Разрешат ли построить дачу на участке сельхозназначения?

Строительство на землях сельхозназначения в 2022 году – что можно строить

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 – звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Земельный кодекс РФ строго регламентирует назначение государственных земель и разрешенные на них виды деятельности. Значительная часть территории страны отведена под сельхозугодия. Владелец такого участка вправе построить на своем участке любые сооружения в зависимости от их целевого назначения. Отдельный вопрос – можно ли строить дом на землях сельхозназначения в 2022 году.

Что такое земли сельхозназначения

Земельные угодья сельхозназначения включают земли, расположенные вне пределов городских поселений и предназначенные для проведения сельхозработ. Однако данные земли сильно отличаются друг от друга, в том числе и по назначению.

Земельные участки на таких землях –объекты недвижимого имущества, выделенные для ведения хозяйственной, научной, учебной, исследовательской деятельности.

Часть из них может быть отведена для организации личного подсобного хозяйства, что допускает строительство гаражей и домов дачного типа в соответствии с принятой классификацией.

К землям сельхозназначения можно отнести пашни, сенокосы, пастбища, насаждения, лесополосы, дороги, постройки, дворы, возведенные на сельхозучастке. Эти объекты находятся под защитой государства и их использование регулируется государством.

Возможно ли строительство дома на землях сельхозназначения в 2022

Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.

Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:

• приусадебное хозяйство;
• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• садоводство и огородничество;
• пашни;
• животноводство и выпас;
• сельхозпроизводство.

Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.

Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:

• домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
• коттеджей;
• дачного или садового домика;
• хозяйственных построек;
• ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
• фермерского хозяйства (фермы);
• обустроенных водоемов для разведения рыб.

Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.

Если земельный участок к данной категории не относится, но есть необходимость построить дом на земле сельхозназначения, то потребуется изменить категорию участка, то есть перевести ее в категорию садоводства и ИЖС. Для этого следует обращаться в местную администрацию.

Перед покупкой участка на землях сельхозназначения рекомендуется заранее выяснить, разрешено ли здесь построить дом или возможен ли перевод данного участка в другую категорию с целью строительства дома.

На каком участке можно строить дом

На садоводческом участке разрешено дачное строительство и хозпостройки, независимо от того, каким будет назначение участка в будущем.

Согласно новому закону о садоводстве (ФЗ №217 ст.3, ссылка на закон – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/), действующему с 01. 01. 2019, садовым участком называется земельный участок, направленный на выращивание гражданами сельскохозяйственных культур для личных целей с правом возведения садовых домиков, жилых домов, гаражей и хозпостроек.

Понятие «дача» более не используется в законе. Все товарищества подразделяются на садовые земельные участки и огородные:

1. На огородных разрешается только выращивание сельхозкультур, строительство хозпостроек, но возведение капитальных построек запрещено.
2. На садовых участках разрешается построить дом и зарегистрироваться в нем в установленном порядке. Обязательным стало получение разрешения на строительство жилого дома.

На участке, отведенном для фермерской деятельности, разрешается построить коттедж, так как семья фермера должна жить в комфортных условиях. Кроме того, ферма предполагает наличие животных, за которыми требуется круглосуточный уход, поэтому строительство дома для семьи фермера считается само собой разумеющимся. Главное условие – фермерское хозяйство должно быть официально зарегистрированных в местных органах власти.

Многих людей, намеревающихся строить дом на землях сельхозназначения , отпугивает покупка участков, выделенных, например, для дачного строительства.

Однако в ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» подчеркивается, что действие данного закона не распространяется на участки, предоставленные из земель сельхозугодий гражданам для:

• строительства индивидуальных домов и гаражей;
• ведение ЛПХ;
• дачного хозяйства;
• осуществления садоводства;
• животноводства;
• огородничества.

Этот закон (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/) также не касается участков, занятых строениями, зданиями, сооружениями. Все перечисленные участки подпадают под действие Земельного кодекса РФ.

Что требуется для начала строительства

Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.

Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.

С 01.01.2019 введен уведомительный порядок строительства и оформления права собственности. То есть перед началом стройки необходимо обратиться в местные органы власти. В уведомлении следует указать:

• ФИО и адрес владельца участка;
• паспортные и контактные сведения;
• номер участка по кадастру;
• ссылки на правоустанавливающие документы на участок;
• информацию о видах разрешенного использования;
• параметры будущего дома.

Следует помнить, что высота дома не может превышать 20 метров и трех этажей. Разрешается постройка на землях сельхозназначения категории садоводческого и дачного товарищества:

• индивидуальных жилых домов;
• коттеджей;
• дачных домиков.

Если необходима постройка нескольких сооружений на таком участке, потребуется их оформить. При этом одна постройка будет оформлена как дом для проживания в течение круглого года, остальные будут отнесены к категории гостевых и временных построек.

На фермерских землях возможно построить коттедж и ферму для того, чтобы проживать с комфортом, а также обеспечивать должный уход за животными. При этом кадастровый паспорт участка, независимо от размера, должен содержать категорию земли. Также должна быть документация с обоснованием и доказательством целевого использования земли.

Если дом построен без разрешительной документации на участке, который для этого не предназначен, в дальнейшем это приведет к крупным неприятностям. Например,строительство дома на землях сельхозназначения в 2022 году без разрешительной документации может быть обременено последствиями:

• постройка решением суда признается незаконной; накладывается штраф от 1 до 50 тысяч рублей в зависимости от того, на каком участке построен дом, и кто является застройщиком;
• выносится решение о сносе дома при наличии серьезных оснований, например, если постройка наносит ощутимый вред окружающему пространству, чужому имуществу, ограничивает интересы и права других лиц.

Их сказанного выше можно сделать вывод, что земли сельхозназначения разрешается использовать только по прямому назначению, а именно для различных видов сельскохозяйственного производства. Разрешается строить сезонные или технические постройки. Капитальные строения для постоянного проживания допускаются только на территории фермерских и садоводческих участков.

Если у вас возникли вопросы, то можете задать их нашему земельному юристу.

Фермерам разрешат строить жилье на землях сельхозназначения

С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки в законодательство, которые разрешают строить жилые дома на сельскохозяйственных землях, которые используются крестьянско-фермерскими хозяйствами (КФХ). Это позволит решить давнюю проблему – многие фермеры вынуждены были жить на изрядном расстоянии от собственных хозяйств. Юридически они имели право построить дом рядом с фермой или обрабатываемыми участками земли, но в реальности существующее земельное законодательство не позволяло этого сделать.

Теперь на сельхозземлях, которые являются частью имущества КФХ, разрешено строить жилые дома с определенными ограничениями: не более одного дома до трех этажей на одном участке, площадь его не должна превышать 500 квадратных метров, а застраивать таким образом можно не более 0,25 процента от площади участка. Кроме того, строительство разрешается не повсеместно. В каких муниципалитетах фермеры смогут возводить дома, а в каких нет, определят власти субъектов.

Главная цель этих поправок – подстегнуть развитие КФХ и сельских территорий в России. Сегодня на долю фермеров в России приходится около 14 процентов объема всей сельхозпродукции, в том числе более 20 процентов овощей и около 30 процентов зерновых. По мнению разработчиков документа, если рядом с полями и фермами начнут строиться дома, к ним неизбежно потянутся дороги, линии электропередач, газопроводы, понадобится социальная инфраструктура. А значит, появится шанс замедлить переезд жителей сел и деревень в города.

Эксперты относятся к этой инициативе по-разному, хотя в целом считают ее необходимой и правильной. Как отметил в беседе с корреспондентом “РГ” президент Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Псковской области “Псковский фермер” Александр Конашенков, разрешить фермерам строиться рядом со своими хозяйствами следовало еще лет двадцать-тридцать назад, когда идеями фермерства были увлечены очень многие. Правда, власти региона пока не определились, в каких муниципалитетах это будет разрешено.

В Ленинградской области все наоборот: депутаты регионального ЗакСа высказались против строительства домов на сельхозземлях. Аргументом в пользу запрета стало нежелание плодить незаконных “лендлордов”. Законодатели опасаются, что предприимчивые граждане примутся скупать землю, делить ее на небольшие участки и продавать. Покупатели при этом окажутся в патовом положении: чтобы зарегистрировать свое имущество, им придется доказать, что они – фермеры. Особенно это относится к участкам, расположенным поблизости от Санкт-Петербурга.

– Здесь очень много лазеек, особенно у тех, кто имеет большое количество скупленной земли, и это не десятки, а тысячи гектаров, – пояснил депутат Заксобрания Василий Рыжков. – Эти предприниматели смогут переводить земли по одному гектару и затем продавать. Поэтому с учетом мнений администраций районов, комитета по АПК, КУГИ, всех руководителей сельхозпредприятий приняли решение ограничить такую возможность. В дальнейшем мы готовы с администрациями районов и поселений индивидуально обсуждать запросы тех потенциальных и реальных фермеров, которые сегодня готовы работать и развиваться, разрешать строительство в тех поселениях, которые будут готовы к этому. Ведь речь идет о затратах муниципалитетов на инфраструктуру. Мы не хотим сделать фермерам хуже.

Но важно не только давать возможность крестьянам строить жилье. Здесь нужны системные меры, которые сделали бы фермерство привлекательным занятием для жителей села. Пока наблюдается обратная ситуация. По данным исследований российской аграрной науки, сегодня в стране насчитывается чуть больше 200 тысяч КФХ, а фактически работающих – еще меньше. В Псковской области не используется от 70 до 80 процентов сельскохозяйственных земель. Те же самые проблемы существуют и в Ленинградской области. По словам вице-губернатора региона Олега Малашенко, здесь насчитывается 3100 зарегистрированных фермеров, из которых реально работают 728. При этом область располагает 616 тысячами гектаров сельхозземель, из которых по назначению используется не более трети.

– По-настоящему работающих фермеров у нас человек двести, – подчеркивает Александр Конашенков. – И далеко не каждый из них способен построить дом на своем участке. Скорее, это способны сделать жулики, которые скупают землю и теперь стремятся продать ее повыгоднее. Впрочем, у нас многие бывшие сельскохозяйственные земли легально отданы под дачное строительство, но фактически продажа их у нас остановилась. Земля никому не нужна. В нашем Гдовском районе сотни таких участков, которые никак не могут продать – у потенциальных покупателей не хватает денег. Постройка даже небольшого дома площадью в 80-100 квадратных метров с дровяным котлом обойдется примерно в три миллиона рублей. Мало кому из сельских жителей такие расходы по силам.

По словам эксперта, за истекшие десятилетия в фермерстве разочаровались многие былые энтузиасты. Сегодня сельскохозяйственный труд считается наименее престижным. Чтобы изменить это мнение, государству необходимо вкладываться в сельскую инфраструктуру так же, как оно вкладывается сегодня в развитие Арктики. Например, расчищать участки земли до сотни гектаров, строить на них животноводческие или растениеводческие фермы, которые затем на конкурсной основе передавать в аренду наиболее рачительным хозяевам – сначала лет на 10, а затем, если дело пошло, дать возможность арендатору ее выкупить, а то и отдать бесплатно. Например, это может быть семейная мини-ферма на 25-50 дойных коров, для которой уже закуплены племенной скот, вся необходимая техника и оборудование.

Кроме того, многие действующие фермерские хозяйства работают на земле, которая не принадлежит им ни по праву собственности, ни в виде долгосрочной аренды. Поэтому государству имеет смысл взять на себя все расходы по оформлению земельных участков в собственность КФХ или по передаче их в аренду на срок до 49 лет.

Еще одна проблема – сбыт фермерской продукции. Мелким аграриям крайне сложно пробиться в существующие торговые сети, поскольку те заинтересованы в постоянных, объемных и ритмичных поставках продукции крупных предприятий, которая могла бы храниться долго, пусть даже в ущерб качеству. Фермерские продукты намного качественнее, и крупные производители сельхозпродукции видят в них нежелательных конкурентов. По мнению Александра Конашенкова, необходимо возрождать в районных и областных центрах небольшие рынки и максимально облегчить для фермеров торговлю на них – при условии контроля качества продаваемых там продуктов. Только в этом случае появятся желающие уезжать из городов, чтобы вернуться к труду на земле.

Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года

Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России начнётся «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Проект долгожданного закона, пребывавший словно в «замороженном состоянии» с 2018 года после первого успешного чтения в Государственной Думе, стремительно финишировал в летом 2022 года:

• 15 июня 2022 года единогласно принят депутатами Государственной думы, рассмотревшими законопроект сразу в 2 и 3 чтениях
• 23 июня одобрен Советом Федерации Федерального Собрания РФ
• 2 июля подписан Президентом РФ

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:

• законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
• сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
• обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2022 сочетает одновременно:

1. ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
2. выполнение новых установленных требований, предъявляемых как к региональным властям и муниципалитетам, так и непосредственно к фермерам, направленных на обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

Суть нововведений

1. Условия строительства жилого дома на участках с/х назначения

Одно из главных условий строительства жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником ЗУ.

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

• объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ
• единолично

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица.

Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал всеобъемлющим. Он включает как старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• животноводство
• свиноводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• т.д.

Вывод

Фермерский дом разрешено строить:

1. на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела
2. на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
   • за исключением ЗУ, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья
3. без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ
4. при условии реального ведения фермерства

2. Запрет в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками

Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам:

• для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
  • использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ
  • фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства

  3. Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома

  Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:

  • на участке можно построить только 1 жилой дом
  • параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:
    • общая площадь дома – не более 500 м 2
    • площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ
    • количество этажей – не более 3

    В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

    • «жилой дом»
    • «индивидуальный жилой дом»
    • «объект индивидуального жилищного строительства»

    Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в той же статье 11:

    • количество надземных этажей – не более чем 3
    • высота – не более 20 м
    • здание:
      • должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
      • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

      Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

      • установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
      • строительным нормам жилого дома:
        • изложены в Своде правил СП 55.13330.2016)
        • права иных лиц
        • требования установленных обременений/ограничений:
          • в случае наличия ЗОУИТ на земельном участке

          Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

          В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно знакомиться с ПЗЗ муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

          О регистрации фермерского дома

          До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

          Основания для для проведения регистрационных действий:

          1. технический план строения
          2. правоустанавливающий документ на ЗУ и технический план:
             • для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не зарегистрировано

          При этом не требуется направлять в администрацию:

          • уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
          • уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства

          Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

          • проектной документации (при её наличии)
          • декларации

          за исключением сведений:

          • о площади дома
          • местоположении дома на земельном участке

          Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

          3. Правовая связь жилого дома с земельным участком с/х назначения

          Фермерский дом «привязан» к земле. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

          • нецелевое использование ЗУ признаётся земельным правонарушением
          • ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
            • установлена КоАП РФ (статья 8.8)
            • усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021

            4. Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом

            В соответствии с ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2022 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из ЗУ, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием ЗУ для государственных и муниципальных нужд.

            Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование нового закона полностью соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от от 11.06.2003):

            :
            • ЗУ является частью имущества хозяйства
            • имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
            • доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
            • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
            • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ

            Министерство сельского хозяйства РФ также оценило установленный запрет на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом.

            Ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2022 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является, в частности, «предотвращение сокращения площадей земель с/х назначения и рациональное использование таких земель» (подробности здесь).

            5. Дополнительные права региональных властей

            Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.

            Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:

            1. прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
            2. резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю

            По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент:

            • зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель
              • это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются

              С учётом того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х землях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:

              • не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
              • будут застраиваться фермерскими домами

              «Радиус влияния» нового закона

              Несмотря на то, что Закон №299-ФЗ от 02.07.2022 «нацелен» только на статью 77 ЗК РФ, определяющую понятие и состав земель с/х назначения, его главный посыл отразится в ряде федеральных законов. С 01.03.2022 в них появятся корреспондирующие уточнения и дополнения:

              1. в пункте 2 самой статьи 77 ЗК РФ:
                 • дополнение, касающееся фермерских жилых домов, которые будут строиться, реконструироваться и эксплуатироваться также на землях с/х угодий
              2. в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2020):
                 • во 2 абзаце пункта 1 статьи 1 будет говориться о том, что действие этого закона теперь распространяется на земельные участки с/х назначения с расположенными на них жилыми домами, на которых крестьянские(фермерские) хозяйства осуществляют свою деятельность
              3. в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74-ФЗ от 11.06.2003):
                 • в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности будет расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:
                   • земельный участок
                   • жилой дом
                   • хозяйственные и иные постройки
                   • мелиоративные и другие сооружения
                   • продуктивный и рабочий скот
                   • птица
                   • сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
                   • транспортные средства
                   • инвентарь
                   • иное имущество
                 • в статью 11 будут добавлены 2 пункта:
                   • пункт 4 – о том, что на ЗУ из состава земель с/х назначения, а также на ЗУ с расположенными на нём с/х угодьями, которые используются крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилого дома только с теми параметрами, что определены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2022 (они описаны выше)
                   • пункт 5 – о том, субъекты РФ через свои законы могут определить те муниципалитеты, на территории которых для ЗУ из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для своей деятельности, будут запрещены любые операции строительного характера, связанные с жилыми домами:
                     1. строительство
                     2. реконструкция
                     3. эксплуатация
                     • в статье 70, конкретно в подпункте 12 пункта 1 этой статьи, появится уточнение о том, что до 1 марта 2026 года допускается регистрация жилого дома, созданного на ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством

                     Время действия нового закона

                     Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами:

                     • ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2022 вступит в силу 01.03.2022
                     • новое строительство фермерских домов на с/х землях можно начинать в марте 2022 года
                     • возведённые фермерские дома нужно будет поставить на учёт и зарегистрировать:
                       • начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года

                       Возможно, что по истечении срока 01.03.2026 года время регистрации жилых домов на с/х земле будет продлено, или будет установлена новая, отдалённая в будущее дата для их строительства. В настоящий период (2022 год) это только предположение.

                       В современной трактовке ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2022 и содержания предстоящего дополнения в статью 70 ФЗ №218, которое будет внесено после вступления закона в силу, время, предоставленное государством:

                       • для строительства жилого дома на фермерской земле
                       • для постановки на учёт и регистрации объекта

                       ни большое, ни малое. Его вполне достаточно для того, чтобы успеть решить столь насущную проблему.

                       Старт «не за горами», а потому, следуя народной мудрости, утверждающей, что «готовить сани нужно летом, а телегу зимой», и тратя с пользой образовавшийся тайм-аут, можно заняться подготовкой и разработкой проекта жилого дома.

                       Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

                       

                       Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

                       Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

                       Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

                       Общие сведения

                       Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

                       Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

                       Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

                       Собственникам таких наделов разрешается:

                       1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
                       2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
                       3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

                       

                       Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

                       На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

                       Вид разрешенного использования

                       На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

                       На такой территории разрешается строительство:

                       • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
                       • жилых объектов без права регистрации.

                       Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

                       Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

                       Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

                       Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

                       

                       Сделать это можно следующим образом:

                       1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
                       2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

                       Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

                       Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

                       При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

                       Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

                       Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

                       Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

                       Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

                       Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

                       Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

                       1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
                       2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
                       3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

                       

                       Выделим основные различия:

                       1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
                       2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
                       3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

                       Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

                       При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

                       Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

                       Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

                       Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

                       При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

                       Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

                       

                       Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

                       При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

                       В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

                       При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

                       Что изменится в ближайшем будущем?

                       В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

                       Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

                       Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

                       На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

                       Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

                       При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

                       

                       Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

                       Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

                       Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

                       Подведем итог

                       Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

                       Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

                       Дачное строительство на землях сельскохозяйственного (с/х, схн) назначения на сайте Недвио

                       Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.

                       Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.

                       В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

                       Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

                       Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

                       1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
                       2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
                       3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

                       Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

                       

                       Виды сельскохозяйственных участков

                       Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

                       • Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
                       • Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

                       Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

                       • Лесополосы и пахотные земли;
                       • Пастбища;
                       • Фруктовые сады;
                       • Земли для огороднических целей;
                       • Дачные участки.

                       

                       Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

                       Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

                       Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

                       • На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
                       • На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
                       • На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

                       Теперь поговорим о различиях.

                       Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

                       1. Выращивать плодово-ягодные культуры;
                       2. Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
                       3. На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).

                       Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

                       На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

                       1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
                       2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
                       3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

                       

                       Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

                       При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

                       Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?

                       На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

                       Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

                       • В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
                       • Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

                       Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

                       

                       Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

                       На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

                       1. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
                       2. Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
                       3. Согласие собственника на изменение категории земель.

                       Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

                       При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

                       Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

                       

                       Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

                       Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

                       Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

                       1. Издать постановление о сносе постройки;
                       2. Наложить штраф за незаконное строительство.

                       Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

                       Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

                       Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

                       

                       Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

                       1. Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
                       2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
                       3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

                       Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

                       1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
                       2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
                       3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

                       Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

                       Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

                       Новые правила застройки с/х земель

                       Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

                       Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

                       Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

                       Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

                       

                       Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.

                       Выводы

                       Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

                       Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

                       А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

                       Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

                       Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

                       Застройка сельхозугодий: можно или нельзя?

                       

                       Земли сельхозназначения привлекают граждан своей экологической чистотой. Поэтому многие стремятся приобрести загородный участок, для последующей застройки. Что можно строить на таких участках?

                       Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.

                       Если заглянуть в Земельный Кодекс, можно наткнуться на весьма расплывчатые формулировки. Например: «заниматься строительством может заинтересованное или надлежащее лицо». Кроме того, строить дом на территориях сельхозназначения, допускается только после согласования с соответствующими инстанциями.

                       Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2022 году.

                       

                       Разбираемся с определениями

                       Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

                       Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

                       Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

                       

                       На 2022 год, участки сельхозназначения предназначены для:

                       • ведения подсобного хозяйства в личных целях;
                       • производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
                       • устройства фермерских хозяйств;
                       • садоводства;
                       • разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

                       Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

                       Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

                       Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

                       Участки для личного пользования

                       Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

                       И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

                       Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

                       Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

                       Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

                       

                       Фермерские хозяйства

                       Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

                       • организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
                       • использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
                       • обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
                       • строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

                       Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

                       Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.

                       

                       Земли сельскохозяйственной деятельности

                       Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?

                       По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.

                       Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.

                       Татьяна ([email protected]) 22:24 | 10 Окт. 2017

                       Добрый день. Я планирую покупку ЗУ , из выписки из ЕГРН я вижу, что это земли сельхозназначения , для дачного строительства. Подскажите, пожалуйста, если я построю на таком ЗУ капитальный каменный дом, подключусь к газу (газ по дачному посёлку разведён) , смогу ли я зарегистрировать такую постройку в Росреестре? И если я построю такой дом, то какие могут быть для меня последствия? Меня оштрафуют? Заставят снести? В данном дачном посёлке очень много таких капитальных строений.

                       Дежурный Юрист 10:10 | 11 Мар. 2018

                       Если жилой дом будет являться объектом ИЖС, то такое строительство возможно. Коттедж строить на такой земле нельзя. По решению суда могут снести постройку.

                       Николай 09:06 | 13 Мар. 2018

                       Чем жилой дом являющиеся объектом ИЖС отличается от коттеджа (в переводе с английского языка коттедж означает дом с участком перед ним) ?

                       Дежурный Юрист 19:56 | 30 Мар. 2018

                       Правового разграничения нет. По устоявшейся традиции дом может быть меньше 100 кв. м., не иметь всех видов коммуникаций и иметь огород/участок. Коттедж может быть признан объектом ИЖС как и дом, если соответствует ограничениям.

                       Екатерина 08:03 | 31 Янв. 2018

                       Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводство и огороднечества. Можно ли перевести дачный участок с постройками в земли ИЖС и построить там на средства материнского капитала дом?

                       Дежурный Юрист 12:08 | 28 Фев. 2018

                       Можно, если участок может быть переведен в статус ИЖС из с/х назначения.

                       Антон 00:40 | 16 Янв. 2022

                       Здравствуйте! Хочу приобрести участок в области. В 1992г было постановление о выделении участка земли под индивидуальное строительство. Выдано временное свидетельство, указано индивидуальное строительство. В нем указано участок площадью 0.12 га. Сельхозугодья нет, пашни, посадки, сенокос итд нет, прочие угодья 0.12га. Про категорию земель ни слова. В 2014 году получено основное свидетельство категория земель не установлена, ври индивидуальное строительство.
                       В 2018 году было произведено межевание с вынесением границ участка на местности. Для постановки на кадастровый учёт было заявление в администрацию поселения о присуждении категории земель. Присуждена категория земли сельхоз назначения. Тогда же было заявление о присуждении адреса и появился адрес.
                       Сейчас на кадастровом плане участок
                       Категория земель- земли сельхоз назначения
                       ВРИ для индивидуальной жилой застройки
                       ВРИ по документу индивидуальное строительство.
                       Земли не входят в населённые пункты, пзз и градостроительный план не разработаны для этих земель.
                       В проектном плане на сайте администрации эти земли идут как земли для садоводства (сх4)
                       Вопрос- смогу ли я построить на этом участке дом и зарегистрировать его?
                       Спасибо.

                       Сергей 13:28 | 24 Янв. 2019

                       Добрый день, есть ЗУ с категорией (земли населенных пунктов), ври овощеволство (территориальная зона сх3), какое здание мы можем поставить на учёт (нежилое), интересует название или даже помощь в этом.

                       Сергей 09:19 | 22 Мар. 2019

                       Добрый день! На земле сельхозназначения мы планируем построить магазин, для реализации произведеной продукции, скажите, возможно ли это и какие необходимы документы.

                       Санградо 16:15 | 19 Июн. 2019

                       Добрый день.
                       Категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование…
                       Скажите пожалуйста, могу я сделать пруд и разводить фарелей?
                       И что лучше, сделать скважину или брать воду с реки для разведения рыб?

                       Настя 21:21 | 28 Авг. 2019

                       Добрый день!подскажите, пожалуйста, если ЗУ категории-земли сельхоз назначения, с разрешенным использованием-для сельскохозяйственного производства, на нем нельзя построить дом и баню?

                       Евгений 14:43 | 02 Окт. 2019

                       Добрый день! Можно ли на с/х землях растениеводство, построить капитальные склады для хранения выращенной продукции.

                       Александр 14:06 | 16 Окт. 2019

                       Здравствуйте . Являюсь собственником земельных участков сельхоз назначения , общей площадью 300 гектар. Требуется построить новую капитальную ферму с фундаментом и коммун акциями ( вода , газ ) . Могу ли я построить ее на этой земле , и какие согласования и с кем нужны для этого? Спасибо.

                       Арслан 18:31 | 22 Июн. 2022

                       Здравствуйте, есть в собственности три участка сельхозназначения, могу ли я организовать КФХ ? Возможно ли построить ангары, теплицы и не большой домик?

                       Петр 15:23 | 29 Июн. 2022

                       Сейчас предлагают купить один га земли. Например компания «Мой гектар» есть предложение об участках возле Ржева.
                       Стоит ли купить такую землю,чтобы затем выстроить там усадьбу и заняться фермерством?

                       Дмитрий 19:05 | 28 Янв. 2022

                       Здравствуйте! Категория земель:земли сельскохозяйственного назначения.Виды разрешенного использования:для дачного строительства с правом возведения жилых строений без права регистрации проживания в них,для ведения сельскохозяйственного производства.В разрешении на строительство отказано из-за отсутствия зонирования земли.В банке для получения кредита на строительство требуют разрешение на строительство.Что делать?