Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры
Закон устанавливает нормы, касающиеся освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества. Выясним, предусмотрены ли здесь льготы для тех, кто получает пенсии, ответим на вопросы, нужно ли пенсионерам платить налог с продажи недвижимости, платит ли пенсионер налог с продажи квартиры (в собственности менее 3 лет), облагается ли налогом продажа квартиры пенсионером, полученной по наследству.
Какой налог платит пенсионер при продаже квартиры
При продаже недвижимости, в том числе квартиры, образуется доход, который, по общему правилу, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в законе определены условия освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе. Должен ли пенсионер платить налог с продажи квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, откроем статью 217.1 Налогового кодекса РФ.
Нужно ли пенсионеру платить налог с продажи квартиры
По вопросу уплаты налога с продажи квартиры (пенсионерами в том числе) в статье 217.1 НК РФ указано следующее. Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. То есть, если пенсионер продает квартиру, платит ли он налог 13 процентов, будет зависеть от срока владения им квартирой.
- в каком году была приобретена продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
- при каких обстоятельствах продаваемая квартира оказалась в собственности (получена в наследство, приобретена по договору купли-продажи, дарения и т.д.)
- является ли квартира единственной или нет.
Подробнее о сроке владения квартирой можно прочитать здесь.
- минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 статьи 217.1 НК РФ;
- размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет?
- если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет.
То есть ответ на вопрос, платит ли пенсионер налог, если продает квартиру менее 3 лет в собственности, будет положительный. Однако закон позволяет уменьшить пенсионерам подоходный налог с продажи квартиры или даже свести его к нулю.
Налог с продажи квартиры пенсионерам: порядок расчета
- нужно сравнить доходы от продажи квартиры с кадастровой стоимостью с учетом понижающего коэффициента, установленного в статье 214.10 НК РФ, и определить какая сумма будет приниматься в целях налогообложения доходами от продажи квартиры,
- можно получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества.
Такой вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Вместо получения имущественного налогового вычета пенсионер вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, размер налога при продаже квартиры пенсионером определяется как умножение налоговой ставки на сумму доходов от продажи квартиры (определенной в соответствии со ст. 214.10 и 220 НК РФ).
Рассмотрим некоторые примеры расчета налога с продажи квартиры пенсионерам.
Пенсионер продал квартиру за 3 000 000 рублей (квартира была в собственности пенсионера менее 3 лет – налог в этом случае необходимо рассчитать и уплатить). Налоговая база по произведенным расчетам согласно статье 214.10 НК РФ определена как 3 000 000 рублей. После применения налогового вычета в 1 млн. руб. налог с продажи квартиры пенсионером (в собственности менее 3 лет) составит 260 000 рублей ((3 000 000-1 000 000 рублей)*0,13).
Пенсионер приобрел квартиру за 6 000 000 рублей. Через два года он продал ее за 8 000 000 рублей. Налоговая база по произведенным расчетам согласно статье 214.10 НК РФ определяется как 8 000 000 рублей. Пенсионер заплатит налог при продаже квартиры в размере 260 тыс. руб., уменьшив сумму дохода при продаже квартиры на сумму расходов на покупку ((8 000 000 – 6 000 000)*0,13).
Все расчеты налога производятся в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Уплата налога от продажи квартиры пенсионером производится до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продана квартира.
! Начиная с доходов 2022 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры, полученной по наследству?
Пенсионер продал квартиру, полученную по наследству, — надо ли платить налог в этом случае? Это зависит от того сколько времени пенсионер владел унаследованной квартирой. Минимальный предельный срок владения в целях налогообложения доходов от продажи в случае ее наследования составляет 3 года. При этом нужно учитывать, что у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. При наследовании супругом квартиры, приобретенной в общую совместную собственность, моментом возникновения права собственности на квартиру в целях налогообложения доходов от продажи является дата приобретения квартиры.
Налог с продажи квартиры, полученной пенсионером по наследству, можно уменьшить, применив следующее положение статьи 220 НК РФ.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктом 18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных пп.3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Если пенсионер продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог
При продаже квартиры и покупке новой квартиры автоматического освобождения от НДФЛ не происходит. Однако если пенсионер приобрел квартиру, он вправе при соблюдении определенных условий оформить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости (остаток вычета пенсионеры вправе перенести на предыдущие периоды). Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде (одном календарном году), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).
Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу налогообложения доходов от продажи квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.
Итак, мы выяснили, нужно ли платить пенсионерам налог с продажи квартиры. Специальных норм, регулирующих налогообложение при продаже квартиры пенсионерами, законом не предусмотрены. Поэтому если пенсионер продал квартиру, которой владел менее предельного срока владения, ему нужно рассчитать и уплатить НДФЛ. Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры (в собственности менее 3 лет)? Да, пенсионеру нужно будет заплатить налог, при этом он вправе уменьшить подоходный налог к уплате или свести его к нулю, применив имущественный налоговый вычет.
Какие налоги должен платить пенсионер при продаже недвижимости?
– Я пенсионер с 17 октября 2016 года. Выставляю на продажу свою квартиру во Владикавказе, чтобы построить дом среднему сыну в селе в Назрановском районе. Первый вопрос. Должен ли я платить налог с продажи, если как пенсионеру никакие налоговые вычеты мне не светят? Второй вопрос. С 2003 по 2017 год я построил дом в том же селе для младшего сына. Возможно ли получить за него налоговые вычеты, если только 30-40% моих расходов подтверждаются кассовыми чеками?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Все зависит от возникновения права собственности. В случае, если Вы владеете квартирой более трех лет, платить налог не нужно. Рекомендуем получить консультацию в налоговой инспекции по месту регистрации, исходя из ваших документов.
Что касается второго пункта, то Вы можете вернуть налоговый вычет за последние четыре года в размере до 260 тысяч рублей, если данная сумма поступала в бюджет в виде налогов При этом величина выплаты зависит от подтвержденных Вами затрат на дом. Возврат возможен от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Так, например, если Вы потратили и можете подтвердить 3 млн рублей, то Вам в любом случае вернут 13% от 2 млн рублей (база к возврату налога по НДФЛ), то есть 260 тысяч рублей.
Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:
Отвечу на первый вопрос. Если право собственности на объект было оформлено до 01.01.2016 г. и Вы владели данным объектом недвижимости более трех лет, то при продаже данного объекта недвижимости продавец освобождается от уплаты налога на прибыль. Если право собственности на объект было оформлено после 01.01.2016 г., то продавец будет освобожден от уплаты налога на прибыль, если объект будет находиться в собственности пять лет.
Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:
Согласно налоговому законодательству РФ, доходы от продажи недвижимости по общему правилу облагаются НДФЛ. Доходы от продажи квартиры освобождаются от НДФЛ в зависимости от срока владения недвижимостью.
Налог при продаже квартиры не будет уплачиваться в следующих случаях:
- если квартира была получена или приобретена до 01.01.2016 г. и срок владения квартирой более трех лет;
- если квартира была получена в собственность после 01.01.2016 г. по наследству или в случае дарения близким родственником, а также в порядке приватизации, причем срок владения ею на момент продажи более трех лет;
- если квартира была приобретена после 01.01.2016 г. по иной сделке (например, в результате купли-продажи) и срок владения ею на момент продажи более пяти лет.
Во всех остальных случаях при продаже квартиры необходимо будет заплатить налог по ставке 13%. При этом Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Так, доход от продажи квартиры можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на ее приобретение при наличии документов, подтверждающих такие расходы. Если же таких расходов не было или подтверждающие документы отсутствуют, то доход от продажи квартиры можно уменьшить на 1 млн рублей. С разницы между суммой полученного дохода от продажи квартиры и суммой имущественного налогового вычета необходимо уплатить налог по ставке 13%.
При строительстве дома у Вас также есть право получить имущественный вычет на сумму фактически понесенных расходов, но опять же при наличии подтверждающих оплату документов (чеки, выписки, платежные поручения и т. д.). При этом вычет не может превышать 2 млн рублей, то есть если на строительство дома Вы затратили, предположим, 8 млн рублей, а у Вас есть подтверждающие документы только на 3 млн рублей, то вычет в таком случае Вы сможете получить все равно не более 2 млн рублей. Из расчета реальных средств Вы сможете получить не более 260 тысяч рублей на руки (2 млн рублей х 13 %).
