Проверка земельного участка перед покупкой

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание на сайте Недвио

Чтобы построить дом своей мечты в хорошем месте, нужно, в первую очередь, подобрать подходящий земельный участок. Процедура поиска и оформления полного пакета документов может длиться достаточно длительное время. На первоначальном этапе проведения сделки купли-продажи, важно удостовериться в чистоте объекта.

На рынке недвижимого имущества, есть множество различных мошеннических схем. За счет подводных камней, которые покупатель не обнаруживает при подписании бумаг, его право собственности может быть аннулировано. В иных случаях, новый собственник получает по факту совсем не то, что было ему нужно.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества при оформлении и оплате понравившегося земельного участка, мы рекомендуем придерживаться следующих рекомендаций.

1. Проверка на соответствие фактов и документов

Перед заключением сделки необходимо провести осмотр земельного участка, подробно изучить документацию и проверить соответствие фактических и внесенных в бумаги данных.

Во-первых, найдите в документах пункт о назначении земли. Если вы покупаете участок под застройку, то в договоре должно быть указано назначение под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При отсутствии этой отметки собственник не сможет узаконить построенный дом, с подведением к нему всех необходимых коммуникаций.

В межевом и кадастровом плане оцените границы и точные размеры земли. При отсутствии упоминаний о границах в выписке ЕГРН, новому владельцу придется самостоятельно провести процедуру межевания. Она позволит четко определить границы объекта и установить, где именно можно строить дом и какого размера, в соответствии с действующими правилами и нормативами. При несоответствии внесенных данных и фактического состояния земельного участка, у вас могут возникнуть проблемы с последующей эксплуатацией.

Обратите внимание, на статус участка. Что именно указано: участок с назначением под строительство или земля с уже возведенным дачным домом. При этом, узаконенной должны быть не только постройка, но и придомовая территория.

Стоит также разделять право собственности и долгосрочную аренду земли у органа местного самоуправления. Купить аренду вы не сможете, зато можно подать заявление о выделении участка на территории дачного поселка под строительство.

2. Изучение объекта недвижимости и территории рядом с ним

Старайтесь изучить все аспекты не только в отношении земли. Обратите внимание на прилегающую территорию, благоустройство поселка, состояние дорог, наличие транспортной инфраструктуры, удаленность от населенных пунктов, социальные факторы и т. д. Находясь под впечатлением от покупки, многие покупатели делают опрометчивые шаги и получают в распоряжение землю, которая может затем преподнести неприятные сюрпризы.

Чтобы определить те или иные риски, не относящиеся напрямую к документам, наведите справки у местного населения или почитайте отзывы в интернете. У продавца можно аккуратно выяснить причину продажи земли. Углубляйтесь в нюансы, особенно, если цена на участок ниже средней рыночной.

На территории земельного надела, при осмотре, внимательно изучите качество самой земли. Возможно, природные особенности участка (такие как неровный рельеф, глинистая почва, высокий уровень подземных вод и др.) будут создавать проблемы для жилищного строительства. Грунтовые воды должны пролегать не слишком высоко. Для этого достаточно присмотреться к подвальным помещениям соседних домов в поселке, территория вокруг них должна быть сухая, без признаков затопления.

Неоспоримым преимуществом будет наличие коммуникаций, уже проведенных на участок или расположенных рядом. Если таковые имеются, проверьте их работоспособность и состояние. Возможно, понадобится ремонт, потребующий дополнительных вложений.

3. Проверяем собственника и его полномочия

В текущих рыночных условиях заниматься продажей участка может не сам собственник, а посредник в лице риэлтора или представителя профильного агентства. Если продавцом выступает уполномоченное лицо, проверьте его удостоверение и наличие у фирмы лицензии на осуществление услуг в сфере купли-продажи недвижимости. Если уполномоченный представитель действует по доверенности, проверьте срок действия этого документа.

