Что такое дружеское мошенничество и как от него защититься
Тинькофф Банк рассказывает о популярных разводах. Запомните и расскажите знакомым.
В прошлый раз мошенники представлялись полицией и сотрудниками банка. Но, по данным исследования Тинькофф, каждую десятую кражу денег с карты совершают не мошенники, а знакомые люди — родственники, друзья и приятели. Это называется «дружеское мошенничество», или «френдли фрод» — от английского friendly fraud.
Мы понимаем, что в случае с близкими людьми некоторые советы по финансовой безопасности могут показаться странными и даже опасными: например, показная защита своих денег может испортить отношения. Кроме того, очень сложно бывает решить, как поступить, если деньги все-таки украли: простить, попробовать договориться, написать заявление в полицию или подать в суд. Принять решение не сможет никто, кроме вас самих.
В наших силах только посоветовать, как снизить риск, что деньги украдут — в том числе и люди, от которых этого никак не ожидаешь. И в этой статье речь пойдет только о финансовой стороне вопроса.
Дружеское мошенничество чаще всего встречается в кругу семьи, в компаниях или при разводе и разделе имущества. Разберем каждый сценарий подробнее.
Курсы Т—Ж
Дружеское мошенничество в семье
Самая неприятная разновидность дружеского мошенничества — когда деньги крадет близкий родственник: ребенок, супруг, племянник, дядя, сестра или брат.
Дети и подростки не всегда полностью осознают ценность денег и тяжесть своих поступков. Один из самых распространенных сценариев — когда дети получают доступ к картам родителей и тратят деньги на покупки в онлайн-играх или донаты любимым стримерам. Даже когда родители перевыпускают карту, дети снова получают к ней доступ и тратят деньги.
Иногда деньги крадут после ссоры: например, один супруг обижается на другого, заходит в его мобильный банк, переводит деньги себе и говорит, что это были мошенники.
Кражу могут совершить и родственники, у которых возникли проблемы с долгами или зависимостями: им нужны деньги на алкоголь, наркотики или азартные игры. Пойти на преступление может даже человек, с которым вы хорошо общаетесь всю свою жизнь.
Одиннадцатилетний Ростислав украл с карт родителей 200 тысяч рублей. Часть денег он перевел интернет-мошеннику в надежде заработать на игровой ноутбук, а часть потратил на видеоигры. Когда все вскрылось, ребенок был готов покончить с собой, но родители его вовремя остановили и отправили на лечение от игровой зависимости.
Тридцатитрехлетняя жительница Вологодской области тайком сняла несколько тысяч рублей со счета матери. Мать обратилась в полицию с жалобой на мошенников, но вскоре узнала правду. Она простила дочь, но правовые механизмы уже было не остановить: дочь получила 9 месяцев лишения свободы условно.
Жительница города Рассказово обратилась в полицию: у нее украли 14 тысяч рублей с банковской карты. В ходе расследования выяснилось, что незадолго до кражи к пострадавшей в гости заходила сестра, которая ранее уже была судима за кражу. Она незаметно взяла банковскую карту, вошла по реквизитам карты в приложение банка на своем смартфоне и перевела деньги. Сестра признала вину.
Отец пятилетнего мальчика из Великобритании поставил на Айпад пароль, чтобы сын не смог покупать платные игры. Однажды сын попросил отца ввести пароль, чтобы скачать бесплатную игру. Отец не знал, что бесплатная игра разрешает делать внутриигровые покупки без ввода пароля. Мальчик успел потратить 1700 фунтов, а родители узнали об этом только на следующий день. К счастью, компания «Эпл» вернула деньги.
Вот несколько признаков, которые помогают заподозрить, что деньги украли не чужие люди. Чем больше признаков совпало, тем больше шансов, что вор живет вместе с вами:
- Деньги пропали с разных карт или даже с карт разных членов семьи. Обычно мошенники обчищают конкретную карту, реквизиты которой они как-то узнали.
- Кража случилась без видимых причин — вы не общались с подозрительными людьми и не вводили данные карт в интернете.
- Деньги пропали, пока карта оставалась без присмотра. Например, вы спали, выходили из дома или были заняты.
