Инструкция по покупке квартиры через ДДУ

Пошаговая инструкция по покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства обязательно заключение специального договора. Договор долевого участия (далее ДДУ) заключается между дольщиком (покупателем квартиры) и застройщиком, который занимается ее строительством.

Этот документ является подтверждением вложения денег в объект недвижимости и гарантирует выполнение обязательств строительной компанией.

После того как дом будет полностью достроен, на основе ДДУ оформляется право собственности.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ – соглашение между дольщиком и застройщиком. Регулируется Гражданским кодексом РФ, законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и другими нормативными актами.

• в простой письменной форме (без заверения у нотариуса);
• с обязательной регистрацией в Росреестре.

В соответствии с договором застройщик должен построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать их дольщику. В свою очередь участник долевого строительства обязан погасить стоимость квартиры и подписать акт приема-передачи, если его устраивает качество построенной квартиры.

Существенные условия

В договоре должны быть предусмотрены существенные условия:

1. предмет (описание квартиры);
2. цена недвижимости;
3. сроки выполнения соглашения (передачи жилья в собственность);
4. гарантийные сроки выполнения обязательств и указание;
5. каким способом обеспечиваются их исполнение.

В договоре также должны быть:

• реквизиты сторон;
• юридические основания для ведения строительства;
• цена жилья в расчете на один квадратный метр общей площади;
• порядок пересмотра цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора.

Если договор не содержит существенных условий, то государственная регистрация такого документа в Росреестре будет невозможна. Условия договора должны полностью соответствовать проектной декларации.

Регистрация ДДУ позволяет избежать двойных продаж и официально закрепляет права дольщика на объект недвижимости.

• Скачать бланк договора долевого участия покупки квартиры
• Скачать образец договора долевого участия покупки квартиры

Дополнительные условия

Дополнительные условия ДДУ могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему.

Особенно часто это практикуется при задержке строительства в связи с переносом сроков сдачи объекта.

Подписывать соглашение или нет, решает сам дольщик. Он может и оспорить задержку строительства в суде, а не соглашаться на все условия строительной компании.

Дополнительными условиями могут быть:

1. право уступки требования по договору;
2. возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
3. четко прописанный порядок сдачи и приемки работ;
4. порядок урегулирования претензий;
5. условия прекращения ДДУ.

Дополнительные условия подписываются также без заверения нотариуса и являются неотъемлемой частью ДДУ. Если вас приглашают на подписание допсоглашения, то иногда имеет смысл посоветоваться с юристом и пообщаться с другими дольщиками, чтобы не подписать документ, который в будущем осложнит вам жизнь.

Рассмотрим подробнее важные пункты ДДУ, которые могут привести к проблемам дольщика.

Порядок сдачи и приемки работ

По ДДУ застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в течение двух месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В случае нарушения сроков сдачи, если просрочка составляет от трех месяцев, дольщик имеет право отказаться от оплаты договора в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом застройщика. Сроки и порядок передачи должны полностью устраивать дольщика.

После подписания передаточного акта обязательства считаются полностью исполненными. Дольщик вправе не соглашаться с плохо построенной квартирой и подготовить свои замечания. После их устранения акт будет окончательно подписан.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ

Если застройщик предлагает вам дополнительные условия по приемке работ, то уточните, каков порядок и сроки устранения дефектов строительства.

Урегулирование претензий

Если застройщик затягивает сроки строительства, то дольщик имеет право направить ему претензию, а также потребовать оплату неустойки. Это должно быть оговорено в ДДУ или в дополнительных условиях к договору.

Право на направление претензии предусмотрено законодательством о долевом участии в строительстве. Ответ на претензию должен поступить в течение 10 дней. Если он не устроит дольщика, то прямая дорога в суд за защитой своих прав.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то есть пересылка претензии, является правом дольщика, а не обязанностью. Если нет желания заниматься претензиями, то можно сразу же готовить исковое заявление в суд.

Прекращение договора

Желание расторгнуть договор досрочно может проявить и дольщик, и застройщик. Это может быть связано:

• сфинансовыми сложностями инвестора (если договор оплачивается в рассрочку);
• невозможность самого застройщика завершить стройку.

• путем составления соглашения о расторжении;
• по инициативе одной из сторон;
• через суд.

Желательно четко прописать условия прекращения взаимоотношений сторон. Причиной расторжения может быть соглашение между застройщиком и дольщиком, то есть достигнутый компромисс.

Инициатива покупателя по расторжению ДДУ возможна только, если:

• построенное жилье не пригодно для проживания;
• нарушен срок сдачи.

Он вправе обратиться в суд, если нарушены условия проектной декларации, например, изменился метраж квартиры либо если стройка неожиданно «заморозилась».

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.

Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:

1. Изучить репутацию застройщика. Для этого необходимо проверить:
   • были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;
   • не задерживала ли она сроки строительства.

Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:

• проектную декларацию;
• учредительные документы застройщика;
• сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;
• финансовые результаты прошлого года;
• информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);
• свидетельство о государственной регистрации застройщика.

Важно! При оформлении ДДУ важно обратить внимание на сроки строительства, передачи ключей, гарантии выполнения обязательств.

Как взять в банке ипотеку по переуступке прав?

Для покупки квартиры в строящемся доме можно взять ипотечный кредит в банке. Для этого необходимо оформить договор о переуступки прав по ДДУ, а затем кредитный договор.

Банк проверит застройщика, убедится, что с ним можно иметь дело и выдаст кредит. Для этого, конечно, заемщик должен полностью отвечать требованиям банка и быть готовым гасить ежемесячные платежи.

Для оформления ипотеки потребуется:

1. предъявить справку с работы с указанием заработной платы;
2. заключить договор уступки права по ДДУ;
3. показать копию основного ДДУ;
4. внести первоначальный взнос (от 15-30% стоимости жилья);
5. оформить кредитный договор.

Уступка по договору допускается только после расчета по договору или одновременно с переводом долга на новое лицо. Еще одно требование: договор ДДУ уже должен быть зарегистрирован для того, чтобы появилась возможность уступать права требования.

• Скачать бланк договора уступки прав требования по договору ДДУ
• Скачать образец договора уступки прав требования по договору ДДУ

Средние ставки по ипотечному кредиту в России в начале 2018 года были на уровне 10-11% годовых в рублях. Если доходов недостаточно банк может попросить предоставить в залог имущество: другую квартиру, автомобиль или дачу.

О том, как приобрести квартиру по переуступке прав, рассказывается в отдельной статье.

Возможно, вам будет интересно: Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Риски и подводные камни

При покупке квартиры на первичном рынке рисков обычно больше, чем в случае с «вторичкой». Главные из них:

• риск замороженной на неопределенный период стройки;
• исчезновение застройщика с деньгами инвесторов.

Чтобы этого не произошло нужно тщательно проверять застройщика:

1. изучить опыт строительства предыдущих проектов;
2. учредительные документы;
3. репутацию владельцев компании.

Риски при покупке квартиры:

• некачественное строительство;
• банкротство застройщика;
• двойная продажа (одна и та же квартира продается двум и более покупателям);
• изменение проектной декларации (например, увеличение метража с требованием доплатить);
• повышение стоимости квадратного метра.

1. Для того чтобы избежать риска двойной продажи нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, т.к:
   • это требование законодательства;
   • наличие электронной записи в реестре блокирует возможность продажи той же квартиры другим желающим.
2. От некачественного строительства подстраховаться сложнее. Но есть определенные требования к качеству, которые прописаны в договоре и проектной декларации. Застройщик не вправе нарушать их. Если это произошло, то составьте список не соответствия обещанного по договору и настаивайте на устранении всех недочетов в короткие сроки.
3. Бывает, что застройщик меняет проектную декларацию самовольно, ставя дольщика перед фактом. Обычно это связано с увеличение площади квартиры или, наоборот, уменьшением. Если вас заставляют оплачивать дополнительные квадратные метры, хотя это не было оговорено, то вы вправе обжаловать это в суде. По закону более чем на 5% изменение площади квартиры – запрещено, а дольщики вправе требовать расторжения договора в суде и возврата вложенных средств.
4. Оспорено может быть также повышение стоимости квадратного метра в связи с ситуацией на рынке недвижимости, падением курса и другими факторами. Старайтесь еще во время обсуждения текста ДДУ (до подписания) предусмотреть такую возможность и минимизировать свои риски. Например, можно четко прописать в договоре, что повышение стоимости не может производиться в одностороннем порядке без согласия дольщика.

Заключение

Договор ДДУ – очень важный документ. Поскольку квартира еще не достроена это, по сути, единственная бумага, которая подтверждает факт внесения денег и обязательство застройщика передать построенную квартиру дольщику.

Перед подписанием договор нужно тщательно изучить на предмет «подводных камней», размытых формулировок и неточностей. После оформления его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).

После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.

Что дает ДДУ?

Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Чем рискует дольщик?

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.

Какая информация важнее всего?

1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.

2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.

3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.

4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.

5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По данным документам нужно понять:

1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.

2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.

«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.

«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Здесь вместо строки «Любой квартиры, расположенной на территории Санкт-Петербурга, можно написать конкретнее — указать застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2022 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2022 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Покупка квартиры по ДДУ в 2022 году: Что нового?

2022 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2022 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2022 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2022 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2022 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

• Иметь гражданство РФ
• Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2022 года.
• Подходят квартиры только в новостройках
• Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
• Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
• Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
• Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
• Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Важно, что договор ипотеки должен быть заключен до 1 июля 2022 года, распространяется данная программа, как на уже готовые квартиры, так и на квартиры в стадии «котлована».

Какие же нововведения появились в 2022 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2022 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2022 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
• Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214 .

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

Далее в 2018 году начали задумываться о использовании эксроу-счетов, как гарантии исполнения работ. Однако тогда эта идея не получила какого-то масштабного отклика и была отложена в «ящик» еще на пару лет.

И вот в 2022 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру. Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры. Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

• Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
• Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
• Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

• Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписанияПередаточного акта);
• Возможность уступки прав требования по договору;
• Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
• Порядок урегулирования претензий;
• Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку .

ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

• с 2014 года – обязательное страхованием ответственности Застройщика;
• с 2017 года – создание единого компенсационного фонда долевого строительства;
• с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные эскроу-счета, где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Инструкция по покупке квартиры через ДДУ

Введите то, что Вы ищете

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Оформляем новостройку

Оформляем новостройку

Особенности приобретения строящегося жилья раскрывает заместитель начальника Железногорского отдела Росреестра Анжела Шернаева.

– Становится ли человек собственником жилья при заключении договора участия при долевом строительстве?

– Следует знать: у покупателя квартиры в строящемся доме появляется право оформления квартиры в собственность только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

На этапе строительства многоквартирного дома, гражданин заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве, который (в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ) подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, и только после этого он считается заключенным.

Участник долевого строительства, в соответствии с условиями договора, производит оплату любым удобным для него способом: либо в рассрочку на весь период строительства, либо полный единовременный расчет, либо оплата через ипотечный кредит.

Чтобы заключить такой договор с застройщиком, со стороны инвестора требуется только паспорт. А вот документы со стороны застройщика следует тщательно проверить, чтобы сократить возможные риски.

– Что надо знать о застройщике, чтобы доверить ему свои деньги?

– Прежде всего следует выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного объекта – до или после 1 апреля 2005 года. Если оно получено после 1 апреля 2005 года, то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее надо удостовериться что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику – либо на праве аренды, либо на праве собственности, но в любом случае это право должно быть зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, где она опубликована и ознакомиться с ней.

Договор должен содержать: адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок его оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Должно быть не менее трех подлинных экземпляров договора, один из которых предназначен для регистрирующего органа, один – для участника долевого строительства, один – для застройщика.

При получении документов, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию – на экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

– Когда дом построен и произведена полная оплата за квартиру, как проходит процедура оформления квартиры в собственность?

– После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с участниками долевого строительства будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой вкладывались деньги, будет передана дольщику.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать при наличии следующего пакета документов: документ, удостоверяющий личность, договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, квитанция об оплате государственной пошлины.

Кроме того, необходимо иметь кадастровый паспорт на квартиру, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация» или Кадастровой палатой.

После получения указанных документов подается заявление о государственной регистрации права собственности.

Через месяц выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности, если вы обратились одним из первых дольщиков. Если же не первым, то через 5 рабочих дней.

Вы можете оформить все документы самостоятельно или возложить эту обязанность на доверенное лицо.