Дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды

Составляем дополнительное соглашение о продлении срока действия договора

Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора — это документ, с помощью которого стороны договариваются об увеличении времени исполнения обязательств без изменения других существенных условий.

Законодательные нормы

Прежде чем говорить, как оформляется доп соглашение на продление срока действия договора, уместнее сначала упомянуть об ограничениях в отношении этого вопроса. В некоторых ситуациях его подлить нельзя. О таких случаях упоминает постановление пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 в п. 1 — аренда муниципального или государственного имущества производится по результатам торгов.

Для отдельных сделок есть прямо упомянутые законом нормы автоматической пролонгации — электроснабжение, аренда или наем, доверительное управление. В остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями, изложенными в гл. 29 ГК РФ.

В какие сроки продлевают соглашение

Если партнеры довольны сотрудничеством, они его продолжат, заключив дополнительное соглашение об изменении срока действия договора, в котором укажут новые даты. Заключать его надо до окончания основного контракта — формально утративший силу документ не продлевается. В некоторых случаях есть возможность его продлить на основании п. 3 ст. 425 ГК РФ. Но здесь могут начаться проблемы с определением прекращения обязательств в случае возникновения рисков оспаривания. Судебная практика по таким делам неоднозначна, поэтому целесообразно обговаривать вопрос продления до окончания времени действия. Если не успеваете, подпишите новый документ.

Как оформить продление

Пролонгацию надо включить в текст отдельным условием. Тогда контрагенты смогут продолжать работать, а договорные даты будут автоматически передвинуты. Если отношения планируются как долгосрочные, в текст целесообразно вписать пункт о неоднократном продлении.

Когда такая возможность не указана, составляется отдельное допсоглашение. Важно, чтобы принципиальные условия контракта оставались неизменными. Нередко в текст включают условие об автоматической пролонгации.

Перед продлением необходимо предусмотреть все нюансы. Например, при решении вопроса о том, можно ли продлить договор ГПХ дополнительным соглашением, уточните его предмет. Если это возмездное оказание услуг, пролонгирование отнесет его в разряд трудовых и тогда проблем с инспекцией не избежать.

Требования к допсоглашению

Обязательных требований к форме дополнительного согласия на пролонгацию нет, но есть некоторые условия, которые надо соблюдать, чтобы оно не было признано ничтожным:

1. В названии сошлитесь на документ, который продлевается.
2. Обязательно укажите стороны. Если документ подписывает другое лицо, разъясняются его полномочия, например, действует по доверенности.
3. В основной части указываются новые даты или пункты, которые были изменены. Написать надо первоначальную редакцию и ее видоизмененную формулировку.
4. Подписи.

4 варианта формулировок допсоглашения для разных случаев

1. Трудовой

Иногда необходимо продлить трудовой контракт, например, если женщина, работающая по срочному контракту, ушла в декрет. Составляется допсоглашение о продлении ТД на период отпуска по беременности и родам.

к срочному трудовому договору от 03.02.2018 № 43

от ____________ г. Петрозаводск

ООО «Рапсодия», именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице директора Петриченко Льва Львовича, действующего на основании устава, с одной стороны, и Котова Ирина Денисовна, именуемая в дальнейшем «Работник», с другой, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. На основании части второй ст. 261 ТК РФ, срок действия срочного трудового договора от 03 февраля 2018 г. № 43 продлевается до окончания отпуска по беременности и родам, предоставленного Работнику.
2. Днем окончания трудового договора является последний день отпуска по беременности и родам.

2. Займа

Ульева Елена Викторовна, 012456 1201, ул. Ленина, д. 12, кв. 7, именуемая в дальнейшем Заимодатель, с одной стороны, и ООО «ВозьмитеДеньги», в лице директора Кротова Юрия Ильича, действующего на основании Устава, именуемый Заемщик, с другой, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору займа № 759 от 17.06.2017 о нижеследующем:

1. Стороны договорились увеличить срок действия Договора займа № 759 от 17.06.2017 на 1 год — до 17.06.2018.

3. Аренды

Мы, Кравчук Юрий Юрьевич, с одной стороны, именуемый в дальнейшем Арендодатель, и Скрипко Нина Васильевна, с другой, именуемая в дальнейшем Арендатор, договорились продлить соглашение об аренде от 05.04.2015 и внести в п. 3 следующие изменения:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору квартиру во временное пользование на срок с 05.04.2015 по 05.04.2016.

Не требует госрегистрации дополнительное соглашение о продлении договора аренды если первоначальный срок был меньше года.

4. Поставки

Общество «Искра», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице Киркова Петра Валерьевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Звезда», именуемое в дальнейшем «Поставщик», в лице Борысева Михаила Олеговича, действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Дог. № 225 от «29» февраля 2016 г. о нижеследующем:

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

• Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
• Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

• арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
• собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве. Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

• Название документа;
• Дату;
• Ссылку на первичный договор;
• Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
• Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

1. Электронное письмо с ЭЦП.
2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

• наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
• указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
• если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 1 745 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.

В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На практике в отношениях аренды часто используется термин “пролонгация” применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.

Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается “автоматически”). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).

Кроме того, в договоре аренды может содержаться условие, которое ставит продление арендных отношений в зависимость от прямого волеизъявления сторон. Например, договором может быть предусмотрено, что арендатор вправе известить арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора. В таком случае срок договора не продлевается автоматически, и сторонам целесообразно изначально предусмотреть в договоре порядок осуществления арендатором такого права. Как указал ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175, согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. В то же время, если в договоре не определен порядок оформления отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано только в общем порядке – посредством заключения договора на новый срок по правилам ст. 621 ГК РФ (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08, Девятого ААС от 20.02.2012 N 09АП-940/12).

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.

Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:

– пользование имуществом после истечения срока действия договора;

– отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).

Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится и к договорам государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Они считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, когда такой договор заключается на новый срок, стороны должны согласовать размер арендной платы, который определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Условие об арендной плате, предусмотренное договором аренды, который заключен на новый срок без проведения торгов, применяется к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).

Внимание

Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

Соглашение о продлении договора аренды

Соглашение о продлении договора аренды необходимо в случаях, когда стороны желают продлить арендные правоотношения, а основной договор не предусматривает возможности его автоматического продления.

Срок договора

Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.

На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.

Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.

Продлеваем договор

Соглашение о продлении договора аренды станет дополнением к основному договору, как могло бы стать дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды. То есть соглашение не изменяет условия договора, а всего лишь устанавливает их на следующий временной отрезок, как правило, равный одному году.

Если одновременно с продлением договора контрагенты договариваются об изменении и других условий, то желательно составить новый договор хотя бы с той целью, чтобы старый не обрастал кучей дополнительных соглашений.

Как оформить соглашение

Итак, если речь идет только о продлении срока аренды, то достаточно будет лишь небольшого соглашения. Составить его несложно, а для того, чтобы совсем упростить задачу, можно воспользоваться имеющимся на сайте и доступным для скачивания типовым шаблоном соглашения о продлении срока аренды.

Прежде чем взяться за составление соглашения, сторонам следует прийти к консенсусу относительно срока продления и способа, которым он будет продлен. Так, возможны следующие варианты пролонгации:

• на строго определенный срок без права автоматического продления;
• на тот же срок, но с возможностью автоматического продления.

Отметим, что в рамках соглашения вполне можно предусмотреть продление в случае нерасторжения договора, даже если сам договор аренды этого не предусматривает.

Когда оформить соглашение

Продлить срок действия договора аренды необходимо в период действия этого договора, то есть минимум за 30 дней до времени его прекращения. Несоблюдение этого правила влечет за собой расторжение первоначального договора.

Таким образом, если соглашение оформляется в последний день действия договора аренды, то следует либо оформить его задним числом, либо заключить новый договор.

Еще раз обратим ваше внимание на этот пункт. Если вы продлите договор в то время, когда он уже истекает, договор станет недействительным (истекшим), а соглашение – ничтожным. Это значит, что арендатор продолжит аренду при несуществующем договоре аренды и ничтожном соглашении о продлении договора.

В случае возникновения спора между контрагентами ни один из них не сможет требовать исполнения договорных условий, потому что договора просто не существует. Например, если арендатор откажется платить арендную плату, арендодатель уже не сможет обратиться в суд.

Регистрация и заверение

Обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения следует лишь в случаях, когда закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора. В противном случае поход к нотариусу не нужен, только если стороны договора не решат, что нотариальное заверение для них желательно.