- Судя по выписке из банка, деньги сняли в банкомате или потратили в вашем городе, может, даже районе. Маловероятно, что обычный мошенник окажется вашим соседом.
- Если картой за что-то платили, в назначении платежа указаны видеоигры, букмекерские конторы или онлайн-сервисы.
- Если с вашей карты деньги перевели на другую, причем получатель перевода вам знаком, но отрицает, что получал деньги. Бывает и так.
Для защиты от подобного мошенничества постарайтесь сделать так, чтобы доступ к вашей карте и вашему смартфону был только у вас.
Поставьте защиту на вход в смартфон: пин-код, пароль или графический ключ. Это должен быть другой пин-код или пароль, чем у мобильного банка.
Не используйте в пин-кодах важные даты. 1957 или 0912 — не лучшие пин-коды, если это значимая дата: близкие в первую очередь проверят свои и ваши дни рождения. Вот несколько советов, которые помогут придумать и запомнить пин-код.
Не используйте в паролях семейные слова: имена людей, клички домашних животных или другие фразы, которые легко могут угадать ваши близкие. Прочитайте инструкцию, которая поможет сочинить и запомнить надежный пароль.
Не храните пароль от банка в менеджере паролей на телефоне. Если вор узнает пароль или пин-код от телефона, он сможет попасть и в менеджер паролей.
Ограничьте траты детей в играх и приложениях. О том, как это сделать, мы писали в отдельной статье.
Не оставляйте карты без присмотра даже дома — по крайней мере если кражи уже случались. В некоторых сервисах и приложениях все еще можно заплатить без подтверждения операции кодом из смс. А если вор догадается, какой у вас пин-код, он сможет ненадолго взять карту и снять деньги в банкомате.
Отключите уведомления на заблокированном экране смартфона. Даже если кто-то получит доступ к реквизитам вашей карты, он не сможет подтвердить покупку кодом, который пришлет банк. На Айфонах нужно отключить пункт «Центр уведомлений» в настройках Face ID, на Андроиде в настройках уведомлений нужно отключить показ уведомлений на экране блокировки.
На Айфонах безопаснее всего отключить все доступы с блокировкой экрана. В конце концов, разблокировать смартфон — дело пары секунд. Но если вам неудобно, отключите только центр уведомлений, этого будет достаточно в большинстве случаев
В зависимости от версии Андроида уведомления на экране блокировки отключаются в разных местах. На устройствах «Сяоми» настройка находится в разделе «Уведомления и центр управления», пункт «Экран блокировки»
Дружеское мошенничество в компании
Схема довольно тривиальна. Человек оказывается в компании друзей или коллег, в какой-то момент его внимание притупляется и он оставляет без присмотра смартфон или кошелек с банковскими картами. Бывает, что он и сам отдает знакомому свою карту, чтобы тот что-то купил: например, сходил за алкоголем и закусками.
Причины краж могут быть теми же , что и в случае с родственниками: проблемы с долгами или зависимость — игровая, алкогольная, наркотическая.
Мужчина из Нефтекамска у себя в квартире распивал алкоголь вместе с приятелем. Когда спиртное закончилось, хозяин передал банковскую карту приятелю и отправил его в магазин. После вечеринки хозяин заметил, что с карты кто-то снял 25 тысяч рублей. Полицейские выяснили, что деньги снял приятель по пути за спиртным, и задержали его за кражу.
У жителя города Полярные Зори украли 8 тысяч рублей с банковского счета во время вечеринки по случаю дня рождения приятеля. Оказалось, деньги украл один из гостей. Пострадавший оставил телефон на столе без присмотра, а злоумышленник взял его, зашел в мобильный банк, перевел себе деньги и вернул телефон на место. В итоге против него возбудили уголовное дело.
Жительницу Екатеринбурга пригласили на празднование дня рождения. Через несколько дней она увидела в мобильном приложении неизвестные покупки. Полицейские узнали, что у потерпевшей вытащил из сумки карту уже судимый за кражу гость вечеринки, — ему грозит до 6 лет лишения свободы.
Вот несколько признаков, которые могут указать на то, что деньги украл кто-то из гостей во время застолья, встречи выпускников, игры в настолки, деловой встречи, похода в баню, сплава на байдарках и других подобных мероприятий:
- После встречи вы не можете найти телефон или карту.
