Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е. сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И. убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.
Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно
В последние годы признать сделку недействительной можно лишь в том случае, если она реально нарушает права истца, а не формально в чем-то немного противоречит закону. Вместе с тем значительно расширяется и круг лиц, которые могут обжаловать те или иные соглашения. Хотя порой даже суды не могут разобраться, кто в конкретной ситуации может оспорить сделку, а кто – нет. Особенно, если речь идет о корпоративных отношениях, которые осложняются наследственными. А владельцам предприятий надо кропотливо собирать доказательную базу, когда нужно признать недействительной сделку, совершенную директором их компании в ущерб бизнесу.
Перефразируя классика, все действительные сделки похожи друг на друга, каждая недействительная сделка оспорима по-своему, говорит Артур Зурабян, руководитель практики международных судебных споров и арбитража ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право × . Если стоит цель обжаловать соглашение, то надо не основания подгонять под эту задачу, а существующие обстоятельства под них, добавляет Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства Кучембаев и партнеры Кучембаев и партнеры Региональный рейтинг. × . И один из базовых вопросов этой темы заключается в том, кто имеет право на такое оспаривание. По общему правилу подобными полномочиями обладают стороны сделки.
В 2013 году законодатель принципиально изменил подход к оспариванию сделок. С этого момента основанием для признания сделки недействительной являются не формальные моменты, а реальное нарушение оспариваемой сделкой прав истца. Для этого презумпция ничтожности сделок, не соответствующих закону (ст. 168 ГК), изменена на презумпцию их оспоримости. То есть сами по себе нарушения закона, допущенные при заключении сделки, не позволят считать ее недействительной. Истец должен доказать суду, какие реальные неблагоприятные последствия он получил от спорной сделки.
Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании ×
Но при существующем регулировании этим лицам как раз и сложнее всего оспорить соглашение, говорит Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. × . По его словам, суды ориентируют контрагентов на сохранение обязательств со строгим исполнением, а не их аннулирование. Юрист добавляет, что помешает сторонам оспорить сделку и принцип эстоппеля. Он появился в российском гражданском законодательстве пять лет назад и защищает от недобросовестного поведения контрагента, основываясь на правиле «не противоречь сам себе». Так, сторона не может требовать признать договор ничтожным, если раньше она действовала так, будто считает его действительным.
1. Определение надлежащего субъекта, имеющего право на оспаривание.
2. Выбор правильного способа защиты права.
3. Выявление и формирование доказательственной базы с учетом актуальной судебной практики в отношении выбранного способа защиты.
4. Учет сроков исковой давности и специальных сроков на оспаривание.
Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex
Из-за перечисленных обстоятельств гораздо легче обжаловать соглашение стороннему лицу, чьи права нарушает этот документ, отмечает Ялилов. Либо тому, кто указан в законе (п. 2 ст. 166 ГК). Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × , добавляет, что судебная практика последовательно расширяет круг лиц, которые имеют право на оспаривание сделок. По его словам, особенно показательна эта ситуация на примере оспаривания операций должника, совершенных в целях злоупотребления правом: «Правовым основанием для обращения в суд являются ст. 10 и 168 ГК, но в этих нормах кредитор не упоминается как лицо, которое вправе оспаривать сделки должника по выводу активов». По этой причине четко разобраться в том, кто же может оспорить ту или иную сделку, помогает именно судебная практика.
1. При корпоративных основаниях это сама корпорация и ее участники. Другие лица, например члены совета директоров корпорации, не имеют права на иск.
2. При банкротных основаниях это конкурсный управляющий и конкурсные кредиторы. При санации банка этими правами обладает временная администрация.
3. Закон также допускает наличие иных специально указанных в законе истцов. Например, уполномоченных государственных органов, прокуратуры и т. д.
Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex
Что могут оспорить прокурор и поручитель
Так, если при совершении сделки затронуты государственные и общественные интересы, то ее может оспорить и прокурор (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. № 62). А вот обжаловать заключенные фирмой договоры, которые противоречат целям ее деятельности, у надзорного органа уже не получится, замечает Ялилов. В деле № А40-98055/2013 прокурор наравне с другими истцами пытался оспорить продажу здания военным издательством, что привело к исчезновению активов у предприятия и его реорганизации. Но суды указали на то, что такой заявитель не относится к числу лиц, по иску которых подобное соглашение можно признать недействительным (ст. 173 ГК).
Судебный пристав тоже может обратиться в суд с требованием признать недействительной сделку. Речь идет о ситуации, когда в отношении должника возбуждено исполнительное производство, а тот пытается продать часть своего имущества, чтобы спасти активы от взыскания. У Николая Гарина* приставы арестовали прицеп, стимулируя его скорее рассчитаться с кредиторами. Но вместо этого должник умудрился продать это имущество, пока шло исполнительное производства.