Государственной регистрации в Росреестре подлежат только договоры, срок действия которых составляет более одного года. Если соглашение о продлении срока аренды предусматривает действие договора на срок более года, то соглашение и договор должны будут быть зарегистрированы в Росреестре.

Оформляем соглашение

Составляется соглашение о продлении срока аренды в произвольной форме, хотя желательно, чтобы оно примерно соответствовало стандартной форме договоров, то есть включало в себя следующие сведения:

1. место и дату, где и когда соглашение было подписано контрагентами;
2. наименования (или ФИО) контрагентов и основные сведения о них – паспортные данные и адреса;
3. указание на наличие основного договора аренды, его номер (если имеется), дата его подписания, основные условия;
4. указание на предмет основного договора. Например «между сторонами был заключен договор аренды квартиры 5 по улице Киевской, 17 города Сыктывкара»;
5. суть самого соглашения. Например «Настоящим соглашением продлевается срок аренды по договору от ______ до __________»;
6. согласие сторон о продлении договора и его основных положений. Например «Настоящее соглашение продлевает срок действия договора аренды. При этом стороны обязуются исполнять условия основного договора, а в частности пунктов _______»;
7. реквизитов и подписей контрагентов.

Обычно договор аренды – это двухсторонний договор, при котором у каждого контрагента имеется по экземпляру договора. Соглашение также должно быть оформлено в двух экземплярах – по одному для каждого контрагента.

Если стороны решат, что соглашение подлежит нотариальному удостоверению, то составить его следует в трех экземплярах, из которых один останется у нотариуса.

В трех экземплярах следует составить и соглашение о продлении сроком более чем на год. В этом случае третий экземпляр будет предоставлен для государственной регистрации в Росреестр.

Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.

Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.

Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.

Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.

Правоотношения, возникающие в процессе аренды нежилого помещения, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что такое пролонгация?

В ст. 610 ГК РФ указано, что соглашение на аренду нежилой недвижимости может быть заключено как на определённый срок, так и без указания периода действия.

Договор с неопределённым периодом действителен до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. При этом контрагент, по чьей инициативе расторгается контракт, должен уведомить другую сторону не менее чем за три месяца до фактического прекращения его действия (если там не указаны иные сроки уведомления).

Применительно к нежилым помещениям законодательство РФ не устанавливает предельного периода аренды, и по сути контракт может быть заключён (продлён) на любой срок.

Пролонгацией договора аренды является его продление по согласию сторон на определённый или неопределённый период.

Можно ли пролонгировать контракт?

Внимание! Срочный контракт по истечению периода его действия возможно продлить. Согласно ГК РФ (ст. 621, ч. 1) арендатор, который соблюдал все условия контракта, имеет приоритетное право на его продление перед третьими лицами.

Исключительным правом арендатор может воспользоваться, если соблюдены следующие условия:

• в имеющемся договоре или в законодательных актах РФ не содержится указаний на то, что арендатору запрещено воспользоваться исключительным правом;
• в течение всего периода аренды арендатором соблюдались все условия арендного соглашения;
• арендатор своевременно уведомил арендодателя о своём желании пролонгировать контракт (в период, указанный в договоре, или не меньше, чем за 3 месяца).

При этом законодательством предусмотрено четыре способа пролонгации:

1. Автопродление на новый срок. Такой способ применяется в случае, если автопродление прописано в предыдущем контракте.
2. Заключение дополнительного соглашения с указанием на продление. Это не очень распространённый способ пролонгации. Он применяется в тех случаях, когда автоматическое продление использовать неудобно. Например, в случаях, когда аренда выступает обременением права собственности, и необходимо отслеживать сроки этого обременения.

Если арендодатель и арендатор выбрали подписание дополнительного соглашения, то в этом документе нужно прописать условия, которые изменяются (сумму арендной платы, сроки аренды, условия пользования нежилым помещением). Также изменения могут заключаться в смене типа договора — например, определённый срок меняется на неопределённый период.

Важно! Если основной контракт зарегистрирован в Регистрационной палате, дополнительное соглашение также должно пройти такую процедуру.

Новый контракт с условием исключительного права заключается при условиях:

• ограничение исключительного права не было указано в договоре;
• арендатор соблюдал все условия контракта;
• арендатор письменно сообщил арендодателю о своём намерении применить исключительное право.

Как продлить?