Основным условием для получения вычета является наличие доходов, облагаемых по ставке 13% (к примеру, заработная плата, доход от продажи недвижимости и т. д.), и документов, подтверждающих право собственности на дом. Поскольку Вы являетесь пенсионером, налоговый вычет при строительстве Вы сможете получить за четыре предыдущих года. К примеру, если право собственности на дом оформлено на Вас в 2017 году, Вы можете получить вычет, подав декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган при наличии официальных доходов за 2017, 2016, 2015 и 2014 годы. Если же официальных доходов за эти периоды у Вас не было, то имущественный вычет Вам не предоставят. Но Вы сохраняете право на его получение и сможете воспользоваться им, как только у Вас появятся доходы, облагаемые по ставке 13%.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Наличие налога с продажи зависит от времени владения или суммы, за которую была куплена квартира. Если Вы приобрели квартиру до января 2016 года и владеете ей более трех лет, то налога с продажи не будет, а если менее трех лет, то налог с продажи будет исчисляться следующим образом: из указанной в договоре цены продажи вычитается один миллион рублей, и результат умножается на 13%. Если цена продажи будет менее миллиона, то налог Вы тоже не заплатите. Если Вы приобрели квартиру после января 2016 года и теперь продаете, то налог будет составлять 13% либо от цены продажи, либо кадастровой стоимости (считается от той суммы, которая больше). Хотя, судя по вопросу, квартирой Вы владеете давно, значит, налоги с продажи Вам платить не надо.
Налоговый вычет на постройку дома предоставляется после регистрации собственности на дом, то есть ввода его в эксплуатацию. Так, у Вас должна быть полная смета на строительство и чеки, подтверждающие расходы. Узнайте, может ли строительная организация, выполнявшая для Вас работы, предоставить Вам смету всех работ. Если у Вас есть все документы, Вы можете рассчитывать на возврат подоходного налога в сумме 13% от подтвержденных расходов на строительство дома. То есть, чтобы получить обратно какие-то деньги, Вы должны были работать этот год с официальной белой зарплатой и платить подоходный налог. Сумма уплаченного Вами подоходного налога может Вам вернуться за год или не взиматься в дальнейшем, пока не покроет 13% от подтвержденных затрат на дом.
Если Вы пенсионер и занимались только постройкой дома, то у Вас нет отчислений налогов. Соответственно, Вам нечего возвращать, даже если Вы подтвердите все расходы на дом. Налоговый вычет – это возврат уплаченных налогов или неуплата налогов в будущем в размере 13% от затрат. Если же Вы, построив дом, зарегистрировали право собственности сразу на сына, то налоговый вычет будет предоставляться ему, а не Вам.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры
Государство часто балует пенсионеров льготами и привилегиями. Давайте разберемся, существуют ли специальные условия по продаже квартиры пенсионерами, есть ли исключения по уплате налогов и т.д.
Налог с продажи квартиры пенсионером — нужно ли платить
Сразу ответим на главный вопрос — да, пенсионер должен платить НДФЛ при продаже квартиры. Как и любой другой гражданин РФ. Поскольку продажа имущества — это доход, а со своих доходов все обязаны заплатить НДФЛ (ст. 214.10 НК РФ).
Налогообложение для пенсионеров ничем не отличается от общих правил. Если продается имущество — платим НДФЛ 13%.
Когда платить налог не нужно
Так как пенсионер ничем не отличается от налогоплательщика не пенсионера, есть важный момент, когда НДФЛ с продажи жилья платить не нужно.
Если пенсионер владел недвижимостью дольше минимального срока, доход от продажи налогом не облагается (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Для жилья таким сроком является 3 года и 5 лет.
Жилье куплено до 01.01.2016:
Жилье куплено после 01.01.2016:
Минимальный срок владения 3 года во всех случаях.
Минимальный срок владения 3 года, если:
- Жилье получено по договору дарения или в наследство от члена семьи или близкого родственника.
- Стало собственностью вследствие приватизации.
- Получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продаете единственное жилье.
- Первая недвижимость продается в течение 90 дней после покупки второй.
Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.
Пенсионер Иванов получил в подарок от внука квартиру в 2019 г. В 2022 г. решил ее продать. Так как три года еще не истекли, НДФЛ придется заплатить.
Пенсионер Петров приватизировал квартиру в июне 2019 г., а в декабре 2022 г. ее продал. Налог ему платить не нужно, так как истек минимальный срок владения.
Сейчас внесли изменения, касающиеся жилья, купленного по ДДУ или ЖСК.
Начиная с 2019 года минимальный срок владения таким жильем отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2016 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2016.