У представителя должно быть официальное право подписывать с покупателем договор. Не имея на руках подтверждения, он не может завершить сделку, следовательно, документы будут фиктивными.

Лучше всего проводить подписание непосредственно с владельцем, имя которого указано в правоустанавливающих документах:

• свидетельстве о праве собственности на земельный участок в виде договора купли-продажи, дарения, наследства или постановления органов местной власти;
• подтверждение зарегистрированных прав на землю (приватизация).

Проанализируйте следующие сведения в этих документах:

1. наличие ареста или ограничений на операции с имуществом;
2. категория участка, вид пользования;
3. уполномоченный орган, который выдал свидетельство и лицо, которое является официальным владельцем;
4. кадастровый номер, месторасположение и площадь земли.

При переговорах с реальным собственником проверьте его паспортные данные. Если человек находится в браке, необходимо письменное согласие на операции с объектом недвижимости в случае, если это совместно нажитое имущество. Если в документах фигурируют несовершеннолетние, потребуется разрешительная бумага от органов опеки.

Не лишним будет справка, свидетельствующая о вменяемости продавца. Отступления от правил в каждом из этих случаев создает риски аннулирования сделки купли-продажи впоследствии.

Мошенники могут подать на вас в суд и выиграть дело, если вы не перестрахуетесь по каждому из параметров. Неожиданности могут всплыть на любом этапе, даже когда вы уже построите дом на «незаконно» купленной земле. Ставки высоки, поэтому к проверке всех документов желательно привлечь эксперта-юриста.

Поправка на законодательство

Учитывайте, что в разные периоды в государстве, несколько раз изменялось земельное законодательство.

Так, ранее регистрировать право собственности (приватизировать участки) не разрешалось, затем вступила в роль норма, обязывающая собственников закрепить за собой право на землю. Если сведения об этой операции отсутствуют в государственных органах по отношению к конкретному объекту, то текущий владелец не может подписывать документы по купле-продаже, и в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Пример: право собственности на земельную площадь не регистрировалось, а участок получен до 1998 г. Регистрационная палата не даст информации о земельном участке и текущему владельцу придется для начала получить свидетельство о праве собственности, и лишь потом оформлять документы о продаже участка. Вся процедура займет от 5 дней.

Помимо правоустанавливающих документов

Обратите внимание на выписку ЕГРН, к которой прилагается план территории с установкой границ, точных размеров и назначения участка. Разумеется, вы должны иметь на руках результаты физического обмера границ, и сверить с указанными данными.

В выписке должны присутствовать данные:

1. вид использования;
2. кадастровая цена;
3. кадастровый номер;
4. лицо, зарегистрировавшее право на участок.

Все характеристики, цифры и описания, которые дублируются в документах, должны совпадать. Следите за тем, чтобы вам не продали земли больше, чем установлено документально в графах границ и площади. Также обратите внимание на то, не разделен ли участок на части.

Документы с вашей стороны

Ошибки могут содержаться и в бланках, подготовленных с вашей стороны для узаконивания прав на землю. Чтобы избежать неточностей в договоре купли-продажи, убедитесь в наличии следующих компонентов:

1. Характеристики размера, точного месторасположения, идентификационного номера, цены и категории пользования участка;
2. Личные данные сторон;
3. Словосочетания, точно указывающие на право собственности, а не на аренду;
4. Формы взаиморасчета (наличные, безналичный расчет, банковский перевод и т.д.).

Избегайте присутствия в договоре сложных формулировок и дополнительных соглашений. Читайте все, что написано мелким шрифтом, даже если доверяете своему юристу.

Кроме самого договора, играет роль фиксация сведений в базе регистрационной службы. Эту операцию может провести непосредственно нотариус или сам собственник. Во время регистрации взымается пошлина и заполняется соответствующее заявление.

Бюрократические нюансы

Возьмите за правило — не работайте с копиями документов. В процессе переговоров должны изучаться исключительно оригиналы. Если продавец отказывается их предоставлять, то такая сделка несет слишком много рисков. Возможно, лицо выдает себя за другого или на имущество наложен арест с конфискацией оригинала правоустанавливающих документов.