- Какое-то время телефон или кошелек оставались без присмотра, например на столе или в кармане пальто среди верхней одежды других участников встречи.
- Вы давали телефон или карту другому человеку, чтобы он что-то купил.
- Деньги списали во время встречи или в течение нескольких дней после.
- Деньги сняли в банкомате или потратили в магазине вашего города, может, даже района.
- Деньги перевели на счет знакомого, хотя тот все отрицает. Возможно, даже говорит, что и сам стал жертвой мошенников, а перевод подделали хакеры.
Чтобы защитить свои деньги в компании, пригодятся и советы из предыдущего раздела. А усилить защиту помогут несколько дополнительных правил.
Не берите на встречу банковские карты. Загрузите их в смартфон, например через «Гугл-пэй» или «Эпл-пэй». Тогда, чтобы совершить покупку, нужно будет разблокировать смартфон. Или возьмите вместо карт наличные — сумму, которую не жалко будет потерять.
Возьмите с собой дополнительную карту вместо основной — если карта все-таки нужна. Установите на ней небольшой лимит трат. Если, например, ее украдет кто-то из гостей встречи, вы не потеряете много денег.
Отключите вход по отпечатку пальца или скану лица. Если у вас Айфон, включите настройку «Требовать внимание для Face ID». Так злоумышленник не сможет воспользоваться алкогольным опьянением: приложить палец жертвы к датчику смартфона или заставить посмотреть в камеру, чтобы попасть в мобильный банк.
Отключите разблокировку через умные часы и другие беспроводные устройства, если они у вас есть.
На Айфоне включите настройки «Требовать внимание для Face ID» и «Распознавание внимания». Обязательно выключите разблокировку с Apple Watch
Дружеское мошенничество при разводе
Бывает, в поддержку банка обращаются клиенты, у которых сняли все деньги со счета, — и оказывается, что это сделал бывший супруг или супруга. В браке люди доверяли друг другу, один из них оформил дополнительную карту на другого без лимита трат. А при разводе бывший партнер перевел с нее все деньги себе или снял в банкомате.
Есть и более коварные схемы. По умолчанию все совместно нажитое имущество делится пополам. Если один из супругов получает больше половины имущества, у другого есть право на соразмерную компенсацию. Например, если у мужа остается машина, то он должен выплатить бывшей жене половину ее стоимости — с учетом износа и всех аварий.
Самый банальный вариант дружеского мошенничества при разделе имущества выглядит так: один супруг получает компенсацию за свою долю без подтверждающих документов, а потом делает вид, что ничего не было. Например, муж говорит: «Ладно, машина остается тебе, все равно у меня прав нет. Заплати половину ее стоимости, и я от тебя отстану». Жена отдает деньги, а муж делает вид, что ничего не получил и ему по-прежнему причитается половина.
В более изощренных вариантах супруги прячут друг от друга имущество, продают его перед разводом по заниженной цене, переписывают на родственников и мухлюют с долговыми расписками.
Многие такие истории остаются внутри семьи, но некоторые все же доходят до суда и получают широкую огласку.
За пару месяцев до развода супруг без спроса продал общую машину брату, чтобы не делить ее с женой. В договоре указали символические 50 тысяч рублей. Жена не смогла доказать, что не давала согласия на сделку, и осталась без денег за машину.
Муж при разводе хотел поделить имущество пополам, но выяснилось, что жена без спроса переписала доли мужа на сына. В итоге у супруга оказалась четверть доли. Общей недвижимостью нельзя распоряжаться без нотариально заверенного согласия супруга, поэтому суд признал сделку недействительной.
Муж со своего счета ИП купил две квартиры и оформил их на родственников. В суде он доказывал, что деньги потратил на нужды бизнеса, а жена считала, что так муж попытался скрыть доход, чтобы не делить его при разводе. Верховный суд согласился с женой и решил, что недвижимость нужно поделить поровну.
За время семейной жизни супруги купили квартиру в ипотеку. Все имущество было оформлено на жену, но без брачного договора. При разводе внезапно появилась расписка — якобы жена занимала у мамы деньги на первый взнос по ипотеке.
И на платежи по ипотеке деньги давала мама — даже договор откуда-то появился. Получается, квартиру делить нельзя, ведь это не общее имущество. Суды первых инстанций были согласны с такой трактовкой, но Верховный суд все же встал на сторону супруга.
В отличие от других видов дружеского мошенничества, этот можно заподозрить заранее. Вот несколько признаков, что супруг или супруга, возможно, планирует обман:
- Человек сначала спорил насчет того, как разделить имущество, но внезапно предложил его отдать, если вы переведете отступные.
- На вас давят и торопят, говорят, что перевести деньги или что-то подписать нужно как можно быстрее, иначе другая сторона передумает.
- Человек предлагает перевести деньги третьим лицам, например родственникам.
- Вас отговаривают от похода к юристу и нотариусу — говорят, что это пустая трата денег или что близкие люди друг друга не обманут.
Чтобы защитить свои деньги при разводе, лучше подстраховаться заранее.
Обратитесь к юристу. В делах о разделе имущества много нюансов, которые не прописаны в законе, а правоприменительная практика сложная и противоречивая.
Заблокируйте все дополнительные карты. Не исключено, что в прошлом вы давали другой стороне доступ к каким-то из них.
Проверьте совместные счета. На всякий случай лучше снять половину денег — но не больше, чтобы не провоцировать другую сторону.
Заявите ходатайство о наложении обеспечительных мер, тогда суд может запретить сделки с общим имуществом. Если этого не сделать, бывший супруг может продать общее имущество — и будет сложно получить компенсацию или разделить деньги от продажи.
Ни за что не переводите деньги родственникам супруга или еще каким-то третьим лицам. А самому человеку — только с распиской. Еще лучше — в присутствии и под контролем нотариуса.
Сохраняйте расписки, чеки и квитанции. С документами проще доказать, куда и на что вы переводили деньги. Сразу оформляйте все так, чтобы максимально защитить свои права и иметь аргументы в суде. И пусть вам это никогда не пригодится.
Заранее заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества: это самый надежный способ сохранить нервы и деньги. Вот еще шесть причин это сделать.
Если сталкивались с подозрительными предложениями, пишите. Прищуримся.
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.
По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.
Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.
Природа обмана
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
- использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
- недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг (10% — это преступления, совершаемые сотрудниками местных администраций, МФЦ и т. п.);
- введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
- продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам, и пр.
Информационные технологии и аферы с жильем
Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.
Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.
- Онлайн-мошенничество с коммунальными платежами
Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.
- Фейковые сайты по аренде и продаже жилья
В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.
Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.
«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.
По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.
- Предоплата за квартиру через систему быстрых переводов
Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.
После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.
Обман по-семейному: как избежать мошенничества с жильем со стороны родственников
Если судить по юридической практике, даже близкие родственники в стремлении решить квартирный вопрос не брезгуют откровенным мошенничеством. Жилье часто становится яблоком семейного раздора. Циан.Журнал расспросил юристов о самых распространенных схемах семейного обмана и способах защиты от них.
Злоупотребление доверием
Мошеннические схемы, которые при отъеме недвижимости используют родственники жертвы, зачастую очень просты и основываются на злоупотреблении доверием, отмечает юрист практики недвижимости и инфраструктуры адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Анастасия Яковлева. Из-за того что собственник недвижимости не ждет подвоха от самых близких, у него снижается бдительность.
Но подобные случаи редко становятся достоянием общественности, добавляет директор компании «ОбменКвартир.рф», риелтор Станислав Галкин. Во-первых, те, чьи права нарушили близкие, не всегда узнают об этом. А если и узнают, то, как правило, слишком поздно, когда уже сложно что-то исправить.
Во-вторых, большая часть пострадавших не обращается в суд или в правоохранительные органы.
Не всякий родитель напишет заявление на собственного ребенка, обманом забравшего у него единственную квартиру. И не всякий ребенок пойдет в суд с иском против родителей, чтобы вернуть законную долю в квартире.
Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков соглашается, что такие дела нечасто выходят в публичную плоскость: многим людям проще вычеркнуть предавшего их родственника из своей жизни, чем выносить сор из избы.