Соответственно, если вы продали недвижимость в 2019 г. и платили при этом НДФЛ, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, вы имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Обратите внимание! При покупке квартиры в новостройке минимальный срок владения начинается с момента полной оплаты недвижимости, а не с момента оформления права собственности.
Как рассчитывается налог от продажи
Рассчитывается НДФЛ просто — 13% от полученного дохода.
Пенсионер Сидоров продал жилье за 4 миллиона рублей. Налог составит 13% от этой суммы — 520000 руб.
Как уменьшить налог с продажи
А теперь к хорошей новости — пенсионер, как и любой другой человек, являющийся резидентом РФ, может сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив свой доход. Есть два варианта, как это сделать:
1. Налоговый вычет
По закону вы можете уменьшить свой доход от продажи жилой недвижимости на 1 миллион рублей и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пенсионер Зорин продал дом за 3 миллиона рублей. Если бы он не знал о вычете, то НДФЛ составил бы 390 тыс. руб. (3000000*13%). Но так как Зорин знал, что может использовать вычет, он уменьшит доход на 1 млн и заплатит 13% с 2 миллионов. Его налог составит 260 тыс. руб.
Пенсионер Зубов продал квартиру за 1 миллион и применил имущественный вычет. Так он уменьшил свою налогооблагаемую базу до 0. НДФЛ ему платить не нужно, как и подавать декларацию.
2. Уменьшение дохода на расходы
Пенсионер может уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Два года назад пенсионерка Зосимова купила дом за 4 миллиона и сейчас продает его за 5 миллионов. Вместо вычета она уменьшит доход на расходы и заплатит 13% с разницы — с 1 миллиона (5000000 – 4000000).
Селиванова продала жилье за 3 миллиона, которое ранее купила также за 3 миллиона. Ей не нужно будет ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию все равно ей придется подавать.
У налогоплательщиков есть два законных способа уменьшить налог при продаже квартиры: применить имущественный вычет в 1 млн рублей или вычесть расходы на приобретение этого же жилья в прошлом.
Когда пенсионеру подавать декларацию и платить налог
По закону подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Пенсионер Кошкин продал жилую недвижимость в 2022 г. До 30 апреля 2022 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2022 г. уплатить НДФЛ.
Какие понадобятся документы
Чтобы пенсионеру оформить налоговый вычет на продажу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Теперь вам известно все, что связано с налогом на продажу квартиры пенсионером. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять, и приумножайте свои доходы!
Частые вопросы
Пенсионер продает за 950 тыс. рублей комнату, которой владел меньше минимального срока. Должен ли он отчитываться перед налоговой?
Нет, не должен. По новым правилам продажа жилой недвижимости дешевле вычета в 1 млн рублей не декларируется. Но помните, что при расчете налогооблагаемой базы рассматриваются две стоимости: по договору купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Применяется большая сумма.
Хочу сначала купить новую квартиру, а потом продать старую, которой владел 3 года. Придется ли мне платить НДФЛ?
Нет, не придется, если вы продадите старую квартиру в течение 90 дней после покупки новой. В этом случае вы имеете право на безналоговую продажу после 3 лет владения.
Шесть месяцев назад унаследовала долю мужа в квартире, которую мы с ним купили 4 года назад. Сейчас это жилье продаю. Должна ли я платить налог?
Нет, не должны. Собственность, приобретенная в официальном браке, считается совместно нажитой. Поэтому срок владения считается с момента приобретения, то есть 4 года назад.
Налог при получении от вас квартиры в дар внук платить не должен, так как это подарок от близкого родственника (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). А вот налог при продаже этой квартиры ему уплатить придется. Так как имущество, полученное в подарок, не облагается НДФЛ только после трех лет владения.
Публикуем только проверенную информацию
Специалист по разработке и сопровождению it- продуктов, связанных с расчетом налогов, налоговое консультирование по налогообложению операций с ценными бумагами, анализ сложных кейсов инвесторов, корпоративное обучение сотрудников
Как пенсионеру продать квартиру, чтобы не платить налог?
Моей маме 83 года. Она ветеран труда и несовершеннолетний узник концлагерей.
После смерти брата мама унаследовала квартиру и продала ее. Взамен собирается купить другую квартиру в своем городе. Обязана ли она платить 13% налога с продажи?
Если да, то можно ли учесть стоимость покупки новой квартиры и сделать взаимозачет? Нам сказали, что нет.
Вас проконсультировали правильно: провести взаимозачет по двум сделкам не получится. Вы полагаете, что можно снизить налог, если вычесть из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой. Но такой подход в налоговом кодексе не предусмотрен.
Уменьшить доход при продаже можно только на расходы, которые относятся к этой же квартире. А учитывать расходы на новую квартиру, которую купили на вырученные деньги, нельзя. Но можно воспользоваться вычетами и существенно уменьшить доходы от продажи унаследованной квартиры. Какими и как, расскажу подробнее.
Как победить выгорание
Когда придется платить налог с продажи унаследованной квартиры
Если человек продает квартиру, он должен заплатить налог с доходов от ее продажи. Но если человек владеет квартирой определенный срок, налог платить не придется. Это правило распространяется и на унаследованные квартиры: если наследник владеет квартирой более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.
Момент, с которого отсчитываются три года в этом случае, — день открытия наследства, то есть день смерти наследодателя. Не имеет значения, когда наследник принял наследство или зарегистрировал квартиру на себя.
Получается, если ваш дядя умер больше трех лет назад, налог маме платить не придется и подавать декларацию тоже. А если дядя умер менее трех лет назад, то заплатить налог с доходов от продажи квартиры она должна.
Как уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры
Налог можно уменьшить тремя способами:
- воспользоваться имущественным налоговым вычетом из дохода от продажи квартиры;
- уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на ее приобретение;
- воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру.
Расскажу подробно про каждый.
Ваша мама может использовать имущественный вычет, который предоставляют в размере дохода от продажи квартиры, но не более 1 млн рублей.
Допустим, она продала квартиру за 1 200 000 Р . Тогда налог ей придется заплатить с 200 000 Р : 1 200 000 Р − 1 000 000 Р . Сумма налога — 26 000 Р : 200 000 Р × 13%.
Если мама продала квартиру менее чем за 1 млн, то лучше всего воспользоваться этим вычетом: он самый простой.
Второй вариант подойдет, если цена продажи больше миллиона и мама найдет документы брата на покупку квартиры на сумму более 1 млн. Тогда она сможет подтвердить, какие расходы понес ваш дядя при приобретении квартиры. Подойдут договоры, расписки, квитанции банка и т. п.
Если мама найдет такие документы, она может уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на ее приобретение.
Предположим, мамин брат купил квартиру за 1 150 000 Р , и есть документы, которые подтверждают его расходы. В этом случае выгоднее уменьшить доход на расходы, а не использовать имущественный вычет. Сумма налога в этом случае — 6500 Р : (1 200 000 Р − 1 150 000 Р ) × 13%.
Возможно, ваш дядя получил квартиру бесплатно от государства, а потом ее приватизировал. То есть никаких расходов на приобретение квартиры он не понес. Тогда мама сможет воспользоваться только имущественным вычетом в размере дохода от продажи квартиры, но в пределах 1 млн.
В любом случае, если мама владела квартирой менее трех лет и продала ее, ей нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Удобнее всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В ней же можно заявить вычет или уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы.
Как воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру
Если мама купит новую квартиру, по закону она может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 млн рублей.
Чтобы воспользоваться этим вычетом, нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, например зарплату. Учитывая возраст вашей мамы — 83 года, — можно предположить, что она не работает и только получает пенсию, которая налогом не облагается.
Получается, что единственный доход, который облагается НДФЛ, — доход от продажи квартиры. Его и можно уменьшить на вычет на покупку другой.
Важно, чтобы раньше мама не использовала свое право на вычет при покупке жилья: такой вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.
Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета
Рассмотрю на примерах, как рассчитывается налог, если применить сразу два вычета: на продажу старой квартиры и покупку новой. Буду исходить из того, что унаследованная квартира находилась в собственности мамы менее трех лет.
Пример 1. Унаследованную квартиру продали за 3 млн рублей В том же году мама купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход — 2 млн рублей.
Если мама также воспользуется вычетом на покупку новой квартиры, где максимальная сумма вычета — 2 млн рублей, платить НДФЛ с продажи квартиры совсем не придется. Но декларацию нужно подать обязательно, ведь именно в ней заявляются вычеты.
Пример 2. Унаследованную квартиру продали за 7 млн рублей. Есть документы, которые подтверждают, что мамин брат приобрел эту квартиру за 4 млн. В том же году, когда была продана доставшаяся в наследство квартира, мама купила новую — за 9 млн рублей.
Поскольку есть документы о приобретении квартиры наследодателем, то лучше учесть расходы на ее покупку. В этом случае налог нужно будет платить с дохода в размере 3 000 000 Р : 7 000 000 Р − 4 000 000 Р .
По новой квартире можно воспользоваться максимальным вычетом в 2 млн. На эту сумму можно уменьшить облагаемый доход от продажи унаследованной квартиры. То есть налог нужно будет заплатить с 1 000 000 Р : 3 000 000 Р − 2 000 000 Р . В бюджет понадобится заплатить 130 000 Р : 1 000 000 Р × 13%.
За какие годы можно использовать вычет на покупку квартиры
Право на вычет по расходам на жилье возникает с года, в котором купили квартиру. Если вычет в этот год не был использован полностью, то он применяется в последующие годы.
Для пенсионеров сделано исключение из общего правила. Они могут переносить вычет на покупку квартиры на три предшествующих года. Например, если ваша мама купит квартиру в 2022 году, то вычет можно использовать за 2018—2022 . Конечно, при условии, что в эти годы были доходы, которые облагаются НДФЛ. Например, если в тот период и продали унаследованную квартиру.
Допустим, унаследованную квартиру продали в 2022 году, а новую купили в сентябре 2022 года. В этом случае придется до 30 апреля 2022 года подать декларацию за 2022 год. При этом можно воспользоваться вычетом на продажу квартиры до 1 млн рублей или учесть расходы на покупку квартиры, если есть документы. Заплатить налог с продажи квартиры нужно до 15 июля 2022 года.
Вычет на покупку квартиры можно заявить, подав уточненную декларацию за 2022 год. После этого ИФНС вернет налог или его часть, который мама заплатит с продажи квартиры.
Если квартиры продавались и покупались в одном году, то в декларации нужно будет показать обе сделки. В этом случае доход от продажи квартиры сразу уменьшат на сумму вычета на покупку новой квартиры. Но при условии, что ранее вычет по расходам на жилье мама не заявляла.
Перенести вычет на покупку квартиры на три предшествующих года — единственное послабление для пенсионеров. Каких-либо других налоговых льгот для пенсионеров, ветеранов труда, узников концлагерей, которые продают жилье, нет. Они платят налог на общих основаниях.
Что в итоге
Если унаследованная квартира находилась в собственности три года и более, считая со дня смерти наследодателя, то платить налог и подавать декларацию не надо.
Если этот срок менее трех лет, то налог придется платить. Но можно воспользоваться вычетом в размере продажной стоимости квартиры, но не более 1 млн рублей. Либо уменьшить доходы на сумму расходов при покупке этой квартиры, если сохранились документы наследодателя.
При покупке квартиры также можно воспользоваться вычетом в сумме стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей, если раньше его не получали. Пенсионеры могут применить вычет не только в году приобретения квартиры, но и перенести его на три предшествующих года. Таким образом, можно уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры.
Для пенсионеров, ветеранов труда, несовершеннолетних узников концлагерей налоговых льгот при продаже жилья нет.
Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры
В 2022 году изменили правила уплаты налога с продажи квартир, упрощена процедура уменьшения налогооблагаемой базы. Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, а также существуют льготы для пожилых граждан, расскажем в этой статье.
Сразу ответим на главный вопрос:
пенсионеры обязаны оплатить налог на продажу недвижимости на общих основаниях. Это означает, что им не предоставляются никакие отдельные виды льгот.
Но и без дополнительных льгот для пенсионеров, существует богатый спектр льгот для всех граждан. (см. ниже)
- Путаница возникает в следствии того, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество (согласно статьи 407 НК РФ ). Но налог с продажи квартиры это не имущественный налог, а налог на доходы физических лиц(НДФЛ), по которому у пенсионеров нет никаких льгот ( согласно статьи 217.1 НК РФ).
- Также не нужно путать налоговый вычет при продаже квартиры, с налоговым вычетом при покупке квартиры!
Это вычет который не может быть больше 260 000 рублей, должны быть уплачен НДФЛ за последние 3 года в сумме не меньше 260 00 (иначе вычет будет уменьшен на до соответствующей суммы).
Подробнее:Налоговый вычет при приобретении квартиры: как оформить и получить
При этом, в общем случае, можно воспользоваться двумя вычетами — и при покупке квартиры и при ее продаже.
Во многих случаях налог при продаже квартиры может быть снижен вплоть до нуля, то есть фактически отсутствовать.
В каких случаях налог с продажи квартиры отсутствует
Согласно упомянутой выше статьи 217.1 НК РФ, если продаваемая квартира (жилое помещение) или доля в праве собственности находились в собственности на момент продажи (а так же полностью оплаченный ДДУ ):
- Более 5 лет
- Более 3-х лет, но с дополнительными условиями:
- Право собственности возникло в результате:
- Наследства или по договору дарения близкого родственника (члена семьи);
- Приватизации
- Передачи по договору пожизненного содержания с иждивением
Прежде чем переходить к особенностям уплаты налога на НДФЛ, надо разобраться с какой цены он будет рассчитываться.
Какая стоимость продаваемой квартиры берется за базу налогообложения
Интересной особенностью расчета налога на доходы от продажи квартиры является ее стоимость. Сотрудники налогового органа могут использовать цену, указанную в договоре купли-продажи, или кадастровую стоимость. Выбор зависит от их величины.
Согласно статьи 214.10 НК РФ в роли базы налогообложения может быть взята кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если она окажется ниже указанной в договоре, налог будет рассчитан от фактической суммы продажи.Пример. Гражданка Л. продает квартиру за 1,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость недвижимости – 1 млн. рублей. Расчет налога будет осуществляться, исходя из стоимости, указанной в договоре, т.е. 1,5 млн. рублей.
Применение кадастровой стоимости в роли базы налогообложения во многом связано с возможным занижением цены недвижимости по договору купли-продажи. Многие граждане стараются снизить ее фиктивно, попросту указав минимальное значение. Подобные действия позволяют снизить размер налога, подлежащего выплате. Поэтому сотрудники ФНС вправе выбрать между рыночной и кадастровой стоимостью, более выгодную для государства с точки зрения начисления выплат.
Бывают ситуации, когда недвижимость продается в убыток. То есть, бывший собственник реализует ее за меньшую сумму. В таком случае, он не должен оплачивать налог на доход, поскольку как таковой прибыли нет, но при условии, что цена продажи выше, чем 70% от кадастровой цены! (см. ниже)
Послужить доказательством получения убытка может предоставление двух договоров, на покупку и последующую продажу недвижимости.
Пример. Гражданин Г. приобрел однокомнатную квартиру в недавно возведенном доме за 1 млн. рублей. Через год он захотел продать купленную недвижимость за идентичную сумму покупки стоимость. Однако, покупатели не хотели приобретать ее, поэтому цену пришлось снизить на 200 тыс. рублей. Таким образом, Г. потерпел убытки. Ни о какой прибыли в данной ситуации речь идти не может.
Но должно быть выполнено условия что цена продажи в 800 000 рублей составляет не менее 70% от кадастровой стоимости. (см. ниже)Пенсионер не вправе самостоятельно настаивать на выборе базы налогообложения. Если сотрудники ФНС посчитаются нужным использовать фактическую стоимость продажи квартиры, запретить это действие им никто не сможет. Закон стоит на их стороне.
Во всех рассмотренных случаях цена продаваемой квартиры не должна быть ниже более чем на 30% от кадастровой стоимости. В противном случае налоги будут считаться как если бы вы продали квартиру за 70% от кадастровой стоимости.
В каких случаях и как налог с продажи квартиры снижается, вплоть до нуля
Если продаваемая квартира не попадает по условиям и сроку владения в льготный период то существует 2 основным способа снижения налога с дохода (в размере 13% ) от продажи квартиры, вплоть до нуля (НК РФ Статья 220):
- Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Но данный вычет можно применить только к одной квартире, если вдруг продаются несколько.
- Документально подтвержденные расходы на ее приобретение. Здесь ограничений по количеству квартир нет.
При этом, налогоплательщик выбирает самостоятельно наиболее выгодный для него вариант!
Соответственно, надо производить 2 расчета и выбирать тот, который будет выгоден для продавца квартиры.
Ниже рассмотрено несколько примеров. которые относятся к ситуации когда нет льготы по сроку владения.
Пример 1. Гражданка А. продает квартиру за 2,5 млн. рублей, которую купила за 1,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 5 млн. =3,5 млн.) больше цены продажи (2,5 млн.), то берется 70% от кадастровой стоимости расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 3,5 млн. — 1 млн. рублей = 2,5 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2,5 млн. * 13% = 325 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 3,5 млн. — 1,5 млн. рублей = 2 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2 млн. * 13% = 260 тыс. рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки А.Пример 2. Гражданка Б. продает квартиру за 2,5 млн. рублей, которую купила за 1,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 3 млн. =2,1 млн.) меньше цены продажи (2,5 млн.), то берется цена продажи для расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 2,5 млн. — 1 млн. рублей = 1,5 млн. рублей.
Сумма налога составит: 1,5 млн. * 13% = 195 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 2,5 млн. — 1,5 млн. рублей = 1 млн. рублей.
Сумма налога составит: 1 млн. * 13% = 130 тыс. рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки Б.Пример 1. Гражданка В. продает квартиру за 3,4 млн. рублей, которую купила за 3,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 4 млн. =2,8 млн.) меньше цены продажи (3,4 млн.), то берется цена продажи для расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 3,4 млн. — 1 млн. рублей = 2,4 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2,4 млн. * 13% = 312 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 3,4 млн. — 3,5 млн. рублей < 0
Сумма налога составит: 0 рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки В.Таким образом, расчет налога с продажи квартиры достаточно прост. Продавец может произвести его самостоятельно, без посторонней помощи.
Но если вам нужна консультация эксперта по этому вопросу, Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ
Предельный срок подачи декларации о доходах – 30 апреля года, следующего за отчетным. Это значит, что 3-НДФЛ за 2022 год должна быть сдана весной 2023 года. Заполнение декларации не должно вызвать затруднений. В ней прописываются данные стороны (налоговой службы, налогоплательщика), сумма дохода и налога.
Декларацию в форме 3-НДФЛ можно скачать с официального сайта ФНС. Заполнить и сдать ее разрешается как в бумажной, так и электронной форме. Данные действия не будут считаться нарушениями со стороны налогоплательщика.При выборе бумажного варианта, пенсионеру стоит помнить, что заполнять его можно лишь черными или темно-синими чернилами. Нежелательно допускать помарки и перечеркивание записей.
В приеме подобного документа сотрудники ФНС откажут на законных основаниях.
Как и когда необходимо заплатить налог с продажи квартиры
Прежде чем оплатить налог с продажи квартиры, пенсионеру необходимо обратится в территориальное отделение ФНС, предоставив следующий пакет документов:
- Заполненную декларацию 3-НДФЛ.
- Паспорт и ИНН.
- Заявление.
- Договор купли-продажи квартиры.
Представленный выше перечень может быть расширен в связи с индивидуальными особенностями оформления сделки и использования имущества. К примеру, в случае понесенных убытков после продажи квартиры, пенсионеру потребуется предоставить договор на ее приобретение.
После проверки документов, сотрудник налоговой службы предоставит реквизиты для оплаты налога. Как уже говорилось выше, оплатить его необходимо успеть до середины лета.
Подать документы в налоговую пенсионер может лично, по электронной или обычной почте. Также не исключена их передача через третье лицо, при условии составления доверенности.Сроки уплаты налога после продажи квартиры пенсионером и подачи декларации
Оплата налога происходит в период с 30 апреля по 15 июля, уже после сдачи декларации. В том случае, если продавец проигнорирует необходимость уплаты взноса и подачи декларации о доходах, сотрудники ФНС могут применить штрафные санкции.
Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
- Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
- Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
- Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена не ниже 70% от кадастровой.
- Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
В целом можно сказать что текущие условия взиманию налога с продажи квартир очень щадящие и большинство граждан сможет воспользоваться нулевой ставкой (льгота по сроку владения). А под налогообложение попадают категории граждан, которые профессионально покупают продают множество квартир. Но это уже коммерческая деятельность, которая и должна откладываться налогом.
© 2018 — 2022, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.
Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году
В 2022 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2022 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2022 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
– цена продажи квартиры
– или 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Налоговый калькулятор
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
– недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
– если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
– если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
– квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.
В письме Министерства финансов от 30 июля 2022 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.
Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).
Налог с продажи подаренной квартиры
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
– заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
– подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
– если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно – подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
– подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.
- Право собственности возникло в результате:
Загрузка...