. При этом оба лица имеют на нее равные права, то есть каждый из них имеет равную часть в недвижимости. Подобный аспект влияет на налог. Если родство при оформлении договора доказано (нужны документы), то не придется уплачивать 13% в пользу государства.
Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт в обязательном порядке указывается в дарственной. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, то подобную сделку в обязательном порядке проверяют органы опеки. Основная цель – убедиться, что права ребенка не нарушены.

Особенности дарения квартиры с обременениями или как правильно заключить договор

Выбор того или иного вида дарственной зависит от типа наложенного обременения. Рассмотрим самые распространенные варианты и способы решения ситуации.

Залоговая недвижимость

Хотя квартира находится в залоге у банка, формально владелец может ее подарить. Все что нужно – это получить разрешение от банка или от другой организации, в пользу которой выбран такой залог, в этом и состоит основная проблема. Для снятия обременения можно выполнить следующие действия:

Предложить в качестве залога иной объект, который не уступает по стоимости, качествам и соответствует требованиям учреждений к залоговому имуществу.
Провести переоформление залогового обязательства на одаряемого.

READ

Квартиры для ветеранов Великой Отечественной войны

Для любого из представленных действий, конечно же, нужно согласие учреждения. Если компромисса достичь не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Судебный арест

Оформить договор дарения, возможно, только после снятия ареста. Снять обременение или предложить взамен иное невозможно особенно, если дело касается права на жилое помещение.
Снять арест может только суд, досрочное же разрешение ситуации, возможно, в случае добровольного исполнения ответчиком исковых требований. А также суд может предложить установить запрет на иное имущество.

Рента

Еще один вариант, как может быть узаконена сделка дарения – это рента. Подразумевается, что подписывается соглашение о пожизненном содержании, согласно которому одаряемый содержит дарителя до его смерти. На это время он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и станет полноценным владельцем только после смерти дарителя.

Важно! Данный тип один из самых распространенных в нашей стране.

Доверительное управление

Суть сделки в передаче квартиры одного лица другому на определенный период. Подобная собственность является полноценной и подлежит обязательной регистрации. Но при этом долги, в том числе и коммунальные оплачиваются самим хозяином, на временного собственника они не могут перекладываться.

могут ли отключить газ за долги

Пожизненное проживание

Еще один очень распространенный вариант, хотя и довольно специфический. В данном случае даритель передает во владение второму лицу имущество, но при этом оставляет за собой право пожизненного проживания. Конечно, за время пока даритель будет жив что-либо делать, с таким даром не выйдет. Имеется в виду продажа, сдача в аренду и прочее, по крайней мере, по рыночной цене.

Важно! Если нужно продавать недвижимость, ранее подаренную с условием пожизненного проживания, то дарителю необходимо предоставить аналогичную жилплощадь.

Плюсы и минусы для обеих сторон

Даритель получает следующие возможности для себя:

Он остаток жизни гарантированно будет иметь жильплощадь.
Подобный договор защищает его права в случае смены (в худшую сторону) материального положения.
В отдельных случаях даритель имеет право в дарственной прописать иных лиц с возможностью проживания на жилплощади.
Проживание без платы.
Сохраняется регистрация.
Даже если произойдет продажа, даритель сохраняет свои права на проживание.
Одаряемый, не имеет права создавать преграды для использования недвижимости.

Кончено, недостатки тоже есть, среди них:

Даритель не получает никакого возмещения, он также не может рассчитывать на содержание, уход или любую денежную помощь. В случае требования подобного договора уже не будет дарственной, и его легко признать ничтожным.
Данные о наличии такого условия договора не отображаются в Росреестре.
Даритель не может запретить одаряемому распоряжаться недвижимостью, так как он того пожелает.

Что касается одаряемого, то все преимущества — безвозмездное получение недвижимости. Он может самостоятельно распоряжаться им, как пожелает при этом, не нужно ухаживать за дарителем, лечить его, обеспечивать. В отношении минусов все так же очевидно. Основная проблема – невозможность препятствовать проживанию в подобной квартире бывшего собственника. При желании продать, на рыночную цену рассчитывать не приходиться.