Для пролонгации можно воспользоваться несколькими способами: заключить дополнительное соглашение, оформить новый контракт или направить арендодателю письмо-уведомление.

Допсоглашение

Составляется, если и арендодатель, и арендатор (арендаторы) согласны со всеми условиями продления контракта. Дополнительное соглашение должно иметь такой же вид и форму, как и основное, например, компьютерный или рукописный вариант.

Оно может содержать новые пункты, которых не было в прежнем договоре, отменять некоторые положения основного договора или изменять прописанные там условия. Дополнительным соглашением может быть, например, закреплены условия о выкупе объекта нежилой недвижимости арендатором после того, как он внесёт полную стоимость данного помещения.

Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

Те положения основного контракта, которые остались без изменения, по-прежнему имеют свою силу и являются обязательными и исполнению всеми сторонами. Дополнительное соглашение составляется и подписывается в двух экземплярах (если арендаторов несколько, то количество экземпляров определяется по числу всех контрагентов).

Если первоначальный контракт был нотариально заверен, то данную процедуру нужно провести и с дополнительным соглашением. Если дополнительное соглашение заключается на срок более 1 года, оно должно пройти процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре.

• Скачать бланк дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения

Оформление нового контракта

Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

Если контракт заключается на период более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация позволяет снизить риски как для арендодателя, так и для арендатора. Но в российской практике довольно часто заключают контракт по аренде нежилой недвижимости на 11 месяцев, чтобы избежать процедуры обязательной регистрации.

; с пролонгацией и без нее; .

Письмо-уведомление арендодателю

Письмо-уведомление на продление действующего контракта по аренде нежилого помещения арендатор направляет арендодателю в том случае, если он имеет приоритетное право аренды. Такое письмо передаётся лично или отправляется почтой.

В письме-уведомлении арендатор просит пролонгировать соглашение об аренде на тех же условиях и указывает сроки.

• Скачать бланк письма-уведомления о продлении договора аренды
• Скачать образец письма-уведомления о продлении договора аренды

В каких случаях автоматически продлевается действие?

Автоматическая пролонгация арендного соглашения означает, что контрагентам вообще не нужно ничего предпринимать для продления контракта. Такой способ продления применяется в двух случаях:

• Если автопродление прописано в условиях договора.
• Если выполняются условия, содержащиеся в ч. 2, ст. 621 ГК РФ (арендатор продолжает использовать нежилую недвижимость после истечения периода действия арендного контракта и арендодатель не возражает против этого). В таком случае арендный контракт будет считаться автоматически пролонгированным на неопределённый срок.

Надо ли регистрировать?

ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Чтобы зарегистрировать договор, один из контрагентов обращается в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением, к которому должны быть приложены следующие документы:

• контракт на аренду нежилой недвижимости (2 экземпляра);
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• учредительные документы (если заявитель — юридическое лицо) или документы, удостоверяющие личность (если заявителем является физическое лицо);
• квитанция об оплате государственной собственности;
• согласие собственника (если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности);
• согласие залогодержателя (если недвижимость находится в залоге);
• технический план помещения (если в аренду сдаётся не весь объект полностью, а его часть).

Срок регистрации составляет не более 7 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц в 2018 году составляет 2000р., а для юридических лиц — 22 000р. Если с заявлением о регистрации обращается несколько контрагентов, то сумма государственной пошлины распределяется между ними в равных долях (некоторые особенности расчета регламентируются Налоговым кодексом РФ (ст. 333.18, п. 2).

Что делать в случае отказа?

Важно! Если арендодателю, обладающему исключительным правом, соблюдающему все условия, арендатор отказал в пролонгации контракта и в течение 12 месяцев заключил соглашение об аренде с иным контрагентом, то первоначальный арендатор может обратиться в суд. Данный вопрос регламентируется ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения может быть оформлен на определённый и неопределённый срок. В первом случае возможна пролонгация такого соглашения. Арендатор, с которым уже был заключён договор, обладает приоритетным правом на его продление перед третьими лицами.

Исключительное право сохраняется за арендатором только при соблюдении необходимых условий:

1. отсутствие ограничений на такое право, прописанных в действующем договоре аренды или в законодательных актах РФ;
2. арендатор выполнял все условия действующего договора;
3. арендодатель был вовремя поставлен в известность о намерении пролонгировать соглашение (не менее чем за три месяца или в иные сроки, если они прописаны в действующем контракте).

Существует четыре способа пролонгации: автопродление на новый период, заключение дополнительного соглашения с указанием на продление, заключение нового арендного контракта с учетом положений об исключительном праве арендатора, принудительное продление соглашения через судебный орган.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Нюансы продления договора аренды нежилого помещения через заключение допсоглашения и иным способом

Поскольку точного определения нежилых помещений в законодательстве РФ нет, к ним относят те, которые не предназначены для постоянного пребывания людей и лишены признаков жилья. Такие коммерческие площади часто арендуют предприниматели для ведения бизнеса. По истечении оговоренного срока требуется продление договора о временном пользовании помещением, то есть пролонгация.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?

По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.

Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.

Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.

Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.

Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.

Можно ли его пролонгировать?

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период. Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).

Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:

• в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
• арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
• он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).

При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.

Если арендатор продолжает использование нежилого помещения после истечения периода действия контракта, а второй контрагент при этом не возражает, договор признается продленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Решение о пролонгации вправе принимать только законный владелец нежилого помещения. Если во время действия договора недвижимость была продана другому собственнику, правоотношения необходимо продлять уже с ним.

На законодательном уровне могут утверждаться предельные периоды действия аренды для отдельных видов имущества. Тогда по их истечении контракт считается расторгнутым вне зависимости от договоренности сторон.

Как продлить время пользования недвижимостью

Еще во время заключения первоначального договора сторонам требуется согласовать условия сделки, в том числе длительность правоотношений. От этого зависит порядок оформления документа и его дальнейшая пролонгация.

В гражданском праве используется несколько вариантов продления договора, каждому из которых характерны особенности.

Автопродление

Автоматическая пролонгация применима, если пункт о ней присутствует в истекшем договоре. Правоотношения сторон могут продолжаться при их взаимном согласии после истечения срока контракта.

Автоматически он пролонгируется на тот же период с идентичными условиями или на неопределенный срок. Дополнительного оформления такое продление не требует.

Продление с помощью допсоглашения

Преимущественно способ применим, когда автопролонгация не используется. Оформление допсоглашения осуществляется до завершения действия договора, в нем прописываются изменения (цены, сроков, условий эксплуатации).

Заключение нового арендного договора

По завершении действия соглашения о временном пользовании нежилым объектом стороны оформляют новый договор с учетом преимущественного права арендатора.

При этом допустимо оставить условия прежними или внести изменения. Исключительное право арендатора устанавливается при соблюдении им вышеназванных требований (уведомления арендодателя, исполнения обязательств и так далее).

Увеличение срока через суд

Принудительное увеличение срока осуществляется путем обращения в суд при отказе арендодателя пролонгировать договор второй стороне, обладающей приоритетным правом перед третьими лицами. При этом допустимо не только продлить контракт, но и потребовать возмещения понесенного материального урона.

Порядок действий

Процедура пролонгации контракта о временном пользовании нежилым объектом недвижимости отличается у отдельных способов. Автопродление не требует оформления, в иных случаях понадобится составление документации: допсоглашения или нового договора.

Подписание дополнительного протокола

Оформляется по обоюдному согласию сторон. Допсоглашение составляется по форме и виду основного договора. Если последний заполнялся от руки, то и дополнение представляют в рукописном варианте.

Допускается по согласованию сторон внесение новых пунктов, изменение или отмена старых. Например, редактирование цены аренды (с указанием НДС), добавление условия о возможном выкупе объекта арендатором при оплате его стоимости.

Возможно в соглашении указать только информацию о продлении, оставив все тезисы договора нетронутыми. Неизмененные положения основного документа по-прежнему имеют юридическую силу. Если оно заверялось нотариусом или подвергалось госрегистрации в Росреестре, дополнению следует также пройти процедуры.

Соглашение о продлении обязательно содержит пункты:

• местоположение объекта;
• указание контрагентов;
• условия аренды, их изменение;
• даты заполнения и вступления в силу документа.

Допсоглашение составляется в 2 экземплярах и подписывается обоими контрагентами. Без основного договора дополнение считается недействительным.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Заключение нового контракта

Новый контракт оформляется согласно стандартным требованиями ГК РФ. Пункты старого договора могут быть изменены, дополнены или отменены по согласованию сторон. Обязательно указываются:

• местонахождение нежилого помещения;
• контрагенты;
• условия аренды;
• даты оформления, вступления в силу;
• подписи сторон.

