Методы оценки стоимости аренды
В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
- найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
- сделать условиями выгодными для обоих.
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Переменная часть арендной платы – что это?
Переменная часть арендной платы – этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.
Переменная арендная плата — когда это оправданно
Установление переменной части арендной платы – это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:
- электроэнергия,
- вода,
- тепловая энергия,
- услуги телефонной связи.
Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.
Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.
При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».
Таким образом, установление переменной части арендной платы – это действие правомерное и оправданное, когда:
- договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
- арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.
Вместе с тем, введение переменной части арендной платы – это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:
- фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
- переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.
Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:
Если арендатор, вам в этот материал:
Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора
Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы – это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:
- арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
- арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).
Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).
Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:
- суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
- расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).
Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.
То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:
- конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
- перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.
О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».
ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в период нерабочих дней, объявленных президентом РФ из-за распространения коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке платежей. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды. Как правильно это сделать, читайте здесь.
Обоснование переменной части арендной платы – это что за документы
Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:
- непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
- акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.
Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.
Итоги
Введение в состав арендной платы переменной части – это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Арендная ставка
Арендная ставка – это сумма денег, уплачиваемая в течение определенного периода времени за аренду актива, например недвижимости или автомобиля. Арендная ставка, которую арендодатель получает, позволяя кому-либо другому использовать свою собственность, компенсирует им невозможность использовать это имущество в течение срока аренды.
- Арендная ставка – это сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю за использование актива в течение определенного периода времени.
- Ставки аренды обычно выражаются в долларах в месяц, но они также могут быть указаны в долларах за квадратный фут площади в год – как в случае с коммерческой недвижимостью.
- Условия аренды будут определять период времени, на который применяется арендная ставка, а также могут указывать на постепенное увеличение арендной ставки по сравнению с многолетними договорами аренды.
Как работает арендная ставка
Ставка аренды может иметь разные нюансы в зависимости от того, какой тип недвижимости сдается в аренду. В коммерческой недвижимости арендная ставка – это стоимость занимаемого помещения, обычно выражаемая в долларах за квадратный фут площади в год. Арендная ставка также может быть указана в долларах в месяц, как в случае договора аренды, или даже в долларах в год.
В условиях аренды будет прописан период времени, на который применяется арендная ставка, а также может быть указано постепенное увеличение арендной ставки по сравнению с многолетними договорами аренды. Чтобы получить истинное представление о стоимости аренды помещения, помимо арендной ставки, потенциальный арендатор должен будет знать, является ли аренда однократной, двухместной или трехкратной , другими словами, будут ли они или владелец недвижимости несет ответственность за такие расходы, как коммунальные услуги, техническое обслуживание и налоги на имущество.
Поскольку большинство ставок коммерческой аренды устанавливаются в долларах за квадратный фут, потенциальному арендатору (арендатору) легче сравнивать стоимость аренды недвижимости с профилями разного размера.
Особые соображения
Вопрос о том, когда лучше арендовать оборудование или пространство, а не строить или покупать, – это тот вопрос, с которым сталкиваются предприятия. Вообще говоря, ключевым фактором является то, как долго арендованная недвижимость будет использоваться. В случае краткосрочного всплеска спроса на оборудование или расширения производства, вызванного временными рыночными условиями, лизинг является отличным решением, которое минимизирует невозвратные затраты .
Если ожидается, что повышенный спрос будет долгосрочным, тогда первоначальные затраты на владение обычно снижаются по сравнению с экономией с течением времени и потенциалом повышения стоимости коммерческой недвижимости.
Тем не менее, некоторые компании в любом случае предпочитают сдавать в аренду на длительный срок, поскольку это избавляет компанию от необходимости беспокоиться о непрофильных вопросах бизнеса, таких как оборудование и обслуживание зданий.
Типы арендных ставок
Авто аренда
Что касается автомобилей и оборудования, лизинговая компания, по сути, покупает автомобиль у дилера и сдает его вам в аренду. Таким образом, арендодатель «одолжил» деньги на покупку авансом, а вы возвращаете эту ссуду.
Хотя дилер и лизинговая сторона могут быть одним и тем же лицом, заключение трехстороннего соглашения позволяет дилерскому центру продавать товарно-материальные запасы лизинговому подразделению и лизинговому подразделению для получения дохода по этим псевдозаймам, прежде чем возвращать автомобиль в дилерский центр в качестве использованный инвентарь. Арендатор получает автомобиль, которым он может пользоваться без бремени владения.
В случае аренды автомобиля ежемесячный платеж за транспортное средство основан на ожидаемой амортизации и остаточной стоимости автомобиля – заранее определенной сумме, которую будет стоить автомобиль в конце срока аренды, – а также на арендной ставке, которая обычно указывается в процентах. Посредством ежемесячных платежей арендатор компенсирует автомобильному дилеру как амортизацию транспортного средства, так и привязку активов к транспортным средствам вместо того, чтобы вкладывать эти деньги в другое место.
В этом случае арендная ставка примерно равна процентной ставке. В лизинговые платежи включают в себя коэффициент ставки аренды, также называемый денежный фактор , который захватывает финансирование элемент автомобиля сдает в аренду.
Аренда помещений
Что касается коммерческой недвижимости, то здание было построено в качестве инвестиции с надеждой на привлечение арендаторов. В этой сделке участвуют только два субъекта, и любая компенсация за первоначальные инвестиции в здание включается в арендную ставку как часть общего бизнес-плана.
Арендная плата за недвижимое имущество
Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.
Определение арендной платы за недвижимое имущество
Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.
Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.
“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”
Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.
Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.
“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).
При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.
Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.
Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.
Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.
Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.
Для этого необходимо указать:
- вид (форму) арендной платы;
- размер арендной платы или способ его определения;
- условие об изменении арендной платы;
- порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.
При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:
- твердая сумма платежей;
- встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
- встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
- встречная передача арендатором имущества в аренду;
- возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
- иные виды арендной платы по усмотрению сторон.
Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.
Определение размера арендной платы
Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.
Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше, размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.
При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:
- единицы измерения арендной платы;
- твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
- при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
- условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
- условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
- размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
- денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
- включение в арендную плату НДС.
Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.
Изменение арендной платы
Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.
Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.
Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:
- основания изменения;
- порядок изменения;
- условия изменения;
- сроки (периодичность) изменения;
- величину (предел) изменения.
Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:
- соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).
Внесение арендной платы
Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.
Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:
- порядок ее внесения;
- периодичность;
- срок;
- возможно ли ее внесение третьим лицом.
Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.
Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..
От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.
Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения
Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.
Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:
- восстановительную стоимость зданий (помещений);
- потребительские качества;
- арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
- амортизационные платежи;
- предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
- налоги.
Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.
Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф
Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;
Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;
jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;
Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;
Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;
Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;
Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложени (приложение 1 к Методике);
Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;
S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;
Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);
j инф – коэффициент (индекс) инфляции;
Ндс – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).
В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.
Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.
Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)
N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;
Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).
Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.
В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.
С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.
Как определить размер арендной платы
от 16 июля 2009 г. N 582
ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА,
УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ,
НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Список изменяющих документов
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 20.06.2011 N 489,
от 19.08.2011 N 697, от 26.10.2011 N 868, от 14.01.2014 N 23,
от 30.10.2014 N 1120, от 05.05.2017 N 531, от 21.12.2018 N 1622,
от 20.02.2022 N 185, от 07.09.2022 N 1369, от 06.12.2022 N 2204,
от 22.12.2022 N 2396, от 29.12.2022 N 2552)
1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 20.02.2022 N 185)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее – земельные участки), в расчете на год (далее – арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее – федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)
(см. текст в предыдущей редакции)
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее – торги);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;
(пп. “в” в ред. Постановления Правительства РФ от 07.09.2022 N 1369)
(см. текст в предыдущей редакции)
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
(пп. “г” в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
а) 0,01 процента в отношении:
земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;
земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
б) утратил силу с 1 марта 2015 года. – Постановление Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120;
(см. текст в предыдущей редакции)
в) 0,6 процента в отношении:
земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 N 1622)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
земельного участка, предназначенного для размещения зданий и сооружений, обеспечивающих функционирование организаций средств массовой информации, учрежденных юридическими лицами, которые созданы Российской Федерацией и (или) органами государственной власти Российской Федерации;
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.12.2022 N 2204)
(пп. “в” в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
г) 1,5 процента в отношении:
земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;
земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах “а” – “в” пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;
(пп. “г” в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
(см. текст в предыдущей редакции)
д) 2 процентов в отношении:
земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах “а” – “г” настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.
(пп. “д” в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
(п. 4 в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 07.09.2022 N 1369)
(см. текст в предыдущей редакции)
автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;
линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 19.08.2011 N 697, от 22.02.2014 N 133)
(см. текст в предыдущей редакции)
гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;
объектов космической инфраструктуры;
объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;
аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;
инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;
сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 20.06.2011 N 489)
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868)
объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее – Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868, в ред. Постановления Правительства РФ от 14.01.2014 N 23)
(см. текст в предыдущей редакции)
Ставки арендной платы в отношении указанных земельных участков утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 07.09.2022 N 1369)
5(1). В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.
(п. 5(1) введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
5(2). Размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного назначения, строительство и эксплуатация которых осуществляются за счет средств федерального бюджета в целях реализации программ социально-экономического развития Российской Федерации, государственных программ Российской Федерации, а также национальных проектов, может устанавливаться Правительством Российской Федерации на основании предложений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
(п. 5(2) введен Постановлением Правительства РФ от 22.12.2022 N 2396)
6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
(п. 6 в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение указанных условий. В этом случае предусмотренное абзацем первым настоящего пункта положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120; в ред. Постановления Правительства РФ от 29.12.2022 N 2552)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 8 в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
(п. 10 в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.
12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.
Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
С 2018 года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.
Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?
Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта “Аренда”*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.
По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:
- объект учета операционной аренды на льготных условиях – право пользования активом (п. 27.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях – основное средство (п. 28.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета операционной аренды на льготных условиях – доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях – доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта “Аренда”).
Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, Письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805).
Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта “Концептуальные основы”*(2).
Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта “Концептуальные основы”).
При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные (п. 59 Стандарта “Концептуальные основы”):
- от независимых экспертов (оценщиков);
- сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.
При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (п. 60 Стандарта “Концептуальные основы”).
Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.
Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:
- предложения по схожим объектам, размещенные в сети “Интернет”;
- утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.12.2013 № 1-4/562 “Об определении стоимости арендной платы за недвижимое муниципальное имущество”);
- данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
- Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 (носит рекомендательный характер).
Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями.
В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам – не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (п. 3 Инструкции № 157н*(3)).
*(1) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Аренда”, утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н.
*(2) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Концептуальные основы. “, утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н.
*(3) Инструкция, утвержденная Приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н.
Загрузка...