Уточнение порядка пользования

Если выбран метод дарения с пожизненным проживанием очень важно определить порядок пользования. В нем следует прописать следующие моменты:

Лицо, которое передает в дар недвижимость, пользуется только одной комнатой.
После кончины дарителя, одаряемый становиться единственным владельцем недвижимости.
По обоюдному согласию разрешается использование квартиры третьим лицом. Чаще всего – это ребенок (дети) одаряемого.
В полноценное пользование после смерти дарителя вступает именно тот, на кого была оформлена дарственная.

Рента и пожизненное содержание: в чем разница

Выше мы рассмотрели 2, казалось бы, очень похожих варианта дарения квартиры с обременением – рента и пожизненное проживание. Отличия на самом деле есть и они существенные. Для одаряемого предпочтительней и легче второй вариант, для дарителя первый.

Рента: характерные черты

Обязательства одаряемого	Право дарителя
Содержание	+	+
Обеспечение, в том числе финансовое	+	+
Проживание в подаренной квартире, пожизненная прописка	+	+
Возможность продажи*	+	—

READ

Как осуществлять движение по кольцу, правила

*условие – предоставление аналогичного места для проживания и качества содержания.

Что касается пожизненного проживания, то из всего сказанного выше даритель имеет право только на проживание и пожизненную прописку на бывших ранее в его собственности квадратных метрах. Ни содержание, ни финансовое обеспечение он не имеет права требовать.

Пакет документов и порядок их оформления

Для подписания дарственной с обременением необходимы такие документы, как:

Паспорта или другие удостоверения личности двух сторон.
Если дар передается несовершеннолетнему, то свидетельство о рождении.
Документы на недвижимость. Чаще всего – это свидетельство о госрегистрации и его копия.
Выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
Справка об отсутствии долгов перед налоговой.
Если у дарителя и/или одаряемого оформлен брак, то согласие второй половинки на передачу/получение дара.

Что касается структуры документа, то она довольно стандартная, по пунктам образец выглядит так:

Название документа, место подписания договора.
Указание прав и обязательств сторон.
Контакты для связи, в том числе адреса проживания.
Данные о предмете дарственной, то есть описание квартиры.
Данные о сроках выполнения, данный пункт вносится по необходимости.
Ответственность сторон.
Момент перехода права владения.
Условия для расторжения.
Порядок разрешения споров и форс-мажорных ситуаций, иные условия.
Подписи сторон.
Оптимально оформлять подобное соглашение при помощи нотариуса в таком случае удастся избежать неприятностей с признанием соглашения недействительным.

Вывод

По сути дарственная – это передача квартиры или другого имущества в пользование и распоряжение безвозмездно. Такие договора, как рента, пожизненное проживание и т.д. составляются иначе, но суть одна: получить в пользование квартиру на определенных условиях.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Как узнать о возможности дарения?

Изучаем договор
Что говорит закон?

Что потребуется?
Получение согласия банка
Необходимые документы
Дарственная на ипотечную квартиру
Пошаговые действия

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

доходы будущего собственника;
какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
Бумаги собственника жилья.
Кадастровый или технический паспорт.

Дарственная на ипотечную квартиру

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.

Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

Если долг погашается досрочно.
Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

Дарственная с обременением на квартиру – какие возможны обременения и что запрещено

Дарение

Сделки по дарению недвижимости становятся все более актуальными для граждан. Не возникает проблем, если квартира не находится в обременении. Какое обременение может быть наложено на квартиру, передаваемую по договору дарения?

Содержание статьи:

Что такое дарственная с обременением на квартиру — понятие

Договор дарения с обременением – это дарение квартиры, по отношению к которой есть притязания других лиц или организаций. Несмотря на его наличие, у собственника есть возможность распоряжаться собственностью по своему усмотрению лишь с некоторыми ограничениями.

Необходимо учесть, что по таким квартирам часто возникают споры. В некоторых случаях дарственная может быть признана ничтожной.

Законодательная сторона вопроса

Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, у собственника есть возможность распоряжаться имуществом несмотря на притязания третьих лиц или организаций. Но это не значит, что данные притязания закончатся со сменой собственника.

Необходимо соблюдать следующие обязательные условия для заключения сделки:

Квартира должна находиться в собственности.
Участники сделки должны быть вменяемыми.
Одариваемый должен быть согласен на получение квартиры.
Договор дарения должен быть составлен правильно.

Если вам предлагают передать квартиру по дарственной, необходимо заранее оговорить все условия. В сложных случаях договор следует заверить у нотариуса.

Риски и возможные последствия

Главный риск – признание сделки ничтожной. Соответственный иск в суд может подать не только даритель, но и любое заинтересованное лицо. Достаточно представить доказательства, что сделка в действительности не является безвозмездной. При наличии обременения доказать это не составит труда.

Рискованно заключать договор дарения на квартиру, находящуюся под арестом. С одной стороны, этот факт не лишает собственника прав. Но в этом случае законодательство запрещает передачу недвижимости другому лицу.

Если квартира находится под арестом, необходимо сначала выплатить долг, а потом совершать с ней сделки.

Неоднозначная ситуация складывается в случае обременения ипотекой. Для оформления договора требуется одобрение банка. Как правило, банк требует полного погашения кредита перед передачей собственности. Если банк разрешит смену собственника, кредитный договор на оставшуюся сумму долга заключается с новым правообладателем. Ему и придется оплачивать ипотеку.

Сделке могут помешать органы опеки. Это может случиться, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный. Это же относится и к зарегистрированным в квартире лицам. В этом случае к договору прикладывается разрешение от органа опеки и попечительства. Необходимо убедить специалиста в том, что беззащитный гражданин не будет ущемлен в правах.

Обратите внимание! При получении недвижимости по договору дарения необходимо оплатить подоходный налог в размере 13 % от стоимости сделки. Исключением являются только близкие родственники.

Когда накладывается обременение?

Договор дарения можно заключить и при обременении на квартиру, но только в следующих случаях:

Залог доверенному лицу	Обременение может быть оформлено на любое лицо. В качестве доверенного лица может выступать ребенок или родитель. В этом случае квартира может передаваться с залогодержателем.
Рента	Заключается отдельный договор, где прописывается пожизненное содержание конкретного лица, выступающего иждивенцем. В этом случае новый владелец недвижимости обязан осуществлять уход за владельцем недвижимости. Полностью распоряжаться недвижимостью можно только после снятия обременения.
Ипотека	При оформлении ипотечного кредита при приобретении квартиры, устанавливается обременение. Собственник не может продавать или дарить недвижимость без уведомления банка.
Прописанные лица	Здесь существует два варианта. В первом случае жильцов можно снять с регистрации по решению суда или добровольно. Но если данные граждане отказались от приватизации в пользу собственника, выписать их не получится. У них сохраняется право на пожизненное проживание на данной жилплощади.
Доверительное управление	В этом случае собственник передает квартиру одной стороне в собственность на определенный период времени. Согласно законодательству, доверительное управление устанавливается на 5 лет с обязательной гос регистрацией процедуры. При этом собственник может передать квартиру по договору дарения. Но его необходимо уведомить о доверительном управлении недвижимостью.
Аренда	Арендатор занимает недвижимость на основе договора аренды и не приобретает право собственности. Если договор аренды заключается на срок от 1 года, его необходимо регистрировать. Данное обременение снимается после окончания срока действия договора. А после этого новый собственник уже сможет полноценно распоряжаться своим имуществом.

В большинстве случаев в качестве обременения на квартиру выступает ипотечный кредит. Рента является наиболее редким вариантом обременения.

Регистрация договора дарения

Договор дарения недвижимости должен составляться в письменную форму. Необходимо составить документ, в котором фигурируют стороны и предмет сделки, права и обязанности сторон.

Важно! В договоре нельзя включать раздел о размере и способе оплаты. Не допускается внесение других финансовых требований. В этом случае договор будет признан недействительным, так как дарение предполагает безвозмездность сделки.

Можно скачать типовой договор на дарение и самостоятельно его заполнить. Но надежнее воспользоваться услугами нотариуса. Согласно ст. 574 Гражданского кодекса РФ, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Дарение не является исключением. В этом случае договор и документы подаются в Росреестр, где осуществляется регистрация перехода прав на квартиру к другому собственнику.

Когда нельзя подарить квартиру?

В большинстве случаев можно заключить договор дарения между дарителем и одариваемым, после чего права переходят новому собственнику.

Но выделяют ситуации, когда дарение недвижимости не представляется возможным:

Квартира не находится на кадастровом учете. В этом случае регистратор откажет в смене собственника. Чтобы исправить ситуацию, квартиру сначала придется поставить на учет в Росреестре. Здесь осуществляется постановка на учет и регистрация прав предыдущего собственника, после чего право переходит к новому владельцу. Эту операцию можно провести одновременно с регистрацией дарственной.
На недвижимость наложен арест. Это значит, что квартиру запрещается отчуждать. В этой ситуации необходимо сначала снять арест. Это делается через орган, который его наложил. Как правило, это делают судебные приставы при наличии долга. Придется предварительно оплатить долг.
Недвижимость в ипотеке, а банк против смены собственника. В этом случае придется предварительно погасить оставшийся долг и подать документы о снятии обременения. Затем можно подать на регистрацию договор дарения.
Даритель является недееспособным лицом. Даже если будет получено разрешение из органа опеки и опекун является надлежащим, сделку признают ничтожной. Такую квартиру можно только обменять или продать. Дарить ее нельзя.
Собственником является несовершеннолетний, не достигший 14 лет. В этом случае возможны только возмездные сделки, на которые требуется разрешение органов опеки.

Следует знать! Дарение квартиры можно отменить, если даритель докажет, что его жилищные условия ухудшились или к сделке его принудили и ввели в заблуждение. Также основанием для отмены дарения является покушение на жизнь и здоровье дарителя.

Таким образом, даже если квартира находится в обременении, можно ее передать по договору дарения новому собственнику. Но существуют ситуации, когда такая сделка невозможна.

Видео сюжет расскажет о вида обременения и тонкостях снятия

Дарение квартиры с обременением

Обременение – действие или обязательство, обращенное на ограничение прав субъекта или объекта правоотношения. В случае дарения – это процесс, уменьшающий качества пользованием недвижимостью с возможным возникновением претензий со стороны третьих лиц. Ограничения могут возникнуть как по инициативе фактического собственника имущества, так и по воле заинтересованного лица. Например, физическое или юридическое лицо, претендующее на квартиру или часть ее, либо банк, реализующий возврат неуплаченных денежных средств по ипотеке или иному платежу.

Обременение может быть следующих видов:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Арест. На основании решения судебного или правоохранительного органа.
Объект имущества представляет собой культурную или историческую ценность.
Лишение некоторых прав на распоряжение и владение собственностью. Такое решение выносится компетентной конторой. Например, отказ БТИ в перестройке жилого помещения.
Залог. Возможность отчуждения имущества либо его части в случае неуплаты денежных средств по кредиту.
Управление квартирой по доверенности. Применяется в случае опеки над несовершеннолетними владельцами недвижимости или по факту банкротства организации-хозяина имущества, а также при наследственной передаче собственности до достижения определенных условий.
Право владения квартирой на конкретный срок. Например, на период более 12 месяцев или рента с вариантом пожизненного содержания.

Процедура наложения определенных обременений возникает на основании распоряжения руководителя государственного органа, договора дарения, законодательного норматива или судебного вердикта.

Особенности дарения квартиры с обременением

Согласно ст. 613 ГК РФ (Гражданский кодекс России) передача вещного права на квартиру на основании соглашения не является причиной для отмены претензий третьих лиц. Если недвижимость была передана во владение и составлен соответствующий документ, то при отчуждении такой собственности иному лицу или организации происходит автоматический переход обязательств по дарению согласно правопреемству. В этом случае преимущество у одаряемого: с ним не могут расторгнуть заключенный ранее договор.

Дарение квартиры с обременением в виде ареста происходит в случае неуплаты фактическим владельцем недвижимости денежных средств по ипотеке или кредиту, или штрафных санкций от государственных органов в соответствии действующего законодательства. Например, лишение свободы с конфискацией имущества. Этот тип ограничений может возникнуть до и после составления договора дарения. Если соглашение оформлено после наложения штрафных санкций, даритель должен уведомить об этом потенциального правопреемника. В противном случае договор признается недействительным, и потерпевшая сторона может требовать возмещение ущерба. Если владелец соблюдал установленный порядок, одаряемый вправе требовать выплаты неустойки на основании обременения прав пользования имуществом.

Определенный риск также возникает, когда на собственность возлагается обременение после заключения договора дарения. При этом одаряемый может досрочно лишиться права на проживание. В этом случае компенсация неудобств осуществляется в судебном порядке.

Договор дарения квартиры с обременением

Договор дарения квартиры с ограничением заключается в письменной форме на основании образца соглашения безвозмездной передачи собственности с включением дополнительного пункта, раскрывающего суть обременения. Такой документ должен быть подписан всеми участниками делопроизводства: дарителем, правопреемником и заинтересованной стороной.

Если дарение с обременением осуществляется по факту, в названии документа соглашения указывается вид ограничения. Общее содержание такого договора должно включать в себя:

Шапку, расположенную по всей ширине в верхней части документа. В ней указываются: дата заключения соглашения, инициалы собственника с паспортными данными, фактический адрес проживания владельца имущества, Ф. И. О. одаряемого с уточнением его личных данных.
Предмет договора. Описывается объект правопреемства с уточнением его кадастрового номера, адреса расположения, технических характеристик.
Вариант обременения. Указываются вид ограничения и характеристики притязаний на объект недвижимости. В этом же пункте прописываются инициалы заинтересованных лиц, их реквизиты и адрес проживания или расположения.
Ограничение в использовании. Содержит перечень определенных обременений на пользование и распоряжение имуществом.
Права и обязанности сторон. Указываются приоритеты и ограничения фактического собственника и одаряемого.
Ответственность сторон. Содержит перечень мер воздействия на сторону, нарушившую указанные в договоре обязанности.
Разрешение споров. Описывается процедура реализации конфликтных ситуаций между участниками сделки.
Заключительные положения. Содержит сведения о порядке регистрации, правопреемстве и нотариальном удостоверении настоящего текста.
Реквизиты участников соглашения.

Если договор дарения был заключен в виде ренты с пожизненным содержанием, то вместо пункта «Вариант обременения», устанавливается параграф «Основные условия», где описывается сумма ренты, порядок выплат и иные обязательства одаряемого в отношении фактического владельца.

Дарение с обременением может быть признано недействительным, если документ был составлен в неправильной форме или была нарушена процедура регистрации сделки. Соглашение также признается ничтожным в случае смерти одаряемого или собственника до момента перехода вещного права.

Список необходимых документов

Необходимая документация для оформления договора дарения с обременением:

паспорта сторон сделки, или иные документы, удостоверяющие их личности. Если одаряемый – несовершеннолетнее лицо, необходимо свидетельство о рождении, если недееспособный – соответствующее разрешение опекуна или органа попечительства;
документ права владения собственностью (договор купли-продажи, передаточный акт, документ о наследовании, приватизационный лист, соглашение социального или служебного найма);
образец договора дарения с обременением. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения];
квитанция об уплате государственной пошлины;
заявление с просьбой о регистрации перехода прав собственности на конкретную квартиру;
выписка из ЕГРЮЛ при участии в сделке коммерческой организации;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
подробный поэтажный план строения – экспликация.

Документы предоставляются в региональное отделение РосРеестра в оригинале и копиях. Дубликат титульного и листа с регистрацией паспорта делается на одной стороне бумаги форматом А4.

Пример по дарению квартиры с обременением

Гражданин Мелехов Г.Н. решил передать в качестве дара собственную квартиру своим совершеннолетним детям в равных долях. При этом недвижимость была приобретена по ипотеке, срок которой оканчивался через год. Один ребенок – сын, обладает гражданством России, другой – дочь, переехала на ПМЖ в Германию и сменила подданство. На основании законодательства РФ, сын для принятия дара пошлину не уплачивает, дочь – обязана уплатить 30% от стоимости половины квартиры отца. При этом обязанность по уплате ипотеки сохранилась за гражданином Мелеховым Г.Н.

Заключение

Дарение – безвозмездная передача собственности. Согласно законодательству для граждан РФ налогом не облагается. При такой сделке не допускается наложение каких-либо обязательств, за исключением отдельных случаев обременения, определенных нормативными актами.

Дарение квартиры с обременением возможно в случаях:

Ареста имущества;
Ипотечного кредитования;
Залога;
Управления недвижимостью по доверенности;
Если рассматриваемый объект – культурное достояние общественности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры с обременением

Вопрос: Здравствуйте. Могу ли я передать в дар собственную квартиру своим близким родственникам и при этом наложить на них обязательство по моему пожизненному содержанию?
Ответ: Добрый день. Согласно ГК РФ договор дарения может быть заключен на безвозмездной основе, а в данном случае соглашение будет считаться недействительным. Но вы можете оформить с вашими родственниками сделку ренты с пожизненным содержанием.

Договор дарения квартиры с обременением

Часто в юридической практике встречается и договор дарения квартиры с обременением. Что под собой подразумевает эта сделка и с какими проблемами придется столкнуться ее участниками при оформлении необходимых документов, будет рассказано ниже.

Сделки, проводимые с недвижимым имуществом, осуществить без помощи специалистов очень сложно, так как в процессе их оформления приходится сталкиваться со множеством нюансов, которые требуют юридической подкованности. В последнее десятилетие большую популярность приобрели сделки на передачу жилплощади в дар.

Когда может быть использовано обременение?

Дарение с обременением на квартиру может быть получено одаряемым в случае:

аренды;
если недвижимость представляет собой культурную собственность;
ареста имущественной собственности;
доверительного управления;
ренты с пожизненным содержанием;
ипотеки;
опеки.

Если опираться на данные предоставляемые экспертами рынка недвижимости, то самый популярный вариант обременения представлен в виде ипотечного залога. Также популярна рента с пожизненным содержанием.

Обременение в виде залога доверенному лицу

На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.

Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.

Обременение в виде ренты

Дарственный договор на жилую недвижимость может быть оформлен с рентным обременением. Для этой цели владельцу квартиры следует заключить отдельный договор, в котором будет указано, что одаряемый обязан содержать его пожизненно и только после его смерти и выполнения всех условий, жилплощадь перейдет в его собственность. В этом случае договор будет называться дарственной с иждивением.

До того момента, пока не произойдет фактическое снятие ренты (смерть владельца квартиры), ее плательщик (одаряемый) не сможет распоряжаться жилой недвижимостью полноценно. Стать полноправным хозяином квартиры одаряемый сможет не только после кончины ее владельца, но и в случае, если он решит снять обременение. Эта разновидность дарственного договора имеет широкое распространение в России, поэтому по вопросам его заключения люди очень часто обращаются за юридической помощью.

Обременение в виде ипотеки

Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.

Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.

Иногда допускается и такой вариант оформления дарственного договора, когда ипотека выплачивается фактическим владельцем недвижимости, а одаряемый согласно дарственному договору является участником ренты. Это подразумевает, что до конца жизни даритель будет оплачивать ипотеку, в то время как одаряемый будет свободен от данных обязательств.

Однако, чтобы не ошибиться и оформить договор дарения с ипотечным обременением следует посоветоваться с юристом, а лучше провести данную сделку под его патронатом.

Обременение в виде прописки посторонних лиц в квартире, передаваемой в дар

В виде обременения на жилую недвижимость может выступать прописка на ее площади посторонних лиц. Если смотреть на данную ситуацию сквозь призму закона, то нет никаких проблем, ведь собственнические права на недвижимость есть только у владельца квартиры, а после оформления дарственному договору эти права перейдут к одаряемому.

Но все же следует подготовиться к тому, что люди, прописанные в квартире могут начать вставлять «палки в колеса». Именно по этой причине, прежде чем приступать к оформлению дарственного договора с данным типом обременения следует ознакомиться со всеми нюансами сделки. Это займет время, но зато существенно облегчит жизнь при ее заключении.

Обременение в виде доверительного управления

Еще одним видом обременения является доверительное управление жилой недвижимостью. Особенности такой сделки заключаются в том, что даритель передает свое жилье в полноценное пользование одаряемому на определенный промежуток времени. Согласно законодательству оформляется доверительное управление сроком на пять лет с обязательным проведением государственной регистрации. Вся задолженность по жилой недвижимости переходит от собственника квартиры к ее временному хозяину.

В том случае если договор с данным типом обременения оформлялся и заверялся в нотариальной конторе, это дает право владельцу недвижимости оформить дарственную. Собственник прав на жилую недвижимость может передать права владения ею другому человеку, но при этом ему следует уведомить того, на кого оформлено доверительное управление жильем.

Обременение в виде аренды

Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.

Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.

Оформление дарственного договора на квартиру с обременением: Особенности процедуры

Оформляя сделки с жилой недвижимостью с наложением обременения, особенно если у человека нет соответствующих юридических знаний, он незнаком с действующим законодательством, а также он никогда не сталкивался с вопросами, касающимися недвижимости, во избежание каких-либо проблем с дарственным договором, ему необходимо обратиться за помощью к специалистам. Таким образом, удастся защитить себя не только от ошибок при составлении дарственной с обременением, но и от проблем, которые могут возникнуть при ее использовании в будущем.

Что такое договор дарения с обременением на квартиру: плюсы, минусы и альтернативы пожизненного проживания

Сделку дарения с обременением можно рассматривать как минимум с двух позиций. Первая – как дарение с правом пожизненного проживания, при котором квартира передается одаряемому при условии, что бывший хозяин остается проживать в ней до конца жизни. Вторая – как передача по договору квартиры, которая уже чем-то обременена (арестом, ипотекой или долгами). Сегодня рассмотрим, как во всех этих случаях оформляется договор дарения с обременением и на что обратить внимание в сделке.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что хотя право собственности на квартиру переходит на нового владельца – одаряемого, бывший хозяин оставляет за собой право проживать в ней до смерти. Оформляется такое условие достаточно просто. В стандартный договор дарения включается пункт примерно следующего содержания:

«За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за Дарителем (Ф.И.О.)».

При этом обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

ВАЖНО! Несмотря на простоту оформления договора, правоприменительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким обременением.

Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения – это безвозмездная сделка, которая исключает любое встречное предоставление. Но что именно считать встречным предоставлением, Кодекс однозначно не определяет. Если, например, с денежной суммой все ясно, то с правом пожизненного проживания все не так очевидно.

Некоторые юристы разъясняют, что право пожизненного проживания никак не ограничивает одаряемого, не мешает ему по своему усмотрению пользоваться жильем, и поэтому такое условие вполне допустимо включать в дарственную – ведь она не станет от этого возмездной.
Другие юристы, в том числе и редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право пожизненного проживания следует считать серьезным обременением, ограничением прав собственника – ведь новый владелец должен будет предоставить дарителю возможность пользоваться своим жильем. А такое ущемление своих прав и говорит о возмездности договора.

Судебная практика по данному вопросу складывается неясно – решения есть как по первой, так и по второй позиции. Дополнительные вопросы вносит Росреестр. В некоторых регионах регистраторы блокируют подобные договоры, ссылаясь на их противоречие ГК.

Можно ли подарить квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в качестве обременения, читайте далее.

Плюсы и минусы

Перед тем, как заключить дарение с обременением правом проживания дарителя, нужно учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества договора с обременением	Недостатки договора с обременением
Легко оформляется, не требует нотариального удостоверения.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе свои особенности регистрации подобных договоров с обременением. Рекомендуем ознакомиться с ними до принятия окончательного решения.

Дополнительные риски, который несет даритель при дарении квартиры с обременением:

Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие о пожизненном проживании. В результате жилплощадь окажется в полном распоряжении одаряемого, а даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
Если в будущем жилплощадь будет продана третьему лицу, право проживания сохранится. Однако заинтересованный покупатель вполне может попытаться выселить жильца через суд, сославшись на недействительность условия о постоянном проживании.

Итак, даже если Росреестр и зарегистрирует право одаряемого на жилье, риск оспаривания дарственной через суд или дальнейшего выселения дарителя остается.

Редакция портала ИПОТЕКАВЕД.РУ не рекомендует заключать договоры дарения с обременением пожизненным проживанием, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Более безопасные альтернативы

Дарственная с обременением правом пожизненного проживания оформляется для того, чтобы обеспечить бывшему собственнику жилплощадь и при этом переоформить собственность «на бумаге» на другого человека. Однако закон предусматривает иные, более безопасные альтернативы такой дарственной.

