Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.
Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2022 г. вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е. если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики. Обязательное требование к оценщику – это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных.
Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта.
Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.

Кадастровая стоимость

Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).

При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее:

• благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
• улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
• озеленение;
• движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.);
• объекты, расположенные за границами объекта;
• предметы декоративно-прикладного искусства;
• предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки.

Рыночная стоимость

Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр.
Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую – региональная экономика.

Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости

Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса.
Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.
Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.

Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2019 № 302).
Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд. Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.

Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье — как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Чтобы уменьшить стоимость земли другими способами, лучше обратиться к юристу. Есть много нюансов, которые нужно знать, чтобы не потратить деньги и не нарваться на штрафы. Например, если выбрать неподходящий вид разрешенного использования земли, собственника могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование участка.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра в справочнике, там же в отдельном сервисе, в публичной кадастровой карте и в отделении Росреестра или МФЦ .

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Если у вас есть право на льготы и налоговые вычеты или вы владеете участком меньше года, лучше воспользоваться калькулятором.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

За какой срок уменьшится налог

Платить налог по сниженной кадастровой стоимости можно будет начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании, и до новой кадастровой оценки, если не изменятся параметры участка.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Если компания к концу года уже оплатила большую часть налога, а потом получила решение о снижении кадастровой стоимости — нужно подавать заявление в налоговую о возврате переплаты или зачете налога на будущие платежи. Возможно, придется судиться: налоговая не всегда удовлетворяет такие заявления.

Как часто придется оспаривать кадастровую стоимость? Государство обязано проводить переоценку кадастровой стоимости не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Москве и Санкт-Петербурге — не чаще одного раза в два года, в других городах и регионах — не чаще раза в три года.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Юридические лица. Если кадастровая стоимость участка установлена раньше 2017 года, то сначала идем в комиссию.

В январе 2017 года вступил в силу ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.

Цена отчета в разных компаниях — от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

средняя стоимость отчета об оценке

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Еще можно проверить отчет на соответствие требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности»

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН . Для арендатора — договор аренды.

По новому закону о кадастровой оценке копии правоустанавливающих документов заверять у нотариуса не нужно.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Это значит, что формально вас могут попросить заверить копии у нотариуса. Уточните это в Росреестре в вашем регионе.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Заявления

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме на имя председателя комиссии.

Образец заявления в комиссию RTF, 0,96 МБ

Составить заявление в комиссию у юриста стоит от 500 до 1500 рублей . Но его можно составить самостоятельно — это не сложно. Комиссия рассмотрит заявление за месяц.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

При подаче административного иска нужно оплатить госпошлину — 300 рублей для граждан, 2000 рублей для организаций. Составить административное исковое заявление у юриста — от 3000 до 7000 рублей .

Срок рассмотрения. Административное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом за два месяца. Этот срок может быть больше, например, если по делу назначат судебную экспертизу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

У вас пять лет. Подать заявление в комиссию или в суд можно в течение пяти лет с момента утверждения кадастровой стоимости. Если кадастровая оценка была давно, оцените рентабельность снижения.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р. В числе прочего данные методические рекомендации содержат методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Кроме того, рыночная стоимость зависит:
– от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
– от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
– от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Таким образом, оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Для целей определения рыночной стоимости земельных участков применяется и ряд стандартов оценки*(1).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется.
Отметим, что в соответствии со ст. 66 ЗК РФ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (глава III.1 Закона N 135-ФЗ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.2, 1.5, 1.6, 1.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. N 358) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке.
В соответствии со ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В силу ст. 55 ГПК РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка не обусловлена кадастровой стоимостью объекта оценки. В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Решение Московского городского суда от 26 марта 2022 г. по делу N 3а-1626/2020;
– Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
– Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

24 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например:
– Федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”;
– Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
– Федеральный стандарт оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
– Федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости (ФСО N 7)”, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

Кадастровая и рыночная стоимость: Все о разнице между ними

Кадастровая стоимость (КС) — это цена недвижимости, установленная государством после проведения массовой оценки по определенным признакам. Квартиры оцениваются по площади, типу здания (кирпичное, блочное и т. д.), району (центр, окраина) и т. д. Также учитывается год постройки. При этом при кадастровой оценке не учитывается наличие ремонта, бойлера, состояние водопроводных сетей и канализации, наличие перепланировок и дефектов. Для земель установлены другие параметры: назначение, местонахождение, плодородность, прибыль, получаемая при эксплуатации участка. Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. Практически у всех объектов недвижимости есть своя кадастровая и рыночная стоимость. Рассмотрим, чем они различаются, как формируются, от чего зависят.

Содержание

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) — это цена недвижимости, установленная государством после проведения массовой оценки по определенным признакам.

Квартиры оцениваются по площади, типу здания (кирпичное, блочное и т. д.), району (центр, окраина) и т. д. Также учитывается год постройки. При этом при кадастровой оценке не учитывается наличие ремонта, бойлера, состояние водопроводных сетей и канализации, наличие перепланировок и дефектов.

Для земель установлены другие параметры: назначение, местонахождение, плодородность, прибыль, получаемая при эксплуатации участка.

Общая массовая переоценка происходит приблизительно один раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь ее проводят каждые два года. Также возможно проведение общероссийской массовой переоценки вне очереди. Это происходит при принятии новых законов.

Зачем она нужна

1. Расчетов налога при оформлении договора дарения, поскольку стоимость недвижимого имущества может не указываться. Тогда при передаче недвижимости используется кадастровая стоимость. Для граждан РФ налоговая ставка составляет 13% от КС, для иностранцев — 30%.
2. Высчитывания налога при обмене одного жилья на другое.
3. Расчетов налога на имущество, который граждане платят ежегодно. Но он рассчитывается на основе КС, официально установленной на 1 января того года, за который необходимо выплатить налог. Обычно он составляет до 0,1% от цены объекта недвижимости. Но местным властям дано право для некоторых объектов недвижимости увеличивать его размер до 0,3%.
4. Расчета налога при продаже недвижимого имущества. Стоит помнить, что он высчитывается с 70% от кадастровой, либо с 70% от рыночной стоимости, если она больше кадастровой. Даже при указании символических сумм, налог не может быть высчитан с них.
5. Проведения операций недвижимости при участии нотариуса. Госпошлина может составлять разный процент от КС, она зависит от вида предоставляемой услуги.
6. Вычисления налога на земельные участки.

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. Она была не слишком большой, и именно на ее основе производилось начисление налогов. Также она постоянно снижалась за счет амортизации при эксплуатации здания. Но в 2015 году был принят закон о введении кадастровой оценки. В некоторых регионах для расчетов еще использовалась инвентаризационная цена, но к 2022 году вся РФ перешла на КС.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это цена недвижимости, действующая на рынке в данный момент. Она может меняться несколько раз в неделю, в месяц, даже резко упасть или подняться в течение одного дня. РС нигде документально не задокументирована и никем не устанавливается. На нее не влияет государство, цена формируется в результате соотношения спроса и предложения, то есть конкуренции.

Вычислить рыночную цену можно, проанализировав цены на подобные объекты недвижимости в одном регионе, городе. Приблизительно одинаковую цену имеют две квартиры с равной площадью, находящиеся в одном районе, с похожим ремонтом.

Зачастую рыночную стоимость вычисляют по одному квадратному метру жилья в определенном районе. Это утверждено законодательно приказом Мин­строя РФ № 816/ПР, в котором расписана методика вычисления цены 1 кв. м.

На нее оказывают влияние следующие факторы:

• экономическая ситуация в стране, конкретном регионе;
• место, где располагается недвижимость, наличие инфраструктуры в этом районе;
• целевое назначение (ЛПХ, ИЖС, СНТ и др.);
• наличие ипотеки или других обременений;
• планировка;
• наличие хорошего ремонта, мебели, бойлера, индивидуального отопления и т. д.

При определении цены для земельных участков учитывается наличие коммуникаций непосредственно на наделе или поблизости, назначение и плодородность земель, наличие строений.

Зачем она нужна

Определение рыночной стоимости необходимо при проведении следующих операций:

• при конфискации жилья или участка в пользу государства, физического или юридического лица;
• получении кредита под залог недвижимости;
• оценивании имущества должника в случае банкротства;
• при заключении договора дарения, получении недвижимости в наследство;
• продаже квартиры, дома, земельного участка.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимости

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть колоссальной, поскольку на это влияют следующие факторы:

• Кадастровая стоимсоть регулируется государством, а рыночная количеством спроса и предложений на рынке недвижимости;
• Кадастровая цена устанавливается в результате массовой оценкой специалистами госорганизации, а рыночная определяется продавцом недвижимости, риэлтором;
• КС не всегда объективна, поскольку сразу оценивается большое количество объектов без их осмотра, при расчете РС учитывается большое количество факторов, поэтому она более соответствует действительности;
• зачастую рыночная цена на 30-35% выше кадастровой, поскольку Государственный кадастр оценивает лишь приблизительно, либо все абсолютно наоборот. В каждом случае индивидуально.

Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

РС и КС независимы друг от друга, зачастую рыночная выше, но бывает, что кадастровая значительно ее превышает. Рассмотри все случаи превышения той или иной цены.

Когда кадастровая стоимость выше рыночной

КС может превышать РС в следующих случаях:

• была использована неправильная методика при проведении массового оценивания;
• в документах допущена техническая неточность (перепутали площадь квартиры, район, поменяли местами цифры и т. д.);
• цены на рынке недвижимости упали слишком низко из-за военных действий, природных катаклизмов или по другим причинам;
• большой отток жителей из населенного пункта, в результате чего жилье обесценивается;
• при срочной продаже объектов недвижимости, когда владельцу важно получить хотя бы минимальную прибыль.

Когда рыночная стоимость выше кадастровой

Кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной. Это связано с тем, что, КС не учитывает колебания цен на рынке недвижимости, спрос, изношенность жилья. Большая разница в ценах получается из-за не слишком частой переоценки.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспаривают цену нужно в двух случаях:

• когда допущена техническая ошибка в документации;
• если кадастровая цена слишком завышена, особенно когда превышает рыночную в несколько раз.

При слишком низкой рыночно цене, которая была определена на законных основаниях, вряд ли человек в здравом уме захочет заняться ее оспариванием.

Оспорить КС можно при участии специальной комиссии Росреестра или обращением в суд.

При обращении в комиссию необходимо предоставить:

• заявление в установленной форме;
• правоустанавливающие документы на недвижимость; ;
• отчет о независимой экспертной оценке.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Почему кадастровая стоимость зачастую выше рыночной?

Здесь все просто. Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается как база для расчет различных налогов. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги. Поэтому государство устанавливает кадастровую стоимость “по максимуму”. Кроме того, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов оценки. Поэтому при ее проведении могут просто не учитываться некоторые характеристики объектов, снижающие их стоимость.

Задать вопрос специалисту

119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

• Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
• В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
• Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
• Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
• Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

• От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
• Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
• Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

• Проведение приватизации государственных объектов;
• Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
• При продаже земли для определения налога;
• Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
• В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

• Категория и тип недвижимости;
• Форма собственности;
• Территориальное расположение;
• Условия продажи;
• Особенности расположения участка;
• Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
• Особенности рельефа местности;
• Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Правоустанавливающие бумаги;
• Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
• Кадастровый и технический паспорт;
• Если есть обременения – документы о них;
• План межевания;
• Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

• Если есть решение суда;
• Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
• Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
• Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
• Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.