После подписания документа срок аренды отсчитывается заново без учета прошлых правоотношений.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Письмо на продолжение существующего контракта

Уведомление о пролонгации договора аренды направляется арендодателю, если арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами.

Письмо составляют в произвольной форме, в нем указываются:

• дата и название документа;
• указание реквизитов договора и пункта, обозначающего срок соглашения и порядок информирования о пролонгации;
• намерение продлить правоотношения со ссылкой на законодательство (ст. 621 ГК РФ);
• подпись арендатора или доверенного лица.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Уведомление передают лично (с распиской в получении), по электронной (с цифровой подписью) или обычной почте (заказным письмом) в срок не менее чем за 3 месяца до завершения действия договора. Период и условия информирования также могут быть указаны непосредственно в контракте.

Когда документ продолжает действовать автоматически?

Автоматическая пролонгация договора применяется в 2 случаях:

1. Если автопродление обозначено в условиях контракта.
2. Если обе стороны не отреагировали на завершение его действия и продолжают правоотношения (п.2 ст. 621 ГК). То есть арендатор дальше пользуется нежилым помещением, арендодатель не возражает и принимает оплату.

Срок пролонгации предусмотрен тот же, на который заключался договор, или неопределенный.

Сторонам не требуется ничего предпринимать для оформления продления.

Арендодателю сигналом к пролонгации правоотношений станет поступление платежей за аренду после завершения срока, отсутствие просрочек по ним и соблюдение правил эксплуатации объекта.

Надо ли регистрировать документ?

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ, госрегистрация договора аренды требуется при его заключении на срок более 1 года. В противном случае документ не наделяется юридической силой и признается ничтожным. Срок действия соглашения отсчитывается с внесения записи в Росреестр. Порядок регистрации обозначен в ФЗ № 218.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
   Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если зарегистрированным договором предусмотрено его продление после истечения срока действия, то направление его в Росреестр не требуется — при этом правоотношения считаются пролонгированными на неопределенный период.

Если базовый контракт не регистрировался, то продление его на неустановленный срок также не требует проведения процедуры. При оформлении допсоглашения о продлении к действующему зарегистрированному договору, его также необходимо внести в Росреестр. Процедура обязательна, если краткосрочный контракт (менее года) после пролонгации становится долгосрочным. О том, как оформить договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете, как составить и зарегистрировать долгосрочный договор.

При оформлении допсоглашения сроки, указанные в нем, прибавятся к обозначенным в основном контракте.

Например, договор был заключен на 9 месяцев (госрегистрация не нужна), соглашение продляет его на 5 месяцев. То есть общее количество насчитывает 14 месяцев. Это требует обязательного проведения госрегистрации.

Для проведения процедуры одна из сторон направляет в МФЦ или местное отделение Росреестра заявление с приложением документации:

• 2 экземпляра арендного договора, допсоглашения (при наличии);
• кадастровый паспорт объекта, правоустанавливающая документация на него;
• учредительные документы юридического лица или удостоверяющие личность для физического;
• согласие владельца помещения (если оно в муниципальной или госсобственности), залогодержателя (если объект пребывает в залоге);
• квитанция об оплате госпошлины;
• техплан (если сдается часть помещения).

Величина госпошлины в 2019 году составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, физических — 2 тыс. рублей. Срок регистрации насчитывает до 7 дней.

Что делать в случае отказа?

Если арендодатель отказался пролонгировать договор с арендатором, обладающим приоритетным правом, он не вправе оформлять данные правоотношения с иными лицами в течение года (ст. 621 ГК РФ).

Если это условие было нарушено, целесообразно обратиться в суд. Арендатор может потребовать принудительную пролонгацию арендного договора или возмещения ему материального урона, вызванного отказом продления.

Главное условие для удовлетворения иска судом — наличие фактов, подтверждающих передачу объекта во временное пользование третьим лицам (договора, выписок о внесении платы и так далее).

Пролонгация договора аренды достаточно проста в оформлении. Преимущественно контрагенты прибегают к автопродлению, которое не требует совершения каких-либо действий. Однако данный способ рекомендуется применять при стабильных взаимоотношениях между сторонами и определенной степени доверия. При оформлении договора на год и более требуется обязательная госрегистрация.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: