Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 687 ГК РФ

1. Комментируемая статья регламентирует расторжение договора коммерческого найма (о расторжении договора социального найма см. комментарий к ст. 672 ГК).

2. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.

В комментируемой статье устанавливается правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Мотивы, которыми руководствуются наниматель и проживающие с ним граждане, правового значения не имеют. Они вправе вообще ничего не объяснять: предупредили о расторжении договора, и этого достаточно.

При наличии спора договор найма расторгается в судебном порядке.

3. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. При этом не указывается на то, что невнесение платы должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если гражданин не внес плату за январь и февраль 2008 г. и май — август 2009 г. Уместно напомнить, что размер платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон (см. ст. 682 ГК и комментарий к ней). Договором может быть установлен другой, более длительный срок невнесения платы (например, 10 месяцев или один год).

При краткосрочном найме договор может быть расторгнут при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

4. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Наниматель отвечает перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним (см. п. 3 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий), временных жильцов (см. ст. 680 ГК и комментарий к ней), поднанимателей (см. ст. 685 ГК и комментарий к ней).

5. Наймодатель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения в случае использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей (аналогично прекращению права собственности на жилье) (см. ст. 293 ГК и комментарий к ней).

В таких случаях наймодатель может (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех названных случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

6. По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, т.е. перестает отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (см. комментарий к ст. 288 ГК).

7. Как наниматель, так и наймодатель могут расторгнуть договор в судебном порядке в случае аварийного состояния жилого помещения.

8. Как видно из содержания комментируемой статьи, основаниями расторжения договора могут быть обстоятельства различного рода. В одних случаях расторжение договора происходит по ничем и никем не ограниченному усмотрению нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан (п. 1 комментируемой статьи). В других случаях основаниями расторжения договора могут быть противоправные виновные действия нанимателя, граждан, постоянно проживающих с ним, временных жильцов, поднанимателей. Расторжение договора в таких ситуациях — это санкция, мера ответственности в виде лишения права пользования жилым помещением (п. п. 2, 4 комментируемой статьи). Наконец, договор может расторгаться на том основании, что объект договора (жилое помещение) не может более использоваться в качестве жилья. Причины этого (действия (бездействие) нанимателя, наймодателя, природные явления и т.д.) при решении вопроса о расторжении договора правового значения не имеют. Важен только факт, и требуется соответствующее волеизъявление любой из сторон договора (п. 3 комментируемой статьи).

Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарии к ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это – предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

• собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
• после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
• квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
• в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Аренда квартиры: права наймодателя

Сдача квартиры для многих — дополнительная статья доходов, иногда в недвижимость инвестируют специально для того, чтобы потом получать с нее «дивиденды». Но недобросовестность нанимателей может свести на «нет» все плюсы такого вложения. Как обезопасить себя?

Первым шагом во взаимоотношениях с нанимателями должно стать заключение договора. Он оформляется письменно, подписывается обеими сторонами и содержит в себе все нюансы и договоренности, к которым удалось прийти.

Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.

Договор — это защита как нанимателя, так и наймодателя. Он исключит ситуации недопонимания и попыток обмана (когда договаривались на определенные условия, а потом одна из сторон их «забывает»).

Правильнее всего в такой ситуации заключить договор найма. Также рекомендуем составить опись имущества, которое есть в квартире в момент ее передачи нанимателю, с указанием того, в каком состоянии находятся предметы мебели, техника, ремонт. Если что-то будет испорчено или сломано, легко можно будет доказать, что это произошло уже после того, как въехали новые жильцы.

Важно! В этой сфере традиционно закрепились термины «арендатор», «арендодатор» и «аренда квартиры». Но в Гражданском Кодексе Российской Федерации есть отдельная статья, посвященная именно аренде жилого помещения, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более грамотно говорить о «сдаче квартиры в наем», и в дальнейшем мы будем придерживаться этого варианта.

Владелец квартиры имеет право косвенно влиять на количество проживающих в его собственности.

• Вместе с нанимателем имеют право въехать другие люди, после предварительной договоренности с владельцем (ГК РФ, ст. 677, п. 2).
• Все лица, проживающие в квартире, указываются в договоре (ГК РФ, ст. 677, п. 2).

Важно! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть, теоретически наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. Спорна ситуация с домашними животными: так как питомцы законом приравниваются к частной собственности, теоретически наниматель может так же не сообщить о том, что у него есть животные, и при этом не нарушить закон.