Тогда сотрудники ФССП обратились в суд с требованием оспорить договор купли-продажи имущества. Но суд не принял у них иск, сославшись на отсутствие законных интересов у таких заявителей в спорной ситуации. Апелляция оставила такое решение без изменений. А Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и подчеркнул, что приставы в этом случае могут обжаловать соглашение (дело № 77-КГ 17-7).
ВС подчеркнул, что такое право есть у сотрудников ФССП, если при совершении сделки должник злоупотребил правом в ходе исполнительного производства, действовал в обход закона и преследовал противоправную цель избежать обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. Хотя Речкин замечает: из п. 2 ст. 174.1 ГК («Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено») следует, что подобную сделку не нужно признавать недействительной, так как она не мешает арестовать проданный актив.
1) Совершенные в целях вывода активов:
– Наличие цели совершения сделки, отличной от той, которая обычно преследуется при заключении подобных соглашений.
– Наличие злоупотребления правами, которое совершили стороны сделки.
– Наличие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
– Наличие у сторон соглашения иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Если сделки совершены лишь для вида и прикрывают вывод активов, то доказывается одновременное выполнение следующих условий:
– Стороны сделки не собирались ее исполнять или требовать ее исполнения.
– При заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
2) Торги и сделки по ее результатам:
– Сделка еще не исполнена заказчиком и победителем торгов.
– При проведении торгов существенно нарушены положения профильных законов о закупках (44-ФЗ, 223-ФЗ):
есть сведения о несоответствии конкретных положений закупочной (конкурсной/аукционной) документации требованиям законодательства о закупках.
3) Сделки с недвижимостью, совершенные лицом, которое не понимало значений своих действий:
– Заключения экспертов, полученные по результатам судебной психологической (психолого-психиатрической) экспертизы.
– Подробные и точные показания свидетелей.
– Пояснений нотариусов, которые свидетельствовали сделку.
4) Сделки при фальсификации самого договора
– Заключение экспертов по результатам экспертизы (химической, почерковедческой).
Источник: Вячеслав Голенев, адвокат Железников и партнёры Железников и партнёры Федеральный рейтинг. группа Уголовное право ×
С корпоративными отношениями спорные моменты в обсуждаемой теме возникают в тех случаях, когда они «осложняются» другими спорами. В частности, наследственными. Так, судам пришлось разбираться, есть ли у наследника доли в ООО право оспорить сделки, которые мог бы обжаловать наследодатель, но так этого и не сделал при жизни. Три инстанции разошлись в оценке этой ситуации (дело № А33-18938/2011). А Президиум ВАС подчеркнул, что наследник обладает теми же правами, которые имелись и у наследодателя и может защищать их при нарушении. В том числе оспорить сделки, которые в свое время привели к уменьшению стоимости полученной доли в ООО.
Участникам обществ вообще стоит внимательнее следить за теми сделками, которые проводят их организации. В деле № А60-29583/2011 директор ООО продал недвижимость компании (нежилые помещения) сторонним лицам. Один из участников общества заметил, что сделка носит кабальный характер и попытался оспорить ее в судебном порядке, но безрезультатно. Истец уверял, что спорное имущество было бы выгоднее продать по отдельности и за более высокую цену. Кроме того, в отношении ООО возбуждено исполнительное производство, так что момент для распродажи активов не самый удачный. Но суды эти аргументы не убедили. Три инстанции указали на то, что сделку можно признать кабальной при стечении сразу нескольких тяжелых обстоятельств, а не одного. Да и условия соглашения должны быть не просто «невыгодными», а «крайне невыгодными», подчеркнули суды, отказав в иске.
Значительно проще добиться признания сделки кабальной, если при ее заключении одну из сторон серьезно обманули. Сослан Гаджинов купил компанию «Энергия» у Андрея Тарасенко. При подписании договора купли-продажи продавец в акте-приема передачи перечислил долги, которые есть у фирмы, – 111 000 руб. Но уже после сделки выяснилось, что общая задолженность компании перед всеми кредиторами составляет около 300 000 руб. Указав на то, что Тарасенко об этом не сообщил покупателю, Гаджинов попросил признать недействительной соглашение купли-продажи организации. И суды удовлетворили требования заявителя, признав сделку кабальной (дело № А61-2982/2013).
А вот поручителю обжаловать основное обязательство будет непросто. Компания «Южный металл» взяла кредит на 82 млн руб. в ВТБ, но смогла отдать лишь 6 млн руб. Остальную сумму банк стал требовать с поручителей, те в ответ попытались признать кредитное соглашение недействительным (дело № А32-28266/2010). Заявители уверяли, что договор займа изначально заключен на кабальных условиях. Но три инстанции подчеркнули, что поручители, не являясь стороной спорного договора, не могут его оспаривать из-за «крайне невыгодных» условий в документе.
Поручителю покупателя-компании тоже не удастся оспорить договор купли-продажи, даже если это соглашение директор фирмы подписал, выйдя за пределы своих полномочий (п. 1 ст. 174 ГК). В соответствии с этой нормой подобную сделку суд может признать недействительной только по иску лица, «в интересах которого установлены ограничения» (п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о поручительстве»). В спорной ситуации – это компания-покупатель.
Сделки за рамками полномочий
Основания по оспариванию сделок из п. 2 ст. 174 ГК актуальны исключительно для бизнеса и на практике вызывают немало трудностей.
П. 2 ст. 174 ГК («Последствия нарушения представителем или органом юрлица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юрлица»)
1) Сделки, совершенные представителями или органами юрлица в ущерб интересам представляемого или организации, если другая сторона сделки должна была знать об этом.
2) Сделки, совершенные в результате сговора либо иных совместных действий представителя или органа юрлица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам компании.
В российских судах сложно подтвердить наличие сговора (этого требует норма), объясняет Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке × : «Исключением служат ситуации, когда есть приговор по уголовному делу, подтверждающий факт злоупотребления полномочиями». А экономические последствия от заключенного соглашения могут быть разнесены во времени с моментом его подписания, добавляет юрист: «То есть сделка, выгодная для общества в момент совершения, может нести обратный эффект из-за поменявшейся конъюнктуры рынка». Да и доказать неравноценность встречного предоставления бывает непросто, так как нет ее четких критериев, поясняет эксперт.
– Сам представляемый или юридическое лицо, руководителем которого заключена оспариваемая сделки.
– Участник хозяйственного общества.
– Арбитражный управляющий в рамках банкротства.
Что должен доказать заявитель.
По первому основанию:
– Совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, при неравноценности встречных предоставлений.
– Осведомленность другой стороны об убыточном характере сделки для представляемого.
– Отсутствие обстоятельств, позволяющих считать сделку экономически оправданной.
По второму основанию:
– Факт сговора или иных совместных действий в ущерб интересам представляемого.
Источник: Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке ×
Общий подход к доказыванию состава нарушения, которое содержит обсуждаемая норма, 9-й ААС представил в своем решении по делу № А41-41596/17. Суд указал, что основания недействительности соглашения из п. 2 ст. 174 ГК являются «средством правовой защиты в тех случаях, когда контрагенты заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон явный и очевидный ущерб».
«В такой ситуации необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб. А другой участник соглашения должен был знать об этом. Кроме того, спорная сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб».
Этот подход может служить ориентиром для подготовки доказательственной базы по такой категории дел, считает Дораев. В подобных спорах при вынесении решения о недействительности сделок суды отталкиваются от рыночной стоимости проданных товаров или оказанных услуг, целесообразность которых истцы ставят под сомнение. Так, в деле № А40-89325/17 заявителю удалось успешно оспорить договор подряда, так как цена работ многократно превосходила рыночную. Это делало сделку экономически нецелесообразной. В другом споре суд признал соглашение купли-продажи автомобиля недействительным по п. 2 ст. 174 ГК, так как стоимость машины оказалась значительно ниже рыночной (дело № А40-14781/17).
Обсуждаемая норма активно применяется судами и в отношении сделок тех банков, которые находятся в предбанкротном состоянии. Суд признал недействительным допсоглашение кредитной организации, которым она продлила своему акционеру срок возврата займа на 10 лет (дело № А40-151926/15). Суд указал на то, что из-за этого договора банк потерял возможность извлечь выгоду от отношений со своим должником. И акционер-заёмщик не мог не знать об этом.
По п. 2 ст. 174 ГК две инстанции признали недействительным и соглашение Мособлбанка, который в предбанкротном состоянии пожертвовал «Национальному фонду Святого Трифона» 15 млн руб. При этом учредителем этой организации являлся председатель правления банка. Ссылаясь на это обстоятельство, суды указали, что фонд знал о том, какой ущерб банку наносит этот договор пожертвования (дело № А40-50329/15).
Несмотря на подробное законодательное регулирование и разъяснения правоприменительной практики, остаются проблемные аспекты по вопросам оспаривания. В частности, речь идет о круге субъектов, которые могли бы обжаловать корпоративные решения, когда они приняты с целью нарушения закона и/или злоупотребления правом, замечает Зурабян: «Сделки в таком случае может оспорить заинтересованное лицо». А если дело касается корпоративных решений, то суды считают, что никакие специальные основания не дают возможности их обжаловать лицам, не входящим в число участников компании, констатирует юрист. Таким образом, бенефициары бизнеса в подобных случаях выглядят беззащитными.
Риск недействительной сделки: как себя обезопасить
Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?
Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
— С заниженной ценой.
После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.
— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.
— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).
— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.
— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
— Сделка совершена по поддельным документам.
— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
В течение какого времени сделку могут признать недействительной?
Один год
Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
Три года
Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
Десять лет
Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.
Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.
Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.
«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном
Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку. Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья. Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.
Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.
«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?
Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.
1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).
Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.
2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.
3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.
Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.
Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.
4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.
Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).
5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.
Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов
Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.
Старушка на миллион
Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.
Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.
В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.
Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.
То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!
Как доказать добросовестность
С 1 июня 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.
Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.
Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?
- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
- Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
- Узнать, все ли выписаны из квартиры.
- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
- Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.
По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.
Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.
Плюсы и минусы титульного страхования
Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.
Как это работает? Рассмотрим на примере.
Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.
Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.
О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.
В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.
Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.
Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.
Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:
- Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
- Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
- Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
- Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.
Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?
Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:
- На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
- Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
- Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
- Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.
Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».
Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры
Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.
Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?
Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:
- Сделка признана ничтожной;
- Сделка оспорена в суде;
- Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
- Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
- Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?
Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.
- Неправильно проведенная приватизация
Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.
- Ущемлены права несовершеннолетних
Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.
Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.
- Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия
Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.
Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:
- Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
- Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
- Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.
- Квартира, полученная по завещанию
Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
- Квартира является совместной собственностью
Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
- Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.
Кто может оспорить сделку
Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.
В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры
Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.
Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство
Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:
Можно ли оспорить сделку купли-продажи?
Четыре года назад на меня оформили квартиру моей бабушки через договор купли-продажи. Справку о дееспособности бабушки не делали. Сможет ли после смерти бабушки ее сын оспорить эту сделку? Стоит ли сделать эту справку сейчас?
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом:
- в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
- либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сроки исковой давности по недействительным сделкам и моменты, с которых они начинают течь, предусмотрены ст. 181 ГК РФ.
Для признания сделки недействительной должны быть юридические основания, предусмотренные законодательством.
Так, например, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со злоупотреблением правами, которое совершили стороны сделки, или сделка проведена лицом, которое не понимало значения своих действий, или сторона сделки не собиралась ее исполнять (например, передавать деньги за купленную квартиру), т.е. подлинная воля сторон не была изначально направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Также Гражданским кодексом РФ четко определен круг лиц, которые могут оспорить сделку.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Так, например, в конкретной рассматриваемой ситуации таким заинтересованным лицом может выступить сын бабушки как ее потенциальный наследник.
Автором вопроса указано, что перед сделкой отсутствовала справка о дееспособности бабушки, которая являлась стороной сделки.
Скорее всего, речь идет о справке из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, в которой указывается, что конкретный человек не состоит на учете в ПНД и может совершать сделки со своей недвижимостью, поскольку понимает значение своих действий и может ими руководить.
По сложившейся на рынке недвижимости практике перед заключением договора купли-продажи покупатели обычно запрашивают от продавцов недвижимости справки с похожей формулировкой с целью снижения в дальнейшем правовых рисков признания сделки недействительной в суде по иску продавца или заинтересованных лиц с его стороны.
Например, если в момент совершения сделки бабушка-продавец (даже не лишенная дееспособности) не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, а у ее сына будут (или есть) доказательства, подтверждающие данные факты, то сделка, заключенная вами с бабушкой, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Поэтому справка из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, полученная перед сделкой бабушкой-продавцом после проведенного ее осмотра специалистом, с указанием о возможности проведения сделки, могла бы быть одним из тех доказательств, которое должно быть учтено судом в случае судебного разбирательства.
Что касается вопроса автора о получении данной справки бабушкой-продавцом уже после совершенной сделки, то, не зная всех конкретных особенностей и обстоятельств ранее заключенной сделки, трудно давать рекомендации.
Отмечу только, что в некоторых случаях в возможном судебном споре может сыграть свою правовую роль полученное уже после заключенной сделки заявление от продавца, оформленное в нотариальной форме, с одобрением условий ранее совершенной сделки, а также получение постфактум продавцом справки из психдиспансера, о которой упоминает автор вопроса.
В судебном процессе суд будет оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).
Если изначально содержание сделки и ее правовой результат не противоречили закону, стороны обладали в момент ее заключения полной право- и дееспособностью, а их волеизъявление было свободно и совершалось в условиях, исключающих вредное воздействие на него (т.е. сделка была совершена не под влиянием заблуждения), то признать ее недействительной практически невозможно.
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.
По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».
Загрузка...