«Проблема есть, и осложнена она тем, что речь часто идет не о махинациях с документами, а о злоупотреблении доверием либо взаимоотношениями», — резюмирует Вишняков.
Как именно обманывают родственники
Чаще всего споры между родными возникают при совместной продаже долей в одной квартире. Несогласный на это совладелец может столкнуться с тем, что близкие совершат сделку, не предложив ему выкупить их долю, как это предусмотрено законом. Тогда в квартире появится новый жилец — совершенно посторонний человек. И нет никаких гарантий, что он не превратит жизнь упрямого собственника в кошмар, из которого тот в конце концов просто сбежит.
Но есть и другие жилищные махинации, на которые способны пойти близкие друг другу люди.
Мнимое бескорыстие
После смерти мужчины на половину его квартиры претендовали трое наследников: его мать, жена и дочь. При этом мать владела другой половиной той же квартиры. Жена и дочь вступили в наследство, а мать от него отказалась, но устно — заявление нотариусу не подавала.
Вскоре квартиру продали, но через несколько месяцев мать обратилась в суд и все-таки признала себя наследником — ей дополнительно присудили долю в проданной квартире. После этого женщина взыскала с жены и дочери умершего компенсацию ее стоимости, рассказывает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Сокрытие информации о наследстве
Сергей Вишняков вспоминает, что однажды к нему на консультацию пришла девушка, которую родная бабушка предпочла забыть при принятии наследства. Когда отец девушки умер, она не сразу узнала об этом, так как давно жила в другом месте. А когда узнала и решила обратиться за наследством, оказалось, что бабушка приняла его целиком, сказав нотариусу, что других наследников нет. Полученную таким образом квартиру она тут же перепродала.
Помощь зеленого змия
Иногда в дело идут более жесткие методы — спаивание и даже доведение до смерти, продолжает Сергей Вишняков и приводит еще пару историй из своей практики. Пьющий брат хотел переехать поближе к сестре, которая за ним присматривала. Обратились в агентство за организацией такой сделки. Пока сестра собирала документы, брат пропал. Его искали две недели и в итоге нашли у второй сестры, в области, в невменяемом состоянии.
«Оказалось, что родственники созвонились, и сестра решила, что квартира может уплыть. Приехала к брату, напоила его и увезла с собой. В области организовали доверенность на продажу и продолжили спаивание. Если бы не шум, который мы подняли, они переоформили бы квартиру на себя», — говорит эксперт.
«А еще когда-то мы покупали для клиента коммуналку. Одна из комнат обратила на себя внимание вроде бы притворной сделкой, которая прикрывала собой другую — реальную, — описывает Сергей Вишняков второй случай. — Комната перешла от одного соседа к другому по договору дарения. Обычно посторонние люди недвижимость друг другу не дарят, а уж тем более соседи по коммуналке. Когда мы углубились в проверки, выяснилось, что они были друг другу родственниками, хотя и не близкими. Одинокий мужчина подарил свою комнату мужу двоюродной сестры — собственнику другой комнаты. И здесь пазл сложился. Бывший собственник был пьющим, общался с родственниками, и они же его обманули: он продал комнату за водку и в итоге стал бездомным».
Демпинговый сговор
Одна из самых примитивных схем: несколько наследников решают продать унаследованную квартиру, и тот, кто ведет сделку, хочет получить больше других. Он вступает в сговор с оценщиком, который за вознаграждение оценивает квартиру подешевле. Наследники договариваются о долях, исходя из указанной суммы. А после инициатор сделки продает недвижимость дороже и оставляет разницу себе.
Продажа общего имущества
Еще одно распространенное поле для махинаций — совместно нажитое имущество, оформленное на одного из супругов. В браке приобретается квартира, которая оформлена только на мужа или только на жену. Потом случается развод, но бывшие супруги не делят имущество — квартира остается оформленной на одного из них.
Спустя некоторое время собственник решает продать жилплощадь и при этом не уведомляет бывшего спутника жизни, которому по закону принадлежит ее половина. А если люди после развода почти не поддерживают отношения, то пострадавшая сторона может узнать о нарушении своих прав слишком поздно.