В данном случае как раз опись имущества может защитить наймодателя: если ребенок что-нибудь испортит в квартире, наниматели компенсируют ущерб.

• Поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (ГК РФ, ст. 679).
• Наниматель несет полную ответственность за их действия (ГК РФ, ст. 677, п. 3). Возможно также заключение дополнительного договора, в котором будет указано, что проживающие с нанимателем несут идентичную ответственность перед наймодателем (ГК РФ, ст. 677, п. 4). В этом случае они становятся сонанимателями.
• По согласованию с владельцем наниматель может разрешить пребывание в квартире временным проживающим/пользователям (ГК РФ, ст. 680). В этом случае они должны заранее предупредить владельца квартиры и согласовать с ним увеличение числа проживающих. Одним из оснований для отказа опять же может стать несоблюдение в случае подселения нормы жилья на одного человека.

Наниматели производят текущий ремонт по согласованию с владельцем квартиры. Вносить существенные изменения в планировку и обстановку они не могут.

• Если в договоре найма не указывается иное, текущий ремонт (бытовая техника, интерьер) производит наниматель помещения по предварительному согласованию с владельцем квартиры (ГК РФ, ст. 681).
• Вносить существенные изменения в планировку и обстановку, производить капитальный ремонт наниматель не вправе. Переустройство и реконструкция также возможны только с согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678).

Важно! Если есть какие-либо сомнения, этот пункт также желательно отразить в договоре. Конечно, очень немногим приходит в голову полностью обновлять интерьер чужой квартиры за свои деньги, но в данном случае владелец убережет себя от «внезапного» смена дизайна, который может и ему самому, и будущим нанимателям не понравиться.

• Если требуются крупные покупки или достаточно дорогостоящий ремонт, иногда потраченные на них нанимателем суммы вычитаются из арендной платы (если вещь остается потом в квартире или касается дизайна/коммуникаций, и так далее). Это также делается по взаимной договоренности, но если есть сомнения, рекомендации те же: необходимо включать соответствующие пункты в договор. К примеру, в договоре можно указать, что на любой ремонт, любое улучшение должно быть получено письменное согласие собственника, и что порядок оплаты в этом случае решается дополнительно.

Размер платы за квартиру указывается в договоре, своевременная оплата — обязанность нанимателя.

• Размер платы устанавливается по взаимному согласию сторон. (ГК РФ, ст. 682, п. 1).
• Сроки внесения платы также указываются в договоре. Изменять их в одностороннем порядке наниматель не вправе (ГК РФ, ст. 682, п. 3).

• Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе владельца, если наниматель не вносит плату более 6 месяцев подряд (если иное не указано в договоре); или — в случае к краткосрочным наймом — более двух раз подряд. Также основанием для расторжения договора могут стать причиненные квартиры разрушения, которые существенно влияют на ее эксплуатацию или делают ее непригодной к проживанию (ГК РФ, ст. 687, п. 2). Если будут действительно установлены нарушения, нанимателю представят срок не более года для их устранения. Если по прошествии оговоренного времени ничего не изменилось, наймодатель вправе расторгнуть по своей инициативе договор в судебном порядке (ГК РФ, ст. 687, п. 2).
• Если наниматель или люди, проживающие вместе с ним, использует помещение не по назначению, владелец квартиры вправе официально заявить ему о нарушении и потребовать его устранения (ГК РФ, ст. 687, п. 3). Если ничего не изменится, владелец квартиры может расторгнуть договор с судебном порядке.

Если наниматель не нарушает условия договора, разорвать договор «просто по желанию собственника» не получится. Но такое право за владельцем квартиры остается.

• Максимальный срок найма по договору — пять лет. Если в договоре не указывается срок найма, считается, что договор заключен на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).
• Возможно заключение на договора на срок меньше 12 месяцев — в таком случае корректно говорить и краткосрочном найме. В таком случае некоторые из упомянутых выше условий законодательства не действуют (например, не согласовывается список проживающих вместе с нанимателем).

Важно! Зачастую владельцы квартир стремятся заключить договор краткосрочного найма: в таком случае не нужно будет проводить государственную регистрацию договора.

• Если владелец квартиры хочет отказаться от продления договора найма, он заранее уведомляет об этом жильцов и тем самым обязуется не сдавать квартиру другим людям в течение года. Это сделано для защиты нанимателей, если вскроется обман, владельца квартиры возможно привлечь к суду за нарушение ГК РФ. Наниматели квартиры при этом имеют преимущество при продлении договора (ГК РФ, ст. 684).
• Наймодатель должен сообщить нанимателю о своем желании продлить договор на тех или иных условиях за три месяца до истечения срока договора (ГК РФ, ст. 684). В случае намерения продолжать сдавать квартиру, в интересах владельца сделать это, потому что затем он может обсудить изменение условий, если у него есть на то желание.

Все платежи выставляются на имя владельца квартиры, и он сам должен вносить плату за коммунальные услуги. Но возможно договориться с нанимателями, что они оплачивают счета, а после предоставляют доказательства (платежки, чеки). В случае выбора такого варианта, в договор найма включается соответствующий пункт. Это нужно для защиты прав как нанимателя, так и наймодателя!

В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.

Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.

А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.

Закон стремится защищать и владельца квартиры, и того, кто берет эту квартиру в наем. От неожиданностей не застрахован никто, поэтому хорошее знание своих прав и определенных ограничений позволит сберечь нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском Кодексе.

А если вы квартиру снимаете и интересуетесь, как защищает закон ваши права, читайте о правах нанимателя на нашем портале.

Если есть желание воспользоваться услугами риэлтора, также необходимо изучить свои права, чтобы не пасть жертвой недобросовестных специалистов.

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма? Вопрос очень актуален как обеих сторон, как арендатора, так и арендодателя. Все во многом зависит от того, как был заключен договор – в обычной письменной форме или зарегистрирован в соответствии с требованиями закона, какие пункты прописаны в его условиях. Если документ заключен в простой форме, то его расторжение осуществляется путем составления двухстороннего соглашения, прекращение договоренностей, надлежащим образом зарегистрированных в Росреестре, производится в том же официальном порядке.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Нормативная база

Одним из вариантов защиты сторон от одностороннего расторжения договора найма является включение в его условия оплаты виновной стороной штрафных санкций.

Другим способом избежать неприятной ситуации является предоставление возможности досрочного расторжения договоренностей только по соглашению сторон. Эта норма закона носит общий характер и прописана ст. 450 ГК РФ .

Помимо этого, ст. 610 ГК РФ установлено: при неопределенном сроке действия договора любая из сторон может его прекратить, уведомив об этом другую не позднее, чем за один месяц.

По инициативе арендодателя

Статья 619 ГК РФ устанавливает ряд исчерпывающих условий, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договоренность:

• арендатор нарушает правила использования имущества;

• портит его;

• более двух раз нарушает сроки выплаты арендной платы;

• не производит капремонта имущества в случае, если это условие оговорено в документе.

По инициативе арендатора

Досрочное расторжение по инициативе арендатора предусмотрено ст. 620 ГК РФ и возможно по следующим основаниям:

• собственник не предоставляет или создает помехи в пользовании арендованного имущества, либо оно имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора;

• собственник не осуществляет капремонт имущества в случае, если это является его обязанностью;

• имущество в силу непредвиденных обстоятельств стало непригодным для использования.

Возможно предусмотрение и других причин досрочного расторжения договоренности по требованию любой из ее сторон.

Лучшим решением для тех, кто задумался, как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма, станет внимательное ознакомление с ним, а также вычитка его грамотным юристом, который укажет на имеющиеся в документе подводные камни и выгоды для обеих сторон. Споры по соблюдению договоров аренды рассматриваются в судах общей юрисдикции.

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Причины

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

• по соглашению сторон;
• по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
• по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
• в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

ВНИМАНИЕ: На практике самой распространённой причиной расторжения арендного договора является требование одной из сторон сделки в случае, когда другая сторона нарушает условия договора.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
2. составляется соглашение о расторжении договора;
3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

• наименование;
• полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
• реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
• основания и причины отправки документа;
• требования, выраженные в уведомлении;
• дата составления;
• подпись составителя с расшифровкой.

СОВЕТ: Найти и скачать образец письма-уведомления можно в интернете и заполнить готовую форму, либо написать полностью от руки. В любом случае документ будет иметь юридическую силу.

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

• Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

ВАЖНО: После подписания соглашения о прекращении найма квартиры обязательства по договору для обеих сторон не прекращаются. Договор считается расторгнутым в момент, когда все права распоряжаться жильём перешли к его собственнику, а наниматель выселился из квартиры.

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

• в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
• портит имущество в квартире;
• на него приходят жалобы от соседей на шум;
• поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
• без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.

В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !