Размен неприватизированной квартиры

Как разменять квартиру, если она не приватизирована

Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

• Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
• Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
• Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
• При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Право на размен

Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).

Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.

Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
• Единый жилищный документ (для столицы).
• Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
• Договор соцнайма.
• Удостоверяющие личность документы.
• Набор документов, используемых во время проектирования.
• Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Через суд

Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

Когда нельзя разменять

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?

В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.

Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.

Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.

Понятие

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.

Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Если дошло до суда

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

• полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
• паспортная информация заявителя/ответчика;
• статус квартиры;
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
• почему нельзя больше жить совместно?
• как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
• реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
• требование;
• дата, подпись;
• список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:

• документированное согласие наймодателя;
• документ, разрешающий обмен между городами;
• разрешение органа опеки;
• копия лицевого счета;
• письменное согласие членов семьи;
• техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир;
• досудебная переписка;
• документ из ЗАГСа о составе семьи;
• квитанция госпошлины;
• удостоверения личности всех задействованных лиц.

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.

За разрешительным документом в попечительский совет нужно обращаться, написав соответствующее заявление, а также предоставив планы предполагаемого расселения.

Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.

Отказ

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:

• жилплощадь является спорной, аварийной или подлежит сносу;
• речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица;
• данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения;
• одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.

До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.

Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.

• Раздел и размен — в чем разница?
• Что может помешать?
• Условия и порядок обмена жилого помещения
• Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?
• Принудительный обмен жилой площади

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Раздел и размен — в чем разница?

Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.

В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.

Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.

Что может помешать?

В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:

• Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
• Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
• Жилье имеет статус аварийного;
• Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
• В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
• Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.

Условия и порядок обмена жилого помещения

Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.

Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.

Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.

Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.

Как происходит сделка:

1. Подписать договор обмена (мены);
2. Расторгнуть предыдущие договора социального найма;
3. Заключить новые договора уже с другими наймодателями.

Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.

Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.

С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.

Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.

Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).

Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?

Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:

• Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
• Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
• Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
• Могут понадобиться выписки из домовых книг;
• При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Принудительный обмен жилой площади

К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.

Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.

Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.

Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.

Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.

На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.

К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.

Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.

Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.

Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Все особенности обмена неприватизированной квартиры: документы и инструкция

Жилье, находящееся в муниципальной собственности, то есть принадлежащее государству, может выдаваться людям при определенных условиях. Такое жилье полагается военнослужащим, сиротам, лицам пострадавшим от стихийных бедствий и некоторым другим категориям граждан. Однако бывают ситуации, когда предоставленное жилье по каким-то причинам не устраивает жильцов.

В статье будут рассмотрены возможные варианты обмена неприватизированной муниципальной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять?

Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?

Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.

Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.

У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.

Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:

• Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
• Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.

Кто имеет право осуществлять этот процесс?

Поднять вопрос обмена и заняться его воплощением в жизнь может наниматель квартиры. Это обусловлено тем, что он является ответственным за состояние жилья и все вопросы, связанные с ним.

Действия нанимателя обязательно должны быть согласованы со всеми членами его семьи, проживающей в квартире и временно отсутствующими. А также с собственником жилплощади – муниципалитетом. Статья 72 Жилищного Кодекса РФ регламентирует вопрос обмена социального жилья.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

Если появилась необходимость в обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, надо приготовиться к длительному процессу.

С чего начинать?

Началом обмена муниципального жилья является получение согласия собственника и поиск подходящего объекта. Существует несколько обязательных условий, по которым выбирается жилье для обмена:

1. Жилье должно быть неприватизированным.
2. Условия проживания не должны стать хуже.
3. Площадь подходящего помещения рассчитывается, исходя из того, что на каждого проживающего должно быть отведено не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Вести поиск обмена жилья на специальных сайтах достаточно непросто – там редко встречаются предложения о муниципальных квартирах. За подбором вариантов можно обратиться в администрацию города, если она предоставляет подобные услуги.

Важно! Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – члены семьи нанимателя, требуется обращени в органы опеки и попечительства и получение их согласия.

Допустим обмен социальными жилыми помещенеиями, расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Полный список документов

Требуется представить:

1. Заявление, подписанное нанимателем и всеми членами его семьи.
2. Договор социального найма.
3. Справка об отсутствии долгов по оплате проживания.
4. Справка, в которой указаны все прописанные в квартире.
5. Если в семье есть несовершеннолетние, потребуется справка с согласием на смену жилья от органов опеки и попечительства.
6. Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы подаются в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит данная жилплощадь. Там заключается договор, составленный между нанимателем и наймодателем самостоятельно или при помощи юриста. Так как такой договор пишется в свободной форме, его не требуется заверять у нотариуса.

Внимание! Аналогичный пакет документов должен быть собран второй стороной – теми, с кем будет произведен обмен жилья.

Стоимость и сроки оформления

Нельзя однозначно назвать срок, за который будет происходить сделка. Если все участники процесса подпишут согласие на обмен, это существенно сократит время оформления. При необходимости судебного разбирательства, процесс может сильно затянуться. В любом случае все операции займут несколько месяцев.

Все этапы оформления являются бесплатными. Плата может взиматься только при обращении нанимателя к юристу, в случае суда при принудительном обмене или обращения к специалистам за поиском подходящего жилья.

Заключение договора

Основные пункты в договоре:

1. Дата и место составления документа.
2. Название документа.
3. Паспортные всех участников сделки, место проживания и прописки, контактные данные.
4. Наименование жилой площади и данные по ней (кадастровый номер, стоимость, размер, количество комнат и другие).
5. Наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом.
6. Технические сведения (от БТИ).
7. Сведения об отсутствии препятствий в сделке.
8. Запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него.
9. Дополнительные пункты по согласованию сторон.
10. Количество экземпляров.
11. Сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа.
12. Реквизиты сторон.
13. Подписи.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация сделки

После оформления договора мены необходимо заново заключить договор социального найма с муниципалитетом и оформить регистрацию в нем. Эта услуга бесплатна.

Причины и основания для отказа

Существуют ситуации, когда нанимателю могут отказать в оформлении обмена жилья:

1. Отсутствие согласия на сделку одного из членов семьи. Если отказ неправомерен, то данный вопрос решается через суд.
2. Объекты обмена сильно различаются по состоянию или площади, что повлечет ухудшение жилищных условий.
3. Ущемление прав несовершеннолетнего.
4. Обмен на приватизированное жилье.
5. Расторжение договора о социальном найме у одной из сторон.
6. Долги по коммунальным услугам.

Что такое принудительная процедура?

Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.

Причины

Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:

• несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
• развод;
• требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.

Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.

Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?

Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:

• Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
• Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.

Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.

Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.

На что можно?

Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:

1. Нормы по размерам жилплощади.
2. Санитарные нормы жилого помещения.
3. Интересы несовершеннолетних детей.
4. Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.

При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.

Судебный процесс

После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.

Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:

1. Исковое заявление.
2. Договор социального найма.
3. Согласие жильцов на расселение (если получено).
4. Согласие муниципалитета (если получено).
5. Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
7. Планы помещений.
8. Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.

В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.

В исковом заявлении указывается:

• Наименование судебного органа.
• Заголовок должен быть «Исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры».
• Ф.И.О., адрес и паспортные данные истца.
• Короткое изложение требований со ссылками на статьи ЖК РФ.
• Данные о других жильцах.
• Перечень прилагаемых документов.
• Дата и подпись.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.

Налогообложение

По законодательству, каждый владелец собственности при любых операциях с недвижимостью обязан выплачивать государству налог равный 13% от сделки. Поэтому, основываясь на том, что наниматель социального жилья не является его собственником, он освобождается от выплаты налогов за имущество.

Какие существуют особенности и нюансы?

Если все стороны согласны с условиями обмена муниципального жилья, объекты обмена равноценны по жилищным условиями, сложностью процесса становится только его длительность и подготовка всех нужных документов. Однако если стороны не могут прийти к соглашению, кто-то из жильцов выступает против сделки, возникают дополнительные нюансы и трудности в оформлении.

Если один из жильцов квартиры отказывается давать согласие без веских причин, и все необходимые условия договора соблюдены, обмен происходит в принудительном порядке.

Заявителем предоставляются планы помещений, справки о состоянии будущего дома и прочие доказательства того, что его действия правомерны. Суд выносит решении после рассмотрения позиций обеих сторон.

В случае, если один из жильцов отсутствует, например, находится в армии, на лечении, в тюрьме, его согласие все равно нужно получить.

Веским основанием для обмена являются местоположение квартиры, неудобное для жильцов, а так же невозможность совместного сосуществования лиц на одной территории.

Обмен муниципального жилья – это длительный и сложный процесс. Чтобы увеличить шансы на согласие наймодателя и суда требуется тщательно подойти к подготовке всех необходимых документов. Следует помнить, что лучшим решением жильцов будет договориться между собой и выступать с одинаковой позицией – это существенно сократит время и даст наилучший результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

• при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
• на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
• наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
• договор составляется в письменной форме;
• обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

• у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
• квартира не пригодна для проживания;
• дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
• планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
• после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

• заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
• находим подходящий вариант;
• договариваемся с нанимателем;
• получаем разрешение на сделку в местной администрации;
• дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
• готовим пакет документов;
• заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
• согласовываем сделку с местной администрацией;
• расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

• заявления в адрес администрации от всех жильцов;
• расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
• договор социального найма;
• паспорта или свидетельства о рождении участников;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на жилье;
• технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
• доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

• ФИО и паспортные данные заявителя;
• ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
• адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
• название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
• причину обмена;
• сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
• перечень всех приложенных документов;
• дату составления и подпись.

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

• будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
• жилье находится в закрытом военном городке;
• жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Обмен неприватизированных квартир

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

• Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
• Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
• Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
• Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

• заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
• договор аренды;
• разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
• выписка из миграционной службы;
• подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
• план квартиры;
• справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
• одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

• Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
• Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
• Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.