«Однажды ко мне на консультацию пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья, — вспоминает Сергей Вишняков. — Пришли за помощью в продаже двухкомнатной квартиры. Показывают документы — приватизация по долям: половина у женщины, половина у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались. Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».
Один из новых видов мошенничества — использование средств материнского капитала с нарушением закона, утверждает Станислав Галкин. При покупке жилья на выделенные государством деньги необходимо обеспечить долями в нем всех членов семьи. Но выполнение этого требования сейчас контролируется слабо, и родители массово продают недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, без учета интересов своих наследников.
«По сути это мошенничество. Родители обязаны выделить доли детям. И если они этого не делают, то нарушают имущественные права несовершеннолетних. Причем рано или поздно дети узнают об этом и пойдут в правоохранительные органы и суды», — подчеркивает эксперт. Новый собственник жилья рискует лишиться своего приобретения.
Доверяй, но проверяй
Защититься от обмана со стороны тех, от кого этого не ждешь, бывает непросто. Но это возможно при соблюдении ряда несложных правил. Для начала всегда нужно внимательно читать подписываемые документы. А если их содержание непонятно, обращаться за помощью к профессионалу.
- Чтобы избежать переоформления права собственности на квартиру или нежилое помещение без вашего участия, можно подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с недвижимостью. Это эффективный способ не допустить незаконного отчуждения объекта или его передачи в залог третьему лицу.
- Эксперты рекомендуют периодически проверять данные ЕГРН, чтобы видеть актуального собственника квартиры. Из той же выписки можно узнать, не появились ли на ней какие-то ограничения или обременения: залог, арест и т. п.
- Станислав Галкин советует поддерживать отношения с родственниками, после смерти которых человеку полагается наследство. «Далеко не факт, что, если вы пропустите срок принятия наследства, вам удастся отстоять свое право в суде», — объясняет он.
- А еще не стоит пренебрегать формальностями. Например, если супруги разводятся, то лучше составить соглашение о разделе имущества. Это поможет избежать многолетних судебных тяжб, если один продаст квартиру без согласия второго.
«Учитывая, что практически все варианты мошенничества связаны с обманом и манипуляциями доверием, получается, что пословицу “доверяй, но проверяй” нужно понимать буквально. Если вы имеете дело с дальними родственниками, с которыми вас объединяет только общее наследственное дело, не стоит идти на поводу у внезапно вспыхнувших родственных чувств. Нужно понимать, что и зачем вы делаете, подписываете, о чем договариваетесь», — резюмирует Сергей Вишняков.
6 популярных в 2022 году схем, с помощью которых мошенники выманивают деньги
Мошенники работают без выходных. Так, по данным Телефонное мошенничество: масштабы и потери / ВЦИОМ ВЦИОМ, в первой половине 2022 года звонки от злоумышленников получили 57% россиян.
Естественно, такие массовые мероприятия не могут остаться незамеченными. О схемах мошенников пишут СМИ, предупреждает полиция. Поэтому преступники придумывают всё новые и новые сценарии для своих жертв. По иронии судьбы, многие из идей базируются как раз на том, что люди знают о распространённости проблемы и боятся за свои деньги. Вот несколько популярных сейчас способов выманить сбережения.
1. «На вас пытаются взять кредит»
Словосочетание «служба безопасности» на многих действует как красная тряпка. Поэтому мошенники работают осторожнее. Потенциальной жертве звонит якобы менеджер по работе с клиентами или другой подобный специалист. Он говорит, что обращается к вам по поводу вашей заявки по кредиту, которая была оформлена на сайте.
Мошенник надеется, что собеседник возмутится: он не подавал заявку ни на какой кредит. После чего лжеменеджер сообщит, что были введены все данные жертвы — кому она их передавала? Дальше начнёт запугивать, что кто‑то получит деньги и повесит на человека долг. А потом предложит защитить ценности: перевести на «специальный счёт» или снять заёмные деньги самостоятельно и — опять‑таки — отправить по якобы особым банковским реквизитам.
Если жертва купится на развод, то потеряет свои деньги, а то и кредит возьмёт, чтобы перевести средства мошеннику. Потому что, разумеется, никаких специальных счетов нет и банки никогда не предлагают ничего подобного своим клиентам. Ещё вариант — лжеменеджеру удастся выманить данные, которые позволят подключить мобильный банк жертвы. И тогда‑то он уже и кредит сможет оформить, и сбережения украсть.
Как защитить деньги
На такую схему легко попасться: страшно, что кто‑то повесит на вас долг. Тем более что «менеджер» торопит и не даёт вам подумать. В спокойной обстановке проще догадаться, что одной заявки на каком‑либо сайте недостаточно для оформления кредита. Заёмщик должен подтвердить своё намерение подписью — обычной или электронной. А для этого надо прийти в отделение лично либо подать заявление через личный кабинет или мобильный банк на сайте.
Кроме того, непонятно, почему «менеджер» уверен, что кто‑то ввёл на сайте именно ваши данные — особенно если вы не клиент этого банка.
В общем, если вас спрашивают, подавали ли вы заявку на кредит, отвечайте «нет» и смело кладите трубку. Если после этого вам тревожно — а это логично, речь всё же о деньгах — позвоните или напишите в свой банк. Пусть подтвердят, что за вами нет никаких долгов.
2. «Мы расследуем преступление»
В этой схеме к делу подключаются «следователи», «сотрудники управлений по борьбе с экономическими преступлениями» и прочие лжепредставители правоохранительных органов.
Преступник звонит, скомканно представляется. Затем говорит, что они зафиксировали случай мошенничества с картой, счетами, кредитами. Может начать запугивать или, наоборот, всячески выказывать желание помочь. Смысл в том, чтобы подвести жертву к «сотрудничеству со следствием».
Человеку якобы надо пойти в банк, завершить оформление кредита, взять деньги и перевести их на специальный защищённый счёт. Мошенникам, конечно. При этом лжеправоохранитель будет постоянно поддерживать контакт и узнавать, как дела, чтобы жертва не сорвалась.
Как защитить деньги
Как бы странно подчас ни работала полиция, так она точно не делает. Если ситуация выглядит подозрительно, стоит или перезвонить в отдел, который назвал собеседник, или попросить об официальном вызове на беседу. Впрочем, часто достаточно предложить лжесотруднику представиться внятно или заговорить о более формальном взаимодействии, как мошенник бросает трубку. Иногда обматерив, но это пережить проще, чем потерю денег.
3. «Вам только что звонили мошенники»
Здесь многоходовочка. Сначала потенциальной жертве звонит очевидный мошенник, которого легко проигнорировать. А затем с ней связывается сотрудник банка или полицейский. Он говорит, что зафиксировал звонок злоумышленника, и с этим надо разобраться. В процессе он попросит назвать данные карты, или перевести деньги на спецсчета, или оформить кредит — возможны варианты.
Как защитить деньги
Если вы не персонаж сериала «След», известного своими фантазиями о высокотехнологичности работы правоохранительных органов, описанная ситуация маловероятна. Допустим, ваш разговор подслушивал оперативник (что само по себе гораздо подозрительнее звонка злоумышленника) и засёк потенциального преступника. Но тот у вас ничего не похитил — чем вы можете быть полезным для следствия? Схема не выдерживает проверки реальностью, просто положите трубку и забудьте.
4. «Купите билет — у нас со скидкой»
Фишинговые сайты, которые маскируются под реальные страницы приличных сервисов и выманивают у пользователей деньги или данные, которые позволяют украсть сбережения, не новость. Но здесь тоже есть свои тренды.
Например, вопреки коронавирусным ограничениям для путешественников, стало больше Сезонный обман: мошенники с фейковыми авиабилетами активизировались / Известия сайтов, которые продают фальшивые авиабилеты. Аналогично обстоят дела с сервисами, распространяющими билеты Сообщение о мошеннической схеме Telegram‑канала In4security на выступления стендап‑комиков — фейки активно плодятся.
Но, конечно, этими двумя вариантами дело не ограничивается, поэтому при покупках в интернете стоит в целом быть внимательнее.
Как защитить деньги
Что касается авиабилетов, «Роскачество» и Aviasales запустили сайт настоящийбилет.рф, на котором можно проверить, с реальным ли продавцом вы имеете дело или с мошенником. Для остальных покупок работают общие правила: покупать на проверенных сайтах, не вестись на неадекватно щедрые акции и так далее. А если уж решили платить, надо убедиться в следующем:
- в адресной строке находится правильный адрес нужного сайта;
- адрес сайта начинается с https — расширения протокола HTTP, которое делает соединение более безопасным с помощью шифрования;
- замочек в адресной строке закрыт — это тоже свидетельствует о защищённом соединении.
5. «Поможем получить выплаты»
Пандемия наложилась на предвыборный период. А потому власти постоянно объявляли о каких‑то выплатах. Давали деньги то пенсионерам, то родителям школьников. Естественно, мошенники этого шанса не упустили, и в интернете появились сайты, которые предлагают помощь в оформлении выплат. Некоторые из них маскируются под страницы реально существующих банков. Чтобы получить деньги, нужно только ввести данные банковской карты, включая код с обратной стороны. Правда, средства не зачислят, а спишут с неё.
Как защитить деньги
Если выплата начисляется не автоматически и для её получения необходимо подать заявление, делается это всё равно на официальном сайте. Например, выплаты на детей оформлялись через «Госуслуги». Это несложно, к тому же сейчас ведомства размещают понятные инструкции, как действовать. То есть нет никакой необходимости идти на непонятный ресурс и вбивать там данные карты.
И ещё момент: код с обратной стороны карты нужен, чтобы списать деньги. Для зачисления достаточно её номера. Так что требование лишней информации — всегда повод для подозрений.
6. «Из‑за сбоя вас открепили от поликлиники»
Человеку приходит сообщение, что из‑за ошибки в системе его открепили от поликлиники. Чтобы вернуть статус пациента, нужно подать заявление и заплатить госпошлину. Сделать это можно на якобы «Госуслугах», то есть на сайте, который очень похож на официальный.
Схема опасна даже не тем, что мошенникам уйдёт «госпошлина». Они получат логин и пароль от «Госуслуг», а вместе с ними доступ к персональным данным, возможность оформлять на себя налоговые вычеты, разные выплаты и даже кредиты с микрозаймами.
Как защитить деньги
Чтобы успокоиться, достаточно вспомнить, как в реальности работает бюрократическая машина в стране. Если вас нечаянно открепят от поликлиники, вряд ли кто‑то озаботится этим настолько, чтобы вас информировать. Вы бы просто узнали об этом, когда пришли к врачу. И, конечно, никакой госпошлины за прикрепление к учреждению здравоохранения платить не надо, это бесплатно.
Тем не менее в аккаунте «Госуслуг» стоит включить двухфакторную аутентификацию, не дожидаясь столкновения с мошенниками. Тогда, если логин и пароль попадут в руки злоумышленников, те всё равно не смогут ими воспользоваться.
- Как отличить настоящих благотворителей от мошенников
- 4 способа вычислить мошенника в интернете с помощью государства
- ТЕСТ: Фишинг или нет? Проверьте, способны ли вы вычислить интернет-мошенника
Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.
Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью
«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото. Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток. Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.
Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. Фото: relait.ru
Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.
В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.
Какие схемы используют мошенники
1. Передача задатка
Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.
Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.
При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.
И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.
Как избежать
Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.
2. Появились наследники
По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.
Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?
Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.
Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.
Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.
Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.
Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.
Как избежать
Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.
Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.
Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. Фото: postroitbanju.ru
3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники
Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.
Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.
Как избежать
Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.
Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2022 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.
Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.
Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.
4. Продажа квартиры недееспособным
По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.
Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.
Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.
Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
Как избежать
Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.
Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. Фото: egorsukhachev.com
5. Намеренное занижение стоимости в договоре
Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.
К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.
Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.
При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.
Как избежать
Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.
6. Продажа квартиры с долгами
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.
Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Как избежать
Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.
Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. Фото: prozkh.ru
Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью
К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.
Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника
Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.
Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.
Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН
С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.
Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.
Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.
Способ №3. Тщательная проверка документов продавца
Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.
Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
- выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
- выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
- справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах;
- справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.
Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.
Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.
Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.
Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем
Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем
Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.
Квapтиpa c изъянoм
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Квapтиpa c мeбeлью
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки
Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.
Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.
Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.
Чyжaя квapтиpa
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Aвaнc или зaдaтoк
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Pacчeт нaличными
Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.
Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм
Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa
B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.
Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.
Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.
Загрузка...