Сделки, оспорить которые намного сложнее, и законность которых не вызывает сомнений:

пожизненная рента;
завещание в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

Рента предполагает, что после передачи жилья бывший владелец остается в нем проживать до конца жизни. Новый собственник при этом обязуется содержать жильца, ежемесячно выплачивая ему денежные суммы. Сама передача жилья может быть проведена бесплатно, как при дарении, а вот минимальный размер содержания установлен в размере одного прожиточного минимума в месяц.

Договор ренты составляется в обязательной нотариальной форме, право собственности на нового владельца оформляется сразу же одновременно с регистрацией обременения. Что такое рента – подробнее читайте здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретно указанному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с волей умершего. Право собственности регистрируется уже после смерти, никаких обременений при этом не возникает. О том, что выгоднее заключить – дарственную или завещание, мы уже писали в этой статье.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В дарственную нельзя включать условие о том, что она вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.

Дарение недвижимости с иным обременением

Если на квартире имеется иное обременение, например, ипотечный залог, то и договор дарения такого жилья заключается с особенностями.

Залог, ипотека

Чаще всего недвижимое имущество передается в залог по договору ипотеки банку для обеспечения жилищного займа. В период действия залога собственник не имеет права свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарить.

Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге/ипотеке, необходимо:

либо погасить долг и снять обременение, а затем дарить;
либо получить письменное согласие банка/кредитора на договор. В данном случае залог после дарения не прекратится. Это означает, что у банка по-прежнему будет возможность изъять жилье при отказе заемщика рассчитаться.

ВНИМАНИЕ! Если не взять у банка согласие, договор заблокирует Росреестр по причине наличия обрмененения. Если же дарение по какой-то причине состоится, то кредитор будет вправе истребовать жилье на основании нарушения законодательства о залогах.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить на недвижимость арест или запрет – эти действия ограничивают собственника в распоряжении имуществом. Договоры дарения при такой записи заключать тоже нельзя. Порядок действий следующий:

Обратиться к судебному приставу, выяснить, по какому долгу наложили арест.
Погасить долги и подать приставу заявление о снятии ареста.
После снятия ареста пристав сам подаст информацию в Росреестр, однако она может затеряться – нужно проконтролировать этот момент.
Получить новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

После этого можно заключать договор дарения.

ВАЖНО! Обойти арест, используя в договоре формулировке «дарю все свое имущество» невозможно. Придется сначала снимать запрет и только потом дарить квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право проживания, не влияет на возможность дарения. Заключить договор дарения квартиры с такими жильцами можно, однако их права при этом не прекращаются.

Категория жильцов	Важные нюансы
Отказники по приватизации	Обладают правом пожизненного проживания. Спрашивать согласия у них не нужно, но после договора они могут продолжать пользоваться квартирой. Выселить через суд без их согласия нельзя.
Члены семьи дарителя	Подлежат выселению после регистрации права нового собственника. Можно выселить через суд, если отказываются добровольно сниматься с учета.
Жильцы по договору найма/аренды	После дарения продолжают проживать по договору, а арендодателем становится новый собственник жилья. Спрашивать их согласия на дарение не нужно.
Жилец по договору ренты	Продолжает проживать в квартире и после дарения ее другому лицу. Перед договором обязательно нужно спросить его согласие на сделку, иначе он сможет ее оспорить. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность по коммуналке не препятствует дарению – дарственную можно заключить, пока квартира свободна от ареста приставов. Распределение долга после договора будет следующим:

задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества не переходит на одаряемого – ее по-прежнему будет должен погасить бывший собственник;
долг по капитальному ремонту следует за квартирой – его погашение будет возложено на нового владельца.

Подробнее о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.

Итак, дарение с обременением значительно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление напрямую зависит от вида обременения. Особенно внимательным нужно быть, если стоит задача сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье. Читайте далее по теме: в чем суть права пожизненного проживания и как оно возникает.

Уважаемые читатели! В статье приведена общая теоретическая база по вопросу. Законодательство постоянно меняется, поэтому применять полученные знания к своей ситуации нужно осторожно. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.

Понравилась статья? Будем благодарны за лайк и репост.

Образцы договоров дарения различного имущества можно скачать в этой статье.