Приобрести землю можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Операции на вторичном рынке более распространены и рискованны. Чтобы получить землю от государства, можно воспользоваться несколькими методами:

• вступить в сообщество в дачном поселке, и встать на очередь на получение участка;
• принять участие в государственных торгах, с подачей заявления в местные органы власти;
• запросить выделение приусадебного участка в тех же органах и ждать одобрения заявки.

Вооружитесь полученной информацией, чтобы безопасно и выгодно купить земельный участок. Проявляйте внимательность и привлекайте помощников в оценке объекта. Таким образом, вам удастся избежать ошибок, мошенничества и последующих проблем.

Не ведитесь на слишком выгодные условия и эмоции. Если продавец настаивает на срочности, и не дает вам разобраться в нюансах, от вас наверняка что-то скрывают. Будьте бдительны.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Поделиться

Подписаться

Подписаться

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать.

Зачем еще нужна проверка земельного участка – для определения всех манипуляций, проводимых с объектом. Документация содержит основную, но не полную информацию. Осмотр поможет получить нужную информацию, убедиться, что на участке нет чужих строений.

Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:

1. Юридическую (заказать выписку из ЕГРН).
2. Техническую.
3. Градостроительную.

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив.

Техническая проверка отвечает за техническую часть земли, например, можно ли подключить инженерные коммуникации, относится ЗУ к охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев и можно ли их вырубить. По завершению составляется и выдается акт проверки земельного участка.

Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ.

Внимание! Самый главный метод проверки участка является “Юридическая проверка”, получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем.

Что можно выяснить после проверки?

Проверка земельного участка по адресу – покупка недвижимости у собственника. Выгодные предложения, существующие на рынке, привлекают внимание многих соискателей. Эксперты рекомендуют рассматривать несколько предложений, анализировать, сопоставлять данные, выводить среднестатистическую цену.

Если предлагают заниженную стоимость, нужно быть осторожным, а чтобы убедиться, что условия прозрачны, проводится при покупке проверка земельного участка.

Комплексная проверка земельных участков физических лиц снижает риски, помогает приобрести объект без неприятных инцидентов. Что можно выяснить после проверки:

1. Соответствует расположение, планировка с предъявленными документами.
2. Находится ли объект под арестом, используется ли в качестве залога.
3. Существуют ли несоответствия с кадастровой документацией.

Проверка – залог того, что сделка не имеет подводных камней, что объект принадлежит владельцу, предложившему сделку, а не мошеннику, действующему от его имени.

Кому нужна проверка земельных участков

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.
2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом).
3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку.

Все документы нужные для проверки земели, вы можете заказать на официальном сайте: https://rosreestr-online.ru/

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону.

Под особой зоной нужно понимать:

1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива.
2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива.
3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить.
5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной.

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи.

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

1. физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс.
2. Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
3. В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
4. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат.

Проверить земельный участок перед покупкой

Сделка купли-продажи участка земли существенно отличается от операции с жилой недвижимостью. С приобретением земли нюансов намного больше, если рассматривать не только документальную часть договора. Трудностей можно избежать вовсе после нехитрого анализа предстоящей операции. Понравившийся участок может обладать ограничениями или недостатками правового, градостроительного и другого характера. Статья даёт ответ на главный вопрос – как проверить земельный участок перед покупкой и на что обратить внимание?

Что можно выяснить в ходе проверки?

Процедуру проверки прозрачности сделки с землей условно разделим на несколько шагов:

• проверяем кадастровый статус земли;
• проверяем имущественный (правовой) статус;
• выявляем обременения;
• проверяем градостроительный статус;
• узнаём о наличии судебных споров;
• проверяем надежность продавца.

Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли

Согласно статьи 8 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в кадастровый реестр вносится основная и дополнительная информация по объекту недвижимости. Данные ЕГРН – общедоступные. Бумажный вариант документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди либо воспользоваться онлайн-сервисом https://егрпонлайн.рф и через несколько минут обладать полной информацией по объекту в электронном формате.

Покупая земельный участок, стоит обратить особое внимание на такие моменты:

• Адрес;
• Площадь;
• Кадастровый номер;
• Местоположение земельного участка;
• Стоимость по кадастру;
• Категория использования земли;
• Сведения о прилегающих зонах особого назначения.

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации необходимы его точный адрес, номер по кадастру.

Графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью (например, 4500+/─ 100 кв.м). Такая погрешность обусловлена проведением кадастровых работ с невысокой точностью и требуется уточнение границ. Следовательно, надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности.

Для расчета ежегодного налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта.

Описание границ – указание координат поворотных точек прилегающей территории. Поскольку риск нарваться на неразмежеванный объект достаточно высок, покупатель вправе требовать до заключения ДКП установить границы. Этот шаг убережет вас в недалеком будущем от судебных споров.

Прибрежная защитная полоса, водоохранная и зона охраны инженерных объектов (тепло-, газо- электроснабжения) относятся к зонам с особыми условиями использования. Анализ этих зон, а также категорию использования земли более подробно рассмотрим далее.

Шаг 2. Проверяем правовой статус

Из выписки ЕГРН узнаем сведения:

• о лице, за которым числится земельный участок;
• какие документы основания для появления права собственности;
• наличие обременений – возможные залог, аренда.

Проведите правовую оценку представленных документов для оценки прозрачности сделки и определения путей оспаривания. По этим данным можно узнать, уполномочен ли продавец заключать сделку по отчуждению земли. Также запросите документы, послужившие причиной возникновения права собственности (приватизационные бумаги, акты судебных инстанций договор дарения, участника долевого строительства, свидетельство о наследовании, ДКП).

Наличие обременений требует более детального анализа. Уточните у продавца всю историю участка, попросите документы – основания возникновения этих ограничений (договор залога, аренды и т.д.). Запрашивая отчет из ЕГРН, параллельно можно заказать справку о переходе прав на участок. Если объект недвижимости участник частых сделок – этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Шаг 3. Проверяем градостроительный статус

Перед приобретением земельного участка следует проанализировать следующие документы:

• генеральный план – главный документ территориального планирования. Он подлежит обязательному утверждению, определяет черту населенного массива;
• правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – важный документ функционального зонирования территории. Градостроительные нормы определяют допустимые критерии использования земельных участков (точный размер участка земли, максимально допустимую высоту объекта строительства, минимальный процент озеленения, коэффициент застройки площади и другое);
• проект планировки или межевания территории регламентирует территорию общего пользования, которая не может быть приватизирована. В отличие от генерального плана и ПЗЗ, не подлежат обязательному утверждению.
• прочая документация, в зависимости от ситуации (градостроительный план, генеральный план СНТ, проект застройки территории).

В этих документах могут находиться сведения о дальнейшем плановом размещении объектов местного/регионального/федерального значения. Такие участки земли не подлежат приватизации, не могут быть проданы, переданы в аренду. Далее необходимо сопоставить сведения градостроительной документации и выписки ЕГРН. Особого внимания заслуживают допустимые категории использования земельного участка, прописанным в ПЗЗ для его дальнейшей эксплуатации.

Шаг 4. Проверяем наличие градостроительных обременений и выявляем зоны с особыми условиями использования земли

Возможные ограничения для хозяйствования правообладателя участка земли:

• санитарно-защитные зоны – создаются вокруг производств и других объектов с целью снижения вредного воздействия на окружение. Информация о СЗЗ в ЕГРН отсутствует. За интересующими сведениями следует обратиться в органы Роспотребнадзора;
• охранные зоны – железнодорожные линии, сооружения связи, зоны тепловой сети, газопроводов, гидроэнергетические объекты;
• зона охраны водных объектов – прибрежная защитная полоса, зоны защиты от подтопления и затопления;
• объекты, принадлежащие Федеральной службе РФ, относятся к зоне охраняемых объектов;
• прочая территория, имеющая статус «исторических поселений»;
• другие зоны – зеленая, лесопарковая, рыбоохранная, приаэродромная, округа санитарной охраны.

Перечисленные зоны не всегда отражаются в документах из ЕГРН. Ответ на интересующий вопрос могут дать соответствующие органы власти или организациях.

Шаг 5. Проверяем продавца на надежность, предмет покупки на наличие судебных споров

Перед составлением ДКП участка необходимо сделать запрос к арбитражным судам, обратиться к судам общей юрисдикции. Проверить нужный участок на предмет судебных разбирательств можно на доступном интернет-ресурсе по кадастровому номеру. Если интересующий участок состоит из нескольких, и отчет показала фигурантами спора, следует проверить каждый земельный участок по отдельности.

Немаловажна и проверка самого продавца по базе ФССП на наличие уголовных, гражданских дел или делопроизводства по банкротству. Процедура необходима, поскольку при аннулировании договора (а это возможно на протяжении 3 лет), ответственность за кредитную историю продавца ложится на нового владельца недвижимости.

Прочие нехитрые действия для безопасной сделки

Перед заключением ДКП у вас должны быть ответы на вопросы:

• Не заберут ли со временем землю? Проверить наличие права собственности на землю у продавца;
• Сколько земли в реальности? Осуществить детальный анализ документации на участок;
• Можно ли здесь построить дом? Рискованно покупать землю без возможности подключения коммуникаций.

Покупая земельный участок осуществите в реальности вынос координат указанных поворотных точек. Увиденная информация определит реальные границы участка на местности, сможете оценить, есть ли посторонние строения или наложение границ на соседний участок. Изучите межевой план. Этот документ согласовывает местоположение границ, другие обстоятельства.
Покупка любой недвижимости несет в себе возможный риск приобрести головную боль. Для благоприятного исхода операции можно провести комплексный аудит нужного участка земли. Специалисты-юристы в этом направлении ответят на все интересующие вопросы, но истину можно установить и самостоятельно.

Как проверить земельный участок перед покупкой?

Если вы решили купить земельный участок, нужно подойти к этому со всей ответственностью, чтобы не приобрести вместе с участком множество проблем.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке непроверенного участка и чем это грозит?

Фактические границы не совпадают с юридическими границами, сведения о которых содержатся в Росреестре.

Чем грозит?

Все зависит от конкретной ситуации. Возможно возникновение следующих проблемных ситуаций:

— земельные споры с соседями, возможно даже судебные

— затраты на перемежевание участка в целях исправления ошибки

— административные штрафы от 5000р. (если будет осуществлен земельный контроль)

— участок по документам находится в другом месте (в отличии от того, где показал продавец)

Как избежать данных проблем?

Обязательно перед покупкой закажите вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист покажет соответствуют ли реальные границы сведениям Росреестра. Во время выноса обратите внимание, все ли строения, попадают в границы участка. Если участок никак не огражден, то при выносе в натуру границ участка запаситесь колышками, так вы реально будете видеть, где участок начинается, и где заканчивается. То есть геодезист с помощью своего прибора покажет вам поворотную точку участка на местности, вы вобьете колышек. И так он пройдет по всем поворотным точкам участка. Но это при условии, что координаты границ участка содержатся в ЕГРН.

У земельного участка не проведено межевание.

Чем грозит?

— затраты на межевание

— может оказаться, что соседи не согласны с границами участка, в связи с этим процедура межевания плавно перетечет в судебные разбирательства

— невозможность найти соседа для согласования границы, что приведет к дополнительным затратам для согласования через газету

— если соседние участки уже отмежевались, при межевании может выясниться, что их росреестровские границы находят на ваши фактические границы, со всеми вытекающими последствиями (споры, суды и т.д.)

— при межевании может оказаться, что уточненная площадь участка меньше, чем была при его покупке.

— могут возникнуть другие редкие проблемы (пересечение с границами населенного пункта, пересечение с землями лесного фонда и др.)

Как избежать данных проблем?

Не покупайте земельный участок с неустановленными границами. Чтобы проверить наличие межевания есть несколько способов. Самый верный из них – заказать в МФЦ Выписку из ЕГРН по кадастровому номеру участка. Можно воспользоваться порталом Росреестра, чтобы сэкономить время. Это платно, однако это самый верный способ узнать все о приобретаемом участке. Если в особых отметках написано, что граница земельного участка не установлена, это означает, что межевание не проведено.

Есть бесплатный и быстрый способ проверить наличие межевания – воспользоваться Публичной кадастровой картой. Введите кадастровый номер в поисковую строку публичной кадастровой карты и нажмите найти. Выйдут данные о земельном участке. Посмотрите строку с площадью. Если там написано «уточненная», значит межевание есть. Если написано «декларированная» — межевания нет. Но это не 100% способ, в отличие от официальной выписки Росреестра, так как карта носит информационный характер, и сведения на ней могут быть неактуальными.

Не покупайте участок, если у него не проведено межевание, и он никак не огражден на местности!

Земельный участок расположен в зоне, не предназначенной для строительства, либо для тех целей, ради которых вы покупаете участок

Чем грозит?

— если вы покупаете участок для строительства дома, то вам откажут в получении разрешения на строительства (выдадут уведомление о несоответствии), и как следствие вы не сможете построить дом.

Как избежать данных проблем?

Попросите продавца предоставить вам градостроительный план участка (свежий). В этом документе указана вся информация о градостроительных регламентах, которые распространяются на участок – территориальная зона, минимальные отступы от границ участка при строительстве. Также будет заштрихована зона, в которой можно строить. Либо будет указано, что на участке строить нельзя. Градостроительный план может заказать только собственник, нужно обратиться в МФЦ, документ выдается бесплатно.

Продавец не является собственником участка, на участок наложен арест, обременения…

Чем грозит?

— сделка будет недействительна, то есть придет отказ в регистрации документов

Тут следует отметить, что при обращении в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, оператор, принимающий документы, не проверяет их на действительность, и при приеме документов вам никто не гарантирует, что сделка будет зарегистрирована.

Как избежать данных проблем?

Закажите перед покупкой участка Выписку из ЕГРН. Там будет указан собственник участка, а также наличие обременений. Обременений быть не должно! Продавец должен быть собственником участка.

Здания, расположенные на участке, не зарегистрированы в Росреестре, либо зарегистрированы с ошибками

Чем грозит?

— затратами на подготовку технического плана и регистрацию

— возможны проблемы при регистрации, если, например, не соблюдены минимальные отступы от границ участка, не получено разрешение на строительство, реконструкцию и др.

— адрес дома не совпадает с адресом земельного участка

Как избежать данных проблем?

Попросите у продавца документы на строения, расположенные на земельном участке (дом, другие капитальные строения — баня, гараж). В документах на дом нужно проверить – соответствует ли действительности этажность дома, примерно прикинуть площадь, материал стен. Идеально будет, если вы для проверки закажите Выписки из ЕГРН на строения, чтобы убедиться, например, что дом не снят с учета, и что сведения, указанные в предоставленных заказчиком документах, актуальны на данный момент.

Если адрес дома не совпадает с адресом участка, могут возникнуть проблемы, но они решаемы. Нужно будет обратиться в МФЦ для присвоения (изменения) адреса участка или дома. Обязательное условие для данной процедуры – наличие межевания. Если вы приобретаете участок по ипотеке, разночтения в адресах могут послужить отказом в оформлении документов в банке.

Итак, чтобы подытожить вышеизложенную информацию, составим краткий план проверки земельного участка перед покупкой.

План проверки участка перед покупкой

Как купить участок без риелтора и юриста

Если вы все проверили и все документы в порядке, можно переходить к составлению договора купли- продажи. Тут важно, чтобы все строения, расположенные на участке, были перечислены в договоре с кадастровыми номерами.

Чтобы сделка была безопасной, рекомендую воспользоваться специальными сервисами от банков, с помощью которых продавец получит деньги только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Например, такая услуга есть в Сбербанке — Сервис безопасных расчетов.

С помощью данной статьи вы узнали, как можно проверить земельный участок самостоятельно. Если у вас остались вопросы, вы можете задать их в комментариях.

Почитайте другие интересные статьи:

Как оформить «прирезку» по новому Земельному кодексу?
После вступления изменений в Земельный кодекс законодатели прокомментировали, что граждане с 1 марта получают возможность оформить в собственность «прирезки» к своим участкам. Под «прирезками» понимаются те земельные участки, которые граждане уже фактически используют, огородили, обрабатывают и поль.

Новые требования к подготовке карты-плана территории (комплексные кадастровые работы) 2017
1 января 2017 года вступил в силу приказ Минэкономразвития от 21 ноября 2016 года №734 «Об установлении формы карты-плана территории и требований к ее подготовке, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к его подготов.

С днем кадастрового инженера.
Всех кадастровых инженеров поздравляю с профессиональным праздником, днем кадастрового инженера!

Проверка земельного участка перед покупкой

Покупка земельного участка — дело ответственное. И подойти к этой процедуре нужно весьма серьёзно.

В этой статье разберём как проверить земельный участок, какие документы потребуются, на что обратить особое внимание.

Проверить земельный участок можно онлайн по кадастровому номеру или точному адресу. Как это сделать? Давайте разбираться, ничего сложного!

Зачем нужно проверять земельный участок и что можно узнать?

Естественно, ответ на этот вопрос можно выразить просто — чтобы не попасть в руки мошенников, чтобы участок потом не забрали обратно, чтобы не было проблем с судами, госорганами и т.п.

Выделим самые важные пункты:

1. Первое, в чём нужно убедиться при покупке земельного участка — это выяснить кто в действительности является на сегодняшний день собственником земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Ее может заказать любой человек даже без ведома и разрешения собственника.
2. Посмотреть историю всех собственников земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Такую выписку также может получить совершенно любой человек.
3. Выяснить действительную площадь земли.
4. Сделано ли межевание, определены ли четко границы в соответствии в действующим законодательством.
5. Есть ли какие-либо ограничения или обременения.
6. Есть ли какие-то «особые отметки» в выписке из ЕГРН.
7. Какое назначение участка. Можно ли на нём строить дом?

Обратите внимание: если на земельном участке расположен дом, который стоит на кадастровом учёте — нужно проверить и его. По аналогии с земельным участком потребуется также заказывать выписки из ЕГРН на дом. Потому что покупать вы будете 2 объекта недвижимости — земельный участок и объект капитального строительства (дом).

Проверка собственника земельного участка и ограничений / обременений прав

Смотрим у собственника правоустанавливающий документ

Собственник земельного участка (титульный владелец) обладает правом собственности на свою землю на основании так называемого правоустанавливающего документа. Возьмите у него копию этого документа.

Правоустанавливающим документом может быть:

1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Судебное решение, в том числе мировое соглашение.
4. Соглашение о разделе совместной собственности супругов.
5. Брачный договор.
6. Свидетельство о праве на наследство.
7. Распоряжения, постановления, решения органов власти о предоставлении земли.

Сверяем данные правоустанавливающего документа с данными из Выписки из ЕГРН

, а для полной проверки лучше заказать 2 выписки: Обычную выписку из ЕГРН и Выписку из ЕГРН о переходе прав. Из второй выписки можно узнать историю всех собственников земельного участка. Если недвижимость часто переходила из рук в руки — на этом моменте стоит насторожиться. Лучше, чтобы собственник владел недвижимостью более 3-х лет.
1. Сверяем ФИО, дату госрегистрации права и номер госрегистрации. Эти сведения находятся в Разделе 2 выписки из ЕГРН. Если всё нормально — двигаемся дальше.

Выписка о переходе прав на земельный участок выглядит следующим образом:

Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ

Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!

Вот так выглядит запись, если есть ограничение или обременение. Например, запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:

Если никаких ограничений и обременений нет — этот Раздел выписки из Росреестра выглядит следующим образом:

Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:

1. Заявленные в судебном порядке права требования.
2. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
3. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
4. Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
5. Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
6. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
7. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Если в этих пунктах прописано «данные отсутствуют» — то волноваться не стоит, всё хорошо. Если имеются какие-то записи — их нужно изучить и сделать выводы стоит ли покупать такой земельный участок или нет.

Сверка технических характеристик земли

Кадастровый номер, адрес и площадь земельного участка

Следующим шагом после проверки данных о собственнике, о его правах и ограничениях или обременениях переходим к техническим характеристикам участка.

И первое, что нужно сопоставить — это данные из выписки ЕГРН и данные из правоустанавливающего документа собственника:

• кадастровый номер,
• адрес,
• площадь.

Если всё хорошо — двигаемся дальше.

Виды разрешенного использования земельного участка

Крайне важный пункт! От вида разрешенного использования зависит сможете ли вы построить дом на этом участке или нет.

Перечислим некоторые виды разрешенного использования:

1. Для индивидуального жилищного строительства. Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
2. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Размещение жилого дома; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
3. Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
4. Садоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур.
5. Сельскохозяйственное использование. Ведение сельского хозяйства; размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Видов разрешенного использования земли существует большое количество. Мы перечислили наиболее часто встречающиеся.

Вот так это выглядит в Выписке из ЕГРН:

Графа «Статус записи об объекте недвижимости»

Если в этой графе указано «Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные» — всё нормально.

Если увидите запись «Актуальные незасвидетельствованные» — читайте эту статью.

Надеемся, что наша статья помогла вам в сложных вопросах купли-продажи земельных участков.

• Чтобы заказать отчёт о недвижимости – заполните эту форму

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

С их помощью можно определить, на каких основаниях земля оказалась у нынешнего собственника.

В зависимости от способа получения это может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о вступлении в наследство;
• решение суда; ;
• договор мены; местного органа государственной власти (администрации) о передаче участка в собственность и т. п.

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

Во всех остальных случаях существует вероятность, что права собственности нынешнего владельца могут быть оспорены другими заинтересованными лицами.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Оно выдается во время процедуры регистрации договора при переходе прав собственности на землю в Росреестре.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

• права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
• участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным. При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

Но даже при наличии оригинала все равно стоит внимательно проверить документ.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

• ФИО владельца;
• данные о частях участка;
• категория земель;
• план границ;
• сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

Данные о размере земли, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать с теми цифрами, что содержатся в свидетельстве о регистрации.

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

В частности, в ней есть информация о том, находится ли земля в залоге, под арестом или судом.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

• месторасположение;
• границы и размеры;
• наличие строений;
• кадастровая стоимость;
• данные о владельце;
• характеристики качества почвы;
• категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

В течение 5 дней на этот запрос будет предоставлен ответ — в виде письма или какого-либо другого выбранного способа связи.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

• арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
• залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
• сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
• притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
• долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
• концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
• доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
• ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Все из перечисленных выше ограничений, наложенных на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.

Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.

При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Визуально можно сравнить фото в паспорте и данные о возрасте с внешностью продавца.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

Дееспособность подтверждается медицинской справкой, в которую заносятся данные о наличии или отсутствии у гражданина каких-либо психических заболеваний или опасных зависимостей (алкогольной, наркотической).

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить. Